的迅速改善和地区经济发展。 开发商是商品住宅的开发主体，开发 商进行商品住宅开发是以获得未来的房地 产资产增值或收益为最终目的。因此，开 城市商品房价格系统研究 ■ 李辰翔（南京财经大学管理科学与工程学院 南京 ２１００４６） ◆ 中图分类号：Ｆ４０７．９ 文献标识码：Ａ 发商在项目开发前期的土地取得成本和开 发商所选用的建筑商在建设期对商品住宅 建造成本直接影响到商品住宅建成后的定 价。土地作为商品具有特殊性，其价值根 本无法按照普通意义上的“所融入的社会 内容摘要：本文结合价值决定论和供 求决定论，以商品房价格系统作为研 究对象，分析了影响商品房价格的主 要因素，分析系统动力学因果关系图， 构造系统结构和反馈关系，从系统的 角度全面分析城市商品房价格系统， 为建立系统动力学仿真模型，预测价 格趋势打下了坚实基础。 关键词：商品房价格 系统动力学 因 果关系 系统动力学（Ｓｙｓｔｅｍ Ｄｙｎａｍｉｃｓ，ＳＤ） 诞生于１９５６年，Ｊａｙ Ｗ Ｆｏｒｒｅｓｔｅｒ教授最 早提出的一种对社会经济问题进行系统分 析的方和定性与定量相结合的分析方 法，目的在于研究信息反馈系统的结构和 行为。ＳＤ是通过建立流位、流率系来研究 反馈系统的一门科学，是系统科学的一个 重要分支。住房问题牵涉到政治、经济、社 会和法律等多方面的因素，各影响因素之 间、因素与整体以及整体与环境之间相互 作用，形成一个典型的具有多变量、高阶 次、非线性的动态反馈的复杂巨系统，要想 正确把握其发展趋势，必须采用系统分析 的思想。系统研究城市住房价格，是透视和 解决城市住房问题的关键。近年来，商品房 的消费和投资已经成为整个房地产行业发 展新的驱动力。但是，随着国民经济的快速 发展，商品住宅价格的快速上涨已经成为 全社会十分关注的焦点。商品住宅不仅是 生产和生活的必需品，而且也是一种资产 或财富。商品住宅价格的微小变化既关系 到普通居民的生产和生活问题，也关系到 一个城市的发展潜力和竞争力，更关系到 国家经济发展的稳定、宏观经济等。 房地产价格的决定，是房地产经济学 中最重要也是最为复杂的一个问题之一， 到现在为止也没有一个理论得到全世界学 者的普遍接受。本文将价值决定论和供求 决定论结合起来，根据马克思主义政治经 济学的理论，将以商品房价格系统作为研 究对象，从理论上探讨影响城市商品房价 劳动成果”来计算，笔者这里建模的依据 格变化的主要驱动力，通过构造城市商品 是马克思的地租理论和城市土地区位理论。 住宅市场价格的系统结构，分析系统动力 土地价值是一个动态的累计量，其价值差 学因果关系图、各个系统要素之间的因果 异主要是基于城市随着经济发展其土地性 关系以及系统内部各个主要反馈回路，从 状和环境不断发生变化的客观事实。在图 系统的角度向读者展示一种全新的研究角 １中，用商品房的成本来衡量商品房的价 度，为商品房价格的系统分析、建立系统 值，而商品房的成本又被分解成土地成本、 动力学仿真模型及预测价格趋势打下了坚 建材成本和其他成本。这其中又用土地和 实基础 建材的价格来表示其所构成的商品房成本。 其中，土地价格又引出了下一级子系统土 商品房价格系统 艇 』 地价格由土地成本决定，同时受土地供求 由于住宅的特殊性，商品房价格的形 关系的影响上下波动，而一个城市的土地 成受多种因素的影响或制约，其所受影响 成本即土地价值主要由城市经济发展水平 ／奉 因素极其复杂，是多种因素相互制衡的结 决定。在模型中，以土地供求比来表示土 果，而反过来房产价格又作用于它的某些 地供求关系对土地价格的影响。其中，土 影响因素，这就使得房产价格和其影响因 地供应量除了与住房更新率、规划用于住 素之间存在错综复杂的关系。因此，应从 宅的空地数量有关，还与国家出台的相关 更深层次研究房价的影响因素人手，将房 土地有关。土地需求量则受开发商购 价与其影响因素作 艘划ｌｆｌ＝ｊ 为一个系统来研究 住宅的空 住肼 新速度 地数 更为合理。本文从 房地产市场的参与 各方角度以及商品 城Ｊ“绛济 ／／／…簧 房市场自身出发， ，，一—＼ ．十／上地供麻辩 【将影响商品房价格 价杼ｆ 上地供 求互．’－、、 一一—一”笈意鬈 变化的因素归为以 上地需求精 下四大类： 商ｔｉ＾膀成奉 丌黢摘购谣力 （一）商品房价 成本 建材／ ＋ ，Ｌ 金融 值子系统（见图１） ．建轧／ 政镶 房地产业是一 ／ 建树供求比 奉 个区域性的产业，随 图１商品房价值子系统因果关系图 着住宅产业的快速 发展，许多地方 规划用于 将房地产业列入地 住宅的空 地数晕 区经济发展的重要 住房 支柱产业之一。商品 住宅价格的逐年上 涨，短期内能为地方 带来直接的土 地出让、税收、财政 和各类相关费用收 益，有利于城市面貌 《中文核心期刊要目总览》贸易经济类核心期刊１１３ 买力和开发意愿影响。由于房地产业属于 资本密集型产业，国家相关金融； 直 接影响开发商购买力。 成本还应包含其他因素 、 （二）两品劈市场供给子系统（见图 ） 产需求不断增加，尤其是对商品住宅的需 求激增，从而带动了城市商品住宅价格的 上涨，这方面在大城市表现得尤为明显。 该子系统描述商品房有效供给量主要 受开发商土地存量、开发速度和开发意愿 三个因素影响。由于我国土地归国家所有， 建材价格同样由建材成本决定，受建 材供求关系的影响而上下波动，考虑到建 商品住宅作为一种高档耐用的特殊消 费品，从所有者、经营者过渡，转让给消 费者，以实现其价值，在很大程度上受到 ●ｆ 材价格相对较容易核算，为防止系统边界 被扩大，该因果关系图中没有具体展开。考 虑到除土地成本和建材成本以外，商品房 商品房价格 ‘开发商所占有的土地存量由当地市政 ＋ 建设规划决定，即土地供应量决定。由于 ℃房地产业的特殊性，开发速度本可作为～ 个常量归入市场供给子系统， Ｌ■ ●●，口ｍ 当地居民收入水平的制约。住房福利补贴 、 参数内容包括所有在住房方 阶 恪 面采取的福利性补贴措施，具体有向 ＋ 影 宅面积 但是由于开发商为了谋求更高 利润，造成空地闲置，或者“捂 中低收入阶层提供长期低息贷款或贷款利 息补贴，减免土地税和房地产税以及 ＼ 盘”不发 、对于这种行为，国 城市 民购买力 商 虏需求精 家也出台了相关土地，在 影响土地供应量的同时，也对 金融 人 政 入Ｉ｛闲豢 开发商的开发速度起到控制作 收 （总墩和 用。开发意愿自然是开发商在 水 结构） 缴纳税金的基础上所获得 人｝ 辽移 的正常利润，的税收 税收 也就间接影响到了开发商的开 政簸 发意愿？当房地产项目开发成 图３商品房市场需求子系统因果关系图 本过大，税收增加使得开 发商不能获得理想的利润，自 商品房价格 然开发意愿也就减弱了 （三）商品芳市场需求予 系统（见图３） ＋ 房产市场的需求也受到很 多因素的影响，纯理论上分 析，住宅需求总量：人口增量 ×预测期人均住宅面积＋人口 存量Ｘ预测期人均住宅面积增 房干Ｈ价格水 价格 量 人均住宅面积和户型规 模、居民购买力密切相关 ．其 图４商品房替代品价格子系统因果关系图 中的人口除了考虑总量和增量 以外，还应考虑人 攫 Ⅲｊ 住宅的 ｝史 ；连 奠 地数 口的年龄构成，以 确定合理的适龄购 ’ 二／ 一 ’ 房者的人数 住房 潜在的理论需求要 转化为有效需求， 除了商品房价格外， 还与居民购买力有 关．．购买力采用的 分析指标除考虑到 人均收入水平、金 … 融资产、住房公积 金和住房福利补贴， 还考虑了国家相关 税收和金融政 策。此外，城市化意 味着人Ｌ７向城市集 图５城市商品房价格系统模型总体反馈回路图 中，造成城市房地 １１４商业时代（原名《商业经济研究 ）２０１ ０年３４影 特殊补贴等。另外，银行贷款利率会对住 宅价格产生直接影响，这已在国外众多 住宅价格实证研究中得到证实。如果当 银行贷款利率提高、银根紧缩时，开发商 融资能力下降，同时居民会倾向于以尽 可能少的贷款持有房地产，实际购买力 下降，从而减少了对住房的需求，这会对 商品住宅价格产生趋低的影响；而较低 的银行利率则会增加开发商融资能力同 时鼓励住宅投资者，从而有利于住宅市 场价格的上扬和市场的繁荣。 ｆ１】口）商品房替代品价格子系统（见 图｛ｊ 根据西方经济学原理：商品需求量与 替代品价格之问成同方向变动关系 本文 在商品房价格系统中，选用保障性住房、出 租房、二手房作为商品房的替代品。在以后 进行系统动力学仿真时，应根据实际情况 赋予三种替代品不同权重影响商品房价格。 其中，保障性住房是与商品房相对应的一 个概念，保障性住房是指为中低收入 住房困难家庭所提供的限定标准、限定价 格或租金的住房，由廉租住房、经济适用 住房和性租赁住房构成 此外，城市居民在选择买房居住同时， 也可选择租房，这就造成了房屋租赁市场 的价格水平也会影响到商品房价格，往住 房租价格的变化先于商品房价格的变化 经过以上对４个子系统分析，可以很 明显地看出，商品房价格由价值子系统决 定，受供给子系统、需求子系统和替代品 价格子系统共同作用影响 分析商品房价格系统，首先分析住宅 价格及其影响因素之问的因果关系 系统 所选择的主要变量３０多个，主要因果关系 见模型总体反馈回路图（见图５）．．图中有 ６个主要反馈环，用实线表示，虚线表示主 要影响因素，不构成反馈环。其中商品房 价格所在的正反馈环２个，负反馈环２个： 正反馈１：商品房价格＋ 利润水平＋ 一开发意愿＋一土地需求量一一土地供求 比一一土地价格＋一商品房成本＋＋商品 房价格 正反馈２：商品房价格 一＋利润水平＋ 开发商购买力＋一土地需求量一＋土地 但是这并不意味着城市商品房价格系统动 力学模型理论价值的减弱。与传统的统计 学模型相比，城市住宅价格系统动力学模 析确定，诸如居民住房收入需求弹性、户 型规模与人均住房面积关系等，既受理论 认识的，又受统计资料质量和数量的 。指标量化的难度。系统动力学 模型能够较为方便地模拟的功能，但 把因素考虑为一个量化指标，参与建 模，反映事物规律，也还存在很多认识上 的不足。扁 型强调城市经济环境的改变对城市住宅价 格形成与变化的影响，尤其注重分析城市 供求比一一土地价格＋一商品房成本＋＋ 商品房价格 说明：以上两个正反馈属于商品房价 值子系统，并且只有一个变量不同，表明 土地价格的升高会直接导致商品房价格升 高，由于利润水平的作用，使开发商愿意， 并且有能力进行房地产开发，土地需求量 发展速度、、人口变化和市场等动 态因素与住宅价格的动力系。因此， 引人和研究城市商品房市场价格系统动力 学理论模型起码在以下三个方面有巨大的 推广应用价值：房地产市场趋势仿真模 拟；房地产研究和决策分析；城市住 宅市场系统内在机制研究。 １汪应洛系统工程｝Ｍ］．机械工业出 版社．２０（１８ 增大，导致土地价格进一步增加。 负反馈１：商品房价格＋＋利润水平＋ 一开发意愿＋ 商品房供应量＋ 商品房 供求比一 商品房价格 说明：此反馈属于商品房供给子系统， 当然，城市住宅市场价格系统动力学 模型在推广应用中也存在如下不足：某些 ２罗平，何素芳，牛慧恩．城市住宅 市场价格系统动力学模型实证研究…．人 文地理．２００１（２） 模块结构认识上的不足。住宅房地产市场 影响因素复杂，作为一个系统定量研究存 在很多理论认识的不足，这大概是无法避 免的。参数确定上的难度。作为结构化的 ３胡磊，南灵商品住宅价格变化驱 动力研究…．中国市场，２００７，１ ０（４０） ４安旭东试论住宅商品化的支撑体 表明一旦商品房价格的涨幅超过成本的涨 幅，使得开发商利润水平有所提升，从而 引起商品房供应量的增加，由于市场竞争 关系，使得商品房价格上涨起到一定抑制 作用。 系…．经济地理，２０００（１） ５．成思危主编中国城镇住房制度改 模型，并不是排斥其它统计分析等方法， 而是结构研究与统计分析有机的结合。住 宅市场研究中，有很多参数和关系需要分 革——目标模式与实施难点ｆＭ１．民主与 建设出版社，Ｉ ９９９ 负反馈２：商品房价格一一城市居民购 买力 ＋人均住宅面积＋一商品房需求量一 一文实证分析仍有所欠缺。 在这种情况下更需发挥作用。根据我国实 际，需建立以为主导，充分发挥国际 再保险市场、国际资本市场的作用，多层 次的巨灾保障体系。首先，通过市场来分 散巨灾风险。在洪水易泛滥地区推行强制 商品房供求比一 商品房价格 说明：此反馈属于商品房需求子系统， ｍ ｎ 表明一旦商品房价格上涨过快，而的 居民购买力，会有更多的居民无力购买商 品房，使市场上商品房整体的需求量减小， 同样会对商品房价格上涨起到抑制作用。 保险，可以对投保人进行费率补贴，保障 范围根据当地经济发展水平可以有所差 异。但这种强制保险应与一般的商业保险 区分开，并充分发挥地方的作用。其 结论 从以上的分析可知，各个商品房价格 子系统通过不同反馈方式以不同程度共同 次，扮演好最后再保险人的角色。我 国可以考虑对中国再保险公司承保的 影响商品房价格走势。同时，各因素之间 也会互相影响，各因素与商品房价格的影 响是相互的，同时各个子系统也具有相互 影响关系。应该通过多方面同时 这类风险提供财政补贴，或设立专门的巨 灾再保险公司。在这种方式中，巨灾风险 的种类需慎重考虑，以免发生严重的逆 来抑制房价过快增长。首先，土地成本作 为商品房的主要成本，应该被首先关注。 可以通过各种土地、金融政 策来削弱开发商购买力和意愿，控制土地 选择。第三，设立行业巨灾专项基金。每 个保险人交纳一定的费用，形式与再保 险类似，国家财政予以支持，以应对不断 增长的巨灾风险损失。第四，除了经济补 拍卖价格和供给数量。其次，应该在供给 方面着手，抑制“炒房”行为。最后， 还应大力加强商品房替代品的供给量 偿，我国还应重视灾后的社会救济。 充分发动社会，发挥社会的力量进行救 济，应成为责任的重要组成部分，就 和竞争力，出台相关，鼓励租房，并 且加快保障性住房的建设。 动力学模型是建立在发达的市场基础 上的，我国房地产市场的培育和管理工作 仍处于起步阶段，普通居民购买力差距大， 目前而言，包括和其他社会力量在 内的救济是目前我国灾后重建的主要方 式。本文虽然将行为模型化，但主要 依靠将再保险和巨灾风险债券在效 应函数中内生化，对强制性制度变迁的 讨论显得不足。由于数据的不易得性，本 《中文核心期刊要目总览》贸易经济类核心期刊１１５ 住房的供给和有效需求存在严重背离现象。
