土地
一、纳税义务人
转让国有土地使用权、地上建筑物与其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。
（1）不论法人与自然人；（2）不论经济性质；（3）不论资与外资、中国公民与外籍个人；（4）不论部门。
二、 征税围
1、征税围
①转让国有土地使用权; ②地上的建筑物与其附着物连同国有土地使用权一并转让
2、征税围的界定
①是对转让国有土地使用权与其地上建筑物和附着物的行为征税。转让的土地，其使用权是否国有，是判定标准之一。
②是对国有土地使用权与其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。土地使用权、地上建筑物与其附着物的产权是否发生转让，是判定标准之二。
③是对转让房地产并取得收入的行为征税。是否取得收入，是判定标准之三。
不是判断是否应当征收土地的标准的是( )。
1 / 11
A.转让的土地的使用权是否为国家所有
B.土地使用权、地上的建筑物与其附着物的产权是否发生转让
C.转让房地产并取得收入
D.有偿转让房地产使用权
参： D ；有偿转让房地产使用权，不是判断是否应当征收土地的标准。
3、对若干具体情况的判定
有关事项是否属于征税围
1.出售 征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。
2.继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承当直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。
3.出租不征（无权属转移）。
4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。
5.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。
2 / 11
6.以房地产投资、联营. 房地产转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。
7.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。
8.企业兼并转让房地产暂免。
9.代建房不征（无权属转移）。
10.房地产重新评估不征（无收入）。
以下项目属于土地征税围的有( )。
A.以房地产抵押到期用于清偿债务 B.以出售方式转让国有土地使用权
C.存量房地产买卖 D.以房地产作价入股进行投资
参： [A, B, C, D]
三、确定增值额的扣除项目
1．取得土地使用权所支付的金额。包括：①地价款；②按规定交纳的有关费用。
2．房地产开发成本。包括土地的征用与拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
3．房地产开发费用。是销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不
是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出，即：
3 / 11
①能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=利息+（1+2）×5%以。
②不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=（1+2）×10%以。
4．旧房与建筑物的评估价格。房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
5．与转让房地产有关的税金。包括：营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 房地产开发企业，在其转让时缴纳的印花税因已列入管理费用，因而不得在此扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除（按产权转移书据所载金额的万分之五贴花）。
6．其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按（1+2）×20％加计扣除。
纳税人如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，其房地产开发费用按地价款加开发成本之和的( )计算扣除。
A.5%以 B.10%
C.10%以 D.20%以
参： C ；纳税人如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，其房地产开发费用按地价款加开发成本之和的10%以计算扣除。
房地产开发企业在转让房地产时已列入管理费缴纳的( )，不得作为有关税金从转让收入中扣除。
4 / 11
A.营业税 B.城市建设维护税
C.教育费附加 D.印花税
参： D ；房地产开发企业的印花税，已列入管理费用扣除，不得作为有关税金从转让收入中再次扣除。
计算增值额时，可从房地产转让收入中据实扣除的项目有( )。
A.取得土地使用权支付的地价款 B.房地产开发成本
C.房地产开发费用 D.与转让房地产有关的税金
参： [A, B, D] 房地产开发费用，不据实扣除。
计算增值额时，以下费用准予从收入总额中扣除的有( )。
A.出售商品房时办理的登记手续费 B.开发小区排污、环卫、绿化支出
C.出售旧房的重置成本价 D.建房贷款超期支付的利息
参： [A, B]
A、B两项均属税法规定准予扣除的费用。出售旧房应扣除评估价格，评估价格不同于重置成本价，它是用重置成本价乘以房屋的成新度折扣率后的价格。建房贷款利息支出的扣除条件是：不能高于同类同期银行贷款利率，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息均不允许扣除。
5 / 11
四、 增值额
纳税人转让房地产所取得收入减除条例规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
（一）按照房地产评估价格计算征收的情形
1．隐瞒、虚报房地产成交价格的。
2．提供扣除项目金额不实的。
3．转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
（二）具体方法
1．隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
2．提供扣除项目金额不实的，应当评估机构按照“房屋重置成本价”乘以“成新度折扣率”计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目的金额。
3．转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
以下各项中，应按照房地产评估价格计算征收土地的有( )。
A.转让已使用的房屋与建筑物的
6 / 11
B.提供扣除项目金额不实的
C.隐瞒、虚报房地产成交价格的
D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
参： [A, B, C, D]
应按照房地产评估价格计算征收土地的有：①转让已使用的房屋与建筑物的；②提供扣除项目金额不实的；③隐瞒、虚报房地产成交价格的；④转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
五、税率
实行四级超率累进税率：
1．增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
2．增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
3．增值额超过扣除金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
4．增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
六、应纳税额计算
应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）
7 / 11
方法一： 应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）
方法二（速算扣除法）： 应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
为了计算简便，可以在每一级确定一个速算扣除系数，即第一级为0％，第二级为5％，第三级为15％，第四级为35％，以速算应纳税额。
2011年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4万万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费与开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省规定计征土地时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳多少土地。
根据土地法计算方法与步骤，计算过程如下：
计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（万元）；
计算土地增值额＝14000－7010＝6990（万元）；
计算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；
应纳土地＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（万元）。
某国有企业2008年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2010年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地时计算的增值额是多少？
『答案解析』转让旧房与建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：（1）房屋与建筑物
8 / 11
的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率＝12000×70%＝8400（万元）；（2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，此题没有涉与；（3）转让环节缴纳的税金=（10000－8000）×5%×（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（万元）。增值额＝转让收入-扣除项目金额=10000－8400－115＝1485（万元）
七、税收优惠
1．建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征。
2．对国家征用、收回的房地产的，免征。
3．个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住≥5年的，免征；5年＞居住≥3年的，减半征；居住＜3年的，按规定征。
以下经营活动中，应缴纳土地的有( )。
A.个人之间互换自有居住用房
B.个人将居住6年的自用住房卖出
C.1993年8月签订转让合同，2000年转让的房地产
D.某机关出售闲置用房
参： D ；A、B、C项均属减免围，D项应征税。因为土地的纳税人中也包括行政事业单位，出售闲置用房取得了收入，同时就发生了纳税义务。
9 / 11
以下项目中，免征土地的有( )。
A.转让房地产的增值额未超过扣除项目金额 20%的项目
B.纳税人建造的普通标准住宅出售，增值额占扣除项目金额25%
C.个人因工作调动而转让居住7年的自用住房
D.国家征用的房地产
参： [C, D] ；个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，居住满5年或5年以上的，经向税务机关申报核准，免征土地。
一、 纳税地点与申报时间：
纳税地点:房地产所在地
申报时间:纳税人签订房地产转让合同后7日
某房地产开发公司建造一幢普通标准住宅并出售，取得销售收入800万元，并按税法规定缴纳了有关税费(营业税税率5%，城建税税率7%，印花税税率万分之五，教育费附加征收率为3%)。该公司为建此标准住宅而支付的地价款为120万元，投入的建楼成本为350万元，建楼所借银行贷款利息支出无法按项目分摊，房地产开发费用计提比例适用10%，请计算该房地产开发公司应缴纳的土地。
参： (1)实现收入总额：800万元
10 / 11
(2)扣除项目金额：①支付地价款：120万元
②支付开发成本：350万元
③计提的三项费用：(120+350)×10%＝47(万元)
④扣除的税金800× 5%×(1+7%+3%)＝44(万元)印花税不再扣除。⑤加计扣除费用：(120+350)×20%＝94(万元)
⑥扣除费用的总额：120+350+47+44+94＝655(万元)
(3)确定增值额：800-655＝145(万元)
(4)确定增值比率：145÷655≈22%所以适用第三档税率：30%
(5)计算应纳税额：145× 30%＝43.5(万元)
11 / 11
