2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷二)

1、充公权，是指为了公共利益的需要，强制取得单位和个人的房地产，并给予合理、公平补偿的权力。( )

2、一般来说，提高房地产的使用性，会提高其变现能力。( ) 3、房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，房地产价格一般是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。( )

4、房地产根据用途(使用性质)，首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。( )

5、中国现行的土地价格是有使用期限的土地使用权价格，具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。( ) 6、《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括土地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。( ) 7、根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。( ) 8、“五通一平”一般是指具备道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施条件以及场地平整。( )

9、不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是先分别评估房地产在损害之前状况下的价值和在损害之后状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。( )

10、已依法公告列入征收范围的房地产，可以设定抵押。( ) 11、房地产中的无形资产，例如汽车加油站的特许经营权，估价时均应剔除。( )

12、在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，是看该房地产目前是否正在产生经济收益。( ) 13、对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。( ) 答案 判断题 1、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是易受。充公权，是在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。参见教材P65。 2、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是难以变现。所谓使用性，是指能否单独地使用而不受。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的使用性就不好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。参见教材P66。 13、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是保值增值。房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的，房地产价格一般是波浪式上升的，但不排除房地产价格随着经济社会发展的波动而波动，建筑物破旧、功能落后或环境恶化、景观被破坏、房地产供给过剩等导致的房地产贬值，甚至群体的非理性预期、过度的投机炒作导致房地产泡沫后破裂带来的房地产价格大跌。参见教材P67。 4、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是按用途划分的种类。房地产根据用途(使用性质)，首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。参见教材P68。 5、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是保值增值。中国现行的土地价格是有使用期限的土地使用权价格，一宗使用期限较长的土地，其价格虽然在使用期限的前若干年可能随着需求增加而呈现上涨趋势，但因为总有一天剩余期限会缩短为零，所以具体一宗有土地使用期限的房地产价格从长远看是趋于下降的。不过，如果预计可以续期且续期的补地价较少或者完成了续期，则该房地产的价格又会高起来。参见教材P68。

6、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是按立法用语划分的种类。《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括土地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。参见教材P68。 7、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是按立法用语划分的种类。根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。参见教材P68。 8、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是按开发程度划分的种类。“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整。参见教材P70。 9、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是按实物形态划分的种类。不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是先分别评估房地产在损害之前状况下的价值和在损害之后状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。参见教材P70～71。 10、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是按权益状况划分的种类。已依法公告列入征收范围的房地产，不得设定抵押。参见教材P72。 11、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是按权益状况划分的种类。某些含有无形资产的房地产，如含有特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或将其中无形资产价值从房地产价值中分离出来。参见教材P73。 12、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是按是否产生收益划分的种类。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。参见教材P74。 13、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产实物状况的描述。对于房地产开发用地，通常要说明规划总用地面积以及其中建设用地面积和代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积，不得将建设用地面积与规划总用地面积混淆。参见教材P76。

判断题

1、其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另外有约定的除外。( )

2、某宗房地产总建筑面积为1000m2，建筑物的基底面积为400m2，容积率为2.0，则建筑密度为50%。( )

3、地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。( )

4、国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。( )

5、两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同;而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。( )

6、房地产内部的配套设施，应属于房地产的实物因素，用地红线外的基础设施和公共服务设施，属于房地产的权益因素。( ) 7、房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，但是不受制于其所在的空间环境。( )。

8、因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。( )

9、房地产具有用途多样特性，现实中房地产的用途可以由其拥有者随意决定。( )

10、外部性也称外部效应、外部影响，有利的外部性也成为正的外部性、外部经济。( ) 答案 判断题 1、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。参见教材P49。 2、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。建筑密度=400/(1000/2)=80%。参见教材P51。 3、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。参见教材P52。 4、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。国家在出让建

设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。参见教材P52。 5、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同;反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。参见教材P54。 6、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产区位的含义。用地红线外的基础设施和公共服务设施，即房地产外部的区位因素。参见教材P55。 7、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是不可移动。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境(当地的制度、经济社会发展状况、邻里关系等)。参见教材P60～61。 8、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是独一无二。房地产的独一无二特性，

使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万別。参见教材P61。 9、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是用途多样。房地产虽然具有用途多样特性，但现实中的房地产用途并不是其拥有者可以随意确定和改变的。参见教材P63。 10、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是相互影响。外部性也称外部效应、外部影响，有利的外部性也称为正的外部性、外部经济。参见教材P。 单选题

1、处分共有的房地产，应当经占份额( )以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。 A、1/2 B、1/3 C、2/3 D、2/5

2、下列选项中，属于收益性房地产的是( )。 A、空置未用的出租公寓

B、图书馆 C、体育场馆 D、医院

3、下列选项中，不属于估价对象房地产的基本状况描述内容的是( )。 A、名称 B、坐落 C、规模 D、交通

4、下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是( )。 A、空间布局 B、方位 C、坐落 D、道路状况

5、需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产( )方面的内容。 A、土地使用权状况 B、土地所有权状况 C、土地利用现状 D、土地使用管制

6、下列影响某套住宅价格的因素中，属于区位因素的是( )。 A、户型

B、面积 C、层高 D、朝向

7、在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述，属于( )描述。 A、停车方便程度 B、交通收费情况 C、交通管制情况 D、停车位置情况 多选题

1、按开发程来对房地产进行划分，可以分为( )。 A、自有房地产 B、生地 C、毛地 D、熟地 E、现房

2、按经营使用方式划分，房地产的类型主要有( )。 A、现房 B、销售 C、出租 D、自用 E、自营

3、下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有( )。 A、住宅已设定抵押权

B、地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定 C、高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租 D、在建工程有拖欠工程款 E、高层住宅可观赏临近公园的景观 答案 单选题 1、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是按权益状况划分的种类。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。参见教材P71。 2、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是按是否产生收益划分的房地产种类。收益性房地产是能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，如商品住宅、写字楼、商店、宾馆、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。非收益性房地产是不能直接产生经济收益的房地产，如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、营房等以公用、公益为目的的房地产。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地

产还是非收益性房地产，不是该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。参见教材P73～74。 3、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产基本状况的描述。房地产基本状况的描述应简要说明下列方面：名称、坐落、范围、规模、用途和权属。参见教材P74～76。 4、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产实物状况描述。土地实物状况的描述主要说明下列方面：(1)土地面积;(2)土地形状;(3)地形、地势;(4)地质;(5)土壤;(6)土地开发程度;(7)其他，例如临街商业用地还要说明临街宽度、临街深度和宽深比。农用地还要说明气候条件(如光照、温度、降水量等)、土壤肥力、排水和灌溉条件等。建筑物实物状况的描述主要说明下列方面：(1)建筑规模;(2)建筑结构;(3)设施设备;(4)装饰装修;(5)空间布局;(6)建筑功能;(7)外观;(8)新旧成都;(9)其他，说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况。选项BCD属于区位因素。参见教材P76～78。 5、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产权益状况描述。土地使用管

制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。低于房地产开发用地还要说明规划条件。参见教材P78。 6、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产区位状况描述。选项ABC属于实物因素。参见教材P79～81。 7、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产区位状况描述。停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。参见教材P80。 多选题 1、

【正确答案】 BCDE

【答案解析】 本题考查的是按开发程度划分的种类。按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：生地;毛地;熟地;在建工程;现房。参见教材P69～70。 2、

【正确答案】 BCDE

【答案解析】 本题考查的是按经营使用方式划分的种类。房地产的经营使用方式主要有出售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为出售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。参见教材P73。

3、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是房地产权益状况的描述。房地产权益状况的描述一般先分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。土地权益状况的描述主要说明下列方面：土地所有权状况;土地使用权状况;土地使用管制情况，对于房地产开发用地，还要说明规划条件包括：土地用途、容积率、建筑密度、建筑高度;土地利用现状;出租和占用情况;他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利;其他特殊情况。建筑物权益状况的描述，房屋所有权状况，出租或占用情况;他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利。其他特殊情况;其他。参见教材P78。 多项选择题

1、下列有关其他相关定着物的描述，正确的有( )。

A、附着或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外

B、与土地、建筑物在物理上不可分离，有时即使可以分离，但分离是不经济的物或者实体

C、与土地分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的经济价值明显减损的物或者实体 D、放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物表面的物或者

实体

E、仅仅与土地、建筑物毗连的物或者实体 2、下列选项中，属于其相关定着物的有( )。 A、摆放在房屋内的家具

B、摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画 C、在地上临时搭建的帐篷、戏台 D、埋设在地下的管线、设施 E、建造在地上的围墙、假山、水池 3、建筑物区分所有权包括( )等。 A、按份共有所有权 B、专有部分所有权 C、共同关系成员权 D、共有部分持份权 E、长期使用租赁权

4、中国目前的房地产权利主要包括( )。 A、所有权 B、建设用地使用权 C、地役权 D、抵押权 E、永租权

5、下列选项中，属于某宗房地产的位置因素的有( A、方位

)。 B、坐落 C、楼层 D、临街状况 E、交通条件

6、下列房地产权利中，属于物权的有( )。 A、所有权 B、建设用地使用权 C、地役权 D、抵押权 E、租赁权

7、房地产的独一无二特性导致了( )。 A、没有完全相同的房地产供给 B、房地产市场不能实现完全竞争 C、房地产交易不宜采取样品交易的方式

D、房地产价格千差万别，并容易受交易者个别因素的影响 E、房地产价值量大

8、下列关于房地产变现能力强弱的说法中，正确的有( )。 A、标准厂房通常比特殊厂房的变现能力弱 B、熟地通常比生地或毛地的变现能力弱 C、小商铺通常比大商铺的变现能力弱

D、厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱 E、郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

9、下列选项中，带来房地产自然升值的有( )。

A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升

B、通货膨胀所引起的房地产价格上升

C、外部经济、需求增加所引起的房地产价格上升 D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升 E、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升

10、根据房地产用途对房地产进行分类，下列不属于旅馆房地产的有( )。 A、超级市场 B、旅店 C、酒店 D、培训中心 E、 答案 多项选择题 1、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。而仅是放进土地或建筑物

中，置于土地或建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，如摆放在室内的家具、电器、装饰品，挂在墙上的画，停放在车库里的汽车，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，都不属于其他相关定着物。参见教材P49～50。 2、

【正确答案】 DE

【答案解析】 本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或与土地、建筑物毗连者，如摆放在室内的家具、电器、装饰品，挂在墙上的画，停放在车库里的汽车，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，都不属于其他相关定着物。参见教材P49～50。 3、

【正确答案】 BCD

【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。区分所有权，是一种复合性的权利。包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的持份权、因共同关系产生的成员权。参见教材P51。 4、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。参见教材P51。 5、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是房地产区位的含义。选项E是指房地产的方便程度，不属于位置因素。一宗房地产的位置是指该房地产所在的地方，包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街(路)状况、朝向、楼层。参见教材P54。 6、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。租赁权属于债权。参见教材P53。 7、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是独一无二。房地产的独一无二特性，使得市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。此外，房地产交易不宜采取样品交易的方式，即使是新建商品房有效果图、售楼书、沙盘、样板房(或样板间)、现场照片等，其交易也不宜采取样品交易的方式，而应到实地査看、亲身感受或体验，房地产估价也应到估价对象现场进行实地查勘。参见教材P61。 8、

【正确答案】 DE

【答案解析】 本题考查的是难以变现。选项A，通常情况下，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，

越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，厂房一般比住宅的变现能力弱;厂房中，特殊厂房一般比标准厂房的变现能力弱;选项B，熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易;选项C，小商铺总价低，比大商铺容易变现;选项D，厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的;选项E，郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。参见教材P66。 9、

【正确答案】 CE

【答案解析】 本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值;通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。 10、

【正确答案】 AE

【答案解析】 本题考查的是按用途划分的种类。旅馆房地产是指供旅客住宿使用的房地产，如宾馆、饭店、酒店、旅店、旅社、招待所、度假村、疗养院、培训中心等。选项A属于商业房地产;选项E属于体育和娱乐房地产。参见教材P69。 单选题

1、房地产具有的独占性，是由于房地产的( )特性引起。

A、寿命长久 B、供给有限 C、价值较大 D、易受

2、从经济角度上看，下列对土地利用的选择顺序，描述正确的是( )。

A、牧场、耕地、放牧地 B、居住、办公、工业 C、商业、办公、工业 D、办公、工业、居住

3、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的( )特性。 A、不可移动 B、用途多样 C、相互影响 D、易受

4、由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度、政局等变化的影响。这是由于房地产具有( )的特性。

A、不可移动性 B、用途多样

C、相互影响 D、易受

5、下列选项中，体现行使房地产管制权的是( )。 A、在居住区内建设某些工业或商业设施 B、因公益事业，强制取得公民和法人的房地产 C、对房地产征税或提高房地产税收

D、在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产

6、通常情况下，下列土地中变现能力最强的是( )。 A、生地 B、毛地 C、三通一平熟地 D、七通一平熟地

7、下列有关房地产变现的描述，错误的是( )。 A、通用性越强，变现能力越强 B、使用性越差，变现能力越差 C、可以分割转让的房地产，变现能力较强 D、价值越大的房地产，变现能力越强

8、下列选项中，( )不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。

A、装饰装修改造

B、修建广场、公园、公共绿地

C、调整城市发展方向 D、改变城市格局

9、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率为5%，该商铺的实际增值额为( )万元。 A、610.00 B、619.05 C、650.00 D、761.90

10、具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地指的是( )。 A、生地 B、毛地 C、熟地 D、在建工程 答案 1、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是供给有限。房地产的供给有限性，使得房地产具有独占性。参见教材P62。 2、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是用途多样。从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、荒地。参见教材P。 3、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是相互影响。房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围房地产状况密切相关，参见教材P。 4、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是易受。房地产易受特性还表现在，由于房地产不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来有关制度、政局等变化的影响。参见教材P65。 5、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是易受。管制权，为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利用加以干涉。例如，通过城市规划规定用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度，禁止在居住区内建设某些工业或商业设施等。参见教材P65。 6、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是难以变现。通常情况下，开发程度

越低的房地产，不确定因素多，变现能力越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的变现能力弱。参见教材P66～67。 7、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是难以变现。选项D错误，价值越大的房地产，购买所需的资金越多，由于受支付能力的，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱。参见教材P67。 8、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是保值增值。外部经济，如进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等，会导致房地产价格上涨。参见教材P67。 9、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是保值增值。因为通货膨胀与增值率是同时增长的，名义增长率=3800/3000-1=0.266666667，实际增长率=(1+

年

名

义

增

长

率

)/(1+

年

通

货

膨

胀

率)-1=(1+0.266666667)/(1+5%)-1=0.206349206，实际增值额=3000×0.206349206=619.047619万。参见教材P67～68。 10、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是按开发程度划分的种类。熟地是指

具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。参见教材P69。 单选题

1、下列选项中属于自物权的是( )。 A、使用权 B、抵押权 C、所有权 D、租赁权

2、下列房地产权利中，属于用益物权的是( )。 A、租赁权 B、地役权 C、抵押权 D、所有权

3、下列各项中， 不属于房地产区位的是( )。 A、位置 B、土地形状 C、交通、环境、景观 D、外部配套设施

4、( )是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。 A、不可移动 B、独一无二

C、寿命长久 D、难以变现

5、关于房地产位置固定性的说法，错误的是( )。 A、房地产位置固定性决定了房地产市场是地区性市场 B、房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变 C、房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费

D、房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性 6、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的( )特性决定的。 A、易受 B、相互影响 C、独一无二 D、不可移动

7、房地产市场是地区性市场，这是由房地产的( )决定的。 A、不可移动性 B、独一无二性 C、供给有限性 D、易受

8、房地产独一无二的特性不可以被称为( )。 A、独特性

B、异质性 C、同质性 D、个别性

9、下列关于建设用地使用权的最高年限，描述正确的是( )。 A、居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年

B、居住用地50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年

C、居住用地70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年

D、居住用地70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年

10、按照我国法律的规定，居住用地的最高适用年限为( )年。 A、70 B、60 C、50 D、40 答案

1、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。参见教材P53。 2、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。参见教材P53。 3、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产区位的含义。具体的一宗房地产的区位，是该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。参见教材P54。 4、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是不可移动。不可移动是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。参见教材P60。 5、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是不可移动。选项B错误，房地产的

社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。参见教材P60。 6、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是不可移动。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。参见教材P60。 7、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产的特性。房地产的不可移动性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场，房地产的供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。参见教材P60～61。 8、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是独一无二。独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。参见教材P61。 9、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是寿命长久。建设用地使用权出让的

最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。参见教材P62。 10、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是寿命长久。建设用地使用权出让的最高年限，局地用地为70年。参见教材P62。 单项选择题

1、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是( )。

A、建筑密度大小 B、房型设计 C、临路状况

D、公共配套设施情况

2、房地产是( )三者的结合体。 A、实物、权益、区位 B、实物、区位、位置 C、实物、权益、权利 D、权益、位置、拥有者

3、下列选项中，不符合构筑物定义的是( )。 A、储藏室 B、水坝

C、隧道 D、道路

4、从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是( )。 A、烟囱 B、水塔 C、桥梁 D、住宅

5、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、实体的质量以及( )。 A、相应配套的基础设施 B、土地的形状 C、组合完成的功能 D、立体空间

6、城市规划对建筑容积率的，属于房地产权益中的( )。 A、房地产的各项权利

B、受到其他房地产权利的房地产权利 C、受房地产权利以外因素的房地产权利 D、房地产的额外利益或收益

7、房地产所有权有单独所有、共有和( )三种。 A、建筑物区分所有权 B、建筑物共同共有权 C、建筑物按份共有权

D、私有权

8、建筑密度等于( )与建筑用地面积之比。 A、总建筑面积 B、土地总面积 C、建筑顶层面积 D、建筑基底总面积

9、下列权利中，不属于土地使用权的是( )。 A、建设用地使用权 B、宅基地使用权 C、土地承包经营权 D、抵押权

10、( )是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。 A、用益物权 B、担保物权 C、抵押权 D、租赁权 答案 单项选择题 1、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产实物状况的描述。选项A属于房地产权益状况的内容;选项CD属于房地产区位状况的内容。参见

教材P46。 2、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产的定义。房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。参见教材P47。 3、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。参见教材P49。 4、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、旅馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。故选项ABC均为构筑物，选项D为建

筑物。参见教材P49。 5、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产实物的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。参见教材P50。 6、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。一宗房地产的权益包括：(1)拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权还是建设用地使用权。(2)该房地产权利受其他房地产权利的情况。一宗房地产上可能同时存在着多种房地产权利，常见的是设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。(3)该房地产权利受房地产权利以外因素的情况。例如，房地产使用管制(如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的)、相邻关系、被人民査封、异议登记等而使房地产使用或处分受到。(4)额外的利益或好处。参见教材P50～51。 7、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。房地产所有权还可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。参见教材P51。 8、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。参见教材P51。 9、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。抵押权，是债务人或第三人在不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情况时，债权人有权依照法律规定以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。抵押权不是房地产使用权的概念。参见教材P52～53。 10、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产权益的含义。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。参见教材P53。