云南省2015年房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析考
试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8％，该写字楼因采光受影响造成的损失为万元。 A：35.00 B：56.29 C：86.29 D：180.00
E：工业用地的监测点评估价格
2、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。
A．时间类参数 B．融资类参数
C．评价标准类指标 D．收益类指标
3、下列估价业务中，估价机构可以承接的是。 A：超出了估价机构业务范围的估价业务 B：估价机构的专业能力难以胜任的估价业务
C：估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D：承接后出现很大执业风险的估价业务 E：工业用地的监测点评估价格
4、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元／㎡。 A：2593 B：2619 C：2727 D：2862
E：工业用地的监测点评估价格
5、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。
A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 6、面积误差比的计算公式为__。
A．面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/产权登记面积×100% B．面积误差比=(合同约定面积-产权登记面积)/合同约定面积×100%
C．面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100% D．面积误差比=(合同约定面积-产权登记面积)/产权登记面积×100% 7、__规定，国家对不动产实行统一登记制度。 A．《土地法》 B．《土地管理法》 C．《物权法》 D．《财产管理法》
8、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为__。 A．12.50% B．13.10% C．13.07% D．13.60%
9、零售商业物业中，当采用固定百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会__。 A．增加 B．减少 C．不变 D．不确定
10、征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括。 A：征地管理费 B：耕地占用税 C：安置补助费 D：耕地开垦费
E：工业用地的监测点评估价格
11、房地产估价机构组织形式中，出资人以其为限承担法律责任。 A：个人财产 B：个人房产 C：出资额
D：出资人家庭财产 E：执行层的组织协调
12、房地产开发企业在获得开发地块并建成房屋后，应当按《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条的规定：“凭向县级以上地方房产管理部门申请登记，由县级以上地方房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”
A：建设用地规划许可证书 B：建设工程规划许可证书 C：商品房预售许可证书 D：土地使用权证书 E：执行层的组织协调
13、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（）。 A．78% B．85%
C．117% D．150%
14、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为房产税的计税依据。 A．10%～20% B．10%～30% C．20%～30% D．30%～40%
15、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。 (2003年试题)李某实际应支付的房价为万元。 A：28．50 B：30．00 C：30．90 D：32．76
E：执行层的组织协调 16、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这不可能是__。
A．评估价格公平合理，成交价格不公平合理 B．评估价格不公平合理，成交价格公平合理 C．评估价格和成交价格都公平合理 D．评估价格和成交价格都不公平合理 17、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将有关部门开具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A．7 B．10 C．15 D．20
18、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买，这体现了拍卖活动应该遵循的。 A：公开原则 B：公平原则 C：公正原则
D：诚实信用原则 E：执行层的组织协调
19、商品房预售条件中，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 A：5％ B：10％ C：15％
D：25％
E：执行层的组织协调
20、股票与债券的共性是__。 A．收益性 B．偿还性 C．安全性
D．市场价格与票面价值的一致性
21、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是__。 A．0.57 B．0.74 C．0.80 D．1.04
22、以下不属于房地产转让方式的是__。 A．以房地产作价入股 B．以房地产抵债 C．互换 D．典当
23、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括__。 A．开发商违法预售 B．借款人赖账不还 C．借款人拖延还款
D．房地产市场供需失衡
24、直辖市的城市总体规划，由直辖市报__审批。 A．土地管理局
B．城市规划管理部门
C．建设行政主管部门 D．
25、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。 A：主观合理价值和公开市场价值 B：主观合理价值和非公开市场价值 C：主观合理价值和客观合理价值 D：公开市场价值和非公开市场价值 E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了的转让房地产开发项目条件。 A：以出让方式取得的土地使用权 B：以划拨方式取得的土地使用权 C：以转让方式取得的土地使用权 D：以出租方式取得的土地使用权 E：以抵押方式取得的土地使用权 2、属于物业管理企业运行机制的是。
A：自主经营 B：自负盈亏 C：自我补给 D：自我约束 E：自我发展
3、房地产开发企业的经营成本主要包括__。 A．土地转让成本 B．经营管理费用
C．配套设施销售成本 D．商品房销售成本 E．房地产出租经营成本
4、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业__的一个百分比。 A．潜在毛租金收入 B．有效毛租金收入 C．净经营收入 D．税后现金流
5、房地产的供求状况可以分为。 A：全国房地产总供求情况 B：本地区房地产的供求情况 C：全国本类房地产的供求状况 D：本地区本类房地产的供求状况 E：邻近地区本类房地产的供求状况
6、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是．(2007年试题) A：商用房地产风险更高 B：商用房地产的收益更高 C：商用房地产的价值更高
D：商用房地产的增值潜力更大 E：借款合同
7、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。 A：权利人法定名称变更 B：房地产现状的改变 C：房屋门牌号码改变 D：买卖房屋
E：改建或添建而使房屋面积增加
8、国有土地上房屋征收估价，是评估被征收房屋在完整权利下的价值，不考虑房屋等因素的影响。 A：租赁 B：抵押 C：查封 D：拍卖 E：变卖
9、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向__发出保修通知。
A．建设单位 B．施工单位 C．总承包单位 D．监理单位
10、房地产开发项目的前期工作的主要内容包括。 A：获取土地使用权
B：确定规划设计方案并获得规划许可 C：建设工程招标 D：开工申请与审批 E：建筑安装施工
11、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有__。 A．自我消费 B．房地产保值 C．房地产增值 D．开发利润 E．出租收益
12、下列不属于金融范畴的是__。 A．货币 B．信用 C．商品 D．银行
13、根据工程量清单计价法，下列属于建筑工程安装工程规费的包括。 A：差旅交通费 B：工程排污费
C：工程定额测定费 D：社会保障费
E：危险作业意外伤害保险费
14、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等。 A：有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B：“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C：有租约的房地产 D：未来状况下的房地产 E：共有的房地产 15、《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，即。
A：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金
B：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，受让方不需缴纳土地出让金
C：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金 D：改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金 E：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地出让金 16、基础按其构造特点可分为、箱形基础、桩基础等。 A：条形基础
B：单独基础 C：联合基础 D：一般基础 E：特殊基础
17、根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为。 A：居住物业管理 B：公共物业管理 C：收益性物业管理 D：特殊物业管理 E：工业物业管理
18、甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比__。 A．甲大于乙 B．甲小于乙 C．甲等于乙 D．无法确定
19、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。 A．22 B．28 C．38 D．50
20、在我国，__是不属于拥有强制拍卖权的国家机关。 A． B． C．海关 D．
21、不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是。 A：金融业的发展 B：社会人口密度 C：物价的高低
D：自然环境的变化 E：政治制度的变迁 22、在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得建设用地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计__的扣除。 A．10% B．15% C．20% D．25%
23、根据净收益求取的不同，收益法可分为．【2006年考题】 A：直接资本化法 B：投资法
C：收益乘数法
D：利润法
E：现金流量折现法
24、从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解（）的市场和需求。 A．期望 B．最好 C．潜在 D．过去 25、《中华人民共和国物权法》规定房地产抵押权实现的方式有。
A：抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿 B：抵押权人直接向人民提起诉讼
C：抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民拍卖抵押房地产
D：按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人
E：抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民变卖抵押房地产
