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房地产商业街业态定位及面积配置案例分析

篇一：商业地产的定位与业态组合分析 商业地产的定位与业态组合分析 一、 商业地产的定位

商业地产的成败首先取决于商业地产的定位。而商业地产的定位是基于对国家的判断，对商业地产发展趋势的判断，对项目周边的详尽调查。 （一）市场条件判断

项目定位首先要解决这个区域是否适合做商业地产。

大、中型项目，投资商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。小型项目也存在这样的问题，只是国内开发商往往对自己的判断力信心百倍，不愿花时间、资金去做他们认为的\"低价值\"事情。 市场条件判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或区域发展相应商业房地产项目的可行性。

1．判断商业房地产项目拟选定的发展区域是否具备相应市场条件

众所周知，商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有势力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目，这样做的话，项目动工之时，就是项目失败之日。 2．判断拟投资商业房地产项目最终选址地区的市场条件：

在确认拟选定的发展区域具备相应市场条件后，需通过市场调查、市场预测、建立数学模型，或以所在区域当前商业市场规模、所在地区客户到访的渗透率模型为基础，确定拟定选址位置可否发展商业房地产及发展商业房地产的可承受发展规模。

（二）商业地产项目选址

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在进行商业项目开发前，一定要做好选址论证工作，而且要站在商家的角度来看。事实上商业项目选址论证是一件非常复杂、也非常专业的工作，也是一件最容易被忽视的工作，但它往往在项目的 可行性报告 中被一笔带过或被轻描淡写，结论过于简单化或程式化，因而也就难保其 科学 性与合理性。如果将这项工作交给专业商业顾问公司去做，也许能得到更准确的结论。 1． 商业地产项目的选址是项目能否成功的关键因素

商业房地产项目的位置选择问题对于商业房地产项目的成功将是决定性的。我们不能想象一个商业房地产项目所在地区没有必须的交通设施以及必要的停车场，它将如何面对市场需要及迎接市场竞争？实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的发展，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。 房地产投资极为强调地段的重要性，对于商业房地产来讲，也绝不例外，而且商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

以XX玛进驻石景山为例，就是一失败的商业地产案例。XX玛当初选址的时候，套用了美国的观点，认为有钱人是住在郊区的，周末会开车到超市大量采购。建成后，大量去XX玛的却不是原来预想中的人群，因为石景山附近居住的是层次比较低的人群，只有他们会就近购买，有钱人谁也不会为了买日用品，开车跑到5公里以外。而且层次较低的人群对XX玛200元的会员制很不能接受，一听说买东西先交200元办卡，立马就走人了。由此可见，商业地产在选址时不能完全套用西方的概念，地段还是很重要的。

一个成功的案例就是X家在北京开的第一家分店选址在望京。X家的产品主要是拼接的、时尚的家具，过两年就扔了，不是传世的。这类消费人群主要是时尚的年轻人，望京就居住了大量的这类人群，他们是时尚的，年轻的，经常要搬家的。

2. 不同类型的商业地产项目有不同的要求：

不同类型的商业房地产项目对位置的要求也不同，如超级购物中心、百货业、商业街、社区商铺等各不相同。如果开发商不能准确判断，项目发生运营问题几乎是难以避免的。

下面是某商业机构在考察2万平方米左右的购物中心店址时，提出的“一般条件”： 经济指标：包括所在城市的年人均国内生产总值10000元以上，年社会消费品零售总额在140亿元以上，职工年均工资在9500元以上，城市居民年可支配收入在7000元以上。

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人口指标：包括所属全市的人口330万以上，市区人口100万以上，项目3公里范围内人口25万以上，项目5公里范围内人口50万以上……。

道路交通指标：主要有面临道路主干线，车行道4快2慢，所属区域公交线路在6条以上，每天经过地块的车辆不少于10000辆，人流量不少于10000人次等。

项目要求：地块或已有的建筑物可以租赁，地块土地面积不小于3万平方米，地块形状为长方形或矩形，临街宽度大于140米，深度大于250米，楼板荷载：卖场800kg/平方米，后仓与冷库1200kg/平方米；地板表面：仓库地面硬化而磨平，卖场内铺地砖，办公区和设备用房铺瓷砖，已有的可用建筑物最好为一层，面积在10000平方米以上。（二层的每层不小于6000平方米）。层高：平顶建筑，卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米；斜顶建筑：边部梁下净高4.5米，顶部梁下净高6米；后仓净高不小于9米。

配套指标：停车位在300辆—400辆，供电3500KVA以上，供、排水各200吨/天，煤气200立方米/小时，电话与宽带30门直线，2条数据线，中继线16条（6进10出），设备容量128门……

以上列举的仅仅是一部分，作为开发商和商业地产的营销者，还需要更多地了解商业运营机构的需求。

作为发展商或代理公司对商业经营了解得太少，所以在进行商业项目选址论证时一定要有商家或经验丰富的商业顾问公司参与，策划人员更应该学习这方面的知识。国外许多知名的大商家都有自己的专业选址人员（开发专员），拥有专业的选址软件。在选址论证上不光靠经验，还要有大量的定量分析。既然商业地产的价值要靠招商来实现，而要成功招商必须与商家（主力店）有“共同语言”，那么就要从商家的角度来论证商业项目选址的合理性，而不是一厢情愿的“单相思”，否则就是“鸡同鸭讲”，这怎么会有合作的可能呢？ 不同的商家对选址的要求各有不同，但在某些方面仍有共同之处。从商家的角度出发，商业地产项目选址论证应至少包括以下方面的内容： (1) 项目所处城市或区域的区位分析； (2) 城市商业网点布局分析；

(3) 基于市场环境的商圈分析（包括商圈人口、消费能力、交通动线、 商业饱和度、商圈吸引力、竞争店状况、社区发展等）；

(4) 地块与设想主力店的适应度分析（包括地块可见度、可达性、近便性、业态组合、商店特性、商店组合等）； (5) 综合 因素评价及结论。

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针对不同的项目有不同的确定方案，投资商需要自己组织团队进行该项工作的研究分析，或者委托专业咨询机构协助进行。

综上所述，选址是商业地产开发不可或缺的一个关键环节，是商业地产策划中必须考虑的一个重要内容，其专业性和科学性不容置疑。作为房地产策划人员，我们必须掌握这一分析方法，使商业地产开发更注重理性而不失偏颇。 （三）商业定位及商业业态

商业定位的实质就是决定该商业地产将来经营什么，靠什么去吸引消费者。 商业定位很关键，拟建的商业地产项目是服务于本小区的，是辐射周边的，还是服务于全市的。如果是服务于本小区的，那么开门七件事，柴米油盐酱醋茶都有了，就没什么问题。如果是服务于全市的，那么差异化经营非常重要，北京东有X莎、X特，南有XXGO，西有X安、X代，北有X辰、X亮，大家凭什么就去你那里，一定是有特别吸引人的地方。

在谈到此问题时，特别强调一点：北京每年的固定消费人口大致维持在一定水平上，当然也有一定比例的增加。即使今年市场上增加了100万的商业面积，这个比例也会有太大的波动。实际上若要成功，还需要与现有的商业去抢饭碗，那么肯定不是所有的都能吃饱，最终成为赢家的只有少数一部分。所以发展商做项目时，除了定位之外，还要考虑很多其他的东西。

再好的地段，没有准确的商业定位的项目注定是失败的，如北京站附近一个著名的房地产企业投资的地产项目的商业部分，开业几年调整过多次经营业态，但始终经营不好，在201X年一年时间里，换了六任总经理，但效果还是不好。（该项目除了定位不准确，而且派来的高层管理人员又都是从来的空降兵，本身对北京市场，还需有一个了解的过程。商业地产的难度就是每个地区每个城市的消费者的消费能力、消费习惯、消费特点都有很大的差异，并不是将一个地区、城市的成功经验、成功模式简单的COPY到另一个城市就可以确保成功）。还有广东的一个城市，也有面积接近40万的X南 MALL，发展商在之前是否经过详细的市场调查，一个40万的大型SHOPPING MALL每天需要多少销售额的支撑，才能良好的运转，而这个城市还是由分散的几十个镇组成，人口并不集中如何让这些分散的人群长期的来消费可真不是一件容易的事。就算最后重新定位能够经营好，所费的时间成本、机会成本也很高。

商业业态一般包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、超级购物中心（SHOPPINGMAIL）和仓储式商场等8种形式。各主要业态选址和经营特征如下： 1．百货店

百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。

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（1）选址在城市繁华区、交通要道。

（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。

（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。

（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。

（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。 （6）采取定价销售，可以退货。 （7）服务功能齐全。 2．超市

自选市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。 （1）店址在居民区、交通要道、商业区。

（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。 （3）商店营业面积在1000平方米左右。 （4）商品构成以购买频率高的商品为主。

（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。 （6）营业时间每天不低于11小时。 （7）有一定面积的停车场地。 3．大型综合超市

大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 （2）商店营业面积2500平方米以上。

（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。 （4）采取自选销售方式。

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（5）设与商店营业面积相适应的停车场。 4．便利店（方便店）

便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。

（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。 （3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。

（4）商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

（5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。 （6）以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。 5．超级购物中心（SHOPPINGMAIL） 篇二：商业业态定位建议及坪效计算案例 商业业态定位建议及坪效计算案例 一、 项目总体定位

□□定位原则：关联性、差异性、震撼性。一个商业地产的定位必须遵循“关联性、差异性和震撼性”三大定位原则。

? 所谓“关联性”是指项目定位必须与项目所处的区位、商业环境、商业业态之间的和谐统一，共生共荣。

? 所谓“差异性” 指项目定位必须差异于目前所处商圈的商业业态，形成自己的特色，即“差别定位、错位经营”。

? 所谓“震撼性”是指定位要在市场上形成强大的冲击力，让市场、消费者认同这种定位，并乐意到此消费。

□□商业物业有3种可利用的资源：视觉资源、环境资源和人流资源。 充分打造、挖掘、展示、利用好这3种资源，将极大提高商业物业的价值。 ? 视觉资源：即项目的整体外部形象是否具有聚焦力、冲击力、吸引力，是否给人以良好的感受。视觉资源是决定物业价值的要素之一。

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? 环境资源：包括购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等，现在的商业的主流趋向已经变为“体验经济”，只有能给与消费者良好消费体验的场所才是有生命力、有价值的商业地产。

? 人流资源：有人气，才有商气、财气。如何充分利用现有人流，如何吸引更多人流到此消费？在商业业态的规划设计上要充分考虑满足现有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。视觉资源和环境资源是人流资源的载体。 □□商业地产的特殊性在于开发商、投资者、经营者、消费者“四位一体”，在于多赢，成功的商业地产必然是一个连环“利益让渡”过程。即： 开发产品/经营模式 营销、推广

1、项目（商业经营）定位： 体验式主题特色街区 定位依据：

A、项目商业部分的微观交通受，不加强综合功能的作用无法吸引到足够人流。而年轻人的消费最全面：购物、餐饮、休闲娱乐等各项支出基本均衡，在单纯卖场竞争力不强的前提下，综合商业是唯一的出路。

B、年轻人与中年人在购物、休闲娱乐、餐饮消费行为上的差异，决定了年轻人是项目综合功能最容易聚集的人群。安阳市区有多个购物中心及商城在年轻群体消费市场已经有号召力和品牌的同时，决定了项目必须对针对交通条件不甚敏感的年轻消费群体，营造新颖的刺激概念。

C、项目商业部分所打造的“体验式主题特色街区”，围绕年轻人的消费心理、消费习惯，满足并提升安阳年轻人的休闲购物行为，以休闲娱乐促购物，以购物促进休闲娱乐。在强调商品和服务体现其时尚和前卫的前提下，表现年轻人的个性和参与特色，以追求自我，崇尚个性，参与性，新奇刺激和阳光健康为主线，通过业态组合适合并能够刺激年轻人在这里集中消费的商品销售、休闲

娱乐设施，使项目成为安阳年轻一族领略时尚、追求自我、爱玩、爱逛的乐园。 2、档次定位：

中（高）档面向大众，高品质的购物环境，大众化的消费。 二、 项目业态定位、业态组合与分布 □定位依据：关联性、差异性、震撼性。

□总体原则：以充分借成百之势，并与之形成补充，错位经营，填补业态空白。

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根据现有物业的形态，对目标商圈的“坪效”进行定位，依据不同类型商家的开店意愿做出“坪效”估计及“配坪”策略，据此拟定本案的业态业种配比，提供更合理的业态业种组合。 一、坪效定位

测算目标商圈的营业坪效，有助于本案在销售、租赁、经营过程中符合商圈容量的要求，并设置出合理的业态。 1. 坪效基准数据

根据周边商业情况分析，我们假设，平均每分钟进店人数为40人，入店率20%（占过往人数的比例），根据商品品类均价以80元计算，每分钟营业额40×80元=3200元，每天营业额（按照12小时营业时间计算）

3200×60×12=2304000元，按照10%的入店购买率折算，日营业额为230400元。则按照项目的营业坪效为230400/00=25.元/㎡

根据商业经营规律，营业坪效在20-30元/㎡之间可以实现盈亏保本点，其盈亏保本点为2500×20=50000元。

大致可以测算，本案所处商圈的营业坪效应保持在22元/㎡.日的定位。 按照本案建面00㎡、营面约7750㎡的商铺计算，日营业额为7750×22=170500元，按照单品均价80元计，需要实际消费人数为170500÷80=2131人，按照入店率倒推，本案每天需要人流预计为2131÷10%=21310人。 2. 配坪策略

? 商业业态构成聚合力，如果太少则业态完整性不够，影响消费者的购物情绪。 ? 保留一定的竞争性，各业态设置2-8家的竞争店。 二、具体业态分布建议 1）、A区业态分析： 业态定位： 名店风情街 通过调查发现：

〃安钢区域缺乏对年轻一族的休闲品牌服饰，如佐丹奴、美特斯邦威、班尼路等； 〃安钢区域稀缺体育用品及体育服饰的专卖；

〃安钢区域缺乏上档次、品质较好的针对女性的服装及饰品。

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前提：

A区1层共8间约35㎡，进深7米的铺位。该区是项目推盘策略中拟定的最后推出部分，销售价格将高于其他两个区域。而在销售B与C区同时，我们认为，可以考虑对A区招商先行，让其作为前期项目工程进度写照区，重塑意向客户投资信心。

1、该段商铺位于项目商业主题形象区，是安钢商圈的必然延伸，与区域商圈契 合；

2、该段商业业态需要和后期B区步行街及C区商业街的商业业态达到统一、协调，为后期步行街的开发营造良好的商业氛围；

3、商铺自身的硬件、开间、进深的尺度较适合这种业态的经营。

4、该段商铺的单价较高，只有经营服饰、饰品类高利润行业可以满足中小投资者的回报。

2）、B区业态分析： 业态定位： 食尚休闲街

1、从商圈业态的错位经营和填补空白来看，对面的卫东购物中心，虽然经营档次较低，但是作为一个成熟的生活区域内，也具有较强大的号召力，必然吸引部分消费群体，我们认为，如果项目B区成为一个购物后的餐饮休闲区，，一定形成大量的消费人流，将成为该商圈的有效补充和必要业态；

2、该段商铺进深较深，基本都是12米，适合作为餐饮、休闲类商家经营。 3、其中钢二路入口处一商铺约500平米，适合引入一家西餐快餐，如德克士、肯德基，这些西餐快餐的开店选址往往在大型百货、零售商业周边，该项目的条件适合。而钢三路入口处可以引入较大型的中式餐厅或自助餐，如小肥羊、海底捞等。以这两主力店吸引人流，聚集人气。

4、B区其他进深12米的商铺，规划为小型特色餐饮店、特色水吧、书吧、影像吧等，为该商圈的人流提供休息的场所。 3）C区业态分析： 业态定位： 邻里亲情街

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该段商业相对商业价值较小，主要为周边社区服务，根据长期的市场研究结果，结合项目产品规划实际情况，列出以下业态的需求： 篇三：某商业街业态定位建议 商业街业态定位建议

201X-01-16 16:19:13| 分类： 房地产-商业 | 标签： |字号大中小 订阅 一、产品定位

1.0.产品定位背景分析： 1.1.商业业态定位 1.2.品牌定位 1.3.形象定位 1.4.经营特色定位 1.5.功能定位 1.6.业态分布 1.7.品牌组合 1.8.业态划分区域比例

二．项目建筑规划设计调整 2.0. 总体规划 2.1. 平面调整建议 2.2. 步行街内交通组织依据 2.3.交通规划意见

2.4. 立面设计（立面造型与色彩/建筑层数等） 2.5. 步行街内部庭院设计技巧 2.6.步行街室内外灯饰设计要点 2.7.步行街物业内墙、地面设计 2.8.步行街小品点睛设计 2.9.休息椅、垃圾桶布置要点 三、客户定位

3.0.目标客户（投资客）定位 3.1.经营商户定位 3.2.目标商户定位 3.3.目标消费者定位 一、产品定位

1.0.产品定位背景分析：

在上街现有的商业布局和商业经营中,街铺的地位具有决定性意义.如分布在中心路和汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主，主要经

营手机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为老商业街，现主要形成了自发的五金交化一条街……。

随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始，丹尼斯，宏丽来，金好来购物广场等均已在上街出现，但是

从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状态。

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以上街现有的消费水平，目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求，绝大部分中、高端购买力流

失到外地。根据上述情况原因，整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配，基于此应从两方面定位本项目。

一是宏观方面，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐步统一建设成一个集购物、娱

乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街；以保持在上街区商业的领先地位，促进都市文化，推动消费层次多样化提升。

二是微观层面，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费30-50岁的中年顾客占53%，18-35岁的青年顾客占39%，

因此，上街的主要顾客为中年人，他们有成熟的消费观，注重商品质量，建议本商业街的商品应以高品质为主，这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在这一消费群体中。 1.1.商业业态定位 n 定位支撑 u优越的地段

u具有良好的消费文化积累和市场零售基础 u大型市政广场的高档配套和人气聚集 u本项目高端业主的购买基础

u新型商业物业产品更有利于商家的品牌化经营 u专业的经营管理优势 1.2.品牌定位 中高档品牌名店街 1.3.形象定位

盛世广场将实行统一经营区域规划、统一特色经营服务、统一实行管理统一对外广告宣传 1.4.经营特色定位

n 主要经营突出个性时尚、现代与商场现代化风格一致。

n 突出商品价值、品牌、档次，主要锁定收入较高的目标顾客群，使其实现身份象征。 n 特色品牌商品组合，实现连带销售。

n 依据步行街的设计思想、建筑风格及经营规模，定格在主题营销为消费者提供舒适和谐、有品味的基点上，致力于通过挖

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掘展示商品自身的文化艺术魅力，货品搭配的整体氛围，从而科学的引导消费者审美取向，最终确立具有自身风范的品牌效应。 1.5.功能定位

盛世名店街的商业业态由两大部分组成，一楼定位为女人街“红作坊”。 二楼定位为男人街“赢天下”。

n 赢天下（男人街）：将男人街命名为“赢天下”是基于男主外女主内这个社会分工原则。如果将其简单的称之为“男人街”未免

流于俗套，且难以得到男人的认同。虽说现在男女平等，但在社会分工层面仍然是以男人为主。

n 红作坊（女人街）：作坊源自于古代，是对当时的时尚用品制作店的统称。作坊这个名称在现在的商业领域里应用已不再

是复古，而是一种时尚的代名词。“红”是色彩重最为抢眼的颜色，也是形容醒目、靓丽的代名词。 1.6.业态分布 1.7.品牌组合 红作坊 一层平面分区图 赢天下

二层平面分区图 东 1.8.业态划分区域比例

根据现有图纸提供的数据，商业总体面积30408㎡，中心路和许昌路的商铺面积的总面积是8000多㎡，商业步行街的面积为 22408㎡，单层的商业面积在11000㎡左右。

家电卖场：针对盛世广场所带来的人气和许昌路超强的市场环境，独栋商业建筑作为家电卖场，同时与商业街形成互动。 在此建筑一楼划出快餐区域作为整体商业配套的项目，又与许昌路的饮食街相融合。既能满足自身商业的需要，又可以吸引外来

客户，保证其经营的持续火爆