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基于虚拟三维空间数字技术的房屋土地管理系统
作者：山东国子软件股份有限公司
来源：《行政事业资产与财务》2016年第10期
摘要：部分行政事业单位房屋土地资产存在产权归属不清晰、手续不完备、资料信息不齐全、管理手段落后等现象，造成资产收益缺乏监督、分配不均、短缺与浪费并存等问题。国子软件公司采用虚拟三维空间数字技术设计开发的房屋土地管理系统，功能涵盖了购建、入账、确权、分配、定额管理、日常使用、修缮改造、出租出借、合同管理、收费、评估、处置、数字地图、清查、预警、统计分析等等，支持业务审批服务，是对行政事业单位房屋土地管理的有益探索。
关键词：房屋土地：管理信息系统：虚拟三维空间数字技术；GIS 一、当前房屋土地资产管理的现状
房屋土地资产是行政事业单位中占比最大的一类固定资产。我们根据2014年资产年报统计，在部分县市区的所有行政事业单位固定资产中，房屋土地类资产占全部固定资产总价值的比例在70%左右，其中还有个别的房屋土地价值登记为0。同时，一个单位的房屋土地资产往往年代久远，甚至比单位的历史更早，随着单位的分合、房屋的拆建、土地的划拨，管理人员的更替，再加上国家在房屋土地方面的不断调整变化，由此造成了产权归属不清晰、手续不完备、资料不齐全、资产数量和价值不准确、性质不统一等问题。
由于历史和的原因，不少行政事业单位的房屋、土地类资产管理都是难点，具体表现为：土地多为划拨，没有“价值”，没有入账；房屋及构筑物不办理竣工验收，不及时入账，造成财务账混乱，账账不符、账实不符；房屋、土地未及时办理权属证明；房屋土地档案资料不全或遗失；对房屋土地的出租出借等行为缺乏有效的监督；缺乏合理配置，占有和使用分配不均差距大，短缺与浪费并存；由于土地房屋的特殊性，不管是全国历次资产清查还是单位内部资产清查，房屋土地都成了清查的“灯下黑”。
传统的资产管理信息系统虽然也对房屋土地进行管理，但基本上都是从资产属性出发，每一栋楼按整体一件不可分拆的固定资产进行管理。目前面临的问题要求我们必须从房屋土地的使用属性进行管理，从每一栋楼、每一个楼层、每一个房间的使用属性进行精确管理，因而迫切需要有针对性的房屋土地管理信息系统。
二、运用虚拟三维空间数字技术，全面提高管理的效率与针对性
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参考智慧城市的最前沿技术，国子软件采用虚拟三维空间数字技术研究设计了房屋土地管理整体解决方案。该方案是综合应用虚拟三维数字地图、二维数字地图、CAD、物联网、移动互联网、工作流引擎等技术来实现的数字房地产综合管理系统，实现房屋土地资源管理的图形化和信息化。
虚拟三维空间数字技术是三维空间数字房地产管理平台的技术基础。虚拟三维数字地图是连续的三维数字模型，是将自然地形、地貌、环境、道路、建筑以及重要基础设施等自然和人文要素，通过划分模型单元和管理对象，进行平面、高程、结构、纹理、方位等数字化处理，按照统一坐标无缝拼接而成的可视化三维数字模型。虚拟三维数字地图具有信息处理、表达和分析的特点，能够对园区房屋、土地、环境、设施、人文进行直观、形象表达。 在进行房屋土地专项资产清查的数据基础上，应用虚拟三维空间数字技术，建立动态化、精细化管理工作平台，实现房屋土地从购建、入账，到办公用房配置管理，到日常修缮养护、出租出借，直到最终被处置的全生命周期管理，单位财务、基建、资产、后勤、教务、实验室、纪检等业务部门非常方便地在虚拟三维地图或GIS上对土地房屋及基础设施的数据进行管理、预警、抽查、查询、统计、分析，形象、直观地在地图上直接展示房屋楼栋信息、房屋土地占有使用情况，为管理和决策提供依据。
三、完善的功能设计全面满足各类行政事业单位及不同业务的需求
系统管理对象包括土地、建筑物及其附属设施、房间、人防工程、绿化设施、职工住宅、停车场等，系统功能几乎覆盖了所有的房屋土地管理业务活动，包括购建、确权、分配、收费、出租出借、维修、改造、拆除、使用变动、分布、地图、展示、统计分析、账表等等。系统以信息技术为手段，与财务管理、预算管理、资产管理相结合，再造管理业务流程，促进制度建设，落实经济责任，实现房屋土地动态化、精细化管理，推进公用房的合理配置、适度维修维护和有效利用，提高工作效率，改善服务质量。 1.土地管理
加强和规范土地管理，提高土地利用率，确保事业发展用地需要和土地资产保值增值，是土地管理的基本目的。依据国家有关土地管理方面的法律法规和，结合土地管理的业务运行模型，实现土地管理的信息采集、存储、处理、分析，满足土地流程化管理的工作需求。 土地管理的主要功能有土地法规管理、土地信息维护、土地资产评估管理、土地地块分割管理、土地地图管理、土地地籍管理、土地租用管理、土地处置管理以及统计与查询。 2.房产管理
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房产管理不仅仅管理整栋楼房，而是要实现从楼栋到楼层到房间，再到房间内的人员和资产的不同层面的全部相关信息的管理。不仅仅是实现各种数据的管理，更是要实现空间信息的管理，可以通过各种相关查询来统筹管理各楼栋、各房屋、各房屋内部设施、资产、人员的信息。基于虚拟三维数字地图，以三维空间展示形式，可以从整栋楼房形象地管理到楼层，从楼层形象地管理到房间，从房间形象地管理到房间内的人员和资产。与cAD技术相结合，重点建立房间的三维空间模型，为房间的优化使用奠定基础。从楼栋到楼层到房间，建立详细的数据模型，逐级细化管理。管理到各类详细信息，如建筑面积、使用面积、供暖情况、附属设施情况，甚至可以详细到内墙面积、外墙面积、门窗数、门窗类型等信息。
从范围来说，管理从园区到分幢房屋到楼层到房间；从类别来说，分类管理行政用房、科研用房、教室、食堂、宿舍、厂房、实验室、会议室、附属用房等；从功能来说，可以管理从房屋购建、登记入账、日常使用、检修修缮、分配、出租出借、拆迁处置全生命周期。 房产管理功能设计全面，主要有有关房产管理的法律法规、规章制度；园区信息登记和管理，园区电子地图管理；楼栋信息的登记和管理，包括建设、设计、施工、结构、材料、验收、图形图像等基础信息，从设计、购建到维修维护等日常变动到拆除全生命过程信息，附属设施管理信息，占有、使用、收益和处置的确权信息，可以按楼房的结构、类型、产权、当前状态、用途等分类管理每一栋房屋；由楼栋划分楼层，进行楼层详细信息的登记和管理，包括楼层建筑结构、使用面积、房间数量、布局、平面图等基础信息，实现楼层图纸图像的上传和在虚拟三维数字地图的链接、标识，由楼层划分房间，进行房间详细信息的登记和管理，包括结构、使用面积、布局、朝向、暖气、电源配置、性质、使用方向、平面图等基本信息，建立房间卡片，生成可供分配使用的房间明细，实现房间图纸图像的上传和在虚拟三维数字地图的链接、标识；房产的查询、汇总和统计分析，通过系统全面了解房产的家底：房屋总面积、套数和间数，空房源等，可以按照“房屋用途、房屋分类、房屋类型、建筑结构、坐落、状态、产权”等分类统计，可以按照使用部门或个人分类统计。 3.办公用房分配与定额核算管理
建立楼栋、楼层、房间的空间信息模型，方便地对现有空间进行规划分析，优化使用，提高办公用房利用率。按照各种职级标准建立透明的空间使用定额标准，增强各部门控制成本的意识，有利于建立和谐的内部关系。利用系统的空间管理模型，更好地满足部门在空间管理方面的管理需求，高效响应各部门对于空间分配的请求。要能够清晰地分析人均办公用房面积，最大办公面积及最小办公面积，根据不同级别的配置标准可分析出超标配备办公用房或低于平均水平的部门和人员，并按标准收取或补贴费用。当某些部门申请增配新的办公区域时，就可以有所依据进行审批，也可以从闲置的房屋中进行合理调剂。
系统主要设计功能：有关办公用房分配与定额核算管理规章制度；根据不同性质、职级制定办公用房配置标准（或定额参数）和定额分配的公式，制定对超额配置部分的收费标准；进行办公用房的全面清查，记录各部门、人员占有使用办公用房的详细信息；办公用房房源标识
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和管理；对办公用房在虚拟三维数字地图标识和管理；对公房使用人员管理，办公用房定额核算和分配；对办公用房超标配置收取费用等。 4.确权管理和档案管理
土地确权管理就是土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定，是依照法律、的规定确定某一范围内的土地（或称一宗地）的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容。房屋确权管理是保障房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，是唯一完全的物权。同时，也是为房地产权属登记、权属变更、转让、评估、抵押、中介服务等的产权、产籍的管理提供法定依据。主要功能有收集整理确权所需要的各种资料、文书、证书等，系统设置有资料模板；向有关国家机关申请办理权属证明；保管权属证明，权属证书的扫描、上传，依法依规使用权属证明，按规定办理权属证明的审验；对没有及时办理确权、确权即将到期等情况进行预警；建立土地档案，实现土地档案资料的收集、整理、交接、归档、登记、保管、鉴定、利用和销毁管理；建立房产档案，实现房产档案资料的收集、整理、交接、归档、登记、保管、鉴定、利用和销毁管理，房产档案资料应包括合同书、房屋图纸、费用单据、声像资料、房产和土地权属文件，等等；房产、土地的权属证书、档案的查询。 5.公房出租出借管理
对公房出租出借设计申请、审批流程管理。对于计划出租出借的公房首先要进行资产评估，如果需要则提交主管部门和财政部门审核，然后发布招租信息并公示，进行公开招标。确定中标单位后签订相应合同，对合同信息、租金收取情况进行跟踪管理，对于快到期的合同及租金逾期等进行预警提示。主要功能：有关公房出租出借管理的规章制度；房源管理；出租出借房内资产设施登记和管理，可支持图片照片上传；出租出借房屋的资产评估管理；出租出借的申报审批业务流程管理；招租信息发布；租赁合同管理，租金管理，到期合同预警提示等。 6.房屋检修修缮管理
对房屋（包括整楼、房间）、附属设施、职工住宅等进行定期检修和修缮的管理。对定期检修计划、过程、费用进行管理，对装修、修缮项目、过程、费用进行管理，对检修、修缮的申请审批业务流程进行管理。能够对进度、每阶段现场图片或视频以及检修修缮前的图片或视频、检修修缮后的图片及视频上传和管理。
通过建立完善的检修修缮流程及制度，严格控制维修成本，深入进行申请部门、维修建筑、维修情况的分类统计分析，查询房屋的装修、修缮历史记录，引入多媒体照片及视频技术使检修修缮管理更为直观，不用到现场就能了解修缮前、修缮过程中、修缮后全程的现场情况。主要功能有检修计划管理、检修申请与审批、费用管理以及统计与查询。 7.职工住宅管理
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对单位的房改房、集资房、人才房、公寓房、周转房等进行使用管理，包括房源、价格评估、评分排队、申请审批、分配或销售或出租、调换、合同、收费、物业、设施、货币化补贴等方面。可从“房屋和住户”的不同角度实现全方位和可分类的精细管理，可以对住户的各类物业收费进行管理。
通过设置评分标准、住房标准、租金收取参数、朝向调节率、楼层调解率、售房公式、货币化补贴公式等系列参数，按照职位、职称、级别、年限等因素设置评分标准，对职工评分排队，进行职工住宅（如房改房、集资房、人才房、公寓房、周转房等）进行分配。对住房的货币化补贴实行管理，管理内容包括货币化人员登记、年度预算、年度决算。对单位售房管理，管理内容包括分户价格表、售房、产权办理申请、申请审核、产权移交、房产证管理。 8.其他方面
对房屋附属设施、土地附属设施、构筑物进行管理。房屋附属设施包括电梯、空调、安防设备、照明设备、消防设备、监控设备、综合布线、弱电系统、给排水设备等。土地附属设施指土地上的构筑物及与土地联成一体的城市基础设施，如道路、沟渠、管道等。
对单位内部的绿地、园林景观、一般绿化植物、名贵植物树木进行管理，实现对绿化的管理和对外展示。对绿化工程进行管理，根据单位整体格局和实际情况，制定单位园区绿化美化的长远规划。
停车场管理，提供一个可视化、便捷化的管理工具；通过数字地图系统，对停车需求趋势进行预测，为停车设施的布局规划和停车的制定提供定量依据。能够实现车位在线申请与审批、使用管理、合同管理、产权管理、收费管理、停车场地图展示、查询与统计等。 借助移动互联网开发有关事项申请、审批、房屋清查、出租出借检查等功能的移动终端版本，提高办公效率，突破办公的地域和时间。 四、结束语
行政事业单位的房屋土地资产是行政事业单位行使职权的重要物质基础，管好用好这些资产是行政事业部门自身、财政部门、行政主管部门的客观要求；新的信息技术如虚拟三维空间数字技术、GIS技术、移动互联网也为进一步提高房屋土地管理提供了技术支持，依托新的信息技术解决房屋土地管理中的问题也成为必然。国子软件公司以虚拟三维空间数字技术为基础开发的房屋土地管理系统，是对传统资产管理系统的突破，提供了一个全新的动态化、精细化、可视化对房屋土地资产进行全生命周期、全业务事项管理的技术手段，有助于进一步提高大型行政事业单位房屋土地资产的管理水平和服务水平。 （责任编辑：兰卡）
