当前物业管理招投标中存在的问题及解决方法
由于物业管理目前还是一个新生事物，各省市物业管理的普及和发展还不平衡。当前需要解决的主要问题有：
一、 物业管理招投标普遍性问题。
从调查情况看，在大多数地方物业管理还没有采取招投标的办法。“自己的孩子自己抱”，发展商自己组建物业公司进行管理的情况还比较普遍。在沿海大城市情况稍微好一些。
产生上述问题的原因主要有两个方面：
一是发展商的认识问题。一方面很多发展商认为物业管理是一块肥肉，有利可图，因此“肥水不外流”，一定要自己管理。他们对于物业管理
的艰难性，自我管理容易造成购房业主对自己信任度降低甚至产生纠葛等缺乏足够的认识。另一方面他们对于聘请专业物业管理或名牌物业管理公司对房屋销售带来的好处也认识不足。实际上，一个品牌物业 公司带给发展商的好处是相当可观的。根据东湖物业管理公司有关统计：购买高档商品房的业主中把物业公司品牌作为购房条件的大约占30%以上。很多发展商对此没有足够认识，因此招投标活动难以真正推动起来。
二是目前物业管理法律法规还不健全，物业管理招投标方面的规定更不健全，因此物业管理招投标实际上处于一种无章可循的状态。你可以搞招投标，也可以不搞招投标。搞与不搞都没有哪个部门来管你。既然没有明确的规定，也就无法让招投标活动真正普及起来。
因此要让物业管理招投标活动尽快普及，必须解决好两个问题：一是尽快出台《物业管理招投标管理办法》，管理办法可以对物业管理招投标作出一些性的规定。如可规定达到一定规模和档次的物业一定要实行招投标，也可以对发展商自己管理自己的物业作出某种。我们认为，在当前物业管理招投标还不够普及的情况下，适当作出某些性的规定，对物业管理招投标活动的普及是有积极意义的。
二、招投标活动的公正性问题
公正性是物业管理招投标的基本原则。《中华人民共和国招标投标法》第五条规定：“招投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则”。当前物业管理招投标中公正性不够是反映比较多的问题。有一些招投标单位，或者早已确定了对象，或者是在招标中被某个投标者“搞定”。他们把招投标看成是公正的外在体现，企图通过外表的公正实现原先确定的招标对象，达到“两全齐美”的结果。于是招标中进行暗箱操作，私下交易。当达不到目的时，甚至通过行政手段进行干预。严重损害了招投标公正的信誉，造成了极为严重的后果。在目前市场经济不够健全的大环境下，各种人情网、关系网无孔不入，是造成招投标失去公正性的重要原因。必须引起我们的高度重视。
要防止暗箱操作，真正体现招投标的公正性，必须解决好以下几个方面的问题：
1、招投标中的行政干预问题。
实践证明，过分的行为和行政干预，不但不是招投标公正的保
证，恰恰是招投标失去公正的一个重要原因。尤其是行为中的地方保护意识不可避免地会反映在对招投标的干预过程中。我们认为，招投标是一种市场行为，必须按照市场法则办理，让招投标的企业唱主角。的职能是领导和监督，他应当在确保招投标的公正性上履行好自己的职责。例如：对招标企业招标书进行登记审核，派观察员对招标过程进行监督，招标结束后对招标结果进行验证等等。要防止领导在招投标中的以下行为：部门直接参与甚至负责招投标工作，如招标登记、收取押金、评分、答辩组织等等；担任评委，直接参与评分、记分；领导对具体项目的招投标发表倾向性意见，左右评委打分。
2、评委组成问题
根据《中华人民共和国招标投标法》第37条规定，专家数量必须超过评委总数的三分之二。目前大多数招投标都做不到这样。专家评审是公正性的重要保证，应该坚决遵照这一规定。为了防止专家受外界影响，可以在一个城市或地区建立专家信息库，需要时，随机抽样确定专家。还可以采取跨地域聘请专家的办法，更好地体现公正性。专家一旦确定为评委，应建立隔离制度，防止与招标单位私下接触。
3、评分与记分的公开性。
目前的许多招投标活动中，评分与记分都是背靠背的。参与投标的企业，既不知道评分的规则，也不能当场知道自己的得分。未中标的企业不知道自己输在哪里。这种方式很难使人相信招标的公正性。因此，在公开进行的招投标活动中，必须坚持评分与记分的公开性。招标文件中，必须有详细的评分规则。招标每一步进行完后，将分数公开，让参
加的企业既知道自己企业的得分，也知道其他单位的得分，还可以查阅分数，可以对已有的分数进行查询和答疑。举行公开答辩的，应当采用体育及歌咏比赛中评委当场亮分的做法，不要等全部答辩完后评委关起门来评分。有电子记分的条件的，应当采用电子记分方式。总之，越是公开的评分和记分就越是公正，就越是能够得到大家的认可。所有背后评分的方式，总会留给人们太多的疑团和不满。
4、评委评分结果的权威性
在一些公开招投标活动中，出现了评委的结果被招标单位领导一票否决的现象。这种情况是严重违背招投标法规的行为，也是对整个招投标活动的亵渎和对所有参加投标活动企业以及评委的嘲弄。必须坚决加以制止。在实行公开招标的活动中，必须坚持评委结果的严肃性。否则，招投标活动的公正性就是一句空话。
三、招投标的内容及计分标准
物业管理在我国推行的时间还不长，物业管理招投标的时间更短。如何根据物业管理的特点确定招投标的内容、方式及计分标准是一个攻坚性的课题。目前在许多招投标中，基本套用建筑行业招投标的方式，在评分取舍标准上存在一些问题。需要认真研究并解决。
1、对投标企业综合情况的考察
物业管理的招投标取分标准应该怎样确定。目前一般分为企业综合情况、标书、答辩三个方面。问题是这三个方面的比例怎样确定。不少招投标活动，基本是以标书为主。对企业的综合情况了解很少，甚至根本不对招标企业进行认真的考察。这是对物业管理行业特点缺乏理解。
实际上，对物业管理现实情况的考察应当放在招投标活动非常重要的位置，因为它反映的是最真实和最重要的情况。除了一般情况外，应着重考察好四个方面：
1） 投标企业的资质等级、市场品牌和信誉； 2） 投标企业管理相同或相近物业的数量及质量； 3） 企业管理人员的数量和质量； 4） 企业近年来的经营情况、财务状况等。
我们认为，企业综合情况在整个评分中所占的比重，不应该少于三分之一。
2、投标书
投标书是重要的，但目前的倾向是投标书越做越厚，文字越来越多。有的组织几十人，集中几十天，花去大量人力物力。一份标书半尺厚。我们认为，不应该过分追求标书内容浩瀚及包装豪华。理由是：
1）物业管理是一个特殊行业，他提供的不是最终产品，而是一种过程性的服务产品。这种产品的特殊性，一方面决定了不可能用量化的固定指标或实物将它完全描绘出来；另一方面，真正的管理方案是在管理人员实际进入后，经过详细的调查研究，逐步研究制订出来的。因此任何一个投标书，都不可能成为真正使用的管理方案。
2）文字具有广泛流传以及加工提高的特性。一个实力不强的企业完全可以通过几个秀才的抄袭及艺术加工，创造出一个精美的标书来。文学的艺术性带给了标书的虚幻性，如果把标书作为主要依据，很有可能会选错对象。
3）评委的时间是有限的，要在几天内对厚厚的一份份标书进行全
面审阅是根本不可能的。实际上评委们对你的绝大部分内容也根本不看的。
4）物业管理是一种微利行业，目前物业管理的收费标准还很低。物业管理的招投标应当提倡务实、节俭的方针。一个项目的投标，投标者化去好几万甚至一二十万，并不是值得提倡的。
对标书的评审，重点应放在管理理念、标准、人员编制和价格等几个主要方面。如果能在招标书中，对投标书的内容及篇幅进行适当的规定及，将是推动物业管理招投标健康发展的明智之举。
3、价格
价格是招投标的一个中心。在物业管理招投标中，如何确定招投标的价格，是一个很值得研究的问题。有的招标者希望价格越低越好，这明显不符合实际。有的希望评出合理价格，但究竟什么是合理价格，往往连评委也一衷莫是。有的干脆来个平均法：几个招标单位的价格中，去掉一个最高分，再去掉一个最低分，然后平均出来的分数就是标准分，谁离这个标准分最接近，谁的得分就最高。显然这里毫无科学性而言。
在价格评议中，还应该重视的一个问题是，价格的可比性。不同的物业公司往往有不同的价格组成，单纯的价格对比往往很难。这种比较的困难就告诉我们，聘请专家有多么的重要。
四、招投标双方的相关约定
在招投标中，招投标双方有一些约定或本是无可非议的。但是由于物业企业之间竞争的激烈，使投标者处于弱势。一些招标单位常常提出一些不恰当的规定。这些做法应该认真加以改变。
1、押金和资料费等
在投标前，向物业管理企业收取高额的押金和资料费。押金动则数万元，有的甚至明确规定不退还押金。资料费几千元，也高过实际。还有的收取报名费等。招投标活动成为一些组织者的生财之道，是不正之风在招投标领域的反映。我们认为，物业管理的招投标，投标单位对招标单位基本不存在利益风险问题，因此，是否要收押金是个需要认真研究的问题。即使要收押金，也只能是少量的，不能数额太大。
在建筑招投标中，常有招标单位对未中标者适当经济补偿的做法。我们认为这倒是物业管理招投标应该提倡或者加以规定的。因为，投标单位为此付出了不小的代价，标书中的许多内容都是物业企业的知识产权。给予适当补偿，才能体现合理原则。
2、管理赔偿问题
招标者处于有利的位置，常要求投标者承诺管理中各类事故的赔偿。如发生盗窃案件后，要求物业公司承担赔偿责任。并要求在委托合同中加以明确。由于目前物业管理的法规还不健全，对这个问题的看法还没有定论。但是我们认为，就目前物业管理的费用标准，要求物业公司承担刑事案件的赔偿责任，显然是不公的。但是由于竞争，不少物业公司承诺了许多不应该承诺的事情。这个问题应该在《招投标办法》及物业管理的有关法规中给以明确。
3、未中标者投标书的处置
物业企业的投标书，是该企业长期管理实践经验的积累，应该属于该企业的知识产权。当前的问题是，一方面对于未中标的企业没有任何的经济补偿；另一方面又不归还他们的投标书，甚至将他们的投标书整
理成册，广为流传。这个问题应当纠正。招标单位应当承诺对未中标单位的投标书负有保密责任，招标结束后应当归还投标企业。如果需要保
留应当与投标企业协商，并给予必要的经济补偿。 (上海东湖物业公司)
