房地产经济学复习

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业。其中开发是基础，经营是开发的产品得以实现的过程，而管理和服务是保证开发和经营顺利实施的手段。 房地产经济学是研究房地产资源配置、利用的一门应用科学。 地租

马克思将地租分为三类： （1）绝对地租

由于土地所有权的垄断，不管租种何种等级的土地都必须缴纳的地租称为绝对地租。 （2）级差地租

由于经营较优土地而获得的归土地所有者占有的那一部分超额垄断利润。（级差地租1，级差地租2） （3）垄断地租

垄断地租是指由于特殊地块的产品的垄断价格带来的垄断超额利润而形成的地租。

（1）竞租的含义

地租是一种市场价格，但是竞租只是一个“支付意愿”，即某个土地使用者为了竞争得到某块城市土地所愿意支付的最高租金。 （2）竞租函数

同一土地使用者对于城市空间上不同区位的竞租，则形成“竞租函数”，家庭的竞租函数主要由区位对效用水平的影响方式确定，企业的竞租函数主要由区位对利润水平的影响方式决定。

为什么市中心多为高层写字楼？

（1）根据等产量曲线可知，提供相同面积的办公空间既可以使用较多土地与较少资本组合（在较大的地块上提供单层或多层建筑）又可以使用较少的土地与较多的资本组合（在较小的地块上建高层写字楼）。

（2）阿朗索的竞租理论表明，地块最终由出价最高者所得，市中心的地块因其地理区位优越，交通通达性好，基础设施完备，所以常常是一个城市的CBD中心，故地租高于其他区位。

（3）为了在市中心以最小的成本提供既定的办公空间，开发商往往选择在市中心较小的地块上建高层写字楼。

交通方式的变革，改变了城市土地利用方式与城市空间结构。 区位

1.区位的定义

区位是指人类行为活动的空间。具体而言，区位除了解释为地球上某一事物的空间几何位置，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。 2.区位的本质

区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。

3.区位的分类 （1）农业区位

以土地的农业利用为特征的区位。 （2）工业区位

以土地的工业利用为特征的区位。 （3）商业区位

以土地的商业利用为特征的区位。 （4）住宅区位

以土地的住宅利用为特征的区位。 （5）其他区位

以土地的基础设施利用为特征的区位

区位理论是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说。具体地讲，是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区内经济活动优化组合的理论。 （二）杜能农业区位理论的主要内容 1.杜能区位理论的基本经济分析。

某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润（P），将由农业生产成本（E）、农产品的市场价格（V）和把农产品从产地运到市场的费用（T）三个因素所决定，它们之间的变化关系可用公式表示为： P＝V－（E＋T）

2.杜能圈。根据区位经济分析和区位地租理论，杜能在其《孤立国》一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，这就是著名的“杜能圈”。

第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品。 第二圈为林业区。本圈主要生产木材，以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。

第三圈是谷物轮作区。本圈主要生产牲畜、土豆、谷物。

第四圈是草田轮作区。本圈提供的商品农产品主要为小麦、玉米与畜产品。 第五圈为三圃农作制区，即本圈内1/3土地用来种黑麦，1/3种燕麦，其余1/3休闲。

第六圈为放牧区，或叫畜牧业区。 启示：农业布局中的作物配置； 经营方式的集约与粗放的选择。

中心地是指为周围居民提供商品和服务的场所。在实际生活中，中心地可以是城市，也可以是城市内的商业中心。 中心地理论

克里斯泰勒认为在市场原则基础上形成的中心地的空间均衡是中心地系统的基础. 具有高级中心地职能布局的中心地为高级中心地，反之为低级中心地。低级中心地的特点是:数量多，分布广，服务范围小，提供的商品和服务档次低，种类少。高级中心地的特点是:数量少，服务范围广，提供的商品和服务种类多。在二者之间还存在一些中级中心地，其供应的商品和服务范围介于两者之间。居民的日常生活用品基本在低级中心地就可以满足，但要购买高级商品或高档次服务必须到中级或高级中心地才能满足。 需求和供给

房地产需求是指在一定时期内，不同价格水平下，需求者愿意并且能够购买的房地产商品数量。

需求影响因素 （一）房地产价格 （二）居民收入水平

目标函数：max:U(X1,X2)AX1X2(1),0,1;01约束条件：s.t.:P1X1P2X2M(2)消费者预算约束下的效用最大化问题可以用拉格朗日乘数法来解决；则拉格朗日函数为：LU(X1,X2)(MP1X1P2X2)(3)L的极值:X1,X2,的一阶偏导数等于0,即UUP0(4);P20(5);MP11X1P2X20(6)X1X2由（4）（5）（6）得MUX1MUX2(7)PP21（三）城市化水平（52.57%） （四）城市人口 （五）购房偏好 （六）购房者的预期 （七）因素 （八）其它因素

求效用最大化时，X1，X2的最佳消费量。房地产供给是指在一定时期内，不同价格水平下，供给者愿意并且能够提供的房地产商品数量。 供给影响因素

住宅企业的生产函数 为里昂惕夫生产函数形式Qmin(L,KK),得QL,LQ/；（一）房地产价格 Q（二）开发成本

,得KQK另：Q,得K/Q,可见为单位面积住宅的所消耗的资本，即单方造价。（土地、资金、劳动与原材料等） 对于商品住宅开发企业而言，追求利润最大化是其组织生产的根本动力。（三）建筑技术水平 企业利润为：PQC(Q)(1)（四）其他行业的利润情况 （五）供给者的预期 （六）开发商数目 （七）因素 （八）其它因素 市场

房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所。 特点： 1.区域性

TCC(Q)KLQQ/(2)企业实现利润最大化的一阶条件是对Q的一阶偏导数等于0。QPMC0(3)dC(Q)土地价格/利率建筑单方造价(4)dQ容积率PMC住宅价格P与住宅建筑的单方造价;为资本价格(利率),土地价格成正相关；与容积率成负相关关系。 房地产位置的固定性，导致供求失衡难以通过其他地区调剂回复均衡，因此，具有很强的区域性。不同地区间的房地产价格、交易量与供求状况等不同。 2.供给调节的滞后性

房地产的开发周期长，导致供给不能随市场需求的变动而变动；房地产的耐久性，导致供过于求时，多余供给的消化需要很长一段时间。 3.交易的复杂性

房地产市场交易对象和交易方式具有多样性。交易各种用途的建筑物及其相关权利关系；交易方式有买卖、租赁、抵押、典当等 4.对金融业的依赖

资金占用量大，无论生产还是消费都依赖金融业。 5. 容易受干预

房地产行业是最多的行业之一。控制土地，从而直接控制该地区的住房发展模式；房地产开发相关的环节都要经过地方的严格审批和监督。 6.投机性

房地产具有保值和增值功能，使其成为一个诱人的投资领域；土地的稀缺性，又使其成为投机活动较多的领域。

第Ⅰ 象限：该曲线反应的是，给定外部经济条件，空间的需求与租金的关系。 在均衡状态下，市场必须调整租金水平，使需求等于供给。

因此，本象限的作用是根据存量确定租金。如果外部经济条件发生变化，整个曲线将发生变化，内移或外移等。

该象限的方程为 D(R,ECONOMY)=S

需求租金弹性和经济状况决定第一象限曲线的空间位置，租金需求弹性大，曲线较为水平，反之，则趋于垂直；经济状况好，曲线外移，反之，内移。

第Ⅱ 象限：该曲线表明资产市场中租金与价格之间的关系，租金价格比率（资本化率）来反映两者之间的关系。资本化率i受四个主要长期利率；租金预期增长率；租金收入现金流风险程度；税法对房地产的优惠度，这四类因素与资本化率同方向变动。该象限的反应方程为：P=R/i。

资本化率i↑，R/P比值变大，曲线顺时针转动； 资本化率i↓，R/P比值变小，曲线逆时针方向转动。 本象限的作用是根据租金确定房地产价格。

求四个联立方程的解：DE(40010R)SPR/iC(P200)/5SC/0.01得：SE8004000iiE2第Ⅲ 象限：该曲线反映的是在房地产资产市场中，价格和新建设量C之间的关系。 价格↑→房地产新开发建设量↑→曲线越往左下方延伸；价格↓ →房地产新开发建设量↓。 该象限的反应方程为：P=f(C)。

该曲线的空间位置受供给价格弹性和重置成本的影响。该曲线的供给价格弹性大，则该曲线趋于垂直；该曲线供给价格弹性小，则该曲线趋于水平。其他条件不变，重置成本↑→ 新开发建设量↓→ 曲线向左上方移动；重置成本↓ →房地产新开发建设量↑→曲线向右下方移动。

第Ⅳ 象限：该曲线反应的是新建设量（流量）与存量之间的关系。假设新建设量为C，存量为S。在存量S与流量C之间存在这样的关系：△S=C-δS （ δ为灭失率）。 当市场均衡时，空间存量不随时间变化， △S=0 ，△S=C-δS，则变为S=C/ δ。因此，该象限表示的是为了保持市场均衡和存量不变，所需要的新建设量。

四象限模型的全方位分析：从一特定存量水平S开始→空间市场确定租金→租金 通过资产市场转化为资产价格→资产市场的资产价格引发新的建设量→最后到空间市场，新增建设量，维持原有存量水平。

当结束存量水平与开始存量相同，则空间和资产市场处于均衡。 住房过滤

住房“过滤”是在住房市场中，最初为较高收入房客建造的住房，随着时间推移，住房发生老化，新建住房供应增加，导致房价降低，较高收入房客为追求更好的居住条件，放弃现有住房，较低收入房客继续使用该住房的过程。可见，“过滤”描述了住房在其整个生命周期中使用的全过程。 空置率

空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。根据国家建设部、国家、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从2003年统计年报开始，以商品房空置时间作为标准将空置房分为：待销商品房、滞销商品房与积压商品房。 （1）空置时间在1年以内的为待销商品房；

（2）空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房； （3）空置时间在3年以上的为积压商品房。

这与一般人认为的没有人住的“空房子”完全不同。所谓“空房子”其实指的是“空关房”，意即开发商把房子卖给业主后，业主既不自住也不出租，房子没人住形成“空关”。 商圈测定 莱利法则

BaST[a]N[b]nBbSbTa式中:Ba=A设施从居住地C吸引来的零售销售额； Bb=B设施从居住地C吸引来的零售销售额； Sa=A零售区的规模（面积）；Sb=B零售区的规模。 Ta=A设施与居住地C之间的车程（分钟）； Tb=B设施与居住地C之间的车程（分钟）。 N=1； n=2 哈夫法则

式中：Pij——表示购物者从家i到商店j的出行概率；

PijSjTij（j1nSj）Tij Sj——表示商店j的吸引力（通常以营业面积来计量，知名度、促销活动等）； Tij——表示从购物者家i到商店j的阻力（出行时间，交通系统）；

λ——表示不同购物者的修正系数（不同购物目的出行时间的作用系数） n——表示相邻区域内零售商店的数量。 价格

房地产价格内涵是和平地获得他人房地产所必须付出的代价，反映了房地产需求的稀缺程度，是房产、地产和权益价格的综合体现。 影响因素 1. 经济因素。

主要是指国家和地区的经济发展水平和居民收入水平等。由于这些因素会影响房地产市场的供给和需求，特别是需求，从而影响价格。一般来说，经济发展水平高，居民收入增长快，市场需求量大，带动房地产价格总水平也就高；反之则相反。 2. 社会因素。

包括人口、家庭、城市化状况和居民消费心理预期等。其中人口是重要因素，因为人口的数量、密度、结构决定了对住房和其它房地产的需求，从而影响房价。 3. 行政与政治因素。

主要是国家或地区制定的相关经济制度、、法规和行政措施对房价的影响。特别是宏观、土地、住房制度、城市发展规划等，会对房地产供给和需求产生重大影响，从而影响房价。

例如：限购、限贷、保障房 4. 房地产内在因素和周边环境因素。

房地产生产成本、质量、品位、房型、结构、朝向等内在因素，体现房地产自身的价值和使用价值，会对房地产价格产生决定性影响。同时房地产周边环境和区位，如地质、地貌、气象、水文、生态环境等，会使房地产效用发生变化，因此产生价格差异。此外，交通等基础设施状况也会影响房价。 特征价格

特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。 周期

经济周期(Business cycle)：也称商业周期、景气循环， 它是指经济运行中周期性出现的经济扩张与经济紧缩交替更迭、循环往复的一种现象。表现为国民总产出、总收入和总就业的波动。

景气循环的概念

当市场供过于求时，就产生不景气现象；通过市场调整，逐渐达到供需平衡，再进而产生供不应求的现象，呈现出市场景气的现象。如此周而复始的重复发生就形成了景气循环。

周期——相邻两次景气循环间隔的时间长度。

房地产市场周期——所有类型房地产总收益率的重复性的波动；或房地产市场活动围绕其长期趋势的周期性（非定期）的波动。

房地产市场因为建造周期长、信息不充分、耐久性等特征，使得房地产市场的周期循环与宏观经济周期循环不一致，从而形成特有的周期，这也为政界和学界所关注。 阶段说

1. 复苏（AB）：recovery起始于周期循环的最低点。最低点往往在过剩建设停

止时出现，此时空置率达到最高值。由于前一阶段的新增建设或需求负增长，导致供过于求。最低点过后，需求慢慢增长，逐步吸收现存过剩供给，但此时供给增长为0，或很低。随着供给的吸收，空置率不断下降，租金有所增长，租金增长率趋于稳定。复苏，继续，出租人开始小幅提升租金，最后，地区市场达到长期均衡的空置率水平。

2. 繁荣（BC）：需求继续增长，空置率下降到自然空置率之下时，供给开始紧张，

租金开始快速上涨直达到使收益足以刺激新的建设。建设时滞，供给增长落后于需求增长，空置率不断下降，直到供需增长率相等（平衡点）时，循环达到

顶峰。在平衡点之前，需求增长率高于供给增长率；平衡点之后，供给增长率高于需求增长率。

3. 衰退（CD ）：平衡点之后，循环进入收缩阶段。此时开发商不知道顶峰已过，

仍然热衷于开发建设。收缩阶段供给增长快于需求增长，空置开始上升，接衡空置率。由于供给过剩不严重，租金仍上升。当供给不断增加时，租金增长放缓。市场参与者发现市场收缩，停止建设，但时滞的影响，供给仍在上升，于是，空置率上升到长期平均空置率之上，进入第四阶段。

4. 萧条（DE ）：供给增长高，需求增长较低或负增长，空置率进一步提高。 租

金降低，收益逐步降低到与成本相当。新建设不断减少，当新建设的增量供给停止时，市场达到最低点。随后，需求开始增长，开始进入下个循环。

住房保障

市场失灵（Market failures ）是指市场不能有效率地配置资源的情形。

公共住房是为了解决中低收入阶层居民的居住问题，由直接投资建造或由以一定方式对建房机构提供补助、由建房机构建设，并以较低的价格或租金向中低收入家庭进行出售或出租的住房。 公共住房的类型 1.经济适用房

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。

现在购买经济适用房，需年收入小于等于6万的家庭，当地户口才可购买。 2.廉租房

廉租房是指以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 3.公共租赁房

公共租赁房，是解决新就业职工等“夹心层”群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格，

向中低收入的住房困难家庭出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。

“夹心层”是指不能租廉租房却买不起经济适用房的人群和不能买经济适用房却买不起商品房的人群。

1. 低等级住房存量充裕且住房二级市场开放的情形

低等级住房供应较为均衡，或住房二级市场开放程度高、旧公房存量较多的城市，可采取房租补贴的方式，鼓励低收入阶层在住房市场中自主求租住房，从而实现效率和公平。

2. 低等级住房存量充裕，但住房二级市场不够开放的情形

解决低收入阶层房源短缺问题，应首先考虑充分开放住房二级市场，进而实施租金补贴。

3. 对低等级住房严重短缺的情形

对低等级住房严重短缺的城市，例如一些新兴城市，短期内可采用“补砖头”建造一些低等级住房，以解燃眉之急。从长期来考虑，应逐渐向“补人头”过渡。 宏观

房地产市场宏观是国家为保证房地产市场健康、持续、稳定发展，运用法律、经济与行政等手段来引导和影响房地产主体行为，从而对房地产市场进行总体调节和控制的手段的统称。 房地产市场失灵的原因 1. 房地产市场的外部性 2. 房地产具有准公共物品属性

——兼具商品与福利品二重性 3. 房地产市场垄断的存在 4. 房地产市场存在信息不对称