基于项目全生命周期的TOD项目数字化管理创新
中国建筑一局（集团）有限公司深湾汇云中心
周豪 徐志和 江炜 王主权 胡纬中
【摘 要】深湾汇云中心地处深圳市南山区，作为以地铁交通、公交交通为依托的TOD项目，如何运用科学管理模式及先进技术措施，保证管理流程运转效率、分期营销目标、地铁安全、质量创优，是本项目的管理组织核心。在工程实施之前，项目部提前策划，细化目标，制定了详细的管理措施，加强过程检查和控制，在质量、安全、安全工期、成本等管理中创新管理方法，地实现了策划目标，取得了良好的效果。
【关键词】TOD项目 数字化管理 现金流管理
一、成果背景
1、社会背景
本项目为深圳市深圳湾超级总部基地的首发项目，且为中国地铁上盖物业第一高楼，由于本项目地理位置以及项目本身的特点，受到各界的广泛关注。
2、行业背景
随着城市交通与经济的发展，为满足居住以及出行便利需求，逐渐涌现出越来越多的地“轨道+物业”（即TOD开发模式），且随着网络时代的道路，原有的项目管理模式的适用度将大打折扣，数字化工程的发展逐渐在管理创新的进程中日益突出。
3、工程简介
“中国地铁上的第一高”——深圳地铁万科红树湾城市综合体项目（又名深湾汇云中心），由中建一局总承包，深圳地铁与万科联合开发。项目位于深圳市南山区深圳湾片区，是深圳湾超级总部基地的首发项目，总建筑面积60万平方米，总合同额50亿元，共9栋塔楼，分六期规划、同步开发，且存在一座356.7米的超高层。项目紧邻运营中的地铁2号和9、11号线，建成后将是一个以居住、商业、办公为主要导向，配套设施完善，兼具休闲及交通等功能的大型城市综合体。
二、选题理由
深湾汇云中心项目地处深圳湾片区，又是深圳湾超级总部的首发项目，也是深圳地铁和万体集团深度合作的第一个项目，无论是从该工程的社会影响程度角度，还是就其建设规模大小而言，作为深圳市和各参建企业的重点工程，其项目管理实践活动都是影响巨大的。
三、管理重点与难点
1、紧邻地铁、地铁保护要求高：本项目临近地铁车站和盾构区间，北侧与红树湾站无缝对接，距离2#号线地铁隧道最近处仅为3m，且其中部分结构柱从车站（9、11号线红树湾站）预留给上盖物业。本工程实施基坑支护及土方开挖、地下室结构时，原车站土体应力释放，车站及隧道的位移、沉降等变形保护非常重要。同时对围护结构的监测和地铁自动化监测也很重要。
2、工程体量大、工期紧张：项目总建筑面积60万㎡，分六期规划、同步开发，且要确保地铁安全运营，根据开发进度目标要求实现部分塔楼提前预售，所以科学组织资源保证目标实现是本工程实施重点之一。
3、设备机械多：项目平面面积5万㎡，存在14台塔吊，14台施工电梯，40余个吊篮及若干汽车
吊同时作业，设备安全、交叉作业多，控制设备正常运行及安全作业极为重要。
4、参建单位多、建设要求高：本项目由深圳市地铁集团与万科集团共同开发。由中建一局总承包管理，三家企业不同的管理模式融合，给项目带来更高的要求，需同时面对三家企业的评估，且需要面对三家企业的评估考核。
5、资金压力大：进度款支付相关规定：本项目采用BT的模式进行建设，乙2方负责承担本项目施工总承包合同价款70%的融资义务。总承包合同价款的70%纳入BT融资的范围，按照本合同“合同条款”第4.3条的约定进行支付；总承包合同价款的30%由项目专用账户按照本合同“合同条款”第4.11.3条的约定采用进度款的方式进行支付。
（1）本项目体量巨大，涉及的项目金额巨大，本项目的资金状况对全公司的影响较大，需要保证项目的资金健康状况。
（2）业主收款按照月度付款加上节点付款的模式，且项目收款的节点工期靠后，且分包分供单位付款条件不变，故本项目的资金垫资较大。
（3）项目情况复杂，工期预测较难，涉及到多方主体，分包数量且多，现金流管理难度较大。
四、管理策划及创新
1、明确管理目标
（1）安全目标：可在全国范围进行学习交流的建设工程项目施工安全生产标准化工地
（2）质量目标：建筑主体工程须取得深圳市优质结构工程或优质工程，幕墙工程须取得深圳市金鹏奖；并争创国家鲁班奖、詹天佑奖等
（3）工期目标：2021.12.30 2、项目管理分级策划
形成《项目管理创优策划书》。《项目管理创优策划书》作为指导项目管理工作的指导文件，对项目管理的目标、内容、组织、资源、方法、程序和控制措施进行了安排。围绕实现项目的成本、工期、质量、安全、绿色施工等管理目标和经济目标，确定项目管理模式、分包及采购模式，明确人、机、物、料、资金、技术等资源配置措施，明确项目管理过程中公司层面和项目部的职责、授权关系及服务关系等内容。
项目部在工程正式开工前完成《项目部创优实施计划》。《项目部创优实施计划》是在《项目管理创优策划书》和《项目管理目标责任书》基础上深化而成的项目操作文件，由项目经理组织编写，并报公司相关部门审核，经分公司技术总工审批后发布实施。
3、创新管理手段
创新“技术先行、工程主导、安全监督、机电配合、商务支持”管理理念，通过技术创新手段实现管理目标。
4、现金流管理
通过项目自身的管理能力及营销能力，削低项目的垫资高峰且降低项目的平均垫资额，保证公司的健康有序的运转。并研究基于建筑项目全生命周期的建筑单位现金流管理研究及应用的课题。
五、管理措施
1、质量管理
结合集团5.5精品工程生产线以及项目实际情况，项目将质量管理分解为“管理根本、匠心新颖、管理手段、管理成效”的“4O”管理理念，以达到质量的闭合循环。“4O”管理指的是将“235制度”作为管理根本，技术创效作为主导思想，“线上工程”作为核心手段，将目标策划作为前置条件而不是结果输出，持续改进提升。如图1所示。
图1 质量“4O”管理模型
（1）O1-Origin：235制度中的2代表着天网、天条两大行动，分别为检查现场的施工材料以及施工工序是否符合要求；3代表的是开工条件、首件和关键节点三大验收，在施工过程中严格把控重要质量关；5代表着样板制、质量三检制、实测实量制、质量例会制、质量奖罚制五大基本制度，实现更加系统化、常态化的管理施工质量。施工过程中通过不断的培训和宣贯，以制度作为管理根本，进而实现项目抓前期、强监督、细分工，助力客户满意度提升。
（2）O2-Originality：秉承科技创新的建造理念，通过四新应用来提高工程质量。我们总结出深基坑、超高层、BIM等五大综合施工技术，以及系统幕墙、4.5m层高铝模、自动机械收光等多项新工艺、新材料、新工具的应用，提升现场施工人均功效。
（3）O3-Operat：利用科技手段武装管理核心力量，利用“匠心工程”、“云建造”、“数字工程”等互联网+工程管理APP提高管理效率，实现对材料、隐蔽验收、实测实量等过程管理资料的整合，且可直接通过整合的大数据平台，筛选优劣班组。通过此种新形式的管理手段，提升质量管理实效性。
（4）O4-Outcome：以过程精品促进结果优良，最终在管理成效方面，我们达到了全铝模结构实现免抹灰工艺，实测合格率达到95%以上，在业主质量检查排名中始终保持在前三名，并多次获得第一名，分部分项一次验收合格率100%。
2、安全管理
（1）创新安全管理理念
安全管理方面，项目采取以“一个目标、二个基础、三个体系、四个支撑，五项提升”所组成的创新型安全管理模式。
1）一个目标
安全管理目标：创“国家级AAA安全文明标准化示范工地”。 2）二个基础
以“生命至上，安全运营第一”为理念、“安全第一，预防为主，综合治理”为方针。 3）三个体系
安全决策体系：以项目经理为主导，安全总监、技术总工、生产经理、机电经理、质量经理协助决策管理，项目经理是本项目安全生产第一责任人，对本项目工程施工中的安全生产负直接领导责任。
安全监督体系：以安全总监为主导，安全经理协助管理，安全员对所分管工作区域的安全生产管理工作负责。
安全保障体系：成立以项目经理为组长的安全生产领导小组，全面负责并领导本项目的安全生产工作，安全总监任副组长，成员包括安全监督部、工程部、技术部、质量部、机电部等部门负责人。工作组办公室设在项目安全监督部。
4）四个支撑
信息化：两制教育系统、智慧建造app、云建造app、数字工程app的使用，促进工人安全教育信息化；
标准化：根据建设工程安全文明施工标准进行正确施工，促进施工现场标准化； 人性化：创建“美好工地”，对施工现场进行物业化管理，促进现场管理人性化； 可视化：现场电梯、塔吊全方位覆盖监控以及执法仪的使用，促进现场管理可视化。 5）五项提升
行为安全之星：从根源上推进工人教育，全面提高一线作业人员的安全意识，完成思想上“要我安全”到“我要安全”的转变；
班前班后活动：检查劳保用品的佩戴并且告知当日现场存在的危险源及作业内容。排查整改作业面中的安全防护，检查工完场清完成情况。通报当日违章违纪行为并对隐患整改情况进行分析总结；
云建造安全管理APP：更加直观的了解现场存在的风险隐患，最终达到线上线下协同管控的目标； 领导带班制：加强领导现场带班，明确岗位职责，贯彻落实一岗双责制度； 组合式安全教育：，完善了班前班后、场内场外、线上线下的安全管理制度，最终实现了安全教育培训全覆盖。
（2）创新安全管理措施 1）基坑阶段
以“深圳市填海区毗邻三条地铁线的超大超深基坑设计与施工关键技术”课题研究为支撑，项目通过“技术先行、工程主导、安全监督、机电配合、商务支持”的管理理念，以技术手段为依托，实现项目安全管理。
项目通过“具有泄压功能的袖阀管土体加固技术”、“考虑两边不同施工工况下的超大超深基坑分坑技术”、“结构未完全封闭情况下大直径环形支撑提前拆除技术”、“深厚淤泥土质土方开挖及大直径环形支撑施工技术”、“基于3D扫描的深基坑地铁隧道信息化监测技术”等创新技术，成功实现基坑及地铁隧道安全，保证施工现场正常施工、地铁正常运营。
2）超高层阶段
项目超高层塔楼施工工作面较多，在立面上至少有5个主要工作面，项目根据各工作面的安全防护总结出“分离式施工立体空间防护”安全管理模式，包含爬模、钢结构、内筒防护、巨柱防护屏等。
创新每个工作面的防护措施，形成了以合页式防护板、施工操作平台安全防护、吊平台底部封闭、抽屉式防护板、推拉式通道、后置式爬锥、定型化斜楼梯、钢梁通道、铁皮接火斗、桁架层安全防护平台、伞盖式防护等安全管理措施。
（3）安全智能监管 1）人脸识别系统
工地现场引进人脸识别系统，对所有进出场工人进行实名制登记，促进项目现场施工管理的可视化、信息化以及智能化，强化实名制管理。
同时，在现场实际操作过程中，我们及时发现不足，对现场人脸识别系统进行优化，在原有功能的基础上，实现1秒刷脸开门，支持多人同时识别，采用混合光谱技术，抵御照片视频攻击，同时可以支持10000张人脸底库，可以实时查询进出门禁人脸图片记录。如图2和图3所示。
图2 一代人脸识别系统 图3 二代人脸识别系统
2）电子巡更系统
项目根据现场危险源的分布情况，在相应位置设置RFID NFC安全巡更点，定人对该部位进行检查，定时、定措施对现场发现的隐患进行整改，加强对重点危险源的管控，以确保工人的作业环境安全、可靠。如图4和图5所示。
图4 电子巡更二维码 图5 危险源信息
3）安全帽人员定位系统
现场采用了安全帽人员定位系统。在危险源附近布置警示基站，一旦佩戴了定位安全帽的人员接近基站即会播报语音警示。通过“人帽匹配”、“实时定位”、“语音警示”相结合的方式，达到了在提升管理效率的同时，也兼顾警示工人的效果。如图6所示。
图6 安全帽人员定位系统图
4）智能监控系统
全方位、全覆盖、无死角的监控、保证现场安全管理的可追溯性、排查治理隐患，为施工现场管理提供全方位的现场实景掌控，管理人员可以通过电脑或者手机实时查看现场安全施工情况，提高现场管理效率，在大型机械设备的管理上采用塔吊“5211”及电梯“1+2+X”管理模式，将智慧工地平台与现场大型机械设备相连结，实时把控大型机械设备的各项指标。并通过监控加强对人员违规行为的管控。实现了真正智能信息化的监管模式。如图7所示。
图7 智能监控系统
3、计划管理
（1）施工进度模拟
通过广联达5D平台，对项目施工总控计划进行模拟，论证进度计划的可行性，辅助进度计划的编制与交底。辅助过程检查与纠偏。
（2）进度可视化管理
制作可视化表格，对现场进度实时填写，按月（周）进行调差，确保施工进度。对未完成项进行原因分析，并提出赶工措施，保证节点进度。原因在表格上进行注释，提醒下阶段该注意的事项。
4、现金流管理
（1）全生命周期现金流管理体系
项目实施阶段的项目管理全生命周期可以划分为施工准备阶段、施工过程阶段、工程竣工阶段三个阶段，现金流管控策略以及成果详表1。
现金流管控策略及成果 表1 施工阶段 标前阶段 现金流管控策略 预测决策 作用 用于做是否承接项目的决策，并对资金做妥善安排以及做融资计划。 落实资金安排，设定考核指标，设置过程管理的办法。 在施工图预算、进度计划、收付款条件三个履约因素的视角，对现金流表进行管理，过在项目管理的高度，从履约入手，做出改善现金流的行动。 对此阶段以前的现金流管理进行总结，分析收尾阶段 总结改进 得失成败，总结提炼管理经验，改善其他项目的现金流管理，做到不断更新。 成果 标前全期现金流表 中标后全期现金流表/制度流程设置 月度（季度、年度）现金流表、履约因素改变调整对比分析结论、关键指标对比图（趋势图） 施工准备阶段 标后阶段 考核制定 过程管控重点：施工图预算 过程管控重点：进度计划 过程管控重点：收付款条件 开工阶段 施工过程阶段 结构阶段 程中做对比分析，得出关键指标的变化结论。现金流表、各现金流表的装饰阶段 工程竣工阶段 现金流总结报告及建议书 （2）建立行之有效的现金流管理制度
在施工准备阶段，施工总承包企业要对项目的现金流进行有效管控，必须要有相关的管理考核制度作为支撑，才能保证项目现金流按预期的方向发展对管理制度进行设计：
公司资金预算管理从公司总部、大项目部两个层级组织开展工作，具体内容涵盖项目全期现金流
量预算管理、年度资金预算管理以及月度资金预算管理三部分。
公司层面设立资金预算委员会小组分析总结本月公司整体资金预算执行情况的同时，审定项目下月资金预算方案及公司层面资金预算方案。包括公司投融资预算、管理费支用预算等。
项目层面基于项目全期现金流量预算为项目的各项决策提供决策依据，并且为了实际现金流管控，严格控制项目节点，付款收款节点，并且为公司整体的筹、投资决策提供必要的信息支持，为资源的最佳生产线路和获利提供有效方法。（详见《xx公司资金预算管理办法》）
（3）项目过程中的现金流预测调整及管理办法
为了现金流表的管理形成体系，便于现金流表的使用，项目创新性的提出了“现金流干支表”及其编号体系的管理办法，该办法考虑到影响现金流表制作的履约因素主要有三个，分别为施工图预算、进度计划、收付款条件拟定此三个变化的履约因素将代表不同的发展方向，根据这三个因素，设置一个编号体系。
有了现金流表的体系设置、编号规则，这样就可以把过程中的各个现金流表管理起来；有了现金流表台账，在过程中编制的各个现金流表的履约因素信息就比较清晰，便于过程中的分析对比使用，而不容易出错导致得出错误的结论了。
（4）现金流过程盘点及策划分析
日常现金流盘点的工作思路就是固定施工图预算，根据实际进度调整施工进度计划与原计划进行对比，分析总结得出关键指标的变化信息，从而得出管理改善建议以及行动方案。
现金流发生特殊情况，指的当施工图预算发生重大变更，或者进度计划出现重大调整，或者是收付款条件发生重大变化的时候，会导致现金流表中的关键指标如垫资峰值、垫资时长、高峰期时间等发生重大更改，从而影响整个建筑项目的现场生产所需要的资金发生重大变化，而不采取相关的管理措施动作，将会影响整个项目的顺利施工生产，在此时，必须要对现金流表进行更改调整预测了。特殊情况现金流盘点的工作思路就是根据建筑项目的实际需求，选择过程中符合需求的现金流表，对特殊情况的变化对现金流表进行相应的调整，分析总结得出关键指标的变化信息，从而得出管理改善建议以及行动方案。
六、管理效果评价
1、获奖情况
（1）获得2016年“深圳市2016年度下半年安全生产与文明施工优良工地”； （2）获得2017年“深圳市2017年度重大项目证书”； （3）获得2017年“深圳市先进集体”； （4）获得2017年“深圳市青年文明号”；
（5）获得2017年“广东省房屋市政工程安全生产文明施工示范工地、省建设工程项目施工安全生产标准化工地”；
（6）获得2017年“深圳市优质结构工程奖-一期、二期工程”； （7）获得2018年“深圳市绿色施工示范工程奖”；
（8）获得2019年“深圳市建筑业新技术应用示范工程奖”；
（9）获得2019年“深圳市建设工程安全生产与文明施工优良工地”； （10）获得2019年“可在全国范围进行学习交流的建设工程项目施工安全生产标准化工地”（AAA）; （11）《深圳市填海区毗邻三条地铁线的超大超深基坑设计与施工关键技术》经广东省土木建筑协会鉴定为国际先进水平，并获得“中建集团科学技术奖三等奖”；
（12）至今获得发明专利1项、实用新型专利12项；
（13）至今获得省级工法1项、市级工法1项、集团级工法3项； （14）至今发表论文13篇； （15）至今获得著作权1项；
（16）至今获得国家级QC成果一等奖1项、广东省QC成果一等奖1项、广东省QC成果二等奖2项、广东省QC成果三等奖2项；
2、观摩评价情况
（1）2017年3月15日承接万科股份有限公司“万科春茗会”；
（2）2017年8月31日承接深圳宣传部、深圳报业集团“百万市民看深圳”；
（3）2018年11月25日承接万科股份有限公司“探索TOD模式，创新建造技术，引领美丽超总，践行城市配套”观摩会；
（4）2019年4月29日承接中国施工企业协会“施工技术与项目管理创新典型项目观摩会”； （5）2019年5月30日承接中国施工企业协会“安全管理创新，智慧建造在安全管理中的应用观摩会”；
（6）2019年6月6日承接深圳市住建局“深圳市住房建设系统“安全生产月” 启动仪式暨安全巡查队（纠察队）授旗仪式”。
七、体会
在充分研究该项目特点、建设环境、外围关系的基础上，正确识别该工程的管理重点和难点，以人为本，以安全为底线，以管理创新为手段，质量与收益并重，进而全面实现项目管理目标。
