房地产估价理论与方法重要公式(整理)

房地产估价理论与方法重要公式

1．2房地产的概念

·建筑密度%= 建筑基底总面积 ×100% 建筑用地面积 ·容积率=总建筑面积

建筑用地面积

·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数 ·容积率=建筑密度×建筑层数

·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积 ·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积 2．3房地产的供求与价格

·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量 ·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化 作为自变量的经济变量的相对变化

·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比

·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比

·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比 ·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比 ·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比

·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比 2．4房地产价值和价格的种类

·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格

·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业

等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

·标定价格：根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，

它是该类土地在该区域的标准指导价格。

·房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要

的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。

·房地价格=土地价格＋建筑物价格 ·土地价格=房地价格—建筑物价格 ·建筑物价格=房地价格—土地价格 ·楼面地价= 土地总价 总建筑面积

·楼面地价= 土地总价 × 土地总面积 = 土地单价 总建筑面积 土地总面积 容积率

·期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿 ·补地价=改变后的地价—改变前的地价

·补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率

- 1 -

·补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积

·补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率）

·补地价（单价）= 原容积率下的土地单价 ×（现容积率—原容积率）

原容积率

4．4建立价格可比基础

·建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格× 套内建筑面积

建筑面积

·建筑面积下的价格＝使用面积下的价格× 使用面积

建筑面积

·套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格× 使用面积

套内使用面积

·1公顷＝10 000平方米 ·1亩＝666.67平方米

·1平方英尺＝0.09290304平方米 ·1坪＝3.30579平方米

·平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000 ·平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 ·平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304 ·平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579

4．5交易情况修正

·采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：

可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格 可比实例成交价格× 1 ＝可比实例正常市场价格

1±S % 或者：

可比实例成交价格× 100 ＝可比实例正常市场价格

100±S %

上式中, 1 或 100 是交易情况修正系数

1±S %

100±S %

·采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格±交易情况修正数额＝可比实例正常市场价格 ·正常成交价格—应有卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格 ·正常成交价格＋应有买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格 ·应有卖方缴纳的税费＝正常成交价格×卖方缴纳税率 ·应有买方缴纳的税费＝正常成交价格×买方缴纳税率 ·正常成交价格＝ 卖方实际得到的价格

1—卖方缴纳税率

·正常成交价格＝ 买方实际付出的价格

1＋买方缴纳税率

4．6交易日期调整

·可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝可比实例在估价时点时的价格 ·可比实例在成交日期时的价格× (100±T)/100＝可比实例在估价时点时的价格 ·采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：

可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数 =可比实例在估价时点时的价格

成交日期时的价格指数

·采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：

可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格

指数＝可比实例在估价时点时的价格

- 2 -

·采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为:

可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)

期数

＝可比实例在估价时点时的价格

·采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为:

可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在估价时点时的价格

4．7房地产状况调整

·房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法

·可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

或者∶

可比实例在其房地产状况下的价格× 1 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

1±R % 100±R

可比实例在其房地产状况下的价格× 100 ＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

·可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

·可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）×（）/100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

注∶上式（）为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分 4．8求取比准价格

·百分率法下的修正、调整系数连乘公式∶

估价对象价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数 估价对象价格×(1±S %)×(1±R %)＝可比实例成交价格×(1±T %)或者∶ 估价对象价格＝可比实例成交价格× 1 ×(1±T %)× 1 或者∶

1±S % 1±R %

估价对象价格＝可比实例成交价格× 100 × 100±T × 100 100±S

100 100±R

·百分率法下的修正、调整系数累加公式∶

估价对象价格＝可比实例成交价格×(1＋交易情况修正系数＋交易日期调整系数＋房地产状况调整系数) 估价对象价格×(1±S %±R %)＝可比实例成交价格×(1±T %)或者∶ 估价对象价格＝可比实例成交价格× 1±T % 或者∶ 1±S %±R %

估价对象价格＝可比实例成交价格× 100±T 100±S±R

·差额法下的公式∶

估价对象价格＝可比实例成交价格±交易情况修正系数±交易日期调整系数±房地产状况调整数额 5．2房地产价格的构成

·开发利润＝开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费

·计算基数＝土地取得成本＋开发成本，即：直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本）

·计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用：投资利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用） ·计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用,相应的利润率可称为成本利润率，即：

成本利润率=开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用）

·计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率,即: 销售利润率=开发利润/开发完成后

的房地产价值

5．3成本法的基本公式

·成本法最基本的公式为：房地产价格＝重新购建价格一折旧

·新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用十销售税费＋开发利润

上式中：

·开发完成后可转让土地面积的比率＝开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%

·新开发区某宗土地的单价=（取得该用地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总

- 3 -

销售税费＋ 总开发利润）/(用地总面积×开发完成后可转让面积的比率）×用途、区位等因素调整系数

·求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：

该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息＋ 总销售费用＋总销售税费＋ 总开发利润 =取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息＋可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率 得出：

·该荒地开发完成后可转让熟地的总价= (取得该荒地的总代价 十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)

1—销售费用、销售税费和开发利润的比率

·该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息

(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积

= (取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用十总投资利息) (1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积比率×该荒地总面积

·新建房地价格=土地得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发

利润

·新建建筑物价格=建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息销售费用＋销售税费＋开发利润 ·旧房地价格=土地的重新取得价格＋建筑物的重新购建价格—建筑物重新购建价格 ·旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧

5．5建筑物的折旧

·建筑物的折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值 ·剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数 ·直线法的年折旧计算公式：

Di＝D＝C—S/N ＝C (1—R) /N

上式中：Di——第i年的折旧额。D是一个常数；C——建筑物的重新购建价格；S——建筑物的净残值 N——建筑物的经济寿命；R——建筑物的净残值率；(C—S) ——称为折旧基数；

·年折旧率d=D/C×100％ =(C—S)/(C×N) ×100％=(1—R)/N×100％

·有效经过年数为t年的建筑物折旧总额Et=D×t＝(C—S)t/N＝C(1—R) t/N

·直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=C—Et＝C—(C—S)t/N＝c[1—(1—R)t/N]

上式中：Et——建筑物的折旧总额；V——建筑物的现值；(C—S) ——称为折旧基数；

·成新折扣法

V=C＋q 式中：V——建筑物的现值；C——建筑物的重新购建价格；q——建筑物的成新率(%)；

·用直线法计算成新率的公式为：

q＝[1—(1—R)t/N] ×100％ 当R＝0时，q＝(1—t/N)×100％ ＝[1—(1—R) N—n/N]×100％ ＝t/N×100％ ＝[1—(1—R) t/ t＋n]×100％ ＝n/ t＋n×100％ ·建筑物经济寿命＝1/年折旧率

·修复所必需的费用≤修复后的房地产价值—修复前的房地产价值 ·扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本—超额持有成本

·扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本—(无效成本＋超额持有成本)

5．6成本应用中涉及的有关规定

·年折旧额＝原价×(1—残值率)/耐用年限

6．1收益法的基本原理

·地价＝年地租×购买年 ·地价＝地租/利息率 ·某笔资金×利率＝房地产的净收益 ·房地产价格＝房地产的净收益/利率

- 4 -

6．2报酬资本化法的公式

·V=A1/1＋Y1＋ A2/(1＋Y1)×(1＋Y2)＋…＋An/(1＋Y1)×(1＋Y2)…×(1＋Yn)]?Ai ?(1?Yj)j?1n·V=A1/1＋Y＋A2/(1＋Y)＋A3/(1＋Y)＋…＋An/(1＋Y) ?2

3

n

Ai ?ii?1(1?Y)n·A末＝A初(1＋Y)

·V=A/Y[1—1/(1＋Y)n] ·V=A/Y

·Kn=1—1/(1＋Y)n =(1＋Y)n—1/(1＋Y)n ·V70=V∞×K70 ·V50=V∞×K50 ·V∞=V50/K50

·V40=V40×K40/K50 ·Vn= VN×Kn/ KN

=VN×(1＋Y)N?n×[(1＋Y)n—1] / (1＋Y)—1

N·Vn= A/Yn〔1—1/(1＋Yn)n〕或VN= A/YN〔1—1/(1＋YN)N〕

以上几个公式中：V—房地产收益价格又称现值；n—收益年限；A1，A2…An——第n期净收益；

Y1，Y2…Yn——第Y期报酬率(折现率)

·收益期限为有限年的公式:V?AiA1?[1?]式中t为净收益有变化的期限 ?itn?t(1?Y)Y(1?Y)(1?Y)i?1AiA? ?itY(1?Y)i?1(1?Y)tt·收益期限为无限年的公式:V?·净收益按一定数额递增 有限年V=(A/Y+b/Y2)×[1—1/(1+ Y)n]—b/Y×n/(1+Y)n 未来第n年为 [A十(n—1)b]

收益年限为无限年V=A/Y+b/ Y2

·净收益按一定数额递减 有限年V=(A/Y—b/Y2)×[1—1/(1+Y)n]+b/Y×n/(1+Y)n 未来第n年为 [A—(n—1)b]

n≤A/b+1

·净收益按一定比率递增 有限年 V=A/(Y—g)×[1— (1+g)/(1+Y) n ] 未来第n年为 A(1+g)n—1

无限年 V=A/(Y—g)

·净收益按一定比率递减 有限年 V=A/(Y+g)×[1— (1—g)/(1+Y) n] 未来第n年为A(1—g)n—1

无限年 V=A/Y+g

以上几个公式中：V—房地产收益价格又称现值；b—净收益逐年递增(减)的数额；g—净收益逐年递减的比率；

·净收益为有效毛收入减运营费用公式：有效毛收入逐年递增的比率为

gI，运营费用逐年递增的比率为gE，收益年

限为有限年公式为:V=I/(Y—gI)×[1— (1＋gI)/(1＋Y) n]—E/Y—gE×[1— (1＋gE)/(1＋Y) n ]

- 5 -

上式中：I—有效毛收入；E—运营费用；gI—逐年递增的比率；gE—逐年递增的比率；

·预知未来若干年后的价格的公式：V?AiVt? ?it(1?Y)(1?Y)i?1t·如果净收益每年不变为A,则公式为: V=A/Y[1— (1＋Y) t]＋Vt/(1＋Y) t

·如果净收益按一定数额递增,则公式为: V=(A/Y＋b/Y2) [1—1/(1＋Y) t] —b/Y×t/(1＋Y) t＋Vt/(1＋Y) t ·如果净收益按一定数额递减,则公式为: V=A/Y—g [1— (1＋g/1＋Y) t]＋b/Y×t/(1＋Y) t＋Vt/(1＋Y) t ·如果净收益按一定比率递增,则公式为: V=A/Y—g [1— (1＋g/1＋Y) t]＋Vt/(1＋Y) t ·如果净收益按一定比率递减,则公式为: V=A/Y＋g [1— (1＋g/1＋Y) t]＋Vt/(1＋Y) t ·如果难以预测未来的价格公式为:V=A[ (1＋Y) t—1] /Y[(1＋Y) t— (1＋△) ]

=A/ Y—△×Y/(1＋Y) t—1=A/ Y —△a

上式中：a—偿债基金系数；A—净收益；V—房地产收益价格又称现值；Y—报酬率(折现率) ；△—增值率； 6．3净收益

·潜在毛收入(PGI) ；·有效毛收入(EGI) ；·净运营收益(NOI) ；·税前现金流量(PTCF) ；·运营费用率(OER) ·税后现金流量(ATCF) ；·净收益率(NIR) ·净收益率＝1—运营费用率

·净收益＝潜在毛收入—空置等造成的收入损失—运营费用

＝有效毛收入—运营费用(运营费用，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税)

·有租约下的价值＝无租约下的价值 — 承租益的价值

6．4报酬率

·报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿 — 投资带来的优惠

6．5直接资本化法

·资本化率＝年收益/价格

·V＝NOI/R 上式中：V—房地产价值；NOI—房地产未来第一年的净收益；R—资本化率； ·收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即： 收益乘数＝价格/年收益

·利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为： 房地产价值＝年收益×收益乘数 ·房地产价值＝毛租金×毛租金乘数

·毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即:毛租金乘数＝价格/毛租金(毛租金乘数也是经常所

讲的“租售比价”)

·V＝PGI×PGIM潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即:PGIM=V/PGI ·V＝EGI×EGIM有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即:EGIM=V/EGI ·V＝NOI×NIM净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即:NIM=V/NOI

由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即:V=NOI/R

·净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：Ro=NIR/EGIM

因为NIR=1—OER所以 Ro=(1—OER)/EGIM 上述公式的来源是：

因为 Ro=NOI/V所以，将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM

上式中：Ro—综合资本化率；OER—运营费用；V—房产价格；NIR—净收益率；EGIM—有效毛收入乘数；

NOI—某一年的净收益；

·在净收益每年不变且持续无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y ·在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：

V=A/Y [1—1/(1＋Y)n] R=Y/[1—1/(1＋Y)n]

·在净收益按一定比率g递增并收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y—g ·在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：V=A/Y—△×Y/(1＋Y)t—1或

- 6 -

R= Y—△×Y/(1＋Y)—1 6.6投资组合和剩余技术

式中：Ro—综合资本化率；RL—土地资本化率；RB—建筑物资本化率；VL—土地价值；VB—建筑物价值； V—土地价值占房地价值的比率；B—建筑物价值占房地价值的比率，L＋B＝100％；

t

·Ro=VL×RL＋VB×RB/ VL＋VB ·RL=(VL＋VB)RO—VB×RB/VL ·RB=( VL＋VB)RO— VL×RL/VB ·Ro＝L×RL＋B×RB ·Ro＝L×RL＋(1—L)RB ·Ro＝(1—B) RL＋B×RB ·抵押贷款常数的计算公式为：Ro=M×RM＋(1—M)×RE

·在分期等额本息偿还贷款的情况下,抵押贷款常数的计算公式为：RM=YM×(1＋YM)n/(1＋YM)n—1

= YM＋YM/(1＋YM)n—1 式中：RM—抵押贷款常数；YM—抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）；n—抵押贷款期限；

·房地产的价格＝抵押贷款金额＋自有资金额 ·房地产净收益＝抵押贷款收益＋自有资金收益 ·直接资本化法的土地剩余技术公式 为: VL= AO—VB×RB/ RL ·直接资本化法的建筑物剩余技术公式为: VB= AO—VL×RL/ RB

上式中：VL—土地价值；AO—土地与地上建筑物共同产生的净收益；VB—建筑物价值；RB—建筑物资本化率； RL—土地资本化率；

·直接资本化法的自由资金剩余技术公式为: VE= AO—VM×RM/ RE ·直接资本化法的抵押贷款剩余技术公式为: VM= AO—VE×RE/ RM

上式中：VE—自有资金权益价值；AO—房地产净收益；VM—抵押贷款金额；RM—抵押贷款常数； RE—自有资金资本化率； 6.7净收益与资本化率的匹配

①由土地收益求取土地价格：土地价格=土地净收益/土地资本化率

②由建筑物收益求取建筑物价格：建筑物价格=建筑物净收益/建筑物资本化率 ③由房地收益求取房地价格：房地价格=房地净收益/综合资本化率 ④由房地收益单独求取土地价格：

·土地价格=房地净收益—建筑物净收益/土地资本化率

·土地价格=房地净收益—建筑物价格×建筑物资本化率/土地资本化率 ·土地价格=房地净收益/综合资本化率—建筑物价格

⑤由房地收益单独求取建筑物价格：

·建筑物价格=房地净收益—土地净收益/建筑物资本化率

·建筑物价格=房地净收益—土地价格×土地资本化率/建筑物资本化率 ·建筑物价格=房地净收益/综合资本化率—土地价格

7．2假设开发法的基本公式

·待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利

润—投资者购买待开发房地产应负担的税费

·生地价值＝开发完成后的房地产价值—由生地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—

开发利润—买方购买生地应负担的税费

·生地价值＝开发完成后的熟地价值—由生地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—

土地开发利润—买方购买生地应负担的税费

·毛地价值＝开发完成后的房地产价值—由毛地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—

开发利润—买方购买毛地应负担的税费

·毛地价值＝开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一

土地开发利润一买方购买毛地应负担的税费

·熟地价值＝开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一

开发利润一买方购买熟地应负担的税费

·在建工程价值＝续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润

一买方购买在建工程应负担的税费

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·旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造

投资利润一买方购买旧房应负担的税费

·适用于开发完成后出售的公式：V＝VP—C

·适用于开发完成后出租、营业的公式：V＝VR—C

上式中:V—待开发房地产的价值;VP—用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；VC—应扣除项目 VR—用收益法测算的开发完成后的房地产价值； 7．4假设开发法计算中各项的求取

·利率＝单位时间内的利息/本金×100％ ·I＝P×i×n ·F＝P(1＋i×n)

·复利的本利和计算公式为：F＝P(1＋i)n ·复利的总利息计算公式为：I＝P[(1十i)n—1] ·在名义利率下的本利和为：F＝P(1＋r／m)n×m

·在名义利率下的一年末本利和为：F＝P(1＋r／m)m

·假设实际年利率为i则在实际利率下的一年末本利的为：F＝P(1＋i)

·令一年末名义利率与实际利率的本利和相等，即P(1＋i)=P(1＋r/m)m得出i＝(1＋r/m)m—1

·名义利率与实际利率的关系，还可以通过利率的计算公式得出，即i=(F—P)/P =P(1＋r/m)m—P/P=(1＋r/m)m—1

上7.4式中： i—利率; n—计息周期数; I—总利息; F—计息期末的本利和; r—名义年利率; m—一年中计息m次;

r／m——每次计息的利率;P—本金; 8．2数学曲线似合法

·Y＝a＋bX

·a=(∑Y—b×∑X)/N

·b=(N×∑XY—∑X×∑Y)/ N×∑X2—(∑X)2 当∑X=0时, ·a=∑Y /N ·b=∑XY/∑X2

上式中：Y—各期的房地产价格; X—时间; a ，b—为末知参数; N—时间序列的项数; 8．3平均增减量法

·Vi＝Po十d×i

·d=(P1—Po)＋(P2—P1)＋…＋(Pi—Pi—1)＋…＋(Pn—Pn—1)/n =(Pn—P0)/n

上式中：Vi—第i 期房地产价格的趋势值; i—时期序数; Po—基期增减量的平均数; d—逐期增减量的平均数; Pi—第i期房地产价格的实际值; 8．4平均发展速度法

·Vi=P0×ti ·t=(P1/P0×P2/P1×P3/P2…×Pi/Pi—1×…×Pn/Pn—1)1/n =(Pn/P0)1/n

上式中：t—平均发展速度; 8．6指数修匀法

下式中：Vi—第i期的预测值; Pi—第i期的实测值; Vi+1—第i＋1期的预测值; a—修匀常数，0≤a≤1公式为：

·Vi+1= Vi＋a(Pi—Vi) = aPi＋(1—a) Vi ·Vi+1= aPi＋(1—a) Vi ·Vi+1= Vi＋a(Pi—Vi)

9．1路线价法

临街深度价格修正率的形式

临街深度(英尺) 四三二一法则(%) 单独深度价格修正率(%) 累计深度价格修正率(%) 平均深度价格修正率(%) 25 40 40 40 160 50 30 30 70 140 75 20 20 90 120 100 10 10 100 100 125 9 9 109 87.2 150 8 8 117 78.0 175 7 7 124 70.8 200 6 6 130 65.0 (40) (35) (30) (25) (21.8) (19.5) (17.7) (16.25) ·平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度

9．1．7路线价法计算公式(以标准临宗地的单价为路线价、采用平均深度价格修正率为例) ①一面临街矩形土地价值的计算公式：

- 8 -

·V(单价) =u×dυ ·V(总价) =u×dυ×(f×d)

上式中:V—土地价值; u—路线价; dυ—临街深度价格修正率; f—临街宽度;d—临街深度 ②前后两面临街矩形土地价值的计算公式：

·V(总价) = uo×dυo×f×d o＋u1×dυ1×f×(d—d o) ·V(单价) = uo×dυo×d o＋u1×dυ1×(d—d o)/ d

上式中:V—土地价值; uo—前街路线价; dυo—前街临街深度价格修正率; f—临街宽度;d—总深度;

d o—前街影响深度; υ1—后街路线价; dυ1—后街临街深度价格修正率;

③矩形街角地价值的计算公式：

·V(单价) = uo×dυo＋u1×dυ1×t ·V(总价) = (uo×dυo＋u1×dυ1×t)×(f×d)

上式中:V—土地价值; uo—正街路线价; dυo—正街临街深度价格修正率; υ1—旁街路线价;

dυ1—旁街临街深度价格修正率; t—旁街影响加价率; f—临街宽度; d—临街深度;

④三角形土地价值的计算公式：

·V(单价) = u×dυ×h ·V(总价) = u×dυ×h×(f×d÷2)

上式中:V—土地价值; u—路线价; dυ—临街深度价格修正率; h—三角形土地价格修正率;

f—临街宽度; d—临街深度;

⑤其他形状土地价值的计算。通常是先将其划分为矩形、三角形土地，然后分别计算这些矩形、三角形土地的价值再相加减

9．4高层建筑地价分摊的方法

①按建筑面积进行分摊

某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积×该部分的建筑面积

某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值＝该部分的建筑面积/总建筑面积

②按房地价值进行分摊

某部分享有的地价数额＝土地总价值/房地总价值×该部分的房地价值

某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值＝该部分的房地价值/房地总价值

③按土地价值进行分摊

某部分占有的土地份额＝该部分的房地价值—该部分的建筑物价值/房地总价值—建筑物总价值

某部分享有的地价数额＝该部分占有的土地份额×土地总价值＝该部分的房地价值一该部分的建筑物价值

·地价＝地租/利息率

·地租量＝农产品的市场价格—农产品的销售税费一农产品的生产成本—土地上投入资本的利息—农业经营者的利

润

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房地产估价理论与方法精讲班第20讲课件讲义（环球职业教育在线） 房地产估价理论与方法精讲班第20讲讲义 最高最佳使用原则

第四节 最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。

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房地产估价之所以要遵守最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳的使用方

式，以取得最大的经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此，房地产估价不仅要遵守合法原则，而且要遵守最高最佳使用原则(关键考点，会以设计考试题目)。

最高最佳使用必须同时满足以下4个条件：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。在此特别需要指出的是，估价中在判断估价对象的最高最佳使用时，往往容易忽视“法律上许可”这个前提条件，甚至误以为最高最佳使用原则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳使用是在法律(包括法律、法规、、土地使用权出让合同等)允许范围内的最高最佳使用。因此，最高最佳使用原则与合法原则之间的关系是：遵守了合法原则，不一定符合最高最佳使用原则的全部要求；遵守了最高最佳使用原则，必然遵守了合法原则中对合法使用方面的要求，但不一定符合合法原则对合法产权、合法处分等方面的要求(关键考点，会以设计考试题目)。

最高最佳使用具体包括最佳用途(或最佳用途组合)、最佳规模和最佳集约度。寻找估价对象最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：

(1)法律上的许可性。对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。 (2)技术上的可能性。对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。

(3)经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，华进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。

(4)价值是否达到最大化。在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。(一般会根据上述内容设计多项选择题)。

特别提示：下列内容要仔细阅读，会针对下列内容设计计算类型的判断题。

进一步来讲，有三个经济学原理有助于我们把握最高最佳使用原则：①收益递增递减原理；②均衡原理；③适合原理。 收益递增递减原理可以帮助我们确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两种投入产出关系(投入产出关系是指投入量的变动与相应产出量的变动之间的关系):

一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。

收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律(也称为边际收益递减原理),

可以表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。 收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模收益(也称为规模报酬规律), 可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化),

则产出量的变化有以下3种可能：①产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益不变；②产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递增；③产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递减。在扩大规模时，一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。

均衡原理是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它也可以帮助我们确定

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估价对象的最佳集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，例如已过时、破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价调整。这种情况在现实中经常遇到，例如在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧不堪(无继续利用价值),

此时对于买者来说，空地的价值要高于有建筑物的土地价值。因为买者购得该有建筑物的土地后，还需花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在，不仅增加不了土地的价值，还降低了土地的价值。 【例5－1】某宗房地产的土地面积 300m2，建筑面积250m2,

建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。

【解】 该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：

该宗房地产相对于空地的减价额＝(300-50)×250=62500(元)

与上述相反的情形，是建筑物的设计、施工和设备都非常先进、良好，但坐落的位置较差，例如在较偏僻的地方建造的高级宾馆、商场，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，虽然该类建筑物的重建价格或重置价格较高，但该建筑物的价值却低于其重建价格或重置价格，即功能过剩引起了功能折旧。 【例5-2 】某建筑物的建筑面积500Om2,

坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/m2, 市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。试计算该建筑物的现值。(特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的个别价格。此问题在以后的计算题中经常会遇到)。 【解】该建筑物的现值计算如下:

该建筑物的现价＝(1800×5000－1500×2000)/5000 ＝1200(元/m2)

由上述计算结果可见，该建筑物的实际价值为1200元/m2, 比其重建价格1600元/m2 低400元/m2 。

适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定估价对象的最佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地区，开设品牌服装专店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设品牌服装专店就不是最高最佳使用。

适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用(此句话为最高最佳使用判定和实现的条件，应该记住)。

最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，在各种可能的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式的估价结果。例如某宗土地，城市规划规定其用途既可以是商业，也可以是居住，如果为商业用途能够使该宗土地的价值达到最大化，则评估该宗土地的价值应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： 特别提示：下列计算公式必须会，可能出单项选择题。 (1)保持现状前提

认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。对现有房地产应保持现状的条件是：

现有房地产价值 > ( 新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产所必要的费用 ) 以建筑物为例，对现有建筑物应予以保留的条件是:

现有房地产价值 > ( 新房地产价值－拆除现有建筑物所必要的费用－建造新建筑物所必要的费用 ) (2)装饰装修改造前提

认为对现有房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以使用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以使用为前提进行估价。对现有房地产应进行装饰装修改造的条件是：

装饰装修后的房地产价值－ 装饰装修所必要的费用 > 现状装饰装修的房地产价值

需要指出的是，装饰装修改造前提不一定是对建筑物进行装饰装修改造，也有可能是对土地进行改造。因为土地与建筑物的不均衡所引起的功能折旧也可能是由于土地方面的原因造成的，这时就需要对土地进行改造。 (3)改变用途前提

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认为改变现有房地产的用途再予以使用最为有利时，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。应改变现有房地产用途的条件是：

新用途的房地产价值－改变用途所必要的费用 > 现用途的房地产价值 (4)重新开发前提

认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发再予以使用为前提进行估价。对现有房地产应进行重新开发的条件是：

重新开发完成后的房地产价值－重新开发所必要的费用 > 现有房地产价值 以建筑物为例，对现有建筑物应予以拆除的条件是：

( 新房地产价值－拆除现有建筑物所必要的费用－建造新建筑物所必要的费用) > 现有房地产价值 (5)上述情形的某种组合

最常见的是第三种改变用途与第二种装饰装修改造的组合。

上述“所必要的费用”包括必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的利润。必须指出的是，在实际估价中，对于上述五种估价前提，除第一种估价前提外，不能以其中某一种估价前提的可行，就判断该种估价前提为最高最佳使用，而应当将它与其他几种可行的估价前提进行比较之后，才能作出最高最佳使用的判断与选择。 特别提示：考试时可能会出将三种情况组合在一起，问如何选择的题目。

估价时点

第五节 估价时点

估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。

房地产估价之所以要遵守估价时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，货币的购买力是不断变化的，从而房地产价格也是不断变化的。实际上，随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化，例如建筑物变得陈旧过时。因此，同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价值。价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间，不存在“没有时间的价值”

如果没有了对应的时间，价值就会失去意义。反过来，就不可能离开时间来评估价值。如果没有时间这个前提，价值估算将无从下手。另外，估价既不可能也无必要评估估价对象在所有时间上的价值，通常只是评估其在某个特定时间的价值。这就要求房地产估价必须先确定某个特定时间。但是，这个特定时间既不是委托人也不是房地产估价师可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。我们把这个由估价目的决定的特定时间称为估价时点，并一般用公历年、月、日表示。

确立估价时点原则的意义在于：估价时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限，例如，有关房地产的法律、法规、税收、估价标准等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价值，因此，在估价时究竟是采用发布变更之前还是之后时，应根据估价时点来确定(关键细节)。再如，运用市场法评估房地产价值时，如果选取的可比实例成交日期与估价时点不同(通常是这种情况),

就需要把可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此调整之后的可比实例成交价格，才可以作为估价对象价值的参照值。

特别需要强调的是，遵守估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间上的价值就算遵守了，更本质的是估价时点确定应当在先，价值估算应当在后，而不是先有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间上的价值(关键细节)。在实际估价中，通常是评估现在的价值，一般将房地产估价师实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期(特别是完成估价对象实地查看之日)确定为估价时点。但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要，将过去或者未来的某个时间确定为估价时点。在具体的一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或者未来，是由估价目的决定的(关键细节)，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也会有所不同。因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。确定了估价目的，其他便可以根据估价目的来确定。

不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况(关键结论)。不同估价目的的房地产估价，其估价时点与所对应的估价对象状况和房地产市场状况的匹配关系，见教材表5-1或图5－2 。

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特别提示：教材P162－1页，各种估价时点举例部分内容必考，请大家仔细阅读，内容很简单。但由于学时有限不再讲述。

替代原则

第六节 替代原则

替代原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。一般地说，任何经济主体(个人、家庭、企业等)在市场上的行为，都是要以最小的代价(花费或成本)取得最大的效益(效用或利润) 。因此，任何明智的买者在购买商品时，都会

“货比三家”从中选择效用最大而价格最低的。如果价格与效用相比，显示价格过高或者效用过小，则人们会敬而远之。换句话说，如果同一个市场上有两个以上相同的商品同时存在时，则明智的买者会选择价格最低的；或者反过来，如果同一个市场上有两个以上价格相同的类似商品同时存在时，则明智的买者会选择效用最大的。者为了使其产品能够销售出去，也会展开价格竞争。市场上各个经济主体的这些行为所导致的结果，是在效用相同的商品之间形成相同的市场价格。

房地产价格的形成也符合这一规律，只是由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个市场上具有相近效用的房地产，其价格应是接近的。在现实房地产交易中，任何理性的买者和者，都会将其拟买或拟的房地产与类似房地产进行比较，从而任何明智的买者不会接受比市场上类似房地产的正常价格过高的价格，任何明智的者不会接受比市场上类似房地产的正常价格过低的价格，最终是在同一个市场上的类似房地产，价格相互牵掣，相互接近。替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：

(1)如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知它们的价格时,则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。在通常情况下，由于房地产的独一无二特性，房地产估价师难以找到各方面状况均与估价对象相同的房地产，所以，实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的类似房地产作为参照物，然后根据它们与估价对象之间的差异对其价格做适当的调整。

(2)不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一个时期，按照同一种估价目的，对不同区位、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价差，尤其是好的房地产的评估价值不能低于差的房地产的评估价值。在现实中有时会出现这种情况：单就某一宗房地产的评估价值来看似乎有道理或者难以看出其不合理之处，但当把它与其他房地产的价格或评估价值放到一起进行比较时就显得不合理，没有合理的价差，甚至出现评估价值“倒”现象。

需要指出的是，替代原则是针对估价结果而言的，不论采用何种估价方法进行估价，最后都需要把估价结果放到市场中去衡量，只有当估价结果不会不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格时，估价结果才可以说是客观合理的。当把替代原则的思想用于某个参数的测算时，替代原则就转化为替代原理。替代原理在市场法、成本法、收益法、假设开发法等估价方法中都会用到。例如，整个市场法可以说是以替代原理为基础的。成本法中客观成本，收益法中客观收益，假设开发法中要从未来开发完成后的房地产价值中减去的未来开发成本、税费、利润等，均是遵守替代原理来求取的。

谨慎原则

第七节 谨慎原则

特别提示：此部分内容为2007版教材增加的内容，应为必考内容。

谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

虽然说只要所担保的债权不超过抵押时抵押物的价值即不违法，但由于需要处分抵押物的时点与抵押估价时点一般相隔较长时间，而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，届时抵押物的价值有可能下跌，其他相关的不确定因素也较多，为确保抵押贷款的清偿，拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注，所以房地产抵押价值评估除了

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应遵守房地产估价的一般原则，还应遵守谨慎原则。

理解谨慎原则的关键，是要搞清楚“在存在不确定性因素的情况下”。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。如果面临的是不确定性因素，当对该因素的乐观或保守估计会导致对房地产抵押价值的高估或低估时，则应采取导致对房地产抵押价值“低估”的估计。

《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的下列要求：

(1) 在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。

(2) 在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。 (3) 在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 (4) 在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。

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