第６卷第４期 河南工业大学学报（社会科学版） Ｖｏ１．６．Ｎｏ．４ ２０１０年ｌ２月 Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｈｅｎａｎ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ ｏｆ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ（Ｓｏｃｉａｌ Ｓｃｉｅｎｃｅ） Ｄｅｃ．２０１Ｏ 文苹编号：１６７３—１７５１（２０１０）０４—００６０—０４ 基于城镇居民收入动态变化下的 住房价格合理性评判标准研究 党 超 （河南工业大学管理学院．河南郑州４５００５２） 摘要：构建了基于城镇居民收入动态变化下的住房购买力模型，提出了如何通过计算消费者所 能承受的最高理论房价，并将其与实际房价进行比较来确定城市住房价格合理与否及不合理 程度的方法，并对北京等７城市房价进行了合理性及不合理系数的实例分析。研究表明，７城 市中北京、上海、深圳的城市住房价格偏高，其他４个城市房价尚处于合理范围。 关键词：收入；动态购买力；价格；标准 中图分类号：ＦＤ４５．３ 文献标识码：Ａ 近年来，随着我国经济的高速发展和城市化 当地房地产价格是否合理的指标。该标准由 进程的加快，房地产价格呈现出快速上涨的趋势。 Ｂｅａｎａｎｄ Ｒｅｎａｕｄ于１９８９年首次提出。随后，世 房地产价格尤其是住房价格合理与否不但成为民 界银行亚洲区中国局在１９９２年３月出版的《中 生关注的热点，也成为专家学者讨论研究的焦点 国：城镇住房改革的问题与方案》一书中引用了 问题。很多人从不同的角度对住房价格合理与否 上面的论点，并指出一个世界银行认为“比较理 进行了论证和分析，而结论却存在很大差异。问 想”的比例是“房价收入比在４～６倍之间” 题产生的根源在于评判标准不一致。因此，解决 （１９９２）。近几年来，这种方法及“房价收入比在 住房价格合理性评判标准问题，找出一个切合我 ４～６倍之间是合理的取值区间”的结论被国内学 们国家国情和民生实际的评判标准是进行房地产 者认可并广泛引用。这种利用“房价收入比”指 价格研究和市场的基础。分析房地产价格合 标来判定房价合理与否的方法简单易行，评判标 理与否，最终的依据是房地产的价格是否与居民 准直观易懂，容易操作。但这种方法由于过于简 的购买力相背离，而现实中决定居民购买力的收 单，从而降低了其作为评判标准的准确性和可靠 入是呈动态变化的，对呈现快速发展的经济体尤 性。实际上，对于不同时问、不同地点的处于不同 其如此。同时，作为理性经济个体的居民，在购房 收入阶段的群体而言，其消费支出中住房支出所 时不但会考虑当前的收入水平，更会将对未来收 占比重是不同的。因此，恩格尔系数不同的地区 入的预期作为一个重要的判断因素。本文尝试对 之间在房价收入比这一指标上的比较没有任何说 居民收入动态变化情况下的动态购买力进行分 服力。同时，该方法还忽略了居民收入在时问序 析，通过对城市居民动态购买力与实际住宅价格 列上是动态变动的这一基本事实，把居民收入看 比较来建立一个判断住宅价格是否合理以及不合 成是静态不变的，这也使其可信度大大降低。 理程度的判断标准。 二是房地产的租售价格比，即用每平方米建 ｌ 简单的理论回顾与评判 筑面积住房月租赁价格与销售价格的比例来衡量 住房销售价格是否合理，该标准主要用来评判某 一． 对相关的理论文献进行梳理分析后，笔者发 区域房地产是否具有投资价值，也有学者将其 现以往评判房价的一些理论可以概括为以下几个 作为住房价格是否合理的一个判断标准。其理论 方面。 依据是资本效益原理，依据该理论判断房价高低 一是房价收入比，即拿城市成套房地产价格 与否应该从住房投资市场与住房租赁市场同时进 与该城市居民家庭平均可支配收入之比作为评价 行。在这里，住房消费市场上实现的是房租，而住 房投资市场上实现的则是房价，但根据资本效益 收稿日期：２０１０—１０—０８ 原理，这两个市场之间必然存在联系。理论上讲， 作者简介：党超（１９７４一），男，河南叶县人，硕士，讲师，研究方向 房租相当于投资于住房所付资本（房价）的红利 为宏观经济管理。 收入，因此，房租按照市场上的一般投资收益率进 第４期 党超：基于城镇居民收入动态变化下的住房价格合理性评判标准研究 ６１ 行还原折现后即是房。该理论是从投资的角度出 基本生活开支后的部分分析人手，计算出居民的 发来考虑房价是否合理从而进行投资风险分析和 真实住房购买力，通过购买力与真实房价的对比 决策的问题。该理论认为租售价格比的警戒线为 来判断房价是否合理，从而建立起一个判断住房 １：３００，如果小于此值，则房价偏高，不具投资价 价格高低的标准。 值。但该理论用来评判住房价格是否合理时存在 由于在住房消费的过程中大量的购买者是通 明显的缺陷和不足：一是该理论的房的投资市场 过按揭的方式取得住房，然后利用未来家庭收入 与租赁市场之间障碍流动的假设在现实中难以实 扣除基本生活开支后的节余部分还贷。因此，居 现，这是因为现实中是有交易成本和住房投机行 民在购买住房时，除了考虑当前的收入水平外，同 为存在的，这就割断了投资市场与租赁市场之间 时还要考虑未来的家庭可支配收入和还贷能力。 的无障碍流动；二是该方法忽略了房地产投资与 因此，一个具体时期的购房消费不仅仅取决于消 其他资产投资收益上存在的差异。房屋出租的收 费者当前时期的收入，更取决于消费者对未来收 益中该资产的自身价值在使用过程中也逐渐损耗 入的预期（杰弗里・萨克斯，费利普・拉雷恩， 和转移，投资“红利”则不存在损耗和转移情况。 ２００６）。 三是该方法中所采用的房租为某时间点的静态房 但是，由于居民的未来收人并不都用来购买 租价格，忽略了房租在时间序列上是动态变化的 住房，能够用来购买住房的资金只能是收入中扣 这一客观事实，使该标准可信度大大降低。 除其他必要生活开支后的节余部分。但这一部分 近年来不断有专家学者用其他指标来对房地 并不是不变的，而是随着居民收入的动态变化而 产价格合理度评价做出有益尝试。中国社会科学 变化，因此，我们需要求出居民在出收入不断变化 院的倪鹏飞（２００８）等在“中国城市房地产市场健 情况下的收支节余部分的现值总和，它实际就是 康标准及实证研究”中用空置率来评判房价健康 居民的住房动态购买力。 程度；厉伟（２００７）则从还贷负担角度对房价的合 ２．２前提假设 理性进行了分析，认为房价是否合理要看整个还 ①一个具体时期的消费取决于对当前收入和 贷期内购房者的负担是不是超出了合理的负担区 未来的收入预期，而不仅仅取决于当前时期的收 间；杨帆等（２００５）则从泡沫理论角度对中国房价 入；②居民的家庭年收人在时间序列上是不断变 合理与否进行了分析，并认为“作为消费品，全国 化的，这种变化可能是收入的增加也有可能是减 房地产价格已经高估２０％～３０％”。这些学者无 少；③居民购房支出为收人中扣除基本生活开支 疑都从不同角度对房价的合理评判标准进行了分 之后的剩余部分；④某一城市居民的基本生活开 析。这些分析都以某一时间居民的收入作为一个 支所占收入比例基本不变；⑤用来判断房地产价 长期参数，即把居民的收人看成是静态不变的，而 格是否合理的标准是城市居民的平均家庭住房购 实际情况是居民的收入在时间序列上是变动的， 买力，而不是个别家庭的购买力；⑥城市居民家庭 是动态的，并且居民自己也认为自己的未来收入 可支配收入扣除基本家庭生活开支后的部分形成 是动态变化的。因此，从收入动态变化角度对房 城市居民的平均家庭住房购买力。 价合理性进行分析了也许会更加符合当前我国的 ２．３城镇居民住房动态购买力标准构建 实际情况。 居民的住房购买力函数为： ２ 标准的构建与分析 Ｍ＝ ，Ｃ ，１１，） （１） 其中 为要考察的居民第１７，年的家庭收入， ２．１基本思路 Ｃ 为某城市居民家庭第１１，年的基本生活支出，则 虽然在对住房价格的标准进行分析时，有不 居民第１１，年的家庭收支节余为：Ｉｎ—Ｃ ，考虑到其 同的思路和着眼点，但作为生活必需品来说，能被 是未来的收入，所以需要将其折现，则第ｎ年的家 普遍采用和接受的事实是：房地产价格合理与否， 庭收支节余现值为：（Ｌ—ｃ ）／（１＋ｒ） 是相对于居民的真实购买力而言的。如果房价超 居民家庭购买住房需要花费掉／７，年内的家庭 出了居民的购买能力，则可以认为房价不合理，反 收支节余。 之，则可以认为是合理的。而居民的住房购买力 居民购房支付能力可表示为： 是由其收入决定的，更准确地来说是由居民家庭 ＝量丽Ｉｎ ｍ Ｃｎ （２） 收入中扣除基本生活开支后的节余部分的多少决 ｉ＝１定的。因此，我们可以从对居民的家庭收入扣除 假设居民家庭当前收入为， ，以后每年以一 ６２ 河南工业大学学报（社会科学版） 第６卷 定的比率ｇ变化，则得到第ｎ年收入，ｎ为： ＝析，主要验证当前我国城市实际住房价格与理论 价格的差异性及差异程度。 ３．１城市实例的选取 ，ｌ×（１＋ｇ） 如果居民家庭基本生活开支占可支配收入的 比例为 ，则居民第ｎ年的家庭基本生活开支为： Ｃ ＝， ×Ｏ／ 为了使研究既具有说服力又不至于过于繁 琐，我们只选取我国几个具有代表性的城市作为 实例进行研究。这些城市实例的选取遵循两个原 根据贴现方法，公式（２）可化为： ： ，一×『１一（ ）ｎ１ （３） 则：第一，从经济发展水平来说，这些实例既包含 经济发展水平较高的一线城市，也包含经济发展 ｇ １十， 考察时间初始年份的城镇居民家庭平均 可支配收入，它可以通过人均可支配收入乘以家 庭人口求得； ｒ：银行贷款利率； ｇ：城镇居民家庭未来预期年均可支配收入 的变化比率，ｇ＞０时表示年均可支配收入增长， 反之，表示居民年均可支配收入减少； ｎ：考察年限； Ｃ ：家庭最低基本生活开支。需要说明的是， 在标准构建过程中仅仅考虑了居民的最低生活需 要（如食品、衣着、医疗等方面）的支出，而没考虑 需要留出一部分资金以满足发展的需要。如果考 虑了年可支配收入中，除了满足最低生存必需之 外的发展需要，则Ｃ 值必然增加，从而算出的居 民购房支付能力更低一些。因此，按照该标准算 出的居民住房购买力可以认为是城镇居民的支付 能力上限。 由于在分析中假设居民的收入是动态变化 的，因此，根据该标准计算出的结果是一个城市居 民收入动态变化下的家庭购房支付能力。不同的 城市居民的收入和收入变化率不同，基本生活开 支也不同，因此根据公式（３）计算出的不同城市 居民家庭购房支付能力是不同的，拿某城市的支 付能力 与该城市住房的实际价格进行比较即 可判定该城市的住房价格是否合理。为了能够更 准确地判断城市住房实际价格Ｐ与城市居民购 买力 之间的背离程度，我们引进住房价格不合 理度系数Ａ： Ａ：—Ｐ－ Ａ Ｍ×１００％ × （４） Ａ值表示房价与居民购房支付能力上限的偏 离程度，Ｐ表示城市实际住房实际价格， 某城市 居民住房购买力。如果ｒ为０，则说明房价在居民 的购买力范围内，房价合理；如果Ａ＞０，则说明房 价超出了居民的支付能力，房价偏高。 ３ 实例检验与分析 我们选取我国具有代表性的城市房价进行分 水平一般的二、三线城市；第二，从空问区域分布 来说，这些实例涵盖我们国家的东部和中西部城 市。 根据以上原则，我们选取北京、天津、上海、深 圳、成都、郑州、长沙等７个城市作为研究对象进 行分析。 ３．２数据的来源 我们选取７城市统计局官方对外发布的 ２００９年度人均可支配收入作为家庭可支配收入 计算依据，并将计算出的三口之家可支配收入作 为考察初始年份的家庭可支配收入；取过去１Ｏ年 的家庭町支配收入平均变化率作为未来预期平均 收入变化率，以银行公布的２００９年１２月份 的银行贷款基准利率作为还原利率计算标准；因 为在我们国家住房按揭贷款的最长还款年限为 ３０年，所以我们取ｎ值为３０，其中的家庭住房面 积按照“十六大”报告全面建设小康社会标准中 提出的城镇人口人均住房面积为３０平方米计算， 三口之家的合理住房面积应达到９０平方米。 ３．３检验结果及分析 依上述模型计算出的北京等７城市的住房理 论价格和实际房价不合理度系数如表１所示。 表１北京等７城市的住房理论价格与 不合理度测算（２００９年度） 城市年 配理 格实 格 通过分析上述模型计算结果，我们可以看出 ７个城市中的北京、上海和深圳等４城市房价已 第４期 党超：基于城镇居民收入动态变化下的住房价格合理性评判标准研究 ６３ 经超出了居民的动态购买力上限。其中上海的住 来预期收入共同决定的；第二，影响居民家庭未来 房价格不合理度系数值最大，为４６．９３，这说明上 预期收入的因素是复杂的，我们通过考察居民家 海市房价与居民购买力偏离程度最严重，原因可 庭过去收入变化率推测未来收入变化率的方法尚 能是上海的投资性住房需求及外来需求所占比例 不完善，仍有进一步研究的空间和必要；第三，通 过大造成的。应通过货币、金融等工具， 过对城市家庭动收入动态变化下的住房购买力计 加强对上海市房价的力度，避免过高的房价 算，我们不但可以判断一个城市的房价是否合理， 给经济和社会生活埋下隐患。而深圳、北京的住 还可以分析出一个城市房价的不合理程度，从而 房价格高于居民动态购买力，则有可能是因为这 为及时对住房价格不合理程度高的城市进行 两个城市人口基数大，城市人均土地面积占有率 提供了依据。 低，土地稀缺程度高造成的。因此，应加快土 参考文献： 地供给和城市开发建设的速度，避免房价的进一 步上涨。７个城市中的天津、郑州、成都和长沙的 ［１］ Ｋａｍｅｔｅ Ｙ．，Ｔｈｅ ｑｕｅｓｔ ｆｏｒ ａｆｆｏｒｄａｂｌｅ ｕｒｂａｎ 房地产实际价格低于居民动态购买力上限，居于 ｈｏｕｓｉｎｇ：Ａ ｓｔｕｄｙ ｏｆ ａｐｐｒｏａｃｈｅｓ ａｎｄ ｒｅｓｕｌｔｓ 合理区间范围之内，其中长沙不合理度系数值最 ｉｎ Ｈａｒａｒｅ，Ｚｉｍｂａｂｗｅ［Ｊ］．Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ 小，说明长沙的房地产价格较低，未来价格上升的 Ｓｏｕｔｈｅｒｎ Ａｆｉｒｃａ，２００１（３）：３１—４４． 空间也较大。 ［２］ 世界银行．中国：城镇住房改革的问题与方 案［Ｍ］．北京：中国财政经济出版社， ４ 主要结论 １９９２． 一个城市的住房价格是否合理，关键是看其 ［３］ 杰弗里・萨克斯，费利普・拉雷恩．全球视 是否超出该城市居民动态购买力。本文给出了通 角的宏观经济学［Ｍ］．上海：上海三联书 过计算城镇居民家庭收入动态变化下的住房购买 店，上海人民出版社，１９９７． 力来判断房价是否合理及不合理程度的方法。该 ［４］ 倪鹏飞．中国城市房地产市场健康标准及 方法由于考虑了居民收入的动态变化，因此，与以 实证研究［Ｊ］．住宅与房地产，２００８（２）：４６ —往方法相比，更加符合我国的国情和实际，比简单 ５３． 地套用国外的评价方法更合理，结果也将更加准 ［５］ 厉伟．论住房价格高低的评判标准——从 确。 生命周期理论角度的一点思考［Ｊ］．消费经 通过前面的分析我们可以得出以下结论：第 济，２００７（２）：６８—７２． 一 扬帆，李勇，李宏瑾．理论与中国 ，要确定房价是否合理及其合理程度，实质是考 ［６］察居民家庭住房购买力。在居民家庭收入动态变 房地产市场［Ｊ］．管理世界，２００５（６）：６４— 化的情况下，居民家庭购买力是由当前收入和未 ７６． ＲＥＳＥＡＲＣＨ ｏＮ ＴＨＥ ＳＴＡＮＤＡＲＤＳ ｏＦ ＥＶＡＬＵＡＴＩＮＧ ＴＨＥ ＲＥＡＳｏＮＡＢＬＥＮＥＳＳ ｏＦ ＨｏＵＳＩＮＧ ＰＲＩＣＥＳ ＢＡＳＥＤ ｏＮ ＴＨＥ ＤＹＮＡＭＩＣ ＣＨＡＮＧＥＳ ｏＦ ＵＲＢＡＮ ＲＥＳＩＤＥＮＴＳ’ＩＮＣｏＭＥ ＤＡＮＧ Ｃｈａｏ （Ｓｃｈｏｏｌ ｏｆＭａｎａｇｅｍｅｎｔ，Ｈｅｎａｎ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ ｏｆ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ，Ｚｈｅｎｇｚｈｏｕ ４５０００１，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ ｂｕｉｌｄｓ ａ ｍｏｄｅｌ ｏｆ ｈｏｕｓｉｎｇ ｐｕｒｃｈａｓｉｎｇ ｐｏｗｅｒ ｂａｓｅｄ ｏｎ ｔｈｅ ｄｙｎａｍｉｃ ｃｈａｎｇｅｓ ｏｆ ｕｒｂａｎ ｒｅｓｉ－ ｄｅｎｔｓ’ｉｎｃｏｍｅ．Ｉｔ ｃａｌｃｕｌａｔｅｓ ｔｈｅ ｍａｘｉｍｕｍ ｔｈｅｏｒｅｔｉｃａｌ ｐｒｉｃｅ ｃｏｎｓｕｍｅｒｓ ｃａｎ ａｆｆｏｒｄ ａｎｄ ｄｅｔｅｒｍｉｎｅｓ ｗｈｅｔｈｅｒ ｔｈｅ ｕｒｂａｎ ｈｏｕｓｉｎｇ ｐｒｉｃｅｓ ａｒｅ ｒｅａｓｏｎａｂｌｅ ｏｒ ｎｏｔ ｂｙ ｃｏｍｐａｒｉｎｇ ｉｔ ｗｉｔｈ ｔｈｅ ａｃｔｕａｌ ｐｒｉｃｅ．Ｔｈｅ ｐａｐｅｒ ｃｏｎｄｕｃｔｓ ａｎ ｅｍｐｉｒ－ ｉｃａｌ ｒｅｓｅａｒｃｈ ｏｎ ｒｅａｓｏｎａｂｌｅｎｅｓｓ ａｎｄ ｕｎｒｅａｓｏｎａｂｌｅｎｅｓｓ ｃｏｅｆｉｆｃｉｅｎｔ ｉｎ Ｂｅｉｊｉｎｇ ａｎｄ ｏｔｈｅｒ ｓｉｘ ｃｉｔｉｅｓ．Ｔｈｅ ｒｅｓｅａｒｃｈ ｓｈｏｗｓ ｔｈａｔ ｔｈｅ ｈｏｕｓｉｎｇ ｐｒｉｃｅｓ ｉｎ Ｂｅｉｊｉｎｇ，Ｓｈａｎｇｈａｉ ａｎｄ Ｓｈｅｎｚｈｅｎ ａｒｅ ｈｉｇｈｅｒ ｗｈｉｌｅ ｉｎ ｏｔｈｅｒ ｆｏｕｒ ｃｉｔｉｅｓ ｔｈｅ ｈｏｕｓ— ｉｎｇ ｐｒｉｃｅｓ ａｒｅ ｓｔｉｌｌ ｗｉｔｈｉｎ ｒｅａｓｏｎａｂｌｅ ｌｉｍｉｔｓ． Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｉｎｃｏｍｅ；ｄｙｎａｍｉｃ ｐｕｒｃｈａｓｉｎｇ ｐｏｗｅｒ；ｐｒｉｃｅ；ｓｔａｎｄａｒｄ
