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现代视点>>NEWVIEWPOINT信托是种以信任为基础以财产为中心涉及委托人受托人受益人三方当事人的法律关系它作为种转移管理与营运财产的制度在财产保值增值社会公益等方面具有独特的功能在协调物业管理过程的复杂关系中具有不可替代的作一，，、、一。、，、、，用全国首家引八新物业管理模式。物业管理权信托的北京朗琴园社区管理权信托的法律构架特约撰稿／孟宪生信托在英美独特的文化背景和法律架构下得以生成和财产管理功能紧密结合特点的法律制度。，并发展成，一项具有财产转移功能，信托制度产生于英国通行于世界上，发达于美国。现在信托制度已经突破英美法系与法系的我国《信托法》于2001年10月l，200多个国家和地区一13实施标志着信托制度确立为我国项基本的民事法律制度内容。。信托制度的确立，为我国长期以来承继法传统的财产权制度增添了新的，信托财产管理权与受益权的分离信托财产的性以及利益冲突的防范。，这些内，容是信托制度区别于其他民法财产权保护制度的重要标志了现代信托制度基本要求与我国基本国情相结合的特点，物业管理采用信托制度。体现应当具有很强的生命力、信托是的法律关系一种以信任为基础它作为一，以财产为中心，涉及委托人，受托人、受益人三方当事人增值、。种转移、管理与营运财产的制度在财产保值、社会公益等。方面具有独特的功能，在协调物业管理过程的复杂关系中具有不可替代的作用16现代物业新业主MODERNPROPERTYMANAGEMENTNEWPROPRIETOR20084，维普资讯 http://www.cqvip.com
NEW一、物业管理权信托的物一部位分割为由的原则，，提出不符合信托财产业主行使共同管理权的组织，其合法权基础信托是关系，对物业管理权信托提出，性毋庸置疑。业主大会的决定的效力，种以财产为中心的法律异议。笔者认为这种疑义没有关注物权法》第七十赋予的是《同因而信托财产是信托存续的物一到我国《信托法》第二条规定的信托时业主大会决定作为业主共同决定的一质基础是联接信托关系的第，要素。，财产就是“财产权”以及《物权法》种形式，与《物权法》第七十六条。没有信托财产就没有信托关系对于第七十条区分所有权本身就将专有部规定的共同决定权不产生矛盾业主信托财产的概念和范围不同的人有不同的理解。分的所有权与共有部位的共有权和对共有部分的共同管理权在理论上的分离。大会决定设立物业管理权信托有法律基础，有人认为信托财产是，一种也不损害任何业主侵害任何业。特殊的财产也有些人认为。，信托财主的权利至于社区共有设备、产是财产权利这种争议也就是在笔设施、场所，《物权法》生效后，业主委员会，者设计物业管理权信托过程中以及在北京朗琴园小区应用后很多人提出的按照《物权法》第九十六条共有物的管理设定管理权信托不应当产生任何法律问题。不再是业主大会的执行机构但是因，为有《物权法》第七十的问题二。笔者认为“，按照《信托法》第，业主大会决议归集的物业业主委员会不能成为物业管理权信托条的规定：本法所称信托，是指费(物业维护资金)作为财产建立信的委托人。但是，如果小区的管理规委托人基于对受托人的信任将其财托更不会产生歧义才是。约确定业主委员会为业主大会的常设机构，产权委托给受托人，由受托人按委托，由业主委员会代表业主大会与人的意愿以自己的名义为受益人的二、物业管理权信托关系受托人。物业服务企业签订物业管理权信托契约是一利益或者特定目的分的行为”，进行管理或者处的当事人在信托关系中委托人，、、个合适的角色，也符合《物业。。我国信托制度的信托财管理条例》的有关精神产的本质应当是指财产权而不是财产权的具体表象形式。受益人构成信托关系的基本主体在物业管理权信托设定是否需要全体共有权人同意的问题议的一物业管理权信托中基本主体，，也依然存在这些，也是提出异《物权法》生效为物业管理权信托的设立提供了财产权基础。当然也可以根据需要另外。些专家关注的，。物业管理权是《物权，设定更多的主体1、共同管理权只要符合物权法确定的。法》第七十条确立了区分所有权制度规定“委托人，共同管理权的形式条件即可业主大会，况且物业主对建筑物内的住宅、经营在物业管理权信托中权法规定的区分所有的建筑物的处分权与共有物的处分权都确立了“性用房等专有部分享有所有权，对专或者业主委员会谁是委托人能否成也是很多数有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”为委托人，这是争论的焦点。，决的原则”。具体规定已经体现在《物、。物业管理权的基础。多人质疑的地方权法》第七十六条“第九十七条。就是业主的共同管理权作为一共同管理权，《信托法》第十九条规定：委2、受托人“种财产权按照信托法的规定。托人应当是具有完全民事行为能力的《信托法》规定：受托人应当是、完全可以成为信托财产存在有人以自然人织”、法人或者依法成立的其他组具有完全民事行为能力的自然人人…‘法共有部位和配套设施不能与业主专有。业主大会是《物权法》确定的。同一信托的受托人有两个以上20084MODERNPROPERTYMANAGEMENT．．NEWPROPRIETOFI现代物业．新业主17维普资讯 http://www.cqvip.com
现代视点>>NEWVIEWPOINT制约的关系，平衡各方利益冲突，，有利于构建和谐的物权利益关系区的和谐提供基础。为社(1)业主通过业主大会行使共同，管理权包括设定本信托，。业主通过业主大会选聘受托人业管理费预算，决定和审查物，决定物业管理标准。监督物业管理活动(2)物业服务企业，按照业主大会、业主委员会确定的服务标准进行，物业管理按照预算使用物业费(物，业维护资金)按照信托契约约定取，得信托酬金。因此也解除了事实上。存在的物业公司的无限责任(3)业主作为受益人，可以分享的，为共同受托人”。业主的全体而是指全体业主的个体，，。物业管理带来的增值利益和信托财产的增值收益；依据信托法规定以成为受托人，任何法人都可这种受益人的安排及反映出业主是财产的共有人，可以按照《信托法》第，自然人以及自然人合。每一个人都可以行，四十九条规定二行使《信托法》第，伙也百J-以成为受托人八十二条规定，物权法》第《、使管理权的法律精神同时这样便于。十二条规定的委托人的权利请求，物业服务企业其他单个业主对受托人的监督4、撤销物业服务企业的不当行为企业或者个人均可以受委托进行物业除了上述基本的信托关系主，、这种不当行为包括违反信托目的的行管理。因此，物业服务企业或者其他体以外还可以根据需要设立托管人监察人等角色，为和违背职责的行为3、。企业或者自然人都可以成为物业管理权信托的受托人的社区较大，。以维护财产管理关系。通过物业管理权信托、，将纠鉴于我国现实存在的稳定和管理过程的透明正个别业主拒缴物业费违法搭建等物业管理在现实中又增，违反规约行为的纠正权和救济权信托三、加了保安、保洁服务所有委托具有业主与业主大会、物给物业服务企业和效能，，可以提高管理效率资质的物业服务企业作为受托人更具有现实意义3、业服务企业冲突的平衡在物业管理实践中业主大会、最大限度地维护业主的公共。，单个业主、利益。受益人物业服务企业之间存在着而其中业主与物业服务企，在物业管理权信托中平衡关系的设定，，通过这种受益人是在信托中享有信托受益权的人。权利冲突，减少各利益主体的，受益人可以是自然人。、法人业的冲突非常激烈甚至已经成为社。直接利益冲突互动，，在相互制约中。展开或者依法成立的其他组织以是受益人一委托人可信托的唯，会问题1、，严重影响社会稳定促进各方利益的增长，，也可以是同一信托财产的性，保证了限于篇幅原因本文只就物业管，受益人一。受托人可以是受益人但业主共有财产包括物业费(物业维护理权信托的基本构架进行简单论述不得是同信托的唯，一受益人。在物资金)的安全顾之忧，，彻底解除了业主的后更多的内容将在其他文章中介绍。通业管理活动中业主是财产的最终承为业主与物业服务企业之间。过对物业管理权信托法律构架的分受者，也是物业管理结果的最终承受建立信任关系奠定了制度基础2、析，可以看到，物业管理权信托在解者，全体业主都是物业管理权信托的。通过物业管理权信托设定主、决小区物业管理纠纷中具有重要的制度价值。受益人在此应当指出，受益人不是体的权利义务、责任，建立起相互18现代物业．新业主MODERNPROPERTYMANAGEMENTNEWPROPRIETOR20084．维普资讯 http://www.cqvip.com
NEWVIEWPOINT<<现代视点物业管理权信托关系业主大会、委托合同关系、业主委员会、全体业主，物业服业主不是合同当事人，，按照合同的相对性原，法律关系当事人务企业都是信托关系当事人于救济。权责清楚便则，业主不是救济主体。不能对物业公司提起诉讼物业管理权主体业主通过业主大会和业主委员会行使物业管业主委员会物业公司行使物业管理权理权物业公司按照信托契约的约定提供服只有监督权业主实际上没有权利务行使管理权“”，，，。，。物业管理费归属物业费于物业公司资产而单独管理全体业主按照业主大会通过的预算归集全体业主所有。，，由物业费交纳后成为物业公司的业务收入归有权归物业公司。，所物业管理收费标准制定权收费标准按照预算由业主大会决定会有权对预算进行调整。，业主大收费标准由物业公司决定物业公司的财务制度执行，费用审批权按照。财务监督权业主有权查看财务报告；业主委员会有权审业主委员会和业主很难得到财务报告更不查物业公司收支能监督收支情况业主最多就是知情权，。。。保安权业主委员会取得保安聘任权，主人身和财产利益。有利于保障业保安的选任权归物业公司不能保证业主利益。，在关系紧张时。共有物业收益权共有物业收益归全体业主所有得约定酬金。，物业公司取业主不清楚公共物业状况业带来的利益。。无法享受共有物服务质量标准决定权物业公司按照业主委员会批准的程序文件进行物业管理。记录全部管理过程物业公司按照自己的标准管理小区业主委员会只有监督权没有标准的决定权业主，，。。实际上无权利。服务质量监督权业主委员会记录。、业主有权查看服务记录和管理物业公司无需证明服务过程，业主也无权查看相关记录文件。服务过程取得的财产利益管理过程中取得的财产业主。、、记录归全体管理过程中取得的财产、文件、记录归物业公司。监督的广泛眭和实效性’业主委员会单个业主都可以监督物业公司、。业主委员会通过业主大会授权可以起诉物业公司，有权请求撤销物业公司的不当行为。单个业主不能起诉。诉讼中的举证责任在诉讼过程中物业公司需要举证行为的正业主需要举证物业公司服务不符合标准当性和履行了相应的义务，’。。创新性灵活多样，可以设置更多角色。无法实现创新。法律依据物权法》《《信托法》、合同法》《物权法》《、(作者系北京仁和律师事务所合伙人、北京市律师协会物业管理专业委员会副主任)照片／朗琴园业主社区论坛20084．MODERNPROPERTYMANAGEMENTNEWPROPRIETOR现代物业．新业主19
