期房价格评估方法研究
摘要：本文在分析房地产期房价格评估的理论方法基础上，提出了评估实践中存在的难点，并针对这些难点提出了自己的见解，以期达到促进期房价格评估规范化的目的。
关键词：期房期房价格价格评估方法
在房地产价格类型中,期房价格是使用较少的一种，评估实践中也很少涉及。但随着市场经济的发展，人们购买期房已成为一种主要的市场行为,期房价格评估也随之增多,如何评估期房价格,规范中无明确规定,实践中也无统一标准。本文将针对评估期房预售价格的方法进行探讨.
1期房和期房价格评估
期房是指在建的、尚未完成建设的、在未来交付使用的房屋。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房,也就是说，即使通过竣工验收，甚至是取得了新建住宅交付使用许可证,只要还没办理房地产初始登记手续,没取得房屋产权证，就是期房。而在房屋销售中对期房的定义则是指房地产开发企业从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证这一期间的商品房。
房地产开发企业出售期房称为预售,是有一定的前提条件,受法律、法规和合同的约束,根据目前房地产管理法规，允许预售的房屋只有房地产开发企业开发的商品房.开发企业预售商品房应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;④已办理预售登记,取
得商品房预售许可证明。
期房价格是指房地产的预售价格,即未来某一特定时点，某一特定结构、标准房地产的价格。因此进行期房价格评估时,其房地产状况为未来某时点的状态,这种状态受相关法律、法规和合同约束;而对于房地产市场情况，应由估价时点即现在的市场状态决定,但还要考虑未来的市场走势。
2期房价格评估的技术原理
期房价值评估主要是利用市场上类似的期房交易,结合将要预售的房地产项目的实际情况，对成交期房的价格进行适当的处理，来求取待估期房在取得预售证后的预售价格。当同一供求区域下的类似期房交易较少时，则可采用类似的现房交易，利用现房价格评估期房价格.选用期房与现房作为可比实例评估期房价格的两种不同思路：
2。1根据与期房区域因素、个别因素相似，但交付时间不同的预售房价评估期房价格
利用预售房价评估期房价格时,在建立价格可比基础后进行交付日期的价格修正,即根据预计交楼时间与成交日期这段时间房地产市场状况变化情况，预测期房交付时同类房价的变化值或期日修正率；再根据已预售项目的交易日期以及房地产状况与待估期房的不同进行价格的修正调整。
这种理论是基于档次相同、规模相当、预售时间相近的期房项目在市场上形成的正常市场价格相近,通过已预售项目的成交价格来推算待估期房的预售价格.
2。2根据与期房区域因素、个别因素相似的现房正常市场价格评估期房价格
利用现房价格评估期房价格时,需先将现房的价格转化为同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下的期房的价格，即现房价格扣除同一时点下现房价格与期房价格之间价值差;再进行价格修正调整。期房价格与现房价格关系公式：
期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值—风险补偿1
这种理论基于在同一时点下同品质的现房价格要高于期房价格,因为在估价时点下现房可以立即出租享受租金收入而期房不能，且期房还要承担变不了现房等风险，因此期房与现房的价值差主要是存在于期房变为现房期间,通过将期房变为现房期间的租金收入及额外承担的风险转化为价值来求取待估期房的价格。
3估价实践中的难点
3。1估价时点下期房实物状况差异大、比较难度高
期房估价下的房地产状况为未来修建完成时的状态，而期房现状实质为在建工程，选择期房作为可比实例时，因各个项目的开发进度不同，计划交房时间不同,开发商实力不同，必然导致待估期房与作为可比实例已售期房的比较难度增加,从而增加了预测期房交付时同类房价变化值的难度.
3.2现房出租净收益界定复杂、折现方法多
首先，通过市场调查到的租金一般是经过装修的房屋，至少也要有简单的装修,才能满足承租人的使用要求。期房成为现房交房时,一般不仅没有装修,甚至连房间的围墙都还没有
围隔，基本的卫生设施都没有。因此简单从市场调查得到的现房出租案例的租金用以作为交房状况下的租金，则会使估价结果出现偏差。
其次,现房出租的净收益是指市场租金扣除空置等租金损失,扣除税费等租赁成本后的净收益，并且在房屋租赁市场出租方往往还会要求承租方交付一定数额的押金。所以直接使用市场调查的出租租金进行计算将会造成结果高估。
最后,由于现实中租金的支付方式往往由出租方和承租方签订的租约决定,因此选用不同出租案例，折现时则会出现①取整个租期租金合计值，期末点折现②取年租金值,年末点等值折现③取整个租期租金合计值,中期期末点折现④取月租金值,月末点等值折现的不同计算方法，从而导致估价结果出现差异。
3.3风险补偿难以准确量化
期房估价中选用现房作为可比实例时，最大难点就是风险补偿的确定。尽管期房在一定的合法手续约束下,具有一定的保障性，但它毕竟不是看得见摸得着的现房,一旦期房变不了现房或变不了期望中的房屋，购房人为追索购房款或合法权益，必将面临艰难的法律诉讼2，因此从购房者的角度,其购买期房比购买现房承受的风险更多、心理压力更大，而这种风险、压力又难以靠价格评估解决。
4实践中操作建议
4.1密切关注估价对象的工程进度
一般情况下，期房评估时，底层主体建筑已经完工,因此在现场勘查时，应对设计图纸
或建筑工程规划许可证和施工许可证所载房屋尺寸、建筑面积进行核实,为减低评估风险，本文建议估价人员应密切关注估价对象的工程进度,报告出具后在取得预售证时再次实地查看估价对象,以确保估价对象现状与报告中描述一致。
4.2分解租金构成及统一折现方式
因现实出租中存在的空置率和拖欠租金等情况,以及不同的租金支付方式,若估价中将这些因素都考虑周全必使估价计算复杂化。综合考虑后,本文建议从期房达到现房期间现房出租的净收益折现值，通过市场调查与期房同质现房的客观租金，扣除市场平均空置等租金损失及运营费用后,剥离出由房地产自身带来的收益，折现按资金等效值计算的假设,即统一按期末支付计算.
4.3以现房作为基数确定风险补偿比例
在市场条件不变的前提下,现房的价格相对是一个稳定的值，而期房随着距离交房日期的临近，其价格就会逐渐上扬，是一个变动的值，因此本文建议风险补偿的计算可以现房作基数扣除一定比例来确定，扣除比例则结合开发商的实力、品牌、信誉以及距离交房日期的时间长短等因素来确定。开发商的实力、品牌、信誉好,则期房的风险小，风险补偿的比例就可以取得低些；距离交房日期越临近，风险补偿的比例就取得越低,反之则相反。
综上所述，只有选择适当方法进行详实的资料调查和深入地分析,准确把握期房的房地产状况和市场状况,才能更高效更准确地完成期房预售价格评估。
参考文献
[1]中国房地产估价师资格考试辅导教材.
［2]期房价格与现房价格修正中公式运用问题的探讨.
