《物业管理》课程论文
论文名称：物业管理的社会化功能研究
院 系 建筑与材料工程学院 专 业 班 级 工程管理（1）班 年 级 2011级 学 生 姓 名 熊锐 学 号 1151011013
二〇一四年六月
物业管理的社会化功能研究
摘要：本文主要介绍了物业管理的社会化，及其社会化的功能和必然趋势。社会的发展和物业的需要需要物业管理进入社会化阶段。物业管理的社会化有诸多好处，对物业管理和业主都有益，物业可以获得金钱利益，业主可以获得权益和各种服务。同时，加快国内物业管理的市场化和社会化，是解决当前业主与物业管理公司矛盾的重要途径。
关键词：社会化 必然趋势 利益 好处
Abstract: This article mainly introduced the socialization of property management, and its social function and inevitable trend. The development of the society and the needs of the property to property management entered a stage of socialization. Property management socialization has many benefits, is beneficial to property management and owners, property can get the money, the owner can acquire rights and various services. At the same time, to speed up the marketization and socialization of domestic property management, solve the contradictions of the current owner and property management company is the important way.
Key words: socialization inexorable tend interest advantage
一、物业管理的概述
随着物业管理实践的不断发展，人们对物业管理的认识也越来越清晰、越来越理性。一般来说，对物业管理的含义的理解主要有广义和狭义两种。
广义的物业管理泛指一切有房地产的发展、租赁、销售及售后的服务。狭义的物业管理主要指有关房地产及其辅助设备、设施租售后的服务。
二、物业管理的社会化
物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业：二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业管理社会化是指由多个产权单位、产权人通过业主委员会选聘一家物业服务企业，变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业服务企业接受委托，在授权范围内集中实施社会化管理，将分散的社会分工汇集起来统一管理。诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。每位业主只需面对物业服务企业一家就能将所有关于房屋和居住(工作)环境的日常事宜办妥，不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了一个“总管家”，而对各职能部门来说，则犹如找到了一个“总代理”。业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。
三、物业走入社会化是其必然结果
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要的条件。
就物业管理的具体运作来说，其社会化进程之所以得以发展和普及，还因为它具有如下特点：
1、专业性强。专业服务公司大都是产品供货公司的连锁机构，其技术人员非常熟悉其产品的性能和特点，维修起来得心应手。特别是一些需有关部门认可的行业，其工作人员还必须具有相应的认证资格。
2、设备完善。由于专业的需要，这些公司都配备有专用设备或工具，品种齐全，有些是市场上不易购得或根本买不到的自制工具，这些设备和工具是楼宇
业主无力或无需配置的。
3、服务周到。由于市场机制的因素，买卖双方市场非常明确，要想在市场竞争中取得胜利，就必须提供优质服务。先进的通讯设施，也为这一要求创造了条件。信息的准确、快捷、使急修和抢险工程也可迅速实施。 四、如果是自建自管的分散管理会带来哪些麻烦和不好之处
自建自管可能管理者没有那么尽心，不会投入那么大的精力，导致管理不到位。各个部门可能相互冲突，因为彼此不受对方约束，都有自己的职权，在执行时可能相互交叉，各自主张自己的权利，造成利益冲突，最终导致业主利益受损。比如小区的绿化和清洁。小区绿化修剪的树枝，这本来是归清洁负责清扫，但是如果清洁不扫，说是绿化导致的，自己弄得自己负责，要绿化人员打扫；但是绿化则推辞说只负责绿化，这清洁属于清洁工人的责任。双方推辞最终导致的是业主的利益受损。如此类似种种，所以说分散管理有很多不利的地方。
五、由物业集中管理的好处
实现物业管理的社会化经营，有利于：
①降低物业公司的经营成本，提高物业公司的运作效率。物业公司要提高效率，首先要进行自身人员的精简和素质的提高，降低自身管理和运作成本，减少日常费用开支。
②社会化经营可在物业管理行业中引入竞争机制，对市场进行有效的规范。现在一般的做法是，房屋竣工后，直接交给本公司所属的物业公司管理。这种“子承父业”的移交方式对保证物业管理的质量十分不利，也不利于体现业主的选择意愿，在业主产权意识不断增强的情况下，极易产生各种纠纷。近年来，深圳的几个较大的居住区采取物业管理招标的形式，取得了成功。一个行业只有引入了竞争机制，企业的优胜劣汰、行业的规范才成为可能，行业的经营管理水平才会得到自觉的提高。
③减轻开发公司的负担。物业公司自主经营后，开发公司可以集中精力和资金投入到房地产的开发经营活动中，各司其职、各求发展。
让业主入住时被动地接受物管公司管理和服务，好多业主本来就觉得不太能接受，要解决当前日益突出的业主与物管间的矛盾，就必须要从物业管理社会化改造入手，扩大业主的“自治权”。
其实，没有物业管理的小区是业主不愿意看到的，而失去市场也是物业管理公司不愿意看到的，因此，加快国内物业管理的市场化和社会化，是解决当前业主与物业管理公司矛盾的重要途径。我们不难想象，一家物业管理公司运作所追求的利润是非常高的，而业主所希望的物管公司并不能形成利润，这就造成了业主对物管公司普遍没有好感，因为按业主的话说，就是：“他们收取高额物管费、出租车位、坐拥公用房设施，收入已经不少了，而他们必要的服务和开支却一直不愿出，领导每年收入过高”，这说明在物管公司面前，业主还是弱者，因为，业主完成没有必要养活物管公司的领导层，只需要养活物管公司为自己直接服务的人员，而提高了这些人的收入，小区的物业服务就能上一个台阶，业主才能满意。
物业管理社会化后，不再需要新建小区一定要有一层不变的物管公司，而业主与物管公司之间的关系就是真正意义上的“雇佣关系”（其实当前，业主委员会与物管公司均是同等的社会团体，让业主委员会领导和监督物管公司是根本不可能的）。一旦物管公司服务不满意，业主委员会就可以直接与另一家专业服务公司联系，处置小区必要的服务事项，而同一个小区也可以同时有多个社会机构（或者物业管理公司）服务于不同的服务事项上，这样就真正形成了“自治型物业管理”模式，利于业主与服务者之间的协调，更利于增加物业管理之间服务的
保证物业管理的健康发展，实现物业管理经营社会化已经是物业管理进一步发展必然的选择。物业管理社会化应当包括两个方面的内容：其一，冲破“谁建设，谁管理”的束缚，实现经营主体社会化和、自主经营；其二，尽量减少物业管理公司不必要的人员配置，借助专业细化之后的专业社会力量(如专业的清洁公司、绿化公司、保安公司、电梯维修公司、筑漏公司等)进行各种服务活动，在节约自身运作成本的同时可以提高服务质量，提高企业竞争力；其三，物业公司必须切断与开发公司的联系，最终形成一个的、自负盈亏的行业，现有企业应当积极顺应这种趋势，自觉地实现社会化经营管理过渡。
综合以上这各方面因素，所以物业管理社会化是必然，也有各种好处。期待我们的物业管理工作越来越好，越来越到位。
参考文献：《物业管理概论》 张作祥 《物业管理条例》
《物业管理沟通艺术》 张国志
《小区物业管理制度与业主手册》 赖淑华 《物业经营管理》 赵涛
