2015年下半年云南省房地产估价师《房地产估价相关知识》知识：
城市规划概述考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某家预购买一套面积为80m2的经济适用房，单价为3500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是__元。 A．1635.31 B．1714.03 C．1728.28 D．1736.38
2、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象（）的方法。 A．利润 B．价格 C．价值
D．收益价格
3、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为__m2。 A．10000 B．12000 C．180000 D．15000
4、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每1㎡建筑面积的价格为元／㎡。 A：1 667 B：1 765 C：1 875 D：2 000
E：工业用地的监测点评估价格
5、开发商取得__后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。 A．《规划意见书(选址)》 B．《建设用地规划许可证》 C．设计方案审批阶段 D．《建设工程规划许可证》
6、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该
单位应缴纳的年房产税数额为__。 A．42.0万元 B．50.4万元 C．60.0万元 D．72.0万元
7、有一房地产，未来第一年的净收益为20万元；预计此后各年的净收益会在上一年的基础上减少2%，该类房地产的报酬率为10%，其无限年期的价格为__。 A．250万元 B．200万元 C．196万元 D．167万元
8、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。 A．536 B．549 C．557 D．816
9、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于。 A：物业的交通通达程度 B：停车的便利程度 C：物业的周围环境
D：物业所处区域的繁华程度 E：借款合同
10、我国目前的一年期银行存款利率为1.96%，经测算，写字楼市场相对于整个投资市场的风险系数为0.17，整个投资市场的平均收益率为8%，则写字楼的预期收益率为__。 A．6.78% B．4.55% C．2.99% D．3.66%
11、为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，。 A：按规定计征土地 B：按20％征收土地 C：减半征收土地 D：免于征收土地 E：执行层的组织协调
12、根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是。 A：无柱的雨篷
B：有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C：房屋内高度在2.20m以上的技术层 D：与室内不相通的装饰性阳台
E：执行层的组织协调 13、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用作为其中的一种估价方法。 A：市场法 B：假设开发法 C：收益法 D：成本法
E：工业用地的监测点评估价格
14、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。(说明：题干中假设土地出让合同中未约定不可续期) A：40 B：43 C：47 D：50
E：工业用地的监测点评估价格
15、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。 A：100万元 B：42万元 C：63万元 D：77万元
E：工业用地的监测点评估价格 16、房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由__估价机构评估。 A．一家 B．两家 C．三家 D．多家
17、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期__。 A．小于5年
B．在4～5年之间 C．在5～6年之间 D．在3～4年之间
18、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A：估价原则 B：估价目的 C：估价方法 D：估价程序
E：工业用地的监测点评估价格
19、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括。 A：标的非自有性
B：主体的特定性 C：目的的利他性
D：权利义务的对等性 E：执行层的组织协调
20、亦称分支行制，指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构的银行组织形式。 A：单元银行制 B：总分行制 C：集团银行制 D：连锁银行制
E：执行层的组织协调 21、证券价格由__确定。 A．货币使用中产生的收益 B．社会借贷资金利率 C．市场对证券的供求
D．货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率 22、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是。
A：个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和性住房抵押贷款两种类型 B：个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型
C：我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息
D：我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％ E：借款合同
23、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为__。 A．货币补偿 B．产权调换
C．产权调换或货币补偿 D．产权调换及货币补偿
24、某套建筑面积为100㎡、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款．抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5％．该套住宅的实际价格为。 A：18．25万元 B：20．00万元 C：21．58万元 D：22．00万元
E：工业用地的监测点评估价格
25、已知某宗收益性房地产，使用期限为40年时，价格为700元/m2，此时报酬率为8%；如果使用期限为50年，则其价格为810元/m2，则此时的报酬率为__。 A．6% B．7% C．7.5% D．6.5%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、某在建工程预计一年后建成，可能存在情形的估价有__哪几种。 A．估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格 B．估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格 C．估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格 D．估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格 E．估价时点为过去，估价对象为未来状况下的价格 2、物业管理的基本特征包括__ A．社会化 B．专业化 C．市场化 D．国际化 E．规模化
3、住房公积金管理中心。
A：为直属城市以营利为目的的事业单位 B：为直属城市不以营利为目的的事业单位 C：负责住房公积金的管理运作 D：是住房公积金运作管理部门 E：是住房公积金管理的主体 4、复式记账法包括。 A：收付记账法 B：借贷记账法 C：支出记账法 D：收入记账法 E：信贷记账法
5、一般来说，房地产投资风险分析主要包括等分析。 A：投入资金的安全性 B：项目定位的科学性 C：期望收益的可靠性 D：投资项目的变现性 E：资产管理的复杂性
6、在工程量计算规划中，计算一半建筑面积的有__。 A．有顶盖无围护结构的场馆看台
B．建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊 C．建筑物有围护结构的挑廊、走廊 D．屋顶楼梯间、电梯机房 E．建筑物内的变形缝
7、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。 A：土地取得成本 B：开发成本 C：管理费用 D：销售费用 E：销售税费
8、长期趋势法的作用主要有。
A：用于收益法中预测未来的租金、空置率等
B：用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整 C：用于成本法计算重置价格
D：用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力 E：用来填补某些房地产历史资料的缺乏
9、零售商业物业租金调整可以基于来进行调整。 A：消费者价格指数 B：零售物价指数 C：业主的要求
D：租赁双方商定的定期调整比率 E：同类物业的租金水平 10、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。
A．变动成本的设 B．销售收入的不同 C．固定成本的设置 D．平衡点的设置
11、对地区情况、经济、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于__阶段。 A．投资机会研究 B．初步可行性研究 C．详细可行性研究 D．项目的评估和决策
12、在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在万元之间。 A：60～100 B：～80 C：～100 D：80～100
E：执行层的组织协调
13、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和 14万元，概率分别为0.2、0.6：和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为__万元。 A．25 B．35 C．40 D．45
14、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。 A．潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场 B．服务巾场＞潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场 C．潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场 D．潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场＞有效市场
15、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有。(2006年试题) A：随着研究目的改变，统计总体和总体单位可以相互转化
B：反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标 C：调查对象就是被调查和访问的具体单位
D：调查单位与报告单位可以一致也可以不一致
E：相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比
16、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的批准后，由__实施。 A．市、县
B．市、县土地管理部门 C．市、县规划管理部门 D．乡镇
17、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于__等。 A．收益法中预测未来的租金
B．市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整 C．填补某些房地产历史价格资料的缺乏
D．比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力 E．成本法中确定房地产的重新购建价格
18、下列选项中，决定房地产需求量的因素有。 A：该种房地产的价格水平 B：该种房地产的开发建设成本 C：相关物品的价格水平
D：房地产开发商对未来的预期 E：消费者的偏好
19、用于反映项目清偿能力的经济评价指标有。 A：权益投资比率 B：利息备付率 C：偿债备付率 D：内部收益率 E：资产负债率
20、下列__等是影响房地产制度的因素。 A．税收 B．人口素质
C．经济发展状况 D．特殊
E．有关规划和计划
21、按照房地产经营使用方式分类，下列主要是营业的房地产有。 A：旅馆 B：影剧院 C：商店 D：餐馆 E：写字楼 22、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为__万元。 A．98 B．52
C．54 D．103
23、开发商的主要合同关系通常包括等。 A：保险合同 B：分包合同 C：销售合同
D：勘察设计合同 E：加工合同
24、房地产价格评估收费，按照房地产评估价格总额采取__计算。 A．固定费率
B．差额费率分档累进 C．定额费率
D．评估机构自定费率
25、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于风险．(2006年试题) A：信用 B：管理 C：法律 D：操作 E：借款合同
