兴隆休闲农业园项目策划2

策 划 人：年 级：专 业：学 号：实施时间：

2012年3月3日

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目录

1项目背景介绍 ...................................................... 1 2项目策划背景分析 .................................................. 2

2.1经济环境分析 ................................................. 2 2.2文化环境分析 ................................................. 2 2.3自然环境分析 ................................................. 3 2.4社会环境分析 ................................................. 3 2.5技术环境分析 ................................................. 3

2.5.1生态环境综合治理技术 ................................... 3 2.5.2无公害农产品生产技术 ................................... 3 2.5.3庭院生态模式建设技术 ................................... 4 2.5.4绿化工程技术设计要求 ................................... 4

3项目定位 .......................................................... 4

3.1顾客分析 ..................................................... 4

3.1.1收入 ................................................... 4 3.1.2区位 ................................................... 4 3.1.3年龄 ................................................... 4 3.1.4性别 ................................................... 4 3.1.5偏好 ................................................... 4 3.2目标市场选择 ................................................. 4 3.3产品与服务定位 ............................................... 5

3.3.1高端 ................................................... 5 3.3.2中端 ................................................... 5 3.3.3低端 ................................................... 5

4项目实施策略 ...................................................... 5

4.1项目营销策略 ................................................. 5

4.1.1产品 ................................................... 5

4.1.1.1建立统一协调组织，避免休闲农业旅游瓶颈 ......... 5 4.1.1.2持续开发新的休闲农业旅游产品 ................... 6 4.1.1.3维护、修复、更新、改善休闲农业旅游景观 ......... 6 4.1.1.5完善旅游服务设施，提高旅游服务质量 ............. 6

4.1.2价格 ................................................... 6 4.1.3渠道 ................................................... 7

4.1.3.1分销渠道的定义与划分 ........................... 7 4.1.3.2分销渠道的功能 ................................. 7 4.1.3.3兴隆休闲农业旅游产品分销渠道的选择 ............. 7

4.1.4促销 ................................................... 8

4.1.4.1品牌营销 ....................................... 8 4.1.4.2兴隆休闲农业产品品牌策划 ....................... 8 4.1.4.3网络营销 ....................................... 8

4.2项目工程技术规划 ............................................. 8

4.2.1项目施工 ............................................... 8

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4.2.2项目管理 ............................................... 9

4.2.2.1实施投资项目法人制度 ........................... 9

4.2.3工程验收 ............................................... 9 4.3项目财务分析 ................................................ 10

4.3.1投资规模 .............................................. 10 4.3.2投资回收期 ............................................ 10 4.3.3投资的营业率 .......................................... 10

4.3.3.1利润估算及分配 ................................ 11 4.3.3.2财务盈利能力分析 .............................. 11

5项目实施评价 ..................................................... 12

5.1经济评价 .................................................... 12 5.2技术评价 .................................................... 12 5.3生态评价 .................................................... 12 5.4社会评价 .................................................... 12 6项目实施周期 ..................................................... 13 7附件 ............................................................. 14

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1项目背景介绍

休闲农业是一种以农业和农村为栽体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供休闲、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业—休闲农业应运而生，拓展了农业发展的新空问，开辟了旅游业发展的新领域。

现代社会，人们渴望能存优美的环境中放松、休闲。于是，同归田野、自然的休闲农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。据专家介绍，休闲农业，在日本、美同等发达同家20世纪70年代就已形成产业规模，进入90年代，随着我同人民生活水平的提高，休闲农业也应运而生。

休闲农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。种植项日应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。在休闲农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的5至10倍。

农业休闲园区不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业休闲，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。生态农业休闲园是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益为一体的现代农业新体系。

农业休闲园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们别吃穿以外追日益增多，日趋多样，这是休闲农业发展的主要基础。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为农业休闲园的快速发展提供了广阔的发展市场。

“兴隆休闲农业园”依托兴隆镇地理环境优势和兴隆热带植物园资源优势，以产业化为载体，以形成绿色农业生态环境和旅游产品品牌为目标，以建设新农村、改善和优化农村经济为目的，将科学规划管理、绿色种植技术、生态科学养殖技术、旅游资源开发与市场营销网络有机组合的农村综合型、实用型、生态型的一种模式。该项目建设的核心是开发建设城郊新型休闲农业旅游示范区。

兴隆休闲农业园东临南海(距海边约10公里)、三面环山，日照充足、长夏无冬，湿度大、雨量充沛而均匀，兴隆热带植物园属典型热带季风气候，适宜于各种热带亚热带植物的生长发育。同时兴隆休闲农业园依托兴隆热带植物园资源优势，交通方面与兴隆热带植物园相互连接，占地约150万平方米的生态农业休闲旅游区。园区建设在群山之中，山上林木茂盛，使整个园区更加秀丽宜人，景色如画，是旅游、休闲、休闲的好去处。景区内有两千多亩山地，适宜林果业的发展，如龙眼、荔枝、杨梅和梨等。

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2项目策划背景分析

2.1经济环境分析

自1997年以来，兴隆的旅游参观人数快速上升，共接待旅游者459.1 万人, 年均旅游增长27.8%,2002年接待量达120.2万人次。兴隆通过开发生态旅游,1997年一举扭亏为盈,1997-2003年,销售额逐年攀升(2003 年受“非典”影响有所下降)(见图1)。2003年, 兴隆热带植物园直接提供631个就业岗位, 间接解决5679人的就业问题。1997-2003年,植物园(香饮所)年均从业人员人数增长率为24.9%, 较好地解决了香饮所富余人员、家属和周边居民就业问题, 从业人员呈逐年增加走势( 见图2)。 此外,植物园取的了显著的技术转化效益。 如植物园在产品开发方面,已先后研制出“兴科牌”香草兰系列产品、苦丁茶系列产品、咖啡系产品和胡椒系列产品等科技产品,30个种类。46个品种,7年来科技产品销售总值8397.3万元。

1997-2003年,植物园（香饮所）年均人均纯收入增长17.1%,员工平均工资水平为全国职工平均工资的1.65倍,较好地带动了园区及周边农业劳动者致富奔小康。该园年均上缴税收增长达96.6%,为地方财政做出了较大贡献（见图3） 植物园作为旅游产品,带动万宁兴隆1.1万公顷地区餐饮、住宿、娱乐、交通、购物等旅业的发展,为万宁市创造社会经济效益达9.24亿元, 辐射带动相关产业创造社会经济效益约39.73亿元, 有力地促进了地区产业结构调整和经济发展。植物园发展生态旅游, 取得了良好的经济效益和社会效益。

2.2文化环境分析

兴隆镇是个多国家和地区民族融合汇集的华籍侨民聚居地，先后安置了来自21个国家和地区的归国华侨1万余人。不同地域、不同国界的生活和文化，形成了兴隆地区独特而丰富的文化内涵。在艰苦创业的年代里，能歌善舞的归侨们总喜欢在辛苦的劳作之余，三五成群地聚在一起，唱一曲动听的印尼歌曲，跳一段优美的东南亚舞蹈，缓解一天的疲劳,逐渐形成独具一格的侨乡文化。

2.3自然环境分析

园区位于兴隆镇周边，兴隆年平均温度为24.5度，极端最高温度为39度，极端最低温度为3.4度。年平均降雨量为22014毫米。这里群山环抱，热作葱茏，环境幽美，景色怡人，一年四季都是春，自然条件优越。由于盛产地热矿泉，可供温泉浴，是集温泉浴、娱乐、购物、旅游休闲为一体的休闲度假胜地。兴隆属热带海洋性季风气候，温差小、积温高。年平均气温24.8℃，最冷月平均气温18.7℃,最热月平均28.5℃。全年无霜冻。年平均日照时长2108.9小时；四季无冬，水质纯净；雨量丰富，年平均降雨量2166毫米。

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2.4社会环境分析

兴隆镇位于北纬18°1′，东经110°13′，由于历史原因，这里自上世纪50年代初起，就聚居着20多个国家和地区的归国华侨，尤其以东南亚一带热带地区的归国华侨为主，距海口市163公里，距三亚市97公里。由于是归国华侨聚集地，民俗文化与异国风情相互交融，当地居民朴实好客。由于是旅游集中地，各类基础设施较为完善。

2.5技术环境分析

2.5.1生态环境综合治理技术

重点推广使用现代化种养殖术和“畜---沼---果”、“种---养---沼---能”生态利用模式。对坡耕地和裸露坡地采用生物与农艺措施相结合进行改造，控制土壤侵蚀、降低地表骨流、提高生物生产量，形成土涵水、水养土、生物生长旺盛的高效利用模式。在农业生产上，推广应用新型高效生态利用模式，把养殖所产生的粪便，人类的生活垃圾及污水通过沼气池发酵，沼气作为能源再利用，沼液浇灌果园、沼渣作为肥料施入农田，从而实现资源高效利用，也优化了生态环境。

2.5.2无公害农产品生产技术

利用项目区土壤、空气、水无污染的优势，引进、推广无公害农产品的生产技术。在改造农田、园地的基础上实施沃土工程，引进、推广平衡施肥技术，秸秆快速催腐返田技术，提高土壤肥力。存生产过程中，实施生态综合防治病虫害工程，采用现代栽培技术，引进防病虫害能力强的农作物品种，推广使用物理、生物防治病虫害技术，推广使用高效生物农药，降低病虫害的危害，同时要引进有毒残留快速检测设备，严格控制农产品的有害残留，提高农产品质量。 2.5.3庭院生态模式建设技术

根据项目的自然、经济条件，结合家庭场馆建设，选择庭院生态模式。重点引进立体农业种植技术发展“经济林果——蔬菜——家禽”生态模式：引进推广花卉、水果高效种植技术，发展“经济林果——花卉——养殖业”；引进、推广生态养殖技术，发展“养殖业——经济林果”生态模式。一个以上专业生产项目的生态庭院，使其家居环境更加优美、经济更加富裕。 2.5.4绿化工程技术设计要求

l、林道设计：

①、主道：面宽4M，路面平整，呈龟背形，两边开沟，沟宽50CM，深30CM，沟

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外两边植树，株距3.5M。

②、副道：面宽3M，蹄而呈龟背形，两边开沟，沟的宽、深度与主道相同，沟两边植树，株距3M。

③、游步道：面宽lM，两边沟，沟宽30CM，深20 CM。沟外两植长绿灌木或四季花卉。

2、环园公路：面宽4M，两边开沟，沟面宽80cm，沟底35cm，深30cm，沟外两边选择耐水湿较强的树种，株距3.5 M。

3、园区周围绿篱：挖壕深1M，宽1M，将土堆放内侧筑埂，埂的高不少于90cm，面宽不少于80cm，上层栽植三行具刺树种。如枳壳，株行距20×25cm，采用三角形密植。

4、生态园植树技术要求：

①、起苗：针叶苗要采用挖神仙土的方法，其它阔叶苗，要保证根系完整，少伤主根，不伤侧根，多留宿土，尽可能做到当天起苗当天栽植，栽不完的苗木，一定要及时假植。

②、选苗：健壮、无病虫害，无机械损伤无双顶芽，梢部充分木质化。 ③、撩壕：宽80crn，深60- 70cm，要求从下而上，坚持表土入底，心土换表土。

④、挖穴：规格要求，大穴80cm见方，中穴60cm见方，小穴40cm见方，要求为正方形，切忌锅底形。

⑤、施足底肥：以磷肥为主，每兜半斤，施入穴底，并与穴底细土拌合均匀，上面再加一层细土后栽苗，以根系不直接接触肥料为原则。

⑥、栽苗：杆直、根舒、踩紧，深浅适度，浇足定根水。长绿阔叶苗，栽后要适当进行修剪，剪除部分叶片。栽后培土，要做到内紧外松。

3项目定位

3.1顾客分析

3.1.1收入

锁定中高收入人群，因为只有中高收入人群，才有这个经济实力来消费，也有闲暇时间来旅游。 3.1.2区位

通过对比全国各省区市城镇人均收入水平发现，上海、北京、浙江、天津、广东等省或地区名列前茅，人均可支配收入超过全国平均水平。故而圈定的区位在这几个省或地区。

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3.1.3年龄

年龄锁定范围为28至40岁中青壮年人群，此类人群既有稳定的工作，又有外出旅游的冲动。 3.1.4性别

旅游人员的主体人群由女性游客为主导，因为对于乡村风光、园景观最为吸引女性游客的眼球，一旦女性顾客决定出游，那么家属陪伴就必不可少了，这样可拉动亲戚好友出门旅游。 3.1.5偏好

锁定即喜欢外出运动又向往大自然的人群，可以与相关会所合作，收集相关顾客资料，锁定顾客。

3.2目标市场选择

目标市场锁定在北京、上海、天津、广东、深圳等地。因为这些地区属于大城市，一家三代很有可能都住在城市，没去过乡村，没见过田地，完完全全的城市人。第二，这类地区的经济收入较高，导致人均收入也随之增高，所以这类顾客客源充足，在城市待久了向往大自然。第三，消费能力强。此类顾客需要的是休闲与娱乐享受，乐于去消费。

3.3产品与服务定位

3.3.1高端

针对高端收入人群设立的高端服务旅游项目，从旅游接待地开始到旅游结束，全程保姆式的陪护，让顾客享受到真正的旅游品质。 3.3.2中端

针对中端收入人群设立的中端旅游服务项目，一般从景点开始，让旅客犹如宾至如归的感觉，可针对不同人的喜好，选送不同的导游陪同讲解。令顾客满意，才是服务真正的目的。 3.3.3低端

低端旅游服务项目针对的是低端收入人群，此类游客大多是以散客的形式来

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到景区，且消费能力差，故而景区各个地点适当的增设免费服务项目给顾客体验，促使低端客户真正的消费。同时低端旅游大多以个人或两三人为一组旅游，比较零散，需要在各个区设立服务站，方便顾客遇到问题时，能提供帮助。

4项目实施策略

4.1项目营销策略

4.1.1产品

休闲农业旅游产品是指为了满足旅游者在休闲农业旅游活动过程中的需求 而向其提供的各种旅游资源、设施和服务的组合，是休闲农业旅游者支付一定的 金钱、时间和精力所获得的一次完整的旅游经历和体验。可见，休闲农业旅游产 品具有系统性，包括了旅游者购买前所需获得的信息、旅游过程中行、游、食、 住、娱、购各要素理想组合以及售后服务等，因此，制定产品策略时应避免就景区论景区、就线路论线路，应该用系统论思想指导制定产品策略，要考虑到休闲农业旅游者所涉及到的各项要素，以期给旅游者一个完美的旅游经历。 4.1.1.1建立统一协调组织，避免休闲农业旅游瓶颈

休闲农业旅游产品具有系统性，涉及到吃、住、行、游、娱、购等各项要素， 其中任何一项要素做的不好，都会影响旅游者的旅游感受，休闲农业旅游产品在游客心目中的形象。因此，应建立休闲农业园区发展委员会，来统一协调休闲农业旅游各部门之间的关系。

4.1.1.2持续开发新的休闲农业旅游产品

游客的旅游需求是不断变化的，因此，只有适应旅游市场需求，不断开发出 新的休闲农业旅游产品，才是延休闲农业生命周期最根本的办法。休闲农业旅游资源的综合性决定了休闲农业旅游资源开发的伸缩性，也就是一种休闲农业旅游资源可以开发成多种类型的休闲农业旅游产品。目前，兴隆休闲农业旅游市场需求状况是休闲类型产品需求减少，而参与型、健身型、环保型休闲农业旅游产品的需求为主流，度假型休闲农业旅游产品需求不断增多。因此，兴隆休闲农业应适应这种新型的旅游需求，不断开发出新的旅游产品来满足游客的旅游需求。 4.1.1.3维护、修复、更新、改善休闲农业旅游景观

休闲农业旅游景观主要体现乡趣、农趣、野趣，因此，在景观建设上要就地 取材，坚持用“二元论”(陈传康，1991)的思想来指导兴隆休闲农业景观建设，做到古、旧、朴与高雅的和谐统一、景观与自然环境的和谐统一、落后与进步的

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和谐统一、古代与现代的和谐统一。

4.1.1.5完善旅游服务设施，提高旅游服务质量

初期建设休闲农园阶段，由于资金、人才、经营管理理念等因素的制约，致使旅游服务设施的配套建设跟不上，降低了游客对景区的评价。此外，还要加强对休闲农业从业人员的教育培训，培养他们的服务意识和树立敬业精神，营造良好的旅游企业、经营管理人员、景区从业人员的形象，提升兴隆休闲农业旅游产 品的市场竞争力。 4.1.2价格

旅游产品的价格是影响旅游者是否购买该旅游产品的关键因素，其合理程度 决定着旅游者的购买欲望。总体说来，休闲类型的休闲农业旅游产品的价格需求 弹性系数大，即需求受价格因素影响明显，这种类型的休闲农业旅游产品应采取 低价格以吸引客源;对于疗养、度假、文化体验等特种类型的价格需求弹性系数 小的休闲农业旅游产品，可采取高价格，提升产品品味，提高收入;旅游淡旺季 根据情况采取不同的价格，淡季降低价格吸引游客，旺季若景区人满为患，则 提高价格，既可以控制容量，又可以提高收入，若旺季景区游客有限，也可以低 价格吸引游客。此外，兴隆休闲农业旅游产品还要根据不同类型、不同定位、不 同的细分市场采取不同的定价策略，制定合理的旅游市场价格。 4.1.3渠道

4.1.3.1分销渠道的定义与划分

旅游产品的分销渠道是指旅游产品从生产者到达消费者这一过程的一系列 的组织，也可以形象地理解为旅游产品生产者将产品提供给最终消费者所经 过的路径。目前在我国旅游产品的分销渠道主要有三种:(1)旅游产品提供者直接把旅游产品提供给旅游者;(2)旅行社;(3)电子商务营销(网络营销)。分销渠道是有长度和宽度，分销渠道的长度是指从旅游产品生产者到最终消费者之间机构的级数;每个渠道层次使用中间商的数目称谓分销渠道的宽度。 4.1.3.2分销渠道的功能

具体地说，分销渠道具有以下主要功能:(1)提供销售点和便利的可达性。其 中包括为临时购买或提前预订做准备。(2)信息功能。一方面分发如宣传册等产品信息以供顾客选择，另一方面收集关于市场环境的市场调研和情报信息。（3）促销功能。建立与顾客交流的平台，协助补充旅游产品提供者的促销活动。(4)接触功能。搜寻预期购买者与其沟通，为其提供建议和购买帮助。(5)匹配功能。适当改变产品使其符合购买者的需求，包括诸如分类组装和组团等功能。(6)协商功能。通过与顾客协商，在价格和产品买卖等其他方面达成共识，从而使产品

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所有权或使用权转移。(7)财务功能。接受销售收入并将其转移给旅游产品经营主体。(8)辅助性服务功能。有时需提供保险、防疫建议和护照办理等辅助性服务。(9)反馈服务。接受和协助处理顾客投诉等。 4.1.3.3兴隆休闲农业旅游产品分销渠道的选择

兴隆休闲农业旅游产品分销渠道的选择要根据产品特征、市场状况、企业 自身条件、经济效益等因素来考虑。一般而言，旅游容量小、产品内容单一、以近距离市场为主的休闲农业旅游产品应采用短渠道甚至零渠道(旅游产品生产者直接把旅游产品提供给旅游者)策略;旅游容量大、产品内涵丰富、生命周期长的休闲农业旅游产品适合长渠道销售;具有特定市场、市场面窄的休闲农业旅游产品适合短渠道销售;市场大、市场面宽的休闲农业旅游产品适合以长渠道为主，长短结合的策略;低档次的休闲农业旅游产品适合宽渠道销售，以占领尽量大的市场:高档次的休闲农业旅游产品适合窄渠道销售，只选择有信誉的中间商，利于保持良好的产品声誉和形象。

4.1.4促销 4.1.4.1品牌营销

品牌的传统定义是指具有一定知名度、信任度和美誉度的牌号。美国市场营销专家菲利普.科特勒认为，品牌是一个符号或设计，或是其总和，它是区别于其它竞争对手的产品或服务。笔者认为旅游品牌的实质是关系，是旅游产品及其名称与消费者发生的各种关系的总和，旅游品牌的价值是旅游者对品牌的美好的体验和感受。

4.1.4.2兴隆休闲农业产品品牌策划

一个旅游产品的品牌简单的说就是一种形象符号，就是只要游客看到听到这个符号就可以了解其所代表的旅游产品是一种什么样的旅游产品，一个好的旅游产品品牌就代表了该旅游产品良好的品质、优良的服务以及游客信任度和美誉度。兴隆休闲农业旅游产品应该形成了自己的品牌，并申请了专利。兴隆休闲农业园应对整个休闲农业旅游产品进行整体的包装、策划与促销，以绿色休闲、健身疗养、文化体验、生态度假、优质服务为主题进行包装，把各休闲农业景区(点)组织起来统一宣传促销，聘请策划专家对兴隆休闲农业旅游产品整体形象进行设计，围绕绿色、生态、文化、服务加强休闲农业旅游产品品牌的统一建设，如各观光农业景区使用统一的产品标志、统一各景区工作人员服饰、统一服务的标准等，这样有利于对整体形象的强化，有利于对整体品牌的维护。

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4.1.4.3网络营销

旅游网络营销又称旅游电子商务营销或虚拟营销，是指旅游企业应用电脑和现代通讯技术，通过互联网，调整企业同消费者、企业同企业、企业内部关系，从而扩大销售，拓展市场，并实现内部电子化管理的全部商业经营过程。它具有:以互联网为依托，消费者直接参与，涉及企业运作的各个层面(产品设计、市场营销、企业管理MIS、客户管理CRM,资源管理ERP、供应链管理SCM )，庞大的信息源，方便、快捷的支付手段等特点。网络营销渠道和传统的营销渠道相比除了具备传统营销几乎所有的功能外还减少了流通环节，不仅可以节省给中间商的佣金，从而降低流通成本，使企业有可能以较低价格向公众出售其旅游产品，并且可以根据游客的要求设计出更加个性化的旅游产品，满足不同层次、不同个性的旅游者的需求。

4.2项目工程技术规划

4.2.1项目施工

l、重点建设基础设施：

(1)按功能规划为服务区、景观区、种植区、养殖区、活动区等，并进行具体区： (2)兴建小型现代化养殖中心：

(3)修建工作人员办公区、宿舍及小规模接待区； (4)修建沼气池，满足生态园照明、动力等需要； (5)建设滴灌系统，发展果树种植和间种农作物； (6)修建小型会议中心；

(7)将RFID（无线射频识别技术）运用到养殖区中，通过采用RFID技术建立饲养档案、预防接种档案等，达到高效、自动化管理牲畜的目的，同时为食品安全提供保障。

(8)兴建集餐饮、棋牌、垂钓、休闲、游乐、园林绿化和乡村情调于一体的多功能休闲园区。休闲区规划结构为：休闲别墅区、水果采摘区、观光植物区、观景品茗区。

2、建立绿色产品生产基地。

进行土地资源综合开发，建立以立体种植和立体养殖为主的高效生态科技示范区。

3、建设农业生态休闲观光园。

在生态示范区的基础上，立足生态园山清水秀、“绿色环保”以及生态园的体闲园的特点，充分利用生态园自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景光和集“自然--生产--休闲--康乐--教育”于一体的景观综合体，发展体验农业休闲农业相结合的特色旅游。 4.2.2项目管理

建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需要通过与之相

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适应的管理模式管理程序管理方法管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能机构程序方法和技术；有相应的资质人才经验，能够为业主提供最优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。 4.2.2.1实施投资项目法人制度

1992年国家计委颁发了《关于建设项目实行业主责任制的暂行规定》，并随后推行项目法人责任制，今年国家十五计划纲要又指出：全面实行投资项目法人责任制招投标制工程监理制合同管理制，健全投资约束机制。这使我国建设项目管理改革向前迈进了一大步。业主是项目的投资主体，在项目实施过程中有最大的决策权，能否正确决策取决于业主的素质。业主不一定必须是项目管理专家，但作为工程建设项目的业主应该具备必要的项目管理方面的知识。应该了解项目管理费用进度质量三大控制，应该懂得项目的费用不一定越低越好，费用低到不能保证工程质量的程度，工程就会出质量事故。进度也不一定越快越好，建设周期压缩到不合理程度，就会不得不增加费用或影响质量；质量也不一定越高越好，质量的标准应是适宜和合格，质量过剩是一种浪费。

4.2.3工程验收

依照项目施工计划，按约定时间准时对工程项目进行验收。包括山水、改造地形、辟筑道路、铺装场地、营造建筑、构筑工程设施、绿化栽植等多项内容。

4.3项目财务分析

4.3.1投资规模

本项目固定资产投资估算为xx万元，其中：建筑工程费xx万元，设备购置费xx万元，其他工程费用xx万元，工程预备费xx万元（按第一部分工程费的7%计算），建设单位位管理费xx万元（按第一部分工程费2.4%计算），工程勘察设计费XX万元（按第一部分费用的2%计算），工程监理费xx万元（按第一部分工程费用的1.8%计算），临时施工费xx万元（按第一部分费用的1%计算）。详见表6—1

流动资金估算按详细估算法(附录4)计算，流动资金估算为xx万元。

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项目估算总投资xx万元，其中：固定资产投资xx万元（含固定资产、无形资产、延资资产、预备费用），流动资金xx万元。

4.3.2投资回收期

投资回收期是以项目税前净收益抵偿全部投资所需的时间，可根据财务现金流量表（全部投资所得税前）累计净现金流量栏中的数字计算求得，计算公式为：

Pt=（累计净现金流量开始出现正值年份数-1）+（上年累计净现金流量绝对

值／当年净现金流量）

经计算项同税后投资回收期x年（含建设期2年），税前投资回收期为x年（含建设期2年）。详见表7-5。 4.3.3投资的营业率

1、工资及福利

该项目费用按职工总数乘以年工资及福利费指标，丁工资乘以养老保险、失业保险、医疗保险和住房基金指标，两项合并计算构成。按下xx元／人*年计算。 2、折旧及摊销

折旧与摊销采用平均年限法，建筑物折旧按年限xx年，机械设备折旧年限xx年，残值率按5%计，递延资产摊销按10年计算。详见表7-2。 3、修理及道路维护费

该项费用什算方法按占固定资产原值得比率和道路维护费用计算，本项目按20万元／年计算。 4、其它管理费用

其它管理费用为景区日常管理所发生的办公费、差旅费、日常维护、旅游宣传等相关费用，本项目正常年估算为30万元。总成本费用详见表7-3。 4.3.3.1利润估算及分配

利润总额=营业收入—总成本—营业税金及附加

依据现行财税制度，项目缴纳企业所得税，税率为33%。 企业所得税=应纳税所得额X税率 税后利润=利润总额—企业所得税

经计算，本项目年均利润总额xx万元，年均缴纳企业所得税xx万元，年均税后利润xx万元。详见表7-4。 4.3.3.2财务盈利能力分析

4.3.3.2.1投资利润率、投资利税率

投资利润率和投资利税率是反映财务盈利能力的两项静态指标，它是计算期年均利润总额或年利税总额与项目总资金之比率。

投资利润率：20. 05%

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投资利税率：21. 85% 4.3.3.2.2财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率( FIRR)是反映项目在计算期内投资盈利能力的动态评价指标，它是项目计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率，表达式为：

（7-4表）

4.3.3.2.3财务净现值(FNPV)

财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设初期的现值之和。计算公式为：

经计算，投资所得税前后财务净现值分别为xx元和xx万元，大于零。详见表7-5。

5项目实施评价

5.1经济评价

本项目将充分发挥高科技公司的优势，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；同时，休闲农业本身除了发展生态农业产品以外，还将开展采摘观光等，带来更多的经济效益求得园区自身良性循环，以此来带动周边经济发展。

5.2技术评价

通过本项目的带动可以兴隆区域及至全省的农业产业结构可以起到优化调整的作用。

通过本项目示范园和周边地区的技术推广及辐射，可迅速提高兴隆周边农业科技水平和农民的文化素质，广大农民群众通过参与项目建设，接受技术培训，可较快地提高自身的科学文化和科技应用水平。

5.3生态评价

本项采用生态农业模式建设，不但不会产生环境污染源，而且还可以减少水

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土流失，培肥土壤，提高土地的利用价值，保护自然生态环境，形成以蔬菜、养殖、沼、果的生态模式。不仅可产生大量优质有机肥生物肥，供用菜田施用，提高土壤有机质含量，而且可产生沼气，为示范园提供燃料源，有利于环境保护。在实施前进一步计划对各子项目的生态效益的具体数据，达到定量分析、科学评价实施生态农业产生的效益，对农业经济可持续发展，充分利用资源，都有较大的促进作用。

5.4社会评价

本项目每年可向市场提供载公害的蔬菜、瓜果，丰富了农产品的供应市场。创造大量农村剩余劳力就业机会，增加区、乡财政收入，促进农业结构调整。随着项目对民族风俗文化的开发和挖掘，民俗文化将重放异彩，繁荣了民俗文化，提高了人民的精神生活水平。

6项目实施周期

1、第一期计划重点建设基础设施：

(1)按功能规划为服务区、景观区、种植区、养殖区、活动区等，并进行具 体分区；

(2)兴建小型现代化的养殖中心：

(3)修建工作人员办公区、宿舍及小规模接待区； (4)修建沼气池，满足生态园照明、动力等需要； (5)建设滴灌系统，发展果树种植和间种农作物； (6)修建小型会议中心：

(7)将RFID（无线射频识别技术）运用到养殖业中，通过采用RFID技术建立饲养档案、预防接种档案等，达到高效、自动化管理牲畜的目的，同时为食品安全提供保障。

2、第二期工程计划：

(1)兴建及餐饮、棋牌、垂钓、休闲、游乐、园林绿化和乡村情调于一体的多功能休闲园区。休闲园区规划结构为：休闲别墅区：、水果采摘区、观光植物区、观景品茗区。

(2)运用现代化市场营销手段，积极发展观光采摘业。 3、第三期工程计划：

（1）建立绿色产品生产基地 进行山地资源综合开发，建立以立体种植和立体养殖为主的高效生态科技示范园区，随着我国加入WTO，社会消费市场对农产品质量将会提出更高的要求，生产质优价高的无公害畜禽肉类和蔬菜粮食等是今后农业生产领域的主要任务。为了确保生态园区建设前期的资金周转及维持经营，在真正走向市场化道路之前，生态园的前期产出全部由集团内部消化。 （2）建设农业生态休闲观光园

在生态示范园的基础上，立足生态园山清水秀、“绿色环保”以及生态的休闲园的特点，充分利用生态园的自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景

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观和集“自然—生产—休闲—康乐—教育”于一体的景观综合体，发展体验农业与观光农业相结合的特色旅游。

7附件

表（6-l)投资估算表(1) 单位：万元 序项目名称 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 第一部分 租地费用 餐饮区 果园 温室大棚 人行步道 石砌档墙 排灌渠 木屋别墅 多功能馆 工程费用 工程费用 设备费用 设备费用 安装费用 安装费用 其他费用 其他费用 工程指标 合计 单位 亩 栋 亩 间 M M M 栋 M2 栋 座 座 亩 栋 个 亩 株 座 M2 数量 工程指标 单位 数量 造价 造价（元） 备注 50年 宽2M 鹅卵石面 高1.5米 砖木结构 三层 二层 二层 10 员工宿舍 11 景观品茗 12 公共厕所 13 15 16 17 18 垂钓区 停车场 果园区 植树 水井 14 棋茶艺社 19 供电通讯 20 路灯亮化 21 22 苗木 草坪 合计 表（6-l)投资估算表(2) 单位：万元 序项目名称 号 1 第二部分 建设单位管理费用 合计 备注 2.4% - 14 -

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2 3 4 5 工程勘察设计费用 监理费用 临时施工 办公生活家具购置 合计 预备费用 总计 2% 1.8% 1.0% 1000元/人 7% 注：● 建设单位管理费按第一部分工程费2.4%计算

● 设计勘察设计费按第一部分费用的2.0%计算 ● 工程监理理费按第一部分工程费用的1.8%计算 ● 基本预备费按第一部分工程费的7%计算 ● 临附施工费按第一部分费用的1.0%计算 ● 本项目固定资产投资方向调节税为零税率

表6-2流动资金估算表 单位：万元 项目 流动资产 应收账款 存款 现金 流动负债 应付账款 流动资金 流动资金本年增加 合计 第1周年 第2周年 第3周年 第4周年 第5周年 第6周年 第7周年 第8周年 第9第10周年 周年

表7-5全投资现金流量表 单位：万元 项目 现金注入 营业收入 合计 1 2 3 4 - 15 -

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回收固定资产余值 回收流动资金 现金流出 建设投资 流动资金 经营成本 营业税金及附加 所得税 净现金流量 累计净现金流量 税前净现金流量 累计税前净现金流量 税后： 税前： 财务挣现值(8%)=103.32万元 财务净现值( 8%)=254.27万元 内部收益率=19.140% 内部收益率-20.37%

投资收回期= 8.55年（含建设期2年） 投资收回期=7.54年（禽建设期2年）

表7-1营业收入、营业收入税金及附加计算表 单位：元 项目 营业收入合计 税金附加合计 游客量（万人） 收入（元/人） 营业收入 产品销售 税率 营业税金附加 营业税 城建维护税 教育费附加 1 5% 2 3 4 5 6 7 8 9 10 注：城市维护建设税按营业税额的1 %计算 教育附加费按营业税额的3.5%计算

表7—2同定资产折旧无形资产递延资产摊销估算表 项目 折旧 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 - 16 -

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建筑工程 原值 折旧费 净值 设备 原值 折旧费 净值 其他资产 原值 折旧费 净值 无形、延递 原值 摊销费 净值 固定资产合计 折旧费 净值 年限 25 13 10 10

表7-3成本与费用估算表 单位：万元 项目 工资 修理及维护 折旧摊销费 利息 其它费用 总成本费用 固定成本 可变成本 经营成本 合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

表7-4损益表 单位：万元 项目 营业收入 营业税、附加费用 总成本费用 利润总额 所得税 合计 1 2 3 4 - 17 -

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税后利润 盈余公积金 公益金 未分配利润 注：投资利涧率=20. 05%

投资利税率-=21. 85%

法定盈余公积金按l0%提取 法定公益金按5%提取

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