第八部分 项目需求和服务方案要求
一．办公楼及附属区基本概况
。
二、对投标人资格、资质要求
具备国家物业管理三级（含暂定）以上资质。 三、物业服务区域岗位人员配置要求及分布 1.人员配置 区域 岗位 项目 经理 人数 要求 身体健康，45周岁以下，持有物业相关岗位证书，1 并有10年以上相关管理工作经验，吃苦耐劳，责任心强。 保洁员 4 身体健康，40周岁以下，有5年以上保洁工作经验，吃苦耐劳，责任心强。 身体健康，年龄在40周岁以下，有电工证，熟物业 维修工、及厨师 4 悉高低压配电系统维护管理及物业维修，吃苦耐劳，责任心强。厨师有健康证，厨师证。 身体健康，45周岁以下，有5年以上相关工作经服务区 绿化 养护 保安及管理员 备勤 1 1 验，熟悉各类绿色植物的养殖护理，吃苦耐劳，责任心强。 5 身体健康，年龄不超过40岁，履行职责严格，吃苦耐劳，责任心强。（复员军人优先） 身体健康，年龄不超过40岁，履行职责严格，服务员 总计 16 吃苦耐劳，责任心强。 ★备注：物业服务人员≥16人,符合《劳动法》规定的用工制度；其中：配电运行工均具有能源监管部门颁发的高压作业资格证书。会服人员着装应庄重、大方、得体、新颖（每人应配2套工装，中标单位自配应得甲方认可），工作人员服装应统一、大方、得体（每人应配2套工装，中标单位自配应得甲方认可）。
四、岗位工作标准及要求
1.经理：具有较强的管理协调能力，熟悉各部门的工作流程和工作标准；具有设施设备日常维护的相关技能；从事本行业并在同类型物业管理工作5年以上的阅历；具有较强的事业心和责任感；24小时全天候待命工作状态，已备突发事件的处理。
2.
3.备勤服务：每天清扫值班备勤室卫生，对备勤室的床单、被套、枕套每天更换清洗一次。
4.保洁人员：打扫卫生要彻底干净，对区域内卫生清理每天不少于六次；了解各种洗涤用品的使用方法；年龄不超过40岁；身体健康。每季度对整体办公楼的窗户玻璃擦洗一次。派出所保洁员除清扫卫生外，负责在派出所食堂做饭，根据各派出所实际要求保障派出所食堂伙食供给。
5.维修人员：持有职业上岗证书，掌握本专业的理论知识；从事本专业5年以上的工作经历；熟悉本专业的操作规程，具有较强的操作能力；年龄不超过40岁，身体健康。车辆驾驶员1人达到驾驶证A2 标准（在分局派驻）
中标单位必须提供以上人员无违法犯罪记录证明和无传染病史的身体健康查体报告。
五、物业服务工作内容
（一）办公区域保洁。办公楼内公共区域地面、卫生间、浴室、玻璃、门窗； 健身区域，公共会议室，值班备勤室；指定区域。大院内地面卫生、院内雨雪的清扫，无积水。大理石地面、墙面的养护。
（二）供排水设备的运行、维护与管理。物业服务区域内上下水管道、落水管的维护；卫生间、浴室排水管道的疏通及水嘴、开关的维修及更换等（含耗材）。
（三）供电及照明设备的维护、管理。地下室内配电设备的日常维护、保养、运行；房间及楼道内停电应急灯具的日常维修、更换；院内所有照明灯具、开关的维修、更换（含耗材）；遇市政线路停电与供电部门发电车设施的对接及供电保障等。
（四）供暖（含浴室热水）设施的运行、管理。冬季供暖期的供暖管道日常维保，以及浴室热水供给，浴室管道、花洒、开关的日常维修、更新。
（五）办公区域墙体、门、窗、锁、窗帘、洁具、家具、空调滤网、水龙头等项目的简单维修、更换（含空调设备滤网清洗），下水道疏通以及办公家具在办公楼内层与层之间调换等等，提高维修效率、保证维修质量、应做好每次的维修记录。
（六）会议服务工作。根据各物业服务区域各级会议安排，及时、准时做好相关会议服务工作（院内停车秩序、卫生保洁、茶水等），保证服务人员人数，确保服务质量。 （七）垃圾清运。各物业服务区域内垃圾做到日产日清、无残留，定期集中清运垃圾楼垃圾，地面干净、无撒漏、无污损，每月一次消毒。
（八）消防器材日常管理。各物业服务区域内消防器材日常巡检、维护、更换等工作。应按照使用、设置要求放置，保障使用效果。
（九）各物业服务区域院内绿化及树木、花草的日常维护工作。
（十）驻外派出所卫生保洁工作，由物业公司每周安排二次打扫派出所卫生工作。（主要针对玻璃、业务窗口、卫生死角等）
（十一）各物业服务区内门禁、道闸、热水炉、食堂及办公楼净水设备等其他设备
日常检修、维保。
（十二）每季度组织一次对分局及各派出所办公场所的门、窗等玻璃擦拭，及各区域的深度大扫除。
（十三）每日对公务车辆进行清洁，保障车辆外表及车内整洁 （十四）化粪池清理每四个月清洁一次。 六、物业管理工作要求 1.保洁工作.
1）保持办公大楼内公共区域内卫生间、洗刷间、地面、墙面（含厕所隔板）干净、清洁、无污迹。纸架、纸箱干净。洗手盆及台面、镜子擦拭干净。定时冲刷便池，拖布池、小便池、便盆、垃圾桶干净无污迹。垃圾及时清理。定时通风，保持卫生间、洗刷间空气畅通无异味。卫生工具摆放整齐有序。
2）每日对公共会议室、指定区域、各楼层间的地面、楼梯及扶手、大院内地面卫生进行清扫。每日对会议室的桌椅擦洗一次。遇雨雪天气对院内雨雪进行清扫。遇有会议或大型活动及时打扫清理会议室及相关活动区域。大理石地面、墙面、门厅玻璃每周养护、擦洗一次。做到无灰尘、无垃圾、无积水、无积雪，无污损、无异味。垃圾及时清运、日产日清。
3）每天检查责任区内的开关、灯具、阀门、水嘴、地漏、脚踏阀，发现问题及时处理、及时汇报。节约用电，节约用水。
4）非硬化地面无垃圾、无砖石；水面保持干净，无杂物，无漂浮物，无杂草；雨水检查井内无树叶、无垃圾；屋顶屋面内无杂物、无垃圾；每天对垃圾中转站内外进行打扫清洁，夏季喷药杀虫消毒。
5）负责盥洗室、厕所定期喷药、灭蚊蝇，负责院内灭鼠。每天上午下午各一次捡拾废弃物。每周清理一次卫生死角，每月擦拭一次责任区域的玻璃。每天清洁一次盥洗室和厕所墙砖。
6）负责风雨雪雷雹等特殊天气下硬化地面的积水、雪等及时清理。 7）及时完成领导交办的其他工作。 2.会服工作.
掌握基本礼仪常识，女性、形象好。正常工作时间2人值班，节假日及每日17时至20时1人值班。会前按要求布置好会场，准确发布材料；物品摆放到位，设备调试到工作状态；会中服务及时到位，会后对会议所需材料用品及时清空、消毒等工作。 3.维修工作.
1）熟悉辖区内水、电、暖、管线的安装分布情况，熟练掌握水电暖维修技术，熟练使用各种维修工具。严守操作规程，注意安全，严防安全责任事故发生。电工须持有上级主管部门颁发并定期审验的《中华人民共和国电工进网作业许可证》，实行24小时值守。
2）供排水设备的运行、维护与管理
严格按照规范运行维护供排水设备，定期检查上下水管道及落水管道，确保上下水畅通、无堵塞、无损坏、无异味；遇卫生间、浴室排水管道堵塞及水嘴、开关损坏时，在最短时间内修复（含耗材）。
3）供电及照明设备的维护、管理。
严格执行配电双人值班制度，严格按照规范运行维护配电设备，保持机房清洁，确保设备完好、运行状态良好，无人为停电、断电事故；照明设施保持完好、整洁，随时维修、更换损坏的灯泡、灯具及开关设备；遇市政线路停电计划时，应及时跟供电部门联系，做好高压线路切换，应保障正常办公需求。
4）供暖（含浴室热水）设施的运行、管理。
严格按照规范运行维护供暖（含浴室热水）设施，确保运行正常；提前对大楼内供暖、供水管道进行清洗，确保无堵塞、无漏水；根据天气变化情况及时调整供暖时间，
杜绝浪费；及时检查、维修浴室水嘴、开关，做到无损坏、无漏水。另外，普通空调在夏季应用前，按照工作要求对空调滤网进行清洗、保养、维护。
5）维修器材及耗材由物业公司承担；特殊需求及大型部件更换须由物业公司提出申请，报批同意进行采购，并做好出入库、出库登记。
6)维修24小时服务，夜间保证2人值班，急修10分钟到现场，一时无法处理的采取应急措施，及时汇报情况，拿出解决方案，确认方案后及时处置，并将结果上报主管领导和上级部门。
7）需要维保单位专业维护的设备，要跟踪监督，按照合同约定和设备运行情况及时沟通协调，发现问题及时处理，确保设备处于良好工作状态。
8）做好各种设施设备运行统计登记，定期汇报设备运行数据，建立各种设备、设施档案。
4.绿化工作
1）熟练掌握植物养护专业技术，熟悉花草树木的分布及生长情况，按环境绿化要求，积极做好绿化养护。根据季节要求，及时对辖区内的树木、绿篱、花草进行修剪、浇水、施肥、打药、除草、灭虫等工作，确保植物生长旺盛，美观整齐。
2）负责辖区内树穴、绿篱和草坪内、池内水生植物的喂养养护，确保水生植物健康生长。
3)保证办公区工作顺利进行，及时完成领导交办的其他工作。 4)承担安排的应急任务。 七、各项规章制度健全
物业公司要有系统科学的工作流程，健全的规章制度和管理目标，岗位职责明确，奖惩分明，责任目标落实措施得力。
1.物业公司要建立各项规章制度（日常管理制度、交制度、值班制度、请假制
度、例会制度、巡查制度、检查制度、汇报制度、回访制度、处理应急突发事件制度、学习培训制度、统计登记制度、设备保养制度、奖惩制度、考核制度等）。
2.建立完善的物业管理档案（物业交接验收档案、设备管理档案、业主资料档案、日常管理档案、维修管理档案等）；对值班记录进行认真核查，确实无误进行整理归档。
3.每季度做一次用户满意度调查，满意率要达到95%以上。 八、物业公司实现管理目标 1.技术员工持证上岗率100%； 2.培训员工合格率100%；
3.消防设备完好率100%，火灾事故发生率为0； 4.室内、外卫生达标率100%； 5.维修工程质量合格率100%；
6.客户对管理服务满意率95%以上，无投诉。
九、服务设备投资：服务项目中所需设备及耗材均由供应商自行提供。甲方不承担任何费用。
十、服务期限：一年，具体以合同签订时间为准。根据用户调查年度总满意度保持在95％以上的双方无异义的情况下，可延长服务期限。
十一、付款方式
按季后支付，每季由使用方对中标人提供的服务进行考核，根据考核标准和实际用工人员支付。
十二、报价方式
报价方式：各供应商须投岗位价格的报价单。
特殊要求：
1、在投标文件中要体现投标单位的报价明细表必须列明社保要求的保险费用，人员工资不得低于本地最低工资标准（本项目所有人员的社保费用及工资必须从中标额中列支），否则视为无效报价。
2、供应商报价中员工工资不得低于济南市最低工资标准；合理排班，必须严
格遵守《劳动法》的班次安排且全员按规定缴纳社保五险，并提供其证明。 3、出具曾从事、行政执法行业物业管理服务相关证明
