商业房产租赁承租方应当如何进行风险防控？
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来源：北京市致尚律师事务所
作者：龚晓菲律师
商业房产租赁不同于普通的住宅房屋租赁，有其一定的特殊性和复杂性，存在的问题和纠纷非常之多，律师凭借多年承办商业房产租赁纠纷案件的经验，梳理过往案例，将商业房产承租方所面临的风险及如何防控呈现给大家，供大家参考。
第一，重点审查出租方是否有权出租房屋
在商业房产租赁中，经常发生出租方不是房屋产权人的情形，也就是所谓的“二房东”，如若“二房东”未经房屋产权人许可擅自将房屋转租给承租方，经房屋产权人请求，承租方与“二房东”所签订的租赁合同可能会被认定无效或解除，由此可能会给承租方带来巨大损失。因此，承租方在签订租赁合同前，应先核实出租方是否为房屋所有权人，如若非房屋所有权人，承租方应要求出租方提供房屋所有权人同意出租或转租的书面文件。
第二，重视对租赁用途或目的的约定
在商业房产租赁合同中，有关租赁用途或目的的约定往往过于笼统，譬如常约定为：商业用途、经营用途。但我们需要格外注意，房屋不同的用途，法律对房屋的要求也不尽相同。例如：利用房屋从事餐饮或娱乐业，法律就强制要求必须办理消防、卫生、环评等许可证照。
根据《合同法》第216条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”由上述规定可以看出，出租人负有保证租赁物符合约定用途的义务。以上例为例，如果租赁合同约定租赁用途为餐饮或娱乐业，那么出租人不仅需要如约提供房屋，还需对房屋的消防、卫生等负责，出租人提供的房屋不能符合约定用途，出租人就需承担违约责任。但如果租赁合同对租赁用途没有约定或约定不清，那么出租人将可能无需承担该义务。
第三，重视经营的风险
在商业地产租赁中，涉及证件的办理，出现争议或纠纷的较多集中在“消防安全检查合格证、卫生服务许可证、营业执照”等证件的办理上。实务中，因房屋性质、土地性质、无法提供资料等问题，而导致承租户无法办理相关证件，进而导致出现纠纷。
为避免承租人出现无法和无法经营的风险，建议承租人在承租之前，对所从事行业所需的资料向相关部门予以了解核实，并且在租赁合同中，约定出租人应当提供的具体的资料，同时约定出租人对无法提供资料所导致的后果及承租人的损失承担予以约定。
第四，注意对广告位的约定
实务中，对于餐饮等特殊且频繁的商业领域，广告位显得尤其重要，如果不在合同中做好约定，极易导致出现纠纷，甚至导致承租商铺的目的落空。在某餐饮公司与某市场投资公司房屋租赁合同纠纷中，由于双方在合同中对广告位及广告牌均未作约定，之后，第三方某大型餐饮集团进驻，将商业街的广告位大幅占领，导致某餐饮公司的生意大减，餐饮公司要求某市场投资公司给予广告位以提高生意，但某市场投资公司不予同意，遂产生纠纷。
第五，注意对装饰装修的相关风险
实践中，多数承租人为了省事省钱，聘请一些个人进行装饰装修，购买设施设备也直接现金支付，且不要求开具。在出现诉讼向出租人主张装饰装修索赔的时候，承租人因无法举证，或者所举的证据无法被法庭认可，从而失去索赔的机会。
在一起租赁合同纠纷中代理承租人一方，预感到出租人可能会强制拆除商铺内设施设备，于是建议承租人前期对商铺内的设施设备及装饰装修进行全程摄像，并且作专业评估鉴定，但承租人因费用问题未予采纳，结果出租人在一夜之间将商铺全部拆除，承租人惊慌失措，在主张装饰装修索赔时，因没有任何和付款凭证，且没有相应的实物作为参考，委托评估机构对现场装饰装修及设施设备评估时，因基础材料严重缺乏，导致在
价值评估时非常被动。
因此，作为承租人，建议委托有资质的装修公司进行装修，签订装修合同，并且采用银行转账方式支付各项装修支出款项，至于开具问题，由于涉及到纳税成本支出问题，建议承租人保留索要的权利，防止在与出租人出现纠纷时无法提供相应证明。
第六，忽略对扩建和改造的风险
实务中，对于扩建和改造，因是否经出租人同意，以及因是否属于合法扩建和改造等因素的不同，法律规制也截然不同。
根据《解释》第十三条、十四条的规定，如扩建和改造没有经出租人同意，那么相关的费用由承租人承担，并且出租人有权要求承租人恢复原状或赔偿损失；而在经出租人同意且双方对造价没有约定的情况下，如扩建和改造办理了合法建设手续，则相关费用和造价由出租人负担，如未办理合法建设手续，则双方根据过错承担。
在经办的某租赁合同纠纷一案中，承租人承租出租人商铺一间，用于经营酒庄，但后来因酒庄生意不好，于是就对商铺整体改造，将商铺隔成了许多隔间，用于经营咖啡馆，同时将商铺外围的小片空地进行合理化利用，该行为得到了出租人的口头同意，但无具体书面文件。后来承租人与出租人因其他原因产生矛盾，出租人遂以承租人擅自改造和扩建为由，要求解除合同，并要求承租人赔偿损失。
对此，建议承租方在对整租商铺进行改造前，应当首先审查合同对改造的约定如何，同时，建议将改造方案告知出租方，并征得出租方的书面同意，避免违约。
