南京市物业管理条例(5)
南京市物业管理条例2016
第六十 本条例生效后的新建住宅项目，建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告之前，住宅专项维修资金不得动用，住宅共有部位、共有设施设备需要维修、更新、和改造的，应当由建设单位承担物业维修责任。
建设单位已经按照规定提出成立业主大会书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用住宅专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地社区居(村)民委员会组织征询业主意见，经全体业主依法讨论通过后，由维修资金代管部门划转核准的资金。仅涉及部分共有部分的，可提交涉及共有部分的业主依法讨论通过。维修费用经物业管理行政主管部门指定的相关机构审价后，在住宅专项维修资金中列支。
维修工程的招投标、审价、监理等保障维修资金安全使用的办法由市物业管理行政主管部门另行制定。
第六十九条 住宅专项维修资金的增值收益，除去业主房屋分户滚存资金(利息)和必要管理费外，剩余部分纳入相应物业管理区域专项维修资金统筹分账，用于物业管理区域内房屋共有部分和共有设施设备无法正常使用，以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。
经专有部分占有建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同
意，可以授权业主委员会将住宅专项维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共有部分和共有设施设备的维修、更新和改造。
住宅专项维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。
第七十条 发生下列危及安全或严重影响业主居住生活等紧急情况，需要立即进行维修和更新、改造的，业主、业主委员会、社区居(村)民委员会、物业服务企业可以向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请：
(一)屋面防水损坏或外墙老化造成渗漏的;
(二)电梯故障危及人身安全的;
(三)公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;
(四)外墙墙面有脱落危险的;
(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的;
(六)危及安全的其他情形。
住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起七个工作日内完成审核。住宅专项维修资金管理部门应以书面形式告知申请所需资料，发现提交的申请资料缺项的，应在二个工作日内一次性要求补齐，不得以资料不全等理由拒绝受理或拖
延审批时间。
住宅专项维修资金管理部门应当建立绿色通道相关制度，方便快捷地处理应急维修事项。绿色通道制度管理办法由住宅专项维修资金管理部门另行制定。
第八章 监督检查
第七十一条 本市物业管理活动实行市、区、事处(镇)、社区居(村)民委员会四级管理体系，按照属地管理原则开展相关工作。
第七十二条 市物业管理行政主管部门履行下列职责：
(一)负责全市物业管理活动的统筹和研究，建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制;
(二)建立全市物业行政监管综合管理平台和物业管理行业信用信息平台;
(三)统筹全市住宅专项维修资金监管工作;
(四)建立完善分级培训辅导体系，促进行业技术进步;
(五)指导、服务和监督各区开展物业管理行政监管工作;
(六)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、业主大会指导规则、物业服
务合同示范文本、第三方顾问与评估管理制度、车位租售管理办法、维修资金管理办法、统一招投标等配套实施办法。
(七)法律、法规规定的其他职责。
第七十三条 区物业管理行政主管部门履行下列职责：
(一)负责物业管理项目的区域备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;
(二)负责前期物业管理项目招投标管理和维修资金使用监管;
(三)定期开展物业服务质量专项检查，做好物业服务企业及从业人员的信用征集和监管工作;
(四)组织开展辖区内物业管理项目调查，建立相关物业管理档案;
(五)指导、服务和监督辖区内事处(镇)调处物业管理矛盾纠纷;
(六)法律、法规规定的其他职责。
第七十四条 事处(镇)应当配备专门的物业管理人员，并履行下列职责：
(一)负责业主大会备案;
(二)建立物业管理矛盾投诉调解机制，调解物业管理矛盾纠纷;
(三)指导、协助和监督辖区业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动;
(四)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;
(五)依法纠正业主委员会的违法行为;
(六)法律、法规规定的其他职责。
第七十五条 市、区相关职能部门应当按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督检查工作：
(一)住房和城乡建设行政主管部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任、改变房屋结构影响安全、供水、排水、功能照明、燃气等监督检查;
(二)规划行政主管部门负责划分物业管理区域、将住宅改为经营场所、住宅加装电梯的监督管理;
(三)民政行政主管部门负责业主大会登记等监督检查;
(四)城市管理行政主管部门负责违法建设、无照经营、乱设摊点、占用和损坏绿地，擅自伐、移、修剪树木等监督检查;
(五)机关负责依法查处小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，开展群租房治理工作，并对消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声超标等开展监督检查;
(六)质量技术监督行政主管部门负责电梯安全运行等监督检查;
(七)价格行政主管部门负责物业服务收费的监督检查;
(八)人防行政主管部门负责人防工程设施违法行为监督检查;
(九)环境保护行政主管部门负责违法排放水污染物、饮食服务业经营者未采取措施造成大气污染、社会生活噪声超标、露天焚烧产生有毒有害、恶臭气体物质的监督检查。
第七十六条 事处建立的联席会议，主要职责是协调处理下列物业管理重大事宜：
(一)业主委员会不依法履行职责的问题;
(二)业主委员会换届过程中出现的问题;
(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;
(四)提前终止物业服务合同的问题;
(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;
(六)需要协调解决的其他物业管理问题。
第九章 法律责任
第七十七条 违反本条例的行为，法律、行规或者江苏省地方法规已有规定的，依照有关规定处理;没有规定的，按照本条例的规定予以处罚。
本条例规定的行政处罚，属于经或省批准的城市管理相对集中行政处罚权范围的，由城市管理行政执法机关负责实施。
第七十 第三方顾问与评估机构出具的评估报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的，造成当事人损失的，尚不构成犯罪的，应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十九条 业主委员会有下列情形之一的，由事处(镇)责令改正;拒不改正的，可以组织选举新的业主委员会;相关责任人员构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：
(一)阻挠、抗拒业主大会或者业主监事会行使职权的;
(二)审计期间弄虚作假，隐瞒事实，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料的;
(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员
会印章的;
(四)打击、报复、诽谤、陷害有关举报人的;
(五)违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益的。
