2013年注册物业管理师<经营管理>真题及答案
一、单项选择题(共60题，合计60分) 1.
在合适的选择下，资产组合的风险低于各个组成部分的（D）风险。 A.任一 B.最低 C.算术平均 D.加权平均
2. 资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的（D） A.估计 B.分配
C.组合 D.控制
3. 房地产开发投资通常属于（B）投资。 A.长期 B.短期 C.置业 D.间接
4. 投资者购买房地产开发企业发行的用于开发项目建设的企业债券，属于（B） A.房地产开发 B.房地产间接 C.权益型信托 D.混合型信托
5. 在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本的持续时间称为（D） A.折扣年限 B.耐用年限 C.经济寿命 D.自然寿命
6. 兴建一座公园使得周边的房地产价值提高，这体现了房地产投资特性中的（D） A.影响性 B.专业依赖性 C.发展阶段性 D.相互影响性
7. 净运营收益扣除抵押贷款还本付息的余额，称为（A）。 A.税前现金流 B.税后现金流 C.税前利润 D.税后利润
8. 关于名义利率和实际利率的说法，正确的是（D）。 A.名义利率和实际利率均不能反映资金的时间价值 B.当每年计息周期数等于1时，实际利率小于名义利率 C.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
D.当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率
9. 通过税收，鼓励使用新兴节能环保设备，使用原来能耗高的设备，会导致设备的（D）。
A.第一类有形磨损 B.第二类有形磨损 C.第一类无形磨损 D.第二类无形磨损
10. 财务分析中，用设备……价值减去其……价值后的差值，称为（ B ） A.机会成本 B.沉没成本 C.租赁 D.净现值
11. 空置的写字楼属于（A）。 A.收益性物业 B.非收益性物业 C.增量房地产 D.非经营性资产
12. 物业价格实质上是物业（B）的价格。 A.交换 B.权益 C.租赁 D.区位
13. 评估收益性物业的市场价格时，要求对未来净收益的估计具有（C） A.前瞻性 B.随机性 C.客观性 D.保守性
14. 某旧住宅的重置价格为100万元，账面价格为70万元，因户型设计……功能折旧为10万元，因位于环境污染区引起的经济折旧为5万元。……现值评估价为（C）万元。 A.15 B.55 C.85 D.90
15. 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产……和（B）。 A、继承 B、抵押 C、保险 D、信托
16. 关于房地产市场供给的特点的说法，错误的是（C）。 A、房地产市场供给给弹性较大 B、房地产市场供给具有非同质性 C、房地产市场供给具有高度垄断性 D、房地产市场供给存在档次的差异
17. 房地产市场中的空置率指标，是指报告期期末空置房屋占（A）。 A、同期房屋存量 B、同期房屋增量 C、上期房屋存量
D、上期房屋增量
18. 下列类型的住房中，不属于性住房的是（D）。 A、公共租赁住房 B、廉租房 C、普通公寓
D、经济适用住房
19. 关于房屋租赁特点的说法，错误的是（B）。 A、房屋租赁关系不因所有权的转移而终止 B、房屋租赁可以转移房屋的所有权
C、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋 D、房屋祖灵关系是一种经济要式的关系 20. 房屋租赁中，承租人拥有的权益是（D）。 A、房屋的使用权、处分权和部分受益权 B、房屋的占有权、使用权和最终受益权 C、房屋的占有权、处分权和最终受益权 D、房屋的占有权、使用权和部分受益权
21. 业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务。这种物业租赁管理模式称为（C）模式。 A、转租 B、包租 C、委托管理 D、出租代理
22. 租约执行中，房屋租赁管理的主要工作内容不包括（B）。 A、房屋空间交付 B、签约管理 C、收取租金
D、租户关系管理
23. 关于房屋转租的说法，正确的是（C）。
A、承租人可以将承租的房屋转租给第三方，但第三方必须同原出租人签订新的租赁合同 B、承租人在任何情况下都不可以将承租的房屋转租给第三方 C、承租人在原出租人同意后可以将承租的房屋转租给第三方
D、承租人将承租的房屋转租给第三方所获得的差额利润应该归原出租人所有 24. 在住宅小区的游泳池里不设置跳台的风险防范手段或措施是（B）。 A、风险抑制 B、风险回避 C、风险转移 D、风险调整
25. 物业管理中的投标费用属于（C）。 A、边际成本 B、机会成本 C、沉没成本 D、差异成本
26. 关于专项维修资金的说法，错误的是（C）。
A、专项维修资金是只物业共用部分、共用设施设备的大修、中修和更新、改造的费用
B、专项维修资金不含物业共用部位，共用设施设备的日常维护费 C、专项维修资金应计入物业管理服务支出或物业管理服务成本
D、经营性物业中，专项维修资金是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的 27. 关于物业管理服务成本中按规定提取的福利费的说法，错误的是（B）。 A、福利基金按工资总额的14%计算 B、员工奖金按工资总额的10%计算 C、教育经费按工资总额的1.5%计算 D、工会基金按工资总额额2%计算
28. 在成本预算中，以过去的实际费用支出为基础编制的预算属于（A）。 A、固定预算 B、零基预算 C、概率预算 D、弹性预算
29. 下列费用中，属于物业服务企业财务费用预算构成项目的是（C）。 A、财务人员福利费 B、财务人员工资 C、汇率损失 D、保险费
30. 关于成本控制的说法，错误的是（C）。 A、事后控制是事中控制的延续 B、事中控制是事后控制的前提 C、事后控制是成本控制的中心环节
D、事后控制是下一循环中事先控制的组成部分 31. 成本控制的例外原则主要用于成本的（B）中。 A、事先控制 B、事中控制 C、事后控制 D、反馈控制
32. 住宅小区成立业主大会选举业主委员会后，物业服务合同的甲方是（A）。 A、业主委员会 B、建设单位 C、物业服务企业 D、居民委员会
33. 关于前期物业服务合同的说法，错误的是（D）。 A、前期物业服务合同具有过渡性 B、前期物业服务合同属于要式合同 C、前期物业服务合同以书面方式签订 D、前期物业服务合同没有合同期限
34. 关于前期物业服务合同与物业服务合同差异的说法，错误的是（B）。 A、二者合同主体不同 B、二者合同客体不同 C、二者签订时间不同
D、二者合同有效期限不同
35. 关于物业管理招投标的说法，错误的是（C）。
A、物业管理招投标实质是一种市场双向选择行为 B、物业管理招标行为和投标行为是有机结合的 C、物业服务企业提供交换的标的只是劳务性服务 D、物业管理实行招投标是社会主义市场经济的需要 36. 关于物业管理招投标标底的说法，错误的是（B）。 A、标底是招标项目的预期价格水平 B、标底是业主所期望的的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最低限额的统一 C、标底一般不向投标人公开
D、标底是衡量投标单位报价的基本依据和准绳
37. 按照风险的对象对风险进行分类时，风险类型不包括（D）风险。 A、财产 B、责任 C、人身 D、社会
53. 下列对购物中心中各租户位置的配置中，合理的是（ B ）。 A、甜点店与服装店相邻 B、冷饮店设置商场入口 C、家具店靠近商场中心 D、食品店远离商场中心
54. 某商业租户的基础租金是每月1万元，自然平衡点是每月10万元，该租户的每月营业额是15万元，并向业主缴纳租金总额为每月1.4万元，则其百分比租金的比列系数是（ C ）。 A、2.66% B、4.00% C、8.00% D、9.33%
55. 某购物中心建筑面积10万平方米，可出租面积8万平方米，某租户承租了6千平方米，该租户应分担的公用面积维护费用比例是（B ）。 A、6.0% B、6.5% C、7.0% D、7.5%
56. 在零售商业项目上，对于仅负责现场管理的物业服务企业，应有其负责的工作是（ C ）。 A、开闭店 B、收银
C、顾客退换货
D、库房物品的管理
57. 关于物业设施设备生命周期成本的说法，错误的是（D ）。 A、生命周期成本的费用不知发生在初始投资时 B、折现率及利率生命周期没有影响
C、通过对设施和系统的节能改造可以降低生命周期成本 D、运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值 58. 下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的是（ A ）。 A、重组 B、赠予
C、公开出售 D、债转股
二、多项选择题(共20题，合计40分)
59. 零售商业物业分类的主要依据有（ B ） A、建筑规模 B、建筑结构 C、建筑形式
D、经营商品的特点 E、商业辐射区域的范围
60. 从长期投资的角度出发，置业投资者通常期望获得（ B ）等方面的利益。 A、股息 B、收益 C、保值 D、增值 E、消费
61. 在所有权不变的情况下，写字楼的类型包括（ ADE ）。 A、企业自用写字楼 B、出租写字楼 C、出售写字楼
D、自用出售复合型写字楼 E、自用出租复合型写字楼
62. 下列房地产投资项目财务评价指标中，属于清偿能力指标的有（ BCDE ）。 A、投资回收期 B、借款偿还期 C、财务净现值 D、资产负债率 E、偿债备付率
63. 收益性物业价值的高低，主要取决于（ABE）。 A、未来净收益的大小 B、账面净收益的大小 C、获得净收益期限的长短 D、获得净收益的可靠性
E、获得净收益的主营业务的所占比重
. 关于物业价格的说法，正确的有（BDE）。 A、物业价格受区位的影响大 B、物业价格形成的时间较长
C、物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格 D、物业价格总是上涨
E、物业价格容易受交易者的个别因素的影响
65. 在制定物业管理方案时，建筑物管理计划的主要内容有（ACD）。 A、租赁计划
B、建筑物管理策略 C、建筑物维护的标准 D、物业检查计划
E、公共设施服务的内容
66. 在房屋租赁活动中，可以是房屋出租人的有（ABE ）。 A、所有权人 B、共有人
C、所有权人委托的代理人 D、房屋的抵押权人
E、按照法定程序指定的代管人
67. 在租赁签订前，租赁管理工作的主要内容包括（BCDE）。 A、制定租赁方案和策略 B、租金调整和租户关系管理 C、租户的选择 D、租约谈判 E、租金确定
68. 从理论上讲，物业租金要以（ACE）来确定。 A、历史平均投资回报率 B、业主所需缴纳的所得税 C、物业建造成本
D、物业出租经营成本 E、业主希望的投资回报率
69. 根据现行财务制度，不得列入物业管理成本支出的有（ACDE）。 A、被没收的财产 B、企业员工福利费 C、企业违约金 D、银行手续费
E、购置和建造固定资产的支出
70. 实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务费的构成有(DE)。 A、物业服务企业的利润 B、法定税费
C、物业管理服务成本 D、物业服务企业的酬金 E、物业管理服务支出
71. 关于公众责任保险的说法，正确的有(ACE)。 A、公众责任保险承保的是投保人的损害赔偿责任 B、公众责任保险是一种有形财产保险 C、公众责任保险不具有实际标的
D、公众责任保险的保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任
E、公众责任保险的被保险人依法应承担对第三者精神伤害的经济补偿 72. 将企业价值最大化作为企业财务管理总体目标的优点有（DE）。 A、考虑了客户利益 B、考虑了风险因素
C、体现了企业对资产保值增值的要求 D、有利于制约企业追求短期利益的倾向 E、反映企业运用资本获得利润的能力
73. 下列各项经营活动中，属于物业服务企业直接投资的项目有（ ABCD ）。 A、投资开办餐厅 B、购置洗地机 C、房屋租赁经营 D、购买企业股票 E、投资建立子公司
74. 物业管理绩效评价中社会评价的主体包括（BCD ）。 A、 B、咨询机构 C、新闻媒体 D、业主
E、本企业员工
75. 物业服务企业在写字楼管理中，保证非收益部分的合理使用主要体现在（ ABCE ）。 A、办公室空间的合理配置 B、共用空间的合理配置
C、管理服务空间的合理配置 D、设备空间的合理配置 E、多部电梯的合理配置
76. 当购物中心内有两个或两个以上主要租户时，这些主要租户（ BC ）。 A、应具备相互均等的财务能力
B、所要求的租赁价格要相等 C、所提供商品种类应搭配合理 D、与次要租户提供的商品类型应互补 E、都应被视为整个购物中心内的一部分
77. 零售商业物业选择租户时，需考虑的因素有（ BCD ）等。 A、租户的声誉状况 B、租户的财务能力 C、租户的零售技术
D、租户需要的服务 E、租户组合
78. 下列不良资产中，属于以存货形式表现的不良资产有（ CDE ）。 A、因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品 B、由于后续资金不足一直处于停工状态的投资项目
C、因自然或人为因素造成的毁损而丧失了使用价值的产品 D、因技术进步造成的功能落后的产品 E、长期被搁置未使用的进口设备
79. 零售商业物业选择租户时，需考虑的因素有（ABD ）等。 A、租户的声誉状况 B、租户的财务能力 C、租户的零售技术 D、租户需要的服务 E、租户组合
80. 下列不良资产中，属于以存货形式表现的不良资产有（ACD ）。 A、因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品
B、由于后续资金不足一直处于停工状态的投资项目
C、因自然或人为因素造成的毁损而丧失了使用价值的产品
D、因技术进步造成的功能落后的产品 E、长期被搁置未使用的进口设备
