房价对城市经济发展水平的理论影响分析

房价对城市经济发展水平的理论影响分析

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王杰明

孝感

（孝感城市规划设计院，湖北

摘要：本文采用四象限模型来分析房价对城市经济发展水平的理论影响，得到了相应的研究成果，对于有关部门进行房地产业宏观、制定城市经济发展战略以及促进房地产业和城市经济良好发展等都具有重要的参考价值。

432000）

城市经济发展直接体现为城市经济增长，城市经济增长包含的内容与一般意义上经济增长的概念不同。对一个城市而言，经济增长不仅仅是指城市生产的产品或城市GDP数量的增多，还包括城市的人力资源、自然资源和资本积累的数量与质量、技术水平的高低，城市空间状态的土地经济和自然资源利用上的规模经济、集聚经济、地方化经济、城市化经济等内容。

二、房地产业与宏观经济关系的四象限模型

房地产与宏观经济两者之间的作用机制可以通过不同的模型来描述，本文主要借助于经常用到的四象限模型来对房价对城市经济发展的影响进行分析。

如图1所示，四象限模型中一共有4个象限，从右上角逆时针旋转排列，分别是第第II、第III、第IV象限，代表了房地产市场的不同部门和运行机制。

第I象限：代表房地产租赁市场，横轴Qs代表房地产市场的存量，纵轴R代表房地产市场的租金水平。曲线Sr代表由租金价格机制决定的房屋供应量，曲线Dr代表由租金价格机制决定的房屋需求量。当社会经济状况发生变化时，曲线就会发生移动，如图中所示，当外界因素导致房屋需求量上升时，需求曲线由Dr变化至Dr’,此时租金由R0上涨到R1。

第II象限：代表房地产买卖(投资)市场，横轴P是房地产的价格。该象限中射线的斜率代表了房地产资产的资本化率r，即租金R和价格P的比值，反映了投资者愿意持有资产的当前期望收益率。在实际中，r受到利率、各种投资收益率的影响，会发生变动，从而影响房地产价格P，而利率和各种投资收益率又会受到各种外界因素的影响，如当前经济发展状况等。房地产价格P同时受到租金R和资本化率r两方面的影响。在图中，资本化率不变时，由于租金上升，带动房地产价格从P0上升到Pl。

关键词：房价；城市经济发展；四象限模型；理论影响

Abstract:Inthispaper,four-quadrantmodeltoana-lyzethelevelofhousepricesonthetheoryofurbane-conomicdevelopmentimpact,thecorrespondingresultsobtainedfortherelevantauthoritiesforrealestatemacrocontrol,theformulationofurbaneconomicde-velopmentstrategyandthepromotionofgoodreales-tateandurbaneconomicdevelopmentandsohasimpor-tantreferencevalue.

Keywords:prices;urbaneconomicdevelopment;four-quadrantmodel;theoryof

一、核心概念的界定

1．房地产价格基本含义及本文研究的概念界定

房地产价格，是指在开发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。其最基本的特征是双重实体价格，房地产价格既是建筑物价格与土地价格的结合体，又是房地产开发、建设所耗费的社会必要劳动时间所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。

从实物形态上划分，房地产价格分为土地价格、房产价格(不包括土地价值在内的建筑物价格)和房地价格(建筑物连同其占用的土地在内的价格)三种形式。

常见的房地产价格体系是按照流通形式来划分的，分为房屋销售价格和房屋租赁价格，房屋销售价格可以分为商品房价格和二手房价格，而商品房价格可以又分为住宅价格(包括经济适用房、普通住宅、高档住宅三类)和非住宅价格(如写字楼)。

本文为了研究的方便，将研究对象“房价”界定为房地产价格体系中的住宅用房价格，实际针对的是商品住宅部分，不包括二级市场上商品住宅的价格信息，具体是指新建商品住宅的平均每平方米销售价格。

2．城市经济发展的基本含义

多数经济学家认为，经济增长通常是指一个国家或地区在一定时期内的产品和服务数量和价值上的增加，即社会总产品量的增加，一般用实际国民生产总值(GNP)或国内生产总值(GDP)的增长率来计算和衡量。

图1房地产业与宏观经济关系的四象限模型

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第III象限：代表房地产的开发市场，纵轴Q1是房地产的开发量，Sp是其他条件不变时房地产开发商的开发曲线。随着房地产价格的升高，开发利润增加，开发商会相应增加房地产供应量，图中的开发量由Q10上升到Q11。Sp’是开发成本上升后的开发曲线。在房地产价格不变的情况下，由于成本上升，利润减少，开发商会缩减开发量。

第IV象限：代表房地产增量市场与存量市场的转换。房地产开发市场新增的房屋进入市场租赁或销售，增加了市场供应量，从而影响市场上房地产的租金和价格。图中房地产的存量由Qs0增加到Qs1,转化到第I象限，上述存量的增加表现为供给曲线Sr向右移动。

通过四象限模型，我们可以看出，从某个房地产存量值开始，在租赁市场确定租金，这个租金通过买卖市场转化为房地产价格。接着，这些房地产价格导致形成新的开发建设量，最终这些开发建设增量会形成新的房地产存量水平，如此逆时针旋转一周，构成一个完整循环。当存量的开始水平和结束水平相同时，标明整个房地产市场处于均衡状态。该模型较好的将房地产租赁市场、买卖市场、开发市场以及房地产的供应和需求结合起来，当社会经济状况发生变化时，该模型中的相应曲线会发生移动，直至重新达到均衡状态为止。

三、房价对城市经济发展水平的影响分析

①房地产开发投资的供给效应。房地产开发投资的供给效应

不但表现在房地产作为产品供给的增加，而且还反映在由房地产投资引起的相关产业产品的供给增加，如钢材、水泥、建材、玻璃等等。房地产投资的供给效应能放大投资规模、投资范围与领域，并且延长投资期间，引起连锁反应，带动相关产业发展，调整城市的产业结构，对刺激经济增长起着举足轻重的积极作用。

需要指出的是，由于房地产投资期间跨度长，其供给效应也会滞后并积累，因此，在房地产投资时，应充分考虑这一点，以免造成供给效应在同一时间内集中积累并释放，从而造成剧烈的供求失衡与投资疯长，引起经济波动等不良情况。

②房地产开发投资的需求效应。房地产开发投资的需求效应

表现在由房地产投资引起的相关部门的收入增加，从而带来需求的增加，如房地产投资给房地产开发企业以及相关的建筑、钢铁、水泥等部门带来的直接或间接收益增加，这势必会增加这些部门及其内部人员对房地产消费需求的增加，从而促进国民经济的增长，这一过程其实是房地产投资乘数原理的作用过程。

③房地产开发投资的挤出效应。房地产开发投资的挤出效应

是指由于房地产投资的增加从而影响社会对其他行业或产业的投资，广义上讲，房地产投资的挤出效应还应包括房地产投资引起的消费的挤出效应。这是对经济增长不利的因素，因为由于房地产投资利润回报较高，使得社会资金都向房地产投资，从而使其他产业与行业发展与增长所需要的投资被占用或减少，最终会引起产业结构失衡；同样房地产投资引起的消费挤出效应也能够抑制其他行业的发展与增长，对城市经济的发展产生不利影响。

1．房价对城市发展水平的影响机理

根据房地产市场的四象限模型，假定资本化率不变的情况下，当房地产价格发生变化时，房地产开发市场、房地产租赁市场都将处于不均衡状态。

如图2所示，房地产价格由P0上升到P1，在短期内房地产开发市场上的房地产开发量增加为Q11，而房地产租赁市场上的房地产存量会增加至Qs1。由此可以看出，房地产价格的变化会带来房地产开发市场上的开发投资量和房地产租赁市场上可租售房源的增加。

由于房地产价格发生变化，吸引了房地产开发商对房地产的开发投资力度的加大，进而推动了房地产投资市场的繁荣。投资作为拉动经济增长的主要动力之一，在作用机理上，其对经济发展既有供给效应，又有需求效应和挤出效应。

2．房价对城市发展水平的影响效果

从我国房地产市场发展的实际情况来看，房地产价格基本上处于上涨状态，而住房价格上涨对于城市经济发展的影响可以说是利弊共存。

①房价适度上涨对城市经济发展的有利影响。其一，能够带

动相关产业的发展，带动经济增长。房价上涨有利于树立投资者和消费者信心，有利于刺激住宅的投资、开发和消费，有利于形成房地产市场一片繁荣的景象。由于房地产产业链长、相关产业多、关联度大，能够直接或间接的引导和影响相关产业的发展与兴衰。

其二，能够调节经济增长，抑制住房过度消费。从宏观角度而言，房地产价格变动能够调节经济增长。前面己经分析过，房地产价格的变化会对房地产投资产生直接影响。而房地产投资对经济增长具有强烈的带动和抑制作用，当经济处于高涨时期，可以通过提高房地产价格，抑制房地产投资来调节经济增长；反之，可以通过调节房地产投资市场的状况来刺激经济的发展。

其三，能够调节产业结构，增加就业机会。房地产业能够直接或间接的带动和启动相关产业的投资与收益、生产与消费，增加就业机会，提升城市产业结构。单就房地产业本身而言，房地产价格的上涨不仅能够带动包括房地产开发、房地产建筑、房地产销售等市场的繁荣，而且能够促进物业管理、房地产经纪、房地产评

图2四象限模型

估等行业的发展，增加就业机会。

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其四，能够改善城市面貌，提升城市价值。通过适当的房地产开发和投资能够大大的改善城市的基础设施配套和促进城市硬环境建设，从而能够吸引更多的外资，并为城市软环境发展打下基础。城市房地产市场的发展不仅可以改善居民的居住水平，同时也能够改善城市的商业环境，提高城市人民的生活和服务水平，对经济的发展产生基础性作用。

其五，能够增加居民财富，提高收入。从居民角度而言，房地产价格上涨能够增加居民财富。房屋资产的再交易是以房屋的评估价格为依据的，而房屋的评估价格是结合当初的购买价格及当前房地产市场的行情来进行评断的。在房地产价格涨声一片及有良好发展预期的情况下，居民手中的财富在无形之中增加了。

从角度而言，房地产价格的上涨必定对地价的上涨产生一定的推动作用。由于我国城市土地使用权归国家所有，获得住宅用地的土地成本即相当于购买70年土地使用权的价格。土地出让价格的提高可以增加收入，使获得资金做想做而又因资金缺乏而无法操作的事情，最终推动城市经济的发展。

“虚拟资产”的性质，在房地产投资中有大约70%～80%的资金直接或间接来自银行抵押贷款，而房地产投资所占用的这部分投资大多是长期贷款，而银行资金来源主要是各类短期存款，如此短存长贷的矛盾，在银行内是主要的潜在风险之一，并且目前国内尚未对房地产抵押贷款风险的化解有切实见效的防范与预警措施，一旦房地产市场发生大规模的波动，银行将形成大量的呆坏帐；此外，如果在偶然因素的刺激下，短期储户大规模的提现，银行将面对资金短缺的经营风险。在当前房地产价格持续上涨的情况下，如果处理不得当，甚至会引发金融危机。

其五，能够增加生活、投资成本，降低城市综合竞争力。从个人角度而言，城市房地产价格的上涨会抑制居住需求，增加生活成本支出;从企业角度而言，城市房地产价格的上涨会增加商业成本支出。这两方面对一个城市吸引外资、引进外企是极为不利的，甚至会导致一些企业的迁出，最终导致城市相关产业链遭到破坏，使聚拢的产业带、产业区分散，最终导致该类产业竞争力丧失。此外，随着居住办公成本的提高，人才的生活成本将大大增加，从而城市将会部分的丧失对人力资本的吸引力，间接降低城市的综合竞争力。

参考文献：

［1］王人己，姚玲珍.房地产估价[M].上海：上海财经大学出版社，

②房价过快上涨对城市经济发展的不利影响。其一，能够排

斥住宅的有效需求，影响居民消费结构。随着住房制度的改革和人民生活水平的提高，人们对改善居住条件的需求是迫切的。但是从我国城市居住的现状来看，有很大一部分居民的居住需求没能得到满足，只有部分收入较高者才能享有自己的住房，大部分收入阶层只能望“房”兴叹。从另一角度来看，房价过高无疑会抑制现阶段的住房需求，而现阶段住房需求的抑制将会进一步导致下一阶段住房需求的增加，更会加速房地产价格的上涨，从而形成恶性循环。房价的上涨不仅能够抑制居住需求，而且会通过抑制居民生活中其他方面的消费需求而影响居民的消费结构。

其二，能够导致产业结构失衡，阻碍城市经济发展。由于房地产行业属于垄断竞争型市场，在这种市场内，房地产价格在很大程度上被垄断者操控，因而其利润空间是大大高于正常市场水平的，其投资回报率同样大大高于一般社会平均投资回报率。于是，在房地产价格持续上涨的情况下，为牟取利益，来自银行、基金、股市、投资机构以及其他实业团体出于获取超额利润的考虑都加入这种大规模的投资中，一些对经济长期与持续增长起关键作用的行业和产业所需要的投资将被占用，这种由于投资的“挤出效应”的影响，最终造成产业结构的失衡，阻碍城市经济的发展。

其三，能够引发房地产“泡沫”，造成经济波动。房地产价格的持续快速上涨会引发开发商和投资客的短期行为，造成价格持续上涨、空置率持续上升现象的出现，最终出现房地产“泡沫”。由于房地产业涉及行业部门众多，且行业关联性强，过度的房地产投资在乘数原理的作用下将会被放大数倍，在短期内影响经济运行，使经济发展在短期内巨幅波动。这种由于房地产泡沫引起的经济波动给经济带来的破坏是非常严重的，不但在经济总量上，在经济结构、产业结构上都会导致经济较大的衰退。

其四，能够孕育市场风险，引发金融危机。房地产资产具有

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2002.

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作者简介：王杰明（19年-），男，汉族，湖北孝感人，孝感城市规划设计院院长，武汉大学经济与管理学院经济学博士，主要从事金融工程研究。

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