南京市物业管理条例(3)
南京市物业管理条例2016
第三十五条 物业管理委员会由事处(镇)组织成立，由业主以及事处(镇)、机关、社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。
物业管理委员会人数应当为九到十三人的单数，其中业主成员应当不少于百分之五十，由事处(镇)在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例第二十七条的规定。
物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域内显着位置公告。业主对物业管理委员会成员有异议的，由事处(镇)协调解决。
第三十六条 物业管理委员会应当依法履行职责。物业管理委员会代行业主大会或业主委员会职责的，作出决定前，应当在物业管理区域内显着位置进行书面公示，公示时间不少于三十日。
业主对物业管理委员会公示的决定有异议的，应当在公示期间以书面形式向物业管理委员会提出书面意见。物业管理委员会应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复异议人。
物业管理委员会与物业服务企业签订的物业服务合同的期限不得超过三年，但业主大会没有成立的除外。
物业管理委员会自业主大会正式成立之日起停止其职责，并在五个工作日内与业主大会办理移交手续后解散。
第三十七条 业主代表、业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员有下列情形之一时，其职务自行终止：
(一) 丧失本物业管理区域业主身份的; (二) 以书面形式提出辞职并经批准的;
(三) 有本条例第二十七条第三款规定的情形之一的; (四)符合管理规约、议事规则约定的其他资格终止条件的。
业主委员会或其他业主大会召集人未能按照议事规则要求召开业主大会临时会议的，事处(镇)应责令限期整改。未整改的，由事处(镇)指导相关业主召开业主大会临时会议。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三个工作日内将其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第三十 专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主或者业主监事会认为业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，应当向事处(镇)书面提出撤销申请。区物业管理行政主管部门在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人。 业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，事处(镇)应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第四章 前期物业管理
第三十九条 在业主大会成立，业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之前，前期物业管理由建设单位负责。
前期物业管理阶段，建设单位履行监督物业服务企业、归集物业服务费的义务。
第四十条 建设单位依照法律、法规规定的程序通过招标、投标选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应包括前期物业服务合同和临时管理规约。
前期物业服务合同中应当载明下列内容：
(一)物业服务内容、标准及收费价格、委托代收费事项; (二)各分项服务的标准(含人员配置)及费用分项测算; (三)分项费用与物价变动联动调整的约定; (四)服务质量标准及评估方式、违约责任; (五)物业服务用房的面积和位置; (六)共有场地、共有设施设备清册; (七)与前期物业服务有关的其他事项。
第四十一条 临时管理规约由建设单位制定，物业买受人在购房时签署。临时管理规约中应当载明下列事项：
(一)业主向建设单位定期交纳物业服务费的义务; (二)业主对房屋使用用途以及出租等规定;
(三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务; (三)建设单位对物业服务企业服务标准的评估办法等; (五)建设单位更换前期物业服务企业的条件;
(六)共有场地、共有设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;
(七)与住宅物业管理有关的其他事项。
第四十二条 物业服务企业在办理前期物业服务合同备案前，与建设单位建立由事处(镇)监管的共同管理账户，分设下列项目的资金： (一)建设单位交纳的，不低于该项目一个月应收物业服务费额度的履约保证金;
(二)物业服务企业交纳的，不低于该项目一个月应收物业服务费额度的履约保证金。
物业服务企业应当依法设立业主共有资金帐户。
业主大会成立后十五日内，建设单位、物业服务企业撤销共同管理账户，并将属于业主共有的资金转入业主共有资金账户，物业服务企业将业主共有资金帐户转至业主大会。
共同管理账户和业主共有资金帐户的监督管理办法由市物业管理行政主管部门另行制定。
第四十三条 建设单位负责向业主归集前期物业服务费，也可以委托物业服务企业归集。
建设单位委托物业服务企业归集前期物业服务费的，业主、物业使用人未按照临时管理规约约定交纳物业服务费的，物业服务企业可以在建设单位履约保证金中支取相应费用。
第四十四条 建设单位应当委托第三方顾问与评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。评估工作每年不得少于一次，结果向全体业主公告。 经评估物业服务企业不符合履约标准的，应当从履约保证金中提取约定额度资金，转入业主共有资金账户。
第四十五条 新建普通住宅前期物业服务收费实行指导价。新建普通住宅前期物业服务收费需超出指导价最高收费标准的，建设单位应当向市价格
行政主管部门申请核定。建设单位应当按照核定的标准开展前期物业管理公开招投标。
业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循下列程序：
(一)物业服务企业委托会计事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域公示三十日;
(二)物业服务企业将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内公告三十日，并书面告知事处(镇)、社区居(村)民委员会、区价格和物业行政主管部门;
(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过，表决结果应当在物业管理区域内公示，公示时间不得少于七日。 业主对物业服务收费标准调整有异议的，可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民提起诉讼。
第四十六条 建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同应当约定其所交付物业的共有部位、共有设施设备的配置和建设标准。
物业服务企业承接物业前，应当与建设单位按照合同约定，共同对住宅物业管理区域内的物业共有部位、共有设施设备进行检查和验收，可以邀请物业所在地的区物业行政主管部门参加。建设单位应当向物业服务企业移交下列材料： (一)规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)环境影响评价等环境保护资料;
(三)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料; (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (五)业主名册;
(六)物业服务所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体期限。
承接查验过程中，因建设单位逾期不提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的，物业服务企业有权拒绝承接该项目。
第四十七条 物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或约定不明的，由建设单位承担。
物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，经有关部门鉴定，建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
业主大会成立，选举产生业主委员会的，前期物业服务企业应当向业主委员会备存承接查验相关资料并在物业管理区域内公告。
第五章 物业服务
第四十 本市建立统一的物业管理招投标平台，为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。
提倡业主大会通过统一的招投标平台选聘物业服务企业。
第四十九条 业主大会或者经业主大会授权的业主委员会，应当与物业服务企业签订物业服务合同，载明下列内容：
(一)物业服务内容、标准及收费价格、委托代收费事项; (二)各分项服务的标准(含人员配置)及费用分项测算; (三)分项费用与物价变动联动调整;
(四)服务质量标准及评估方式、违约责任和履约保证措施; (五)利用业主共有部分开展经营活动所得收益的核算及分配处置; (六)与物业服务有关的其他事项。
业主大会可以委托第三方顾问与评估机构对物业服务企业履约情况开展评估，并向全体业主公布评估结果。物业服务企业应当予以配合。
第五十条 物业服务企业应当按照市物业管理行政主管部门的要求，将下列信息在物业管理区域内显着位置公示：
