房地产项目管理中存在的问题及对策

摘要：随着房地产业力度进一步加强，房地产市场竞争日益加剧，如何做好房地产项目管理，提升项目管理水平，促进企业高质量发展，成为房地产企业亟待解决的问题。下面本文就房地产项目管理中存在的问题及对策进行简要探讨。

关键词：房地产；项目管理；问题；对策；

1 房地产项目管理的重要意义

在中国房地产行业的发展过程中，每个房地产项目管理的业务流程基本是一致的，每个项目在实际控制过程中，都需要不同职能部门的共同参与和协调配合，整个房地产项目建设开发过程需要投入大量的人力、物力、资金以及技术资源，企业管理部门通过将其以项目管理生命周期划分，发现这些行业特点都与项目管理的适用条件相符，因此，项目管理模式适用于房地产开发项目，能够促进中国房地产企业的创新稳定发展[3]，更好应对复杂多变的房地产市场环境。除此之外，基于全程项目管理模式的应用，房地产企业需要组建专业完善的项目管理队伍，由各个职能部门共同参与，在最佳的协作和交互环境下工作，并受到相同的利益驱动，因此，该种管理模式的执行应用能够推动房地产企业各项资源在项目上的优化整合与利用，实现资源共享。

2 中国房地产企业项目管理发展现状

2.1 项目前期缺乏可行性研究

1）房地产项目管理目标的定位不够清晰明确，项目管理基本任务分解存在缺陷。与大型房地产企业相比较，一些中小型房地产企业不具备丰富的大型工程项目建设管理经

验，刚入行时更多是觉得房地产行业能够给自己创造经济效益，因此在项目成立时未展开全面细致的分析研究工作，缺少对项目管理目标的清晰定位，难以在市场上站稳脚步；2）房地产项目前期设计缺乏对市场和目标客户群的分析。与其他市场的基本属性一样，房地产市场处于一种动态变化的发展过程，中国部分房地产企业在项目定位阶段，更多只是考虑到初期，缺乏对市场与目标客户群体的全面深入分析。

2.2 项目开发管理过程财力支撑不足

在我国，绝大多数的房地产项目融资渠道较为单一，中小型房地产企业过于依赖传统金融机构进行贷款融资，缺乏融资方式的创新与完善。有能力在资本市场上直接融资的房地产企业必须具备一定规模和实力，然而由于受到房地产项目建设周期长、经营特点的影响，直接融资的效果也不够理想，无法得到众多市场投资者用户的普遍认可和支持。房地产项目的开发离不开稳定的流动资金的支持，一旦某个环节由于缺乏资金的支持，就会导致整个工程施工进度的停滞，甚至出现为了节省成本而偷工减料的现象，影响整个建筑工程的施工质量，一旦被曝光出来就会降低该房地产企业的声誉，阻碍企业的发展。

2.3 项目成本管理规范化不足

管理权责不清、管理权限与制度不符、监督和评估机制缺失等，是房地产项目成本管理规范化不足的原因。明确成本管理权责和权限，是实现管理目标的前提。管理权责不清、实际管理权限与制度规定两条线、缺乏监督和评估机制等，引起的违规问题时有发生。防止有关问题的出现，应树牢项目成本管理全局观念，统筹管理权责关系，明确管理者的责任和义务，监督制度执行情况，堵住管理漏洞。过程监督检查和项目成本后评估工作，是落实成本管理责任的内在要求。

2.4 项目专业管理人才匮乏

任何行业的创新稳定发展都离不开人才的培养使用，房地产行业也不例外。在房地产项目管理中，企业要想充分发挥管理模式的作用，必须组建高能力、高素质的项目专业管理人才队伍，由他们协调各职能部门进行规范操作，推动各个环节的工作顺利完成，优化配置好企业资源，实现在最低成本下创造最大的社会经济效益。然而实际情况是，中国较多的房地产企业普遍缺乏高能力的项目经理人和管理人员，企业所招聘进来的项目管理人员虽然具备了一定的实践工作经验，但是在创新能力与职业素养上却有着明显的不足，阻碍房地产企业在项目管理模式的应用发展，难以实现全面提升房地产企业的项目综合管理水平。

3 房地产项目管理工作改进措施

3.1 强化项目可行性研究

首先，房地产企业管理部门要安排专业人员深入市场调研分析，结合市场情况和项目管理要求，构建先进完善的决策程序与机构，促使项目定位变得更加具有科学性与合理性，能够符合市场发展的趋势要求和项目管理的要求；其次，项目管理人员要做好整个项目管理计划的优化设计工作，对于工程的设计与施工通过采取公开招标的方式，明确招标程序与流程，从市场上选择具有过硬综合实力的相关单位机构进行合作，有利于提高项目全程管理的水平；最后，房地产企业要注重对房地产工程项目设计图变更的科学控制，不能让施工人员随意变更施工方案，而是需要经过科学严密的决策程序才能变更操作，推进整个工程项目的顺利完成。

3.2 创新完善房地产项目融资渠道方式

为了确保房地产项目的正常运作，在项目全程管理的过程中，房地产企业必须注重融资渠道的创新完善，而不是单一依靠传统金融资金的贷款融资方式，毕竟市场上能够直接融资的房地产企业还是少数。比如，房地产企业可以通过采用联合开发的方式，加强与优秀经营商的合作，充分发挥双方各自的优势，并且还可以最大程度降低投资风险与资金压力。房地产开发商与经营商之间的合作开发，能够实现房地产项目在全程经营管理过程的目标与策略上保持一致，推动项目设计、施工以及营销管理的顺利发展。

3.3 提高项目成本管理的规范化水平

项目成本管理规范化水平，对项目成本管理成效有重要影响。提高成本管理规范化水平的途径，包括构建全周期项目成本管理体系、建立成本管理制度、制定成本管理手册、建立监督检查和评估机制等。项目成本管理制度包括管理机制、管理原则、管理方法及管理机构设置等内容。企业应理清工程项目成本管理权责，通过制定成本管理权责手册，明确项目成本管理者的权限和责任。通过制定成本管理制度，对项目不同开发建设阶段成本管理的主要内容及方法做出规定。项目成本管理制度还应包括设计变更、工程签证、认质认价等专项成本管理制度，以及建立成本管理分级审批和档案管理等机制。

3.4 加强项目全程管理的信息化建设

首先，房地产企业要注重招聘引进高能力、高素质的项目管理人才，强化项目管理人员的日常培训学习与监督考核工作。房地产企业要结合自身的发展情况和市场发展的趋势要求，适当加大对项目管理人才队伍的建设投资力度，完善员工薪酬福利制度体系，确保充分调动起员工参与项目管理工作的积极性与主动性。房地产企业管理部门要定期组织项目管理人员参与到专业化的培训教育活动中，基于讲座、案例分析以及业务培训等形式，不断提高他们的管理意识与能力，促使他们能够树立先进的管理理念，熟练掌握并运用好

各项信息化技术与设备，帮助企业优化配置各项资源。此外，企业还可以通过设置一定的激励措施，针对在管理过程中表现优秀的项目管理人员，企业给予更多的进修学习机会和岗位晋升奖励，在内部形成良好的竞争氛围，充分保障精管理模式的实施效果；然后，房地产企业还需加强对计算机软硬件的投资建设工作。由于房地产工程项目管理本身是属于一种周期较长的系统性工作，需要大量数据信息作为有力支持。因此，房地产企业要合理引进并应用先进的计算机技术与设备，完善信息化的管理方法，帮助企业提高项目管理的信息化水平。

结束语

综上所述，在今后的工作中，房地产企业要不断提高自身在市场上的核心竞争力，就必须高度重视项目管理模式的创新与应用。房地产企业要树立先进的管理理念，有效组建专业完善的项目管理人才队伍，加强项目管理的信息化建设，创新并完善融资渠道，促使企业长期稳定发展。