小区物业秩序维护管理

秩序维护员队伍是为了保障区域内的财物不受损失，人身不受伤害，业户工作、生活、学习秩序正常而设立的一支为广大业户提供专业服务的队伍，也是物业管理公司的重要工作之一。

1．1 秩序维护员人员条件     

经过有关主管部门培训并取得岗位证书；

经过公司入职前培训并取得公司秩序维护人员上岗证书； 愿意接受公司各项管理制度的制约；

愿意接受公司关于秩序维护员人员末位淘汰而下岗或换岗的规定； 愿意接受公司关于秩序维护员队伍进行准军事化训练的规定并积极

参与训练。

   

思想品德好，无任何犯罪前科以及其它不良记录； 有吃苦奉献精神和职业道德； 复员军人优先； 党员优先。

1．2 秩序维护员管理制度 秩序维护主管 1、

目的

通过对秩序维护员主管的有效控制，以达到提高秩序维护员队伍整体服务水平的目的。

2、

适用范围

适用秩序维护员工作。 3、

职责

1) 负责秩序维护员队伍的建设。

2) 负责拟定秩序维护员培训计划并具体组织实施。

3) 负责对秩序维护员组长及秩序维护员队员的考核并对不称职者提出处理意见。

4) 检查各组、各岗的岗位制度执行情况。 4、

操作规程

1) 负责秩序维护员人员上岗培训工作及在岗培训工作，制定年度培训计划，报管理服务中心经理审核并组织实施。

2) 每周一次协助管理服务中心经理对秩序维护员各组长及各岗位进行综合检查，并将检查情况记录在《日常工作检查表》中。

3) 负责对各秩序维护员人员的考核工作，对不称职者提出处理意见，报管理服务中心经理。

4) 不定期检查各岗位规程、制度的执行情况，对违规者责令其纠正并作出相应处理，负责纠正后的验证工作。

5) 负责就秩序维护员、消防、安全等工作与有关部门的联络，争取职能部门的指导、帮助。

巡视 1、

目的

通过对所管辖小区的巡查和监视，防止小区内不安全事件的发生。 2、

适用范围

适用于秩序维护员巡逻工作。 3、

职责

（1） 熟悉各执勤岗的职责和任务， 协助各个岗位处理疑难问题； （2） 巡查楼层等公共部位设施设备完好情况，并做好相关记录； （3） 维持辖区内的治安秩序； （4） 协助领班处理紧急情况；

（5） 负责检查、督导工作，对有关工作提出改进方法及注重事项。 4、

操作规程

（1） 巡逻要求

a. 秩序维护员在巡逻时应按多看、多听、多嗅的要求，严防死角，确保完成巡查工作质量；

b. 按巡逻要求做好《巡逻情况登记表》巡逻记录，并及时将异常现象处置情况反映给相关部门或人员；

（2） 巡逻频次

每班每二小时对整个辖区(包括楼层)实施巡查，监控中心有记录；

（3） 巡逻内容

a. 检查治安、防火、防盗、水浸等情况，接到报警后以最快的速度到达现场，协助保护现场，并报告管理服务中心与警方；

b. 检查消防设备、设施是否完好(按检查表内容逐项检查)；

c. 巡视辖区物业设施是否完好，如有损坏应做好记录，并报管理服务中心； d. 在辖区内巡查时，发现有可疑人员应作相应的盘问、验证，必要时检查其所带物品；

e. 详细记录巡查情况及发生问题的时间和确切位置。 门岗 1、

目的

通过对进出人员的控制，确保秩序得到维护。 2、

适用范围

适用于门岗秩序维护员。 3、

职责

（1） 了解和熟悉本物业的情况；

（2） 维护门岗区域内环境整洁和治安秩序；

（3） 有详细交记录和外来车辆的及对外来人员、访客登记； （4） 严格执行物品搬迁及人员出入管理制度； （5） 协助做好邮件收发工作。 4、

操作规程

（1） 人员出入管理

a. 门岗秩序维护员人员必须了解和熟悉责任区内业主或者使用人的楼座、入口、相貌、出入一般规律等基本情况；

b. 遇到进出门岗区域有特殊困难时，应主动或用对讲机通知其它人员提供帮助。 （2） 来访登记

a. 非本物业的业主或者使用人凭有效出入证进、出，谢绝推销或其它闲杂人员进入；

b. 来访人员须问明所找的姓名、楼座等，确认后须登记进入；

c. 登记时应认真核对来访者的有效证件名称及号码，清晰登录《来人来访

登记表》后方可进入；

d. 如遇不愿出示证件或蛮横无理者，应耐心做好解释工作，尽可能消除不满情绪。

（3） 物品搬迁

a. 当遇到业主搬运物品并未按规定办理出门证时，应及时报告领班和或主管到场；

b. 在得到主管以上人员确认业主无物业管理遗留问题并按紧急程序办理相关手续后放行；

c. 一般情况下如有物件搬出须凭物品出门证，验证《物品出入清单》后放行。

（4） 邮件发放

a. 邮局投送到的报刊、杂志等邮件由投递员统一分发至各业主信箱，门岗收受的报刊、杂志等邮件由领班统一分发并做好相应记录；

b. 快件、特快专递、邮件通知单等需给邮局办理签收的邮件，在认真做好《邮件收发登记表》后及时交领班送收件人并让其做好签收；

c. 对地址不明或无收件人的邮件，经核对无误后及时退回邮局； d. 对收受的邮件进行收邮时间和损坏已否鉴定，如有疑问，请邮递员签字认可以便追溯；

e. 严禁私自撕拆邮件、撕揭邮票等违法行为。 警用器械 1、

目的

保证器械功能完好、正常使用。 2、

适用范围

适用于秩序维护员器械使用管理。 3、

职责

1） 当班秩序维护员负责正确使用妥善保管警用器械。 2） 秩序维护员主管负责秩序维护员器械的发放、送检。 4、 操作规程

1） 对讲机管理，对讲机是管理服务中心员工执行任务的工具，属于公共

财产，每个员工都有责任和义务保证对讲机的正常使用。秩序维护员队的全部对讲机应建立《警用物资登记表》。

2） 对讲机只供员工执勤时使用，严禁用作其他用途，特殊情况须由管理服务中心经理同意方可。

3） 对讲机由值班人员使用，严禁转借他人，严禁个人携带外出，如确有需要，须报管理服务中心经理批准。

4） 对讲机严格按规定频率正确使用，严禁员工私自乱拆、乱拧和乱调其他频率，否则按违纪处理，若损坏视情节赔偿。

5） 员工在交时应做好对讲机交接验收工作，以免出现问题时相互推诿责任。发现问题应做好记录并及时上报管理服务中心经理加以处理。

6） 对讲机充电器有由相应的领班领用，并妥善保管、正确使用，且只能用于对讲机电池充电之用，严禁用作其他用途，否则按违纪处理。

7） 使用人员要爱护使用，如有丢失或非因公损坏要予以赔偿，谁丢失、损坏，谁赔偿，当分不清具体责任人时，由该岗位人员共同赔偿。交时，交人员要做好交接验收工作，确保其处于安全正常使用状态。

监控设备 1、

目的

确保监控室设备处于良好状态，保证用户的生命和财产安全。 2、

适用范围

适用于消防系统、秩序维护闭路电视系统的运行管理。 3、

职责

1） 监控室秩序维护员负责监控室设备的清洁、操作、监控、记录。 2） 维修工负责监控室设备维修保养。

3） 维修领班负责监控室设备的综合管理及对上述工作的检查监督。 4） 管理服务中心经理负责上述工作检查监督。 4、

操作规程

1） 管理人员的工作程序 a. 监控室秩序维护员 

监控室秩序维护员负责监控室消防设备24小时运行操作、监控、记

录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，用警铃或其它适当方式疏散人员并启动相应灭火设备。

  

当故障发生时，及时通知维修工进行维修。 将每班运行情况记录于《监控室交记录》。

在维修工的指导下，每月对火灾报警系统进行一次功能检查，并将试

验结果记录于《监控设备检查记录表》中。



在维修工的指导下，每周打扫机房一次，每月清洁设备一次，保持地

面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。

b. 维修工 

按《设备检查保养计划表》要求按时进行中控室设备的维修保养，并

做好记录。

 

负责向管理处申报备品、备件的招标计划。

每月按时对消防应急器材进行检查，如有短缺，及时报告。

c. 工程主管 

负责对小区内中控室的综合管理，包括技术资料、档案的收集、保管，

负责零星设备配件、材料的招标计划的编制，外委修理的联系工作，对维修保养工作进行指导及检查监督。



每年12月制定下一年度的各项检查保养计划表，报管理服务中心经

理审核、批准，其中秩序维护员闭路电视设保养、防盗报警对讲机设备保养，每季进行一次，并按运行情况制定中修、大修计划。

d. 管理处经理  次检查。

 计划。

2） 监控室管理工作程序 

监控室实行每日24小时有专人值班、监控，严格执行交制度，审核监控室各项保养计划表及维修保养记录表审核，审核中修、大修进行月检。每月最后一个星期组织有关人员对监控室机电设备进行一

填好值班记录。



非值班人员严禁操作。外来人员进入要经管理服务中心经理批准。

 各控制柜、显示屏、信号灯、控制线路等的运作应始终处于良好状态，

各类操作按钮手柄应在自动位置。

 清原因。



控制室出现报警信号后，应立即核实。属误报，应消除信号并做每班各检查一次各类信号是否正常，并认真记录，如有异常要立即查

好记录；属火灾报警，应迅速报告并按灭火程序处理。



监控室内的一切设备设施、原器件、线路不得随意更改。如有损坏，

要查明原因，及时申报领导，经批准后及时更换。

 

室内要保持干净卫生，设备无灰尘，不准堆放杂物。 消防器材应齐备良好，室内禁止吸烟。

常备应急手电筒及充电式应急照明设施。 交通秩序管理 1、 2、

进入物业范围内的车辆必须服从物业管理服务中心的管理。 车辆必须按物业管理服务中心规定的行驶路线行驶，不得逆行，不

得在人行道、绿化带上行驶，不得高速行驶和按高音喇叭，进入物业范围内限速5公里以下。

3、

使用人长期在物业范围内地面停放的车辆，必须在管理服务中心办

理停车手续，领取停车牌放于车上，停于指定车位，并凭牌出入物业。

4、

底下车库只供本物业使用人使用，外来临时车辆不得入库停放，使

用车库者，须先到物业管理服务中心秩序维护部办理车位租赁手续，领取停车牌，凭证入库对号停放。

5、

车辆如需停止使用停车位，应及时到管理服务中心办理注销手续。

如发生丢失或私自转让停车牌（位），管理服务中心将扣除押金并取消该车辆的停车位，收回停车牌。

6、

车辆入库停放后，须向秩序维护人员领取取车牌并妥善保管。取车

时一律凭取车牌取车。秩序维护员只按牌放行。特殊情况急需用车而无取车牌，须凭有效证明文件并出示本人有关证件，由秩序维护员登记后方可取车。

7、 负。

车辆入库后，贵重物品请勿放在车内，由此造成的损失均由车主自

8、 临时进入物业范围的车辆必须进入临时车位上停放，并交纳停车费，

不得超越车位或跨位停放，更不能停于车道上。

9、

不得在停车场和物业范围内洗车和修车及清扫车上的杂物于地面。

漏油、漏水车辆不许进入车库。

为杜绝车库内发生意外事故，凡进入车库的车辆严禁携带易燃易爆、剧毒及各种腐蚀性物品，同时，在车库内不得随地扔烟头。违者按章处罚。

车辆驶入

凭停车证进入 办理停车证或临时停车证 车辆进大门登记 检查车辆外观 发现问题当面交代 凭临时停车证进入 指挥车辆减速慢行 引导车辆入位 提醒车主带走贵重物品、关闭门窗、锁好车辆 不定时巡逻 车辆出小区登记 验看停车证或收回临时停车证 车辆驶出