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一、成本法评估房屋建筑物 （一）房屋建筑物评估说明 1. 评估范围
位于徐家漕村徐家漕18号的面积为4,972.2平方米厂房，其中：
序号 1 2 3 4 5 6 权证编号 设计坐落 幢号 结构 总层数 建筑面积（㎡） 用途 2. 厂房概况
其中厂房一（房权证甬海西郊自字第20010100号）系系职工食堂及宿舍，总层数3层，建筑面积568.4平方米，钢混结构，形状呈规则矩形；
厂房二（房权证甬海西郊自字第20010101号）系生产车间，总层数1层，建筑面积1001.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形；
厂房三（房权证甬海西郊自字第20010102号）系生产车间，总层数1层，建筑面积507.3平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；
厂房四（房权证甬海西郊自字第20010103号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1432.9平方米，钢结构建筑，形状呈规则矩形；
厂房五（房权证甬海西郊自字第20010104号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1097.4平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；
厂房六（房权证甬海西郊自字第20010105号）系生产办公楼，总层数2层，建筑面积365.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形
该厂房于1998年竣工，厂房日常维养一般，房屋整体状况一般，厂房现浇砼楼面，基础有足够承载能力，尚无不均匀沉降，墙体基本完好，有轻微裂缝，面层破损，木屋架有局部腐朽，屋面少量渗漏，上下水道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损，线路和各种照明装置基本完好，个别零件损坏。生产车间未装修、办公楼内外墙一般粉刷，简单装修。
2.2 计算过程
根据委估厂房的实际情况，房屋造价按XXX区域房屋结构评定及重置价格标准表确定。
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房屋结构等级评定及重置价格标准表
条 件 分项 重 置 价 格 主 要 条 件 （元/平方米） 结构等级 框剪、剪力墙、框筒、筒中筒，框架、钢砼结构；现浇钢砼楼面；一 钢 混 结 构 三 大模板、外砌内框架结构； 预制多孔板楼面； 钢、木门窗；内外墙一般粉刷；水、电、卫设施。 标准砖墙或部分钢砼梁、柱承重（有构造柱）；现浇钢砼楼面；塑钢窗、铝合金门窗；内外墙一般以上粉刷；水、电、卫设施。 标准砖墙承重或部分钢砼梁、柱承重；预制多孔板楼面；钢、铝合金、木门窗；内外墙一般粉刷；水、电、卫设施。 标准砖墙承重；预制多孔板楼地面；钢、木门窗；一般粉刷；水、电设施。 标准砖墙承重,屋面由木屋架或木、砼桁条栓子承重； 木或预制多孔板楼面；木门窗；一般粉刷；水、电设施。 木梁、柱承重（墙体仅为分隔、围护），木屋架； 木楼面； 一般粉刷； 木门窗；水、电设施。 半砖墙、毛石、杂乱砖墙承重或木柱承重；较差木楼面，小青瓦、平瓦屋面。 600 二 塑钢、铝合金门窗；外墙中高档装饰，内墙初装修；水、电、卫、电梯等设施。 框架、钢筋砼排架结构；现浇钢砼楼面；塑钢、铝合金、钢门窗；外墙中档装饰，内墙初装修或一般粉刷；水、电、卫设施。 770 900 一 砖 混 结构 三 二 620 550 400 砖木结构 320 木 结 构 300 简易结构 100 勘察设计费5‰、工程监理费1.5％、质量监督费1‰，合计为建造成本的2.1％；
管理费用：包括建设单位的人员工资、福利费、办公费、差旅费等，按建筑物建造成本的一定比率测算，通常为1-3%，本次估价取2%；
建设期利息：包括建造成本和管理费用的利息。根据评估人员调查，同类建筑的开发建设周期为12个月，利率采用同期中国人民银行一年以内的贷款基准利息率，取6%。
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钢混结构单位重置成本： 前期费用=770×2.1%= 16.17元 管理费用=770×2%=15.4元
建设期利息=（770+16.17+15.4）×6%÷12×12÷2=48.09元 单位重置成本=770+16.17+15.4+48.09=849.66元
砖混结构单位重置成本： 前期费用=550×2.1%=11.55元 管理费用=550×2%=11元
建设期利息=（550+11.55+11）×6%÷12×12÷2=34.35元 单位重置成本=550+11.55+11+34.35=606.90元
砖木结构单位重置成本： 前期费用=320×2.1%=6.72元 管理费用=320×2%=6.4元
建设期利息=（320+6.72+6.4）×6%÷12×12÷2=19.99元 单位重置成本=320+6.72+6.4+19.99=353.11元
钢结构单位重置成本： 前期费用=250×2.1%=5.25元 管理费用=250×2%=5元
建设期利息=（250+5.25+5）×6%÷12×12÷2=15.62元 单位重置成本=250+5.25+5+15.62=275.87元
房屋成新率的确定，根据现场勘查情况结合房屋成新标准表确定鉴定成新率为50%。
房 屋 成 新 标 准 表
分类 成新 条件 分部 全新 1.0 完好房 全部符合 基本完成房 大部符合 一般损坏房 稍好于 严重损坏房 稍好于 全部 符合 危险房 稍好于 全部 符合 全部 符合 大部 符合 全部 符合 0.4以下 精品word完整版-行业资料分享 地基基础 结 构 和 楼 地 面 承重构件 非承重墙 屋面 楼地面 门窗 内装 外 墙抹 灰 顶 棚 饰 细木装修 水设 卫 备 电 有足够承载能力，无不均匀沉降 承载能力不足，有有承载能力，有较大不均匀沉降，少量不均匀沉降 对上部结构已产生一定影响 承重构件，木屋架各部件节点连接基本完好 砖墙体轻微裂缝，面层破损 有明显不均匀沉降且有继续发展，严重影响上部结构安全和正常使用 承载能力严重不足，有严重不均匀沉降，已引起结构倾斜、位移、开裂、扭曲、房屋随时有倒坍可能 构件严重腐朽、开裂变形，已超过极限，丧失稳定性 墙体严重开裂、倾斜，部分倒塌 完好坚固，屋架、墙体完好 承重墙体严重损坏，承重墙体产生下垂有明显下垂变形，木变动，有轻微裂缝、屋架端节点腐朽，有木屋架有局部腐朽 明显的下垂或倾斜 部分墙体裂缝，间隔墙、面层局部损坏，失修严重 局部漏雨，局部高低不平 整体面层局部空鼓、裂缝 部分开关不灵，油漆老化剥落 墙体裂缝、倾斜 墙体完好牢固，无破损 不渗漏，排水设施畅通 局部渗漏，排水设施基本畅通 整体面层基本完好 少量开关不灵，油漆尚完好 严重漏雨，木屋架严重腐朽，排水设施严重锈烂、断裂不全 整体面层严重空鼓、裂缝 大部分开关不灵，翘曲变形，部件残缺朽腐，油漆见酥 普通空鼓、裂缝、风化脱落，勾缝砂浆严重酥松、脱落，墙面渗水 面层破烂不堪，严重下垂变形，吊筋松动、弯曲、断裂、腐朽、蛀蚀 木材部分严重腐朽、蛀蚀、残缺、油漆脱落 上下水道严重堵塞、锈蚀、漏水，卫生器具较大部分损失、残缺 设备陈旧残缺，电线普遍老化、零乱，照明装置残缺不齐，绝缘不符合要求 普通漏雨，严重破损 整体面层完好、平整 完好无损，开关灵活，油漆完好 破烂不堪 局部裂缝、空鼓、完整牢固，无空鼓、稍有空鼓、裂缝、剥落，勒脚严重侵裂缝 风化 蚀风化 局部破损，顶棚下垂变形，面层破烂脱落 完整牢固，无破损和下垂脱落 少量面层翘裂、缺损 木材部分腐朽、蛀稍有松动、残缺，完整牢固，油漆完好 蚀、残缺、油漆老油漆尚完好 化 上下水道基本畅上下水管畅通无阻，通，各种卫生器各种卫生器具完好，具基本完好，个零件整齐 别零件缺损 线路及各种照明装置完好，绝缘良好 线路和各种照明装置基本完好，个别零件损坏 上下水道不够畅通，卫生器具部分损坏 设备陈旧，电线部分老化，少量照明装置有损坏、残缺
年限成新率，委估房屋建于1998年，已使用20年，类似房屋的使用年限约为30年，因此年限成新率=（30-20）÷30=33.33%。
综合成新率=33.33%×50%+50%×50%=41.67% 钢混结构评估单价=849.66×41.67%=354.01元 砖混结构评估单价=606.90×41.67%=252.87元 转木构评估单价=353.11×41.67%=147.12元 钢结构评估单价=275.87×41.67%=114.94元
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厂房一评估值=354.01×568.4㎡=201,220.76元 厂房二评估值=252.87×1001.1㎡=253,144.29元 厂房三评估值=354.01×507.3㎡=179,590.59元 厂房四评估值=114.94×1432.9=1,696.31元 厂房五评估值=147.12×1097.4=161,451.81元 厂房六评估值=354.01×365.1=92,321.43元
委估房屋评估值（合计）=201,220.76+253,144.29+179,590.59+1,696.31+ 161,451.81+92,321.43=1,052,425.18元,取105万元。
