征收安置房工程造价控制的问题分析
近年来,上海着力推动城乡一体化进展,乐观推动重大工程、旧城区改建等项目的建设,作为改善市民居住环境的重要途径,保障性住房的有序稳步建设在新一轮的社会进展中起着重要的作用,是优化房地产供应结构、保证社会稳定、民生和谐的重要举措。浦东新区在这样的社会进展背景条件下,也在构件多层次、多渠道的住房保障体系,大力推动动迁安置房的建设,为新一轮城市开发建设、产业布局调整供应保障。作为担当浦东新区动迁安置房建设任务的主力军,我司乐观服务新区进展大局、落实区委区府“四高战略”、为新区百姓制造高品质生活。笔者将依据工程建设实际阅历,重点对动迁安置房的工程造价掌握进行讨论和阐述。 1浦东新区征收安置房特点
目前,浦东新区征收安置房的建设方式为回购。其主要操作方式为地方将土地出让挂牌后交由企业进行投资开发,以统一的收购指导价标准进行协议回购,征收安置房的开发方式、建设标准和回购金额及金额调整方式依据签订的建设协议书中的商定进行[1]。随着社会经济的进展,人民群众对居住环境的要求也逐步提高,为适应社会进展、保障人民群众有好的居住环境,除了国家相关建设规范标准有所提升,浦东新区对征收安置房的设计品质、建设质量等方面也提出了较高的要求。例如,消防新规的颁布、技防标准的提高、
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新增的抗震支架要求、PC预制率提升至40%、新增充电设施、车位比和人防面积的增加、楼板保温层和门窗壁厚增加、立面品质提升等,一系列提标举措在提升住宅建设品质和绿色环保水平的同时,也使得征收安置房项目的建设成本不断增加。除了相关和规范的调整,近年来,项目生产要素的价格也在累年上涨,项目财务成本也在增加。虽然依据实际状况,以“楼面地价＋建安造价＋其他建设费用＋财务成本及合理利润”为原则对回购价不断进行调整,但动迁安置房的建设仍旧存在着利润薄、成本掌握难等问题。如何在回购价格和建设标准既定的前提下保证开发企业的利润,征收安置房项目的成本管理显得愈发重要,这对工程造价掌握提出了较高的要求。 2工程造价掌握中存在的问题 2.1全员工程造价掌握意识不够
与国外同行业人员相比较,我国建筑工程从业人员的全员工程造价掌握意识还不够强,设计人员、项目管理人员、工程监理乃至公司领导更多倾向于对设计质量、工程建设质量和工程进度的把控和推动,却忽视了对项目经济性的把控,这方面国有企业的从业者更甚。对于征收安置房项目有相关的建设标准要求,设计人员只是机械地满意建设标准和规范要求,很少会深化优化以达到工程和造价最优的方案,同时,设计管理和项目管理人员与成本掌握人员之间缺乏充分的沟通和沟通。对项目管理人员和公司领导而言,征收安置房既是民生保障项目也关系着公司的社会影响,其关注意点往往在项目的建设质量、工程进度和评奖评优等方面。虽然在工程监理指导规范和职责范围中
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会有造价掌握的相关职能和商定,但工程监理在实操过程中则更多的是按图、按规范对项目进行监控,对工程造价方面则是关怀甚少。 2.2全过程造价掌握的概念不强
建筑工程中,相关人员往往忽视了全过程造价掌握,尤其是缺乏在设计阶段对成本掌握的意识。依据国内外阅历和既往项目阅历的讨论,设计阶段的造价掌握占项目造价掌握程度的75%左右[2]。但国内项目在实际实施过程中,缺乏在设计阶段的成本掌握实践。在设计和项目管控过程中,成本相关人员参加度不够,尤其是立项阶段的估算成本掌握和设计阶段的概算成本掌握。虽然在项目开展过程中,国内已经普遍采纳限额设计或价值工程等方法对设计阶段的工程造价进行掌握,但往往由于设计人员设计保守,结构优化动力明显不足,导致实际操作时仍常常消失设计内容超出限额设计指标的状况。再加上设计人员对工程造价的技术讨论不够深化,与造价管理人员沟通不够,又有设计师未完全领悟建设单位意图。最终导致工程造价的掌握在设计阶段就无法落于实处,后期施工阶段能做的掌握工作非常有限。 2.3过程资料管理的准时性不够
征收安置房项目往往存在时间紧、任务重的状况,因此会存在施工图出图时间跟不上项目推动节点的问题,在前期招投标时会存在部分图纸与实际场地状况不符的状况,这便导致后期需要设计变更对图纸进行修改和补充。同时也为了项目的快速推动,若发生设计变更或现场签证,现场的项目管理人员往往会实行先实施后补流程的方式。这种状况也会导致成本掌握追踪不准时乃至成本掌握资料缺失的状
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况消失,对项目的成本掌握产生不利影响。 3工程造价掌握重点和方法
3.1建立成本制度体系、加强参建人员沟通
建立适合保障房建设的、完善的成本掌握制度体系有利于规范建设项目成本管理程序,合理有效地掌握工程造价水平,保证工程建设健康有序的运行。通过制度体系的建立,规范各阶段、各部门人员的职能、项目流程的合法有序。成本掌握管理制度可以规范各职能部门全员全过程成本掌握职责,调动项目参建人员工程造价掌握的主动性和参加性。除法定的招标选购法律法规外,公司制定与项目开发相适应的招采管理制度也是必不行少的,这不仅可以规范选购程序,还可以通过合适的市场竞争机制为项目节省成本。工程变更管理方法更多的是对项目施工阶段工程变更的规范性、程序性和准时性进行指导和规范,能有效杜绝成本掌握失控现象发生。投资监理管理方法可以对第三方询问单位的进场资质和工作内容进行商定和规范,也是指导成本工作的细则。除了外部制度约束,人员的内部驱动力对项目的推动也是非常重要的。加强设计和项目管理人员与成本掌握人员的沟通,在方案设计和设计深化阶段相互协调,随着设计图纸的深化和完善同步进行工程造价的测算,加强设计人员和成本掌握人员之间的联动,实时把控设计阶段工程造价状况,如消失造价超出掌握金额的状况,应准时反馈给设计和项目管理人员,对设计图纸进行调整或优化,对项目成本进行事前掌握、主动掌握。
3.2实行合理有效的造价掌握手段
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与商品房不同的是对于征收安置房的建设标准和回购价格有明确的指标文件,这种状况下,合理有效地应用限额设计和价值工程的方法能更好地掌握工程建设的成本。这样既可以达到建设标准的要求,避开片面的节省资金,又可以实现公司经济利益,从技术和经济手段同时对项目成本进行掌握。征收安置房至今已经有比较完整的成本数据阅历,因此对项目估算和概算阶段可以使用既有项目的阅历值结合项目自身状况进行限额设计,如技术指标中的含筋量和含砼量可以依据已建成房屋阅历值在合同中商定,或在招标时让参加投标的设计院进行竞争,自行上报数值。对价值工程的运用则可以体现在项目设计的横向对比和新材料新技术的采纳,同时期启动的不同设计院设计的征收安置房项目在设计过程中可以相互借鉴,在保证达到建设标准和规范的前提下取更经济的设计方案。例如,竹节桩比一般管桩虽然单位成本高,但其设计工程量较管桩小,总体更经济;外墙的反射涂料的应用可以使保温材料厚度减小,同样也使总成本更经济,等等。征收安置房的经济性除了体现在成本掌握上,同时也受回购总价格约束,在回购价单价确定的状况下,设计时可以调整房型的配置,掌握可售面积以得到更高的回购总金额,使经济性提高。 3.3目标成本、动态成本管理制度的建立
征收安置房有确定的回购价格,因此在成本掌握上可以采纳正测反推结合的方式,正测即依据近期已建的征收安置房成本数据结合在建项目设计图纸和现场实际状况对项目估算和概算进行测算,反推即依据回购价格对项目总投资进行掌握。并建立目标成本机制,
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对项目总投资以不超过回购价为目标,逐层逐级分解,笔者在进行成本管控的过程中对项目总投资建立六个一级科目,包括土地费、建筑安装工程费、工程建设其他费、预备费、建设期利息、其他间接费等,下属再进行细分。同时对实施项目进行动态成本管理,即在后续工程建设推动过程中实时监测成本变动状况,依据项目不同时间进度状况对项目成本进行实时更新。动态成本是依据项目推动状况,依据已签订的合同、待签合同、已发生的工程变更金额及预估会发生的工程变更金额等每月实时测算形成,反映了目标成本的实时执行状况。 3.4强化施工图预算、工程变更的时效性、结算资料的完整性 许多管理人员会认为只要将估算概算做好、招标工作完成,成本掌握就告一段落了,但并不是这样。后期施工图预算的编制及核对、工程变更的实时跟踪、结算程序的规范等对项目的成本掌握工作也是非常重要的。因项目推动等缘由,常常会消失招标图和施工图不全都的状况,因此在项目实施过程中,依据实际施工蓝图对项目施工图预算进行测算并与施工单位进行核对,是成本掌握中非常重要的一步。除此以外,项目管控过程中要做到按时处理工程变更,不要积压至工程结算阶段,依据工程变更产生的状况更新动态成本,并将其实时反应在动态成本中,对项目成本的变化实时把握,时刻关注是否有超目标成本的状况消失,并准时实行措施进行纠偏,有效地规避风险,通过与目标成本的对比和差异分析进行工程造价的掌握,保证目标成本可控。结算作为项目成本掌握的最终一关,对结算资料的完整性、时效性、规律性要着重关注。施工单位供应的结算金额是否与供应的结算依据匹配,
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开竣工记录和竣工验收合格时间等是够满意合同商定,工程变更程序是否完备等等都需要在结算时对结算资料进行具体的审核。避开因重复计算、多算或资料不齐全给公司带来损失。 4结语
征收安置房项目是民生工程,是居民群众的生活保障、社会稳定的基石,而企业也需要保证利润以生存。因此如何在满意征收安置房的建设标准的前提下使企业获得合理的利润是笔者讨论的问题。笔者从征收安置房特点入手,结合实际项目推动过程中成本掌握可能消失的问题,提出几点解决方法。通过制度体系的建立,规范各阶段、各部门人员的职能、项目流程的合法有序。加强设计人员、项目管理人员和成本掌握人员间的联动,准时发觉设计、施工和成本之间的问题,做到事前主动掌握,事后准时纠偏。建立目标成本、动态成本管理体系,分层分级掌握项目成本。强化施工图预算、工程变更的时效性、结算资料的完整性,让项目参加人员进度、合规两手抓两手都要硬。上述方法在确保征收安置房建设质量的前提下,也保证了项目全过程的造价掌握水平,使征收安置房的社会属性和经济性都得到了较好的保障。
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