物业的设施设备的管理
1、基本概念
1.1、物业设施设备的内容
物业的设施设备是指物业内部附属的和相关的各类市政、公用设备、设施的总称，它保证着物业各类功能的实现，为人们的工作和生活营造出特定的物业环境。
按专业划分：给排水、电气、暖通、通讯、安全等，其复杂程度与物业的等级相关，等级越高，功能越完善，种类就越多，系统就越复杂。
但是，它们都服务于一个整体。在现代物业的管理和控制技术下，从而形成一个令人方便、舒适、安全同时经济的物业环境。
1.2、物业设施设备管理的目的
就是要保证物业管理范围内各种设施设备的正常工作，满足业主（使用人）对工作、生活中的水、电、气、暖、交通、通讯、安全等方面的需求。保证和提高使用人的满意度（称为物业环境的品质）。所以，其管理的最终目的就是追求良好的物业环境品质，延长物业服务同时有效控制成本。
1.3、设施设备管理的特征。
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1.3.1、强调服务性：以管理为基础，运行、保养、维修、为保障，围绕向用户提供良好服务为核心而展开。
1.3.2、强调不断提高专业性：随着物业设施设备的发展，专业性越来越强。现代楼宇中的智能化程度越来越高，如一卡通将越来越普遍的推行，相关的支持系统就越来越复杂。高品质的楼宇越来越多，有系统管理该类型的符合要求的专业人员普遍缺乏等。
1.3.3、强调经济性。
设施设备的投资越来越高，因而运行、维护成本越来越高。短期看运行和维护成本，长期看运行寿命，是看不见、但算得出的经济效益。
1.3.4、强调协调能力。
一是内部运行、维护的协调会提高我们的工作效率和降低运行成本（专业化分工；合作）；二是与社会的协调，会得到便利和上的优惠。
1.4、设施设备管理的现状和发展。
1.4.1、建设方：在设计、建设阶段较少考虑建成后使用的节约和便利，而过多考虑如何节省一次性投资，有的虎头蛇尾，设备同一物业的档次偏差很大，甚至开始愿花大价钱购设备，不愿花小钱搞好机房环境。有些项目公司无经验，总体设备不配套，造成系统的协调和匹配问题。有些设施、设备设计、安装脱离实际，反而给使用人带来不便和浪费。有的安装、调试很糟，工程部不愿认真按规范进行承接查验，物业底气不足，不敢吭气，造成先天
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不足，后天难管，恶性循环。
1.4.2、物业服务方：
1.4.2.1、承接查验不能按规范进行。
一是责任心不强，把关不严。
二是专业不精，不能发现问题。
三是迫于甲方的压力，不能按照规范进行承接查验。
1.4.2.2、观念滞后，服务对象不明。
我们服务的对象是权利人，前期是开发商，这仅是过渡期，长期是业主。从而造成在具体物业服务中的长期被动局面——保证物业用户的舒适、高效才是我们设施设备管理工作的最终目标。
1.4.2.3、设施设备管理的思路不清。
首先是运行：经济、高效；
其次是保养：规范、实际、长效；
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维修：一般性维修做实，大、中修由专业公司进行。
1.4.2.4、人才缺乏，待遇偏低。
1.4.3、发展趋势。
物业管理向专业化、社会化发展不容置疑。
一是专业化管理使品质得到保证和提升；
二是有利于节约成本，其关键是人力成本（专业化人力成本——利用率）；
三、方便、快捷达到预期的目的（自管的进程从招聘开始——运行周期亦不能满足需求）；
四、新物业的体量、技术含量和业主的多元性亦造成委托专业公司的必然性；
五、物业是百年以上的不动产，市场的发展和相对稳定的特殊性和优越性对专业公司带来生机和稳定。
各类物业常规的设施设备系统
1、供配电系统
2、给排水
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水泵、水箱水池、阀门和管网
3、电梯
4、空调 （采暖）
空调 局部空调 混合空调 5、消防系统
报警系统
消防控制中心
消防水泵
消火栓
喷淋系统
热水供暖
蒸汽供暖
热水供暖
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防火隔离系统（卷帘门、防火门）
自动灭火系统
防排烟系统
相关管网
6、安全防范系统
通讯
有线电视
闭路电视监控
对讲及报警
公共信息服务
网络专线接入
周养防越系统
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电子巡更系统
车辆管理系统
红外报警及感应系统
门禁系统
指纹识别系统
一、供配电系统
1、Δ供配电系统分为高压供电和低压供电，一般供电为10KV。1KV为高压/1KV以下为低压。
Δ按供电回路数目分为单回路供电和多回路供电。
Δ按备用电源分有备用电源供电和无备用电源供电。
Δ我们通常说的按负荷分：一级负荷及二级
Δ我们通常说的按负荷分：一级负荷及二级负荷，一级负荷必须保证任何时候都不间断供电；二级允许短时间断电。
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2、高压供电：是指高压供电（10KV）及变压器部分的电气工程。
低压配电：380V/220V，变压器之后为低压配电工程。
3、用电计量：分高供高计，在高压侧计量（重点大户，单台变压器为500KVA及以上的）
高供低计，在低压侧计量（住宅，对用户较有利）
4、应注意的问题
（1）变压器的运行安全。
现基本都用干式变压器（油浸的较少），防止超温（会降低绝缘，加速老化），因为规范确定凡安装在地下室需采用干式变压器（防火），需加强通风（有效的强迫风冷能提高容量50%，但为短期超负荷），油浸变压器油温极限超过95摄氏度（一般85摄氏度），干式超过155摄氏度时，必须立即减负，否则易出事故。（2）、加强运行情况监督。
抄表是监督运行并留有退迹的重要手段，以前一般规定是每小时一次，由于现在技术的发展，每班至少记录二次，视负载情况而定。
（3）严格倒闸操作票制度，倒闸必须要有监护人。
（4）注意安全防护用具的定期检验，正确保管、使用。
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（5）注意无功功率补偿（工频感性负载补偿），以提高功率因素，改善电能质量。
①投入根据负荷的大小，负荷原有功率因素和提高后的功率因素，加以确定（专业）。
②注意电力电容器的使用情况，及时更换，注意成本。
③用电奖励的处理。（1%）
（6）注意安全防范。
①绝缘垫与警示线。
②小动物侵入（注意桥架、电缆沟门、窗的封堵），热菜影响。
③灭火器材（三组份灭火器）。
7、培训和演练，以解决值班电工的技能不一。
8、灰尘与潮温对设备的影响（保养中重视环境，接收时的彻底清洁）。
9、关键表单：
①运行记录表，按照供电局规范要求加以调整，必须有印刷编号。
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②运行（值班）记录本，对班内异动、异常、维修、跳闸、倒闸等必须记录清楚，要清晰。
③外来人员登记本。
④维修记录本（维修部位、维修结果、终结时间、维修人员、更换的主要材料均详细记录）。
⑤倒闸操作票。
⑥交记录本。
二、给排水系统
（一）系统的构成:分金属管材和非金属管材。
以前，一般下水（污水）用铸铁管，：管材、配件及设备。
1、管材：供水采用钢管。分有缝钢管与无缝钢管，但为抗氧化，均为镀锌管。无缝钢管抗压强度高，但由于造价高，易锈蚀等问题，现许多场合采用非金属管（塑料或复合塑料管）。
非金属管，现在典型的为PAP（塑、铝复合管），PE-X（交联聚乙烯管）和PP-R管（无规共聚聚丙烯管），日常常用在室内生活给水系统。特点：不锈、不结垢、耐温。（一般70
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摄氏度左右，不可超过95摄氏度。）
其中，PAP管可作生活用水室内隐蔽敷设，亦可作水暖管，PP-R刚性较好，明管，PE-X线膨胀系数大，低要求、低成本采用。
2、配件
（1）阀门
截止阀≤DN50
闸阀≥DN70
蝶阀 开启度在90度范围翻转起调节和关闭水流，方便但不易关严。
止回阀 阻止水反向流动。
浮球阀 用于控制水箱水位，实用，便宜易失灵，建议用“液压水位控制阀”。
3、设备：水泵
我们日常使用的多为离心式水泵，其中又分为单级水泵和多级水泵。
多级水泵为多个叶轮平行地装在同一轴上，使水从一个叶轮进入另一个叶轮，产生叠加
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压力，作为高压供水的动力装置。
4、系统的保养
（1）金属管材必须注意防锈，一般每年1-2次油漆保护，颜色必须按规范：给水绿、消防红、煤气黄、污水黑。
（2）管道的保温不仅会对能源的消耗，而且对管道锈蚀的影响很大。
（3）管路的水流向指示，阀门的开关指示必须清晰、明了。其中常闭与常开的标识区别要清。
4、阀门的螺杆必须加以润滑及护套保护。
5、定期检查压力表并留有痕迹。
6、水泵的保养
（1）注意轴封，填料的使用（盘根）要合适，有浸油，浸石墨的石棉绳，也有碳素纤维及其它合成材料的，适用不漏就行，光图便宜也不行。（对于机械密封、运行时必须注满水。决不能干磨，否则立即损坏。）
（2）注意更换润滑油，机油建议运行500h，润滑脂（黄油）1500h左右就需更换一次。
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（3）拆解维修时，注意视叶轮的磨损情况修复和更换，注意串轴。
（4）注意电动机的状况，特别是温度与声响（轴承）。
（5）注意变频器的运行，防潮、防尘、防人为破坏，注意检查维修的部位，保存好数据单元，防花冤枉钱（电脑主控芯片）。
7、水箱
（1）定期清洗，每年1-2次，防氯气对人伤害。
（2）防止浮球阀失灵，双保险为好（液压水位控制阀）。
（3）加锁防盗。
（4）水位标志明显，防水位过高时水溢流。
8、污水泵
（1）手动、自动必须可靠、准确，防止失灵。
（2）满足突发事件的应急排放需求。
（3）排水器加装过滤网慎防堵塞。
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（4）注意人身安全与设备安全（加设提示及防护标识防止跌入）。
三、电梯系统
（一）电梯的分类（物业常用）
按用途分
1、乘客电梯
2、载货电梯（现代载货梯有自动运行记录）
3、客货梯
4、消防梯（火警情况下，适合消防人员专用，在火警时不自动迫降，在单独机房内安装的）。
5、自动扶梯
按驱动系统分类
（1）直流电梯
（2）交流电梯（交流双速电梯、变频调速电梯）
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（3）液压电梯
（二）电梯的基本结构
1、轿厢
2、门系统
3、导向系统
4、曳引系统
5、对重系统
6、机械安全保护系统（机械限速系统、缓冲系统及端站保护装置）
（三）电梯速度
电梯速度≤2.5m/s 为低速梯
（四）电梯的管理
1、接管
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①电梯的技术资料，包括检验合格文件。
②收取并保管厅门、工作状态转换电气钥匙、轿厢内召唤板钥匙和机房门钥匙。
③收集并妥善保管电梯备品、备件、附件及工具（根据随机厂家资料对照，造册）。
④三方对讲系统。
2、制定运行方案
其中：使用说明
报警方法，报修电话
使用管理方法
确定责任人
3、注意要点
①新电梯在装修期间的保护，以杉木集成板为好，忌用中纤板。
②注意平时特别是装修期间，因门机地槽的不洁引起的导靴受阻与损坏。
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③注意日常维护中的加油润滑的监督，油杯、导轨、钢绳等。
④对刹车系统的检查。
⑤做好日检、周检、季检、年检。
⑥电梯困人应急处理。
其中：日检
①厅门闭锁。
②轿门，光幕面板的清洁。
③机房常规及卫生（轿厢不锈钢壁的正
确保养的注意）。
④轿门地槽。
周检
①轿门开关时各级减速是否正常。
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②消防功能是否正常。
③报警和应急功能，警铃、三方对讲系统、电话等报警装置与管理部门能否及时应答。
季检
①对机房配合专业公司进行全面检查，主要对曳引机运行噪声异常。
减速机是否漏油，缺油及异常。
减速厢及电机的温升。
电磁抱闸的制动可靠性。
限速器运转的灵活可靠性。
控制柜内电气元件动作及极限开关动作是否可靠。
②电梯平层有无异常。
年检，委托安全主管机关进行。
其中：①检查要留有痕迹。
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②确保按时按章进行。
③电梯安全无小事。
④（年检）合格证必须明示（张贴在轿内），必须按时年检。
（五）相关必备表单
1、巡检记录表（现场必须有）
2、巡查记录本（单列）
3、维保记录本（并对应列台帐及档案）
四、空调系统
一、空气调节的温度、湿度、流速。
空气温度的高低，对人体的舒适度和健康影响很大，理论或理想的室内温度，冬季20-24℃，夏季22-27℃，现在提倡节能，提倡冬季室内10℃，夏季30℃才开空调，实际效果值得讨论，我们一般还是控制在25℃±2℃，即冬季在23℃，夏季在27℃左右为宜。但注意夏季如在30℃人们会感觉热，冬季超过25℃也觉得不妥，实际冬季18-22℃，夏季在25-28℃，大家较能接受。
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湿度注意保持在40%∽60%，冬、夏季可适当偏离10%左右，注意调节，流速≤0.3m/s，冬季≤0.2m/s，忌超0.5m/s。
此项对能耗有相当影响，注意：
1、挂表在主区域监测，注意在中端（首、末端均有问题）。
2、注意开关机的提前量。
3、注意运行中出力量的调节、科学、合理。
4、注意新风量不能<10%，决不能>40%。一般在30%，视情况而定。
5、注意对空气管道的管理（含保温），特别注意对滤网的清洗，一般仅注意每年1-2次的出回风口滤网的定期清洗，实则对系统进风口的粗效过滤器和中效过滤器更应重视，高档楼宇已开展通风管道的清洗。
6、注意管道的保温，避免能源浪费。
7、有热水锅炉为空调服务的，出水口温度≤62℃（65℃）。
8、要注意对风机盘管风口的清洗，定期除垢。
9、注意分期（一次/年）对风机轴承加油，否则噪声增加，不要出现风机反转的笑话。
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10、为提倡和加强环保注意R11、12的禁用，R22、R134、152的推行。老设备防止泄漏（氨——爆）。
11、注意压缩式与吸收式机组的区别，冷媒的使用注意事项和环境要求。其中，验收时，注意在地下室中的安装规范是否符合，用氟里昂压缩式机组为机房净高≥4m,氨压缩式≥4.8m,溴化锂吸收式，设备顶部距楼板≥1.2m,（地下室注意温度，排风）。
12、注意空调与VRV系统的区别和调节。
13、坚持做好空调水系统的处理工作。
五、消防系统
（一）室外消防设施
1、消火栓：注意数量 一般80m—120m应有一处
月标状况（记录），定期刷漆保护（一次/年）
2、室外消防栓箱（含室内）
①箱、头、水带要编号，防遗失
②注意对箱体的管理
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其中水带的防霉、老化
头的锈蚀
箱体的损坏（木质的易坏，铁质的易锈）
③相关表单
箱内有设备表配制时间，注意数量、责任人
箱外有巡检表
封签的科学设计和使用（不宜上锁）
（二）室内消防系统
1、消防水池注意安全及清洁
泥沙泛起引起设备事故
进水量流量大
水量不足引发消防安全
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阀门控制不好而引发意外
2、消防灭火系统（火灾报警与联动控制系统）
①消防泵（喷淋泵）的日常维护与保养
每月必须启动1～2次，每次15秒钟，每周手盘1～2次，以注意压力和灵活转动为准。
3、确认启动与联动有效（每月1次）。
4、确认报警系统的可靠有效（每月1次），特别注意烟感报警，宁可信其有，不可麻痹。
5、操作人员的预防性演练（规范、实用、准确）。（ 可防止事故时损失的扩大）。
6、防烟防火服必须常备、易取。
7、做好宣传，防止误报及喷淋头温感器的防损坏。
8、演练时注意送排烟装置的使用。
①关闭防火门、防火阀、防火帘，强制电梯迫降，自动切断非消防系统的电源，启动防、排烟风机、排烟阀，疏散通道的新风机。火灾事故广播和疏散广播的操作。
②报警程序的控制（防止骚动、防止扩大化或不及时报）
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③义务消防队的系统培训
9、注意消防隔离的可靠有效
10、注意训练有素的人才能上岗，切忌不能随意派人顶岗。
（三）消防箱
1、管理同水龙箱
2、注意手提式灭火器过期失效、失压，定期检查，留有记录（现场要有），定期试验（满一年以上压力够的抽检）。
3、必须注意换药的质量与重量
4、注意干粉灭火剂的种类
①二组份：即B、C类，是由碳酸氢钠（钾）为基料的干粉，用于扑灭易燃液体（B类）、气体（C类）和常电设备的火灾）
②三组份（ABC干粉）是以磷酸三钠、磷酸氢二氨、磷酸二氢氨及其混合料，与二组份相比，可增加扑灭可燃固体（A类大火），所以我们常备三组份。但训练时注意使用时间10-20秒，要对准火源底部，再拔插销。
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（四）二氧化碳系统
不含水、不导电，可以扑灭精密仪器、电气及其他不能用水的大火（如档案室、变压器室等）效果好，造价高，但管理要注意安全防泄露、钢瓶爆裂等。
六、安全防范系统
1、闭路监视系统
组成：摄像，传输，控制，图像处理
（一）摄像：
普通，红外
定向，转向 垂直±45゜，水平30゜～150゜
（二）传输
馈线（分有线和无线）
视频电缆补偿
视频放大（距离过长及讯号衰减）
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（三）控制部分
原多为集中控制器
现为微机控制器
（四）图像处理与显示
解决：
• 操作人员的熟练程度（调图）
• 存档
• 查阅录像（权限设置）
• 硬盘录像机的自动录像与报警功能
2、周界防范系统
一般由探测器，报警控制器，模拟显示屏（电子地图），探照灯，声音报警器等组成。
探测器种类 ：
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（1）红外、激光、微波对射
（2）振动电流传感器
周界报警器有的可以驱动（通过联动）。现场电视监视系统，去实时记录现场的入侵行为。（现大多无此功能）
3、电子巡更系统
分有线巡更和离线巡更二种；
巡更记录器、指定线路、时间
有线巡更系统 将读卡器及其它数据识别器安装在固定重要部位；
离线巡更则相反，无线布线，方便、快捷；由信息钮，巡更棒，通信座，电脑及管理软件组成，造价较高。
4、楼宇对讲与家庭防范系统
①对讲与可视对讲
单户型、单元型和联网型
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联网型大门口主机，单元门主机、地库（车库）主机，用户分机与小区的管理主机联网，实现集中管理。
②家庭安防
⑴探测器
幕帘探测器，玻璃破碎探测器，红外线微波双鉴探测器，燃气探测器，烟感等；
⑵紧急救助
注意：
1. 维修费用并不高，技术亦不复杂，不要玄，专业保要价高；
2. 比较娇气，使用要善待；
3. 对业主要约定明确损坏及维修责任；
4. 一卡通必须专人管理，除技术问题外，还有安全责任、经济管理问题。
设施设备的维修保养计划
1、维修种类的划分。
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①预防性维修（定期维修），计划性，监测下预知性、改善性维修。
②事后维修。
③紧急抢修。
2、修理类别。
①大修，是最大的计划维修，主要构件损坏严重，主要性能丧失，安全性、可靠性严重下降（计划及预知）——维修资金列支
②中修。介于大、小修期间，难以界定，慎决。
③小修。
针对日常运行及查检、定检发现的问题，缺相关零部件，进行修复，更换失效的零件，以恢复正常功能，花费不大，动作也不大。
3、维修计划。
①按时间进度编制的计划。
年度维修、保养计划。
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季度维修、保养计划。
月度维修、保养计划（分计划和临时计划）。
②按修理类别编制的计划。
大修类别编制的计划。
中修编制的计划。
小修编制的计划。
4、编制依据。
物业使用与运行急需的。
考虑工作量的平衡。
考虑到准备时间和维修时间的影响。
考虑到企业资源与能力。
可操作性和可验证性。
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较大影响的关键设备，在合适时间段的维修。
5、基础工作。
①所有设备的分类
可按性质分类。如空调系统设备、垂直运输设备等。
可按主机（重点设备分类）再分子项。
②必须建立设备档案。
Δ 现场设备必须要有卡，注明：设备名称、制造厂家、安装位置、启用时间、设备编号、责任人。
Δ 必须有设备清册（台帐）。
清册分一览表、检查表、台帐和专项设备档案。
Δ 重点设备随机必须有维护维修记录本，其中维修时间、维修部位、修复结论、执行人、检查人须详细记载，1-3年一换，存在该设备的专户档案备查。
Δ 所有的运行、维修记录必须按原始态定期存档，不能缺失，必须真实、详尽。
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Δ 所有的按计划维修其过程与结束必须留有书面痕迹并存档，形成闭环。
Δ 所有的设备必须编号（含灭火器、灭火箱、消防箱）
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