物业公司公用设施改造及维护维修操作规程
1 目的和范围
1.1目的
本作业指导书明确了 AA物业管理公司各管理项目公用设施改造及维护维修操作 规程，确保及时更新、改造、维护维修公用设施，保证公用设施适时适量增容 和正常运行。
1.2
适用范围
适用于各管理项目区域公用设施的改造及维护维修。
2 公用设施改造及维护维修操作程序
2.1
管理区域内公用设施的确认
2. 2 准备相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料，资料应予编号。
3 管理区域内公用设施应包括如下几种：
3. 1 供电、供水设施。
注：不包括水泵房、开闭所、变（配）电所，该部分公用设施的控制按《供电供 水设施控制程序》进行。
3.2
路灯、公共通道灯、庭院灯、应急灯。
4 花园内休闲娱乐设施。
5 消防设施。
5.1
公共天线、公用电信线路。
5.2
清洁卫生设施。
5. 3 公共防盗设施。
6 其他公用设施。
7 责任范围划分
根据《公用设施一览表》和物业管理员人数及特长划分各物业管理员责任范围， 并在一览表相应栏目注明。
8 维修（改造）计划
8. 1 “年度计划”的制定
a. 各管理中心须于每年12月15日前做好下一年度的工程维修（改造）、设备保养 计划，维
修（改造）、保养项目主要包括：电梯、空调机组、高（低）压配电系 统、发电机组、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、电脑（网 络）设施、停车场智能管理系统、公共照明
系统、楼宇及公共场地、市政道路、 园林绿化、出租房屋及设施、避雷设施等。
b. 做计划时必须根据实际管理需要，做到方案切实可行、预算基本准确。各管理中
心将编制好的《年度维修（改造）计划》送至总经理、财务部、工程部。
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季度计划的制定
1 各管理中心须在年度计划的基础上，根据实际管理情况，于每季度末做好下一季度 的维修（改造）计划，编制《季度维修（改造）计划》表，并将计划表送至总经 理、财务部、工程部。
10 日常巡视检查
10.1物业管理员对自己责任范围的公用设施在正常工作日内每天巡视检查，并作《公 用设施巡视记录》。
10.
2物业管理员对重要公用设施应适当增加巡视频次，必要时，对其性能状况可进行
试验。
11 计划外公用设施改造及维护维修
11.
1物业管理员根据下列资料提出计划外公用设施改造及维护维修项目。
a. 日常巡视检查记录。
b. 客户投诉记录。
c. 访问客户记录。
12 上级指示。
12.
1经批准的计划外项目由物业管理员按规定实施。
13 公用设施的抢修
13.
1管理中心经理当班时，由主任组织实施抢修；管理处主任不在时，由责任物业管
理员组织实施抢修。
a. 必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况或请求帮助。
b. 管理中心所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。
13. 2抢修完毕，管理处主任应向经理报告抢修情况，
a. 包括：事故原因；损失情况；抢修结果；抢修费用；纠正和预防措施。
13.3除抢修外，公用设施在保修期内发生质量问题，由物业管理员书面通知并监督施 工单位或供应商处理。
14 公用设施改造及维护维修工作质量的检查。
14.
1管理中心主任检查项目质量和抢修项目质量，发现问题，及时通知物业管理员处 理。
14.2公司经理随机检查公用设施的改造及维护维修工作质量，发现问题，及时通知管 理中心主任处理并要求其书面报告处理结果。
