物业管理师(物业经营管理)模拟试卷53(题后含答案及解析)

物业管理师（物业经营管理）模拟试卷53 (题后含答案及解析)

题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题

单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。

1．为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购的物业经营管理服务的形式是()

A．高品质、高标准、高质量 B．高标准、高质量、专业化 C．高效率、高质量、专业化 D．高品质、高效率、高质量

正确答案：B 解析：由于写字楼的业主或投资者通常不是物业经营管理的行家，为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购高标准、高质量、专业化的物业经营管理服务。

2．区域购物中心所包含的内容比较广泛，下列对其内容表述正确的是() A．在服务范围上表现为复合性 B．在服务设施上体现为完整性 C．在经营管理上表现为灵活性

D．在服务功能上面向商圈内所有居民

正确答案：B 解析：区域购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性．在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上面向商圈内所有居民。

3．物业经营管理层次中，房地产资产管理和房地产投资组合管理以()为主。 A．运行管理 B．灵活性管理 C．服务管理 D．策略性管理

正确答案：D

解析：在物业经营管理层次中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。

4．物业经营管理的工作中，设计和调整物业资产的资本结构属于()的主要职责。

A．物业管理

B．设施管理 C．资产管理

D．组合投资管理

正确答案：D 解析：房地产组合投资管理的主要工作包括：制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；益督购置、处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效：客户报告与现金管理。

5．物业经营管理的常规工作中，支出的分配、组织和管理是物业管理师T．作的一个重要方面，它完成的质量好坏很可能会对物业的()产生影响。

A．财务收益和市场价值 B．投资收益和企业价值 C．潜在收益和销售价值 D．净运营收益和资本价值

正确答案：D

解析：物业经营管理的常规工作中．支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，它完成的质量好坏很可能会对物业的净运营收益和资本价值产生影响。

6．房地产投资中，()通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。

A．开发投资 B．置业投资 C．股票投资 D．证券投资

正确答案：A 解析：房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。

7．由于房地产的()，投资者在进行投资决策时，对未来的地区环境的可能变化和某宗具体物业的考虑是并重的。

A．寿命周期长 B．不可移动性 C．相互影响性 D．影响性

正确答案：B

解析：由于房地产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对未来的地区环境的可能变化和某宗具体物业的考虑是并重的。

8．房地产()等特性的存在，使房地产很难避免调整所带来的影响。 A．相互影响 B．不可移动 C．影响 D．专业管理

正确答案：B 解析：房地产不可移动等特性的存在，使房地产很难避免调整所带来的影响。

9．房地产投资首先面临的是()风险。 A．系统 B．个别 C．比较 D．时间

正确答案：A 解析：房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、风险和或然损失风险等。

10．在房地产投资的个别风险中，很大程度上影响着置业投资绩效的风险是()

A．资本价值风险 B．比较风险 C．持有期风险 D．时间风险

正确答案：A 解析：预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，在很大程度上影响着置业投资的绩效。

11．物业可以获取的最大租金收入称为() A．有效毛收入 B．潜在毛租金收入 C．实际租金收入 D．其他收入

正确答案：B 解析：物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。

12．城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的()

A．3％和7％ B．5％和3％ C．7％和3％ D．3％和5％

正确答案：C

解析：城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7％和3％。

13．单位本金经过一个计息周期后的增值额为() A．利息 B．利率 C．现值 D．终值

正确答案：B

解析：利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。

14．我国个人储蓄存款和国库券的利息是以()计算的。 A．复利 B．单利

C．市场价格 D．功效系数法

正确答案：B

解析：我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。

15．设备无形磨损的局部补偿是() A．修理

B．现代化技术改造 C．更换 D．替补

正确答案：B 解析：设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。

16．房地产开发属于资金()经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。

A．综合型

B．密集型 C．混合型 D．抵押型

正确答案：B 解析：房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。

17．投资者评估的物业的投资价值()该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。

A．大于 B．小于

C．大于或等于 D．小于或等于

正确答案：C 解析：投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资(购买)；反之，说明不值得投资(购买)。

18．有关收益性物业的投资价值和市场价值，说法正确的是()

A．某一物业的市场价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值

B．某一物业的投资价值，是指该物业对于一个典型的消费者的价值

C．投资价值是客观的、非个人的价值，而市场价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

D．在某一时点，市场价值是唯一的．而投资价值会因投资者的不同而不同

正确答案：D

解析：某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者(如某个具体的购买者)基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。而该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者(市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点)的价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

19．收益性物业运用市场法估价的步骤为()

A．搜集交易实例→选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→求取比准价格

B．搜集交易实例→对可比实例成交价格进行处理→选取可比实例→求取比准价格

C．选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→搜集交易实例→求取比准价格

D．选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→求取比准价格→搜集交

易实例

正确答案：A

解析：运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：(1)搜集交易实例。(2)选取可比实例。(3)对可比实例成交价格进行处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和物业状况调整。(4)求取比准价格。

20．收益性物业估价的市场法，适用的对象是() A．具有收益性的物业 B．具有服务性的物业 C．具有交易性的物业 D．具有风险性的物业

正确答案：C 解析：收益性物业的市场法适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。

21．某宗物业预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为8．5％，则该宗物业的收益价格为()万元。

A．91．52 B．92．45 C．93．25 D．94．12

正确答案：D

解析：该宗物业的收益价格计算如下：

22．由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照()，将其分解为若干子市场。

A．房地产所处的地域 B．房地产的用途

C．房地产的存量和增量 D．房地产的交易形式

正确答案：B

解析：房地产市场细分中，由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。

23．市场分析中的重要内容是() A．物业位置分析 B．明确业主目标

C．邻里分析

D．物业现状分析

正确答案：A 解析：物业位置分析是市场分析中的重要内容。位置分析不但要考察目标物业与邻里物业的相对位置关系，还要考虑其在区域内的位置。

24．宏观房地产市场中，以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，对土地开发、利用起指导作用的手段是()

A．土地供应 B．地价 C．金融 D．城市规划

正确答案：D

解析：宏观房地产市场的手段包括土地供应、金融、住房、税收、价格等。其中，城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，对土地开发、利用起指导作用。

25．物业管理的中短期计划通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为()

A．1～3年 B．2～4年 C．3～5年 D．4～6年

正确答案：C

解析：物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划；中短期计划则介于战术层次和策略层次之间，通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为3～5年；长期计划则属于策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。

26．一般来说，物业检查的频率取决于() A．目前和未来所提供空间的满足感

B．物业管理师对未来租户需求的了解程度 C．所需支付费用的承受能力 D．业主对物业质量要求的程度

正确答案：D

解析：物业检查主要是对物业的一般功能状况、总体的整洁情况、物业的健康安全标准、负责维护维修的承包商的工作表现等进行检查。当然，这种检查还通常涉及一些非物业维护维修的问题，如监督租户履行租约的情况等。一般来说，物业检查的频率取决于业主对物业质量要求的程度。

27．物业租赁根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同，物业服务企业有不同的管理模式，在租赁市场活跃时，业主通常选择()模式。

A．包租转租 B．度假经营 C．委托管理 D．出租代理

正确答案：D 解析：物业租赁根据业主对物业服务企业委托内容与要求的不同，物业服务企业有不同的管理模式：常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。其中，包祖按惯例在租金上应有所优惠，在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择包租转和模式，将市场风险转移。在租赁市场活跃时，业主通常选择出诅代理模式。

28．租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括()

A．制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理 B．制定租赁方案与策略、房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理

C．制定租赁方案与策略、租金结算、租约续期或房屋空间收回管理

D．制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和优化物业市场营销工作

正确答案：A

解析：租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理。租约执行中，租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。租约期满时，租赁管理工作则主要集中在租金结算、租约续期或房屋空间收回管理。

29．对于零售商业物业，租约中载明的租金通常为() A．基础租金 B．附加租金 C．市场租金 D．百分比租金

正确答案：A

解析：对于零售商业物业，租约中载明的租金通常为基础租金，租户可能还要按营业额的一定比例支付附加的百分比租金，这种百分比租金能够将业主和租户的利益联系在一起，使之共同为物业经营效益最大化而努力。

30．关于房屋租赁合同的法律特征，说法错误的是() A．房屋租赁合同是双务合同 B．房屋租赁合同是无偿合同 C．房屋租赁合同是诺成合同 D．房屋租赁合同是要式合同

正确答案：B

解析：房屋租赁合同的法律特征包括：(1)房屋租赁合同是双务合同；(2)房屋租赁合同是有偿合同；(3)房屋租赁合同足诺成合同；(4)房屋租赁合同是要式合同；(5)房屋租赁合同是继续性合同。

31．客户关系管理(CRM)是一种倡导企业以()为中心的营销管理思想和方法，在应用时通过网络技术来实施。

A．产品 B．客户 C．租户 D．信息

正确答案：B 解析：客户关系管理(CRM)是一种倡导企业以客户为中心的营销管理思想和方法，在应用时通过网络技术来实施。

32．物业管理费用中，()是指公司支付离退休职工的退休金等。 A．公司经费 B．董事会费 C．劳动保险费 D．税金

正确答案：C

解析：物业管理费中，劳动保险费是指公司支付离退休职工的退休金、价格补贴、医药费、职工退职金、6个月以上病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤金、按规定支付给离退休干部的各项经费等。

33．物业管理成本中的原材料成本是() A．比例变动成本 B．非比例变动成本 C．相对固定成本

D．半固定或半变动成本

正确答案：A 解析：比例变动成本是指所发生的费用随业务量而比例变化的费用．如物业管理成本中的原材料成本。

34．实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的()

A．单价合同 B．固定总价合同 C．委托合同

D．成本加酬金合同

正确答案：B 解析：实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的固定总价合同。

35．共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算费用在物业管理成本中通常都占有较大比例，而且其中的具体项目也比较多，其中不包括()

A．交通费 B．装修费 C．能源费 D．杂项费用

正确答案：A 解析：共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费在物业管理成本中通常都占有较大比例，而且其中的具体项目也比较多。主要包括以下几项：(1)维修保养费；(2)装修费；(3)能源费；(4)康乐设施费；(5)杂项费用。

36．物业服务企业在物业管理服务中始终关心的主题是() A．如何提高成本管理的水平

B．如何提高达成物业管理目标的可能性 C．如何提高管理收费的使用效益

D．如何提高物业管理资金的使用效益

正确答案：D 解析：物业管理服务中，如何提高物业管理资金的使用效益是物业服务企业始终关心的主题。为此，不仅要求严格控制成本支出，更重要的是在编制成本预算的过程中，应充分考虑各项成本支出的必要性及其经济价值，防止和避免成本预算中包含不应发生的成本项目。

37．前期物业服务合同是()订立的。 A．业主与物业服务企业 B．业主大会与物业服务企业 C．建设单位与物业服务企业 D．业主委员会与建设单位

正确答案：C

解析：前期物业服务合同的特征有：(1)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。(2)前期物业服务合同具有过渡性，一旦业主大会成立并选聘了物业服务企业，前期物业管理服务即告结束，前期物业服务合同也相应终止。(3)前期物业服务合同是要式合同，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。

38．成本控制类型中，实际发生物业管理成本的过程中所进行的成本控制是

()

A．事中控制 B．事先控制 C．事后控制 D．反馈性控制

正确答案：A

解析：事中控制是执行阶段的控制，又称为过程控制，是在提供物业经营管理服务时，实际发生物业管理成本的过程中所进行的成本控制，它是对成本的耗费所进行的日常控制。

39．下列属于物业服务合同的法律特征的是() A．物业服务合同的主体是特定的

B．物业服务合同为有偿合同、劳务合同、诺成性合同、双务合同 C．物业服务合同的标的是物化成果

D．物业服务合同只能发生在法人与自然人之间

正确答案：B

解析：物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征：(1)物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同．一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系；(2)物业服务合同是有偿的；(3)物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同；(4)物业服务合同是劳务合同。

40．《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 ()，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

A．14日内 B．18日内 C．22日内 D．30日内

正确答案：D 解析：《前期物业管理招投标管理暂行办法》第三十规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

41．保险合同中，要求()必须有行为能力和责任能力，保险合同才能生效。 A．保险人 B．投保人 C．被保险人 D．受益人

正确答案：B 解析：投保人是与保险人签订合同并负责交纳保险费的另一方当事人。投保人必须有行为能力和责任能力，保险合同才能生效。

42．物业管理投标中，既是投标工作中最重要内容，又直接影响到投标能否成功，必须给予认真对待的工作是( )

A．投标书的编制 B．投标决策 C．报送投标书

D．参加开标及答辩会

正确答案：A 解析：投标书的编制是投标工作中最重要的内容，直接影响到投标能否成功，必须给予认真的对待。

43．风险的类型中，既有损失机会，又有获利可能的风险是() A．纯粹风险 B．投机风险 C．基本风险 D．特殊风险

正确答案：B

解析：风险按损失的性质来划分，可分为纯粹风险和投机风险。纯粹风险是指只有损失机会而无获利机会的风险：而投机风险是指既有损失机会，也有获利可能的风险。

44．风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理的首要任务是()

A．风险识别 B．风险评估 C．风险控制 D．风险调整

正确答案：A 解析：风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。因此，风险管理首要的就是要识别风险，也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险。

45．某物业服务企业所有者权益(净资产)年初为1100000元，年末为900000元，净利润为150000元，则该企业净资产收益率为()

A．15．00％ B．7．50％ C．16．67％ D．13．63％

正确答案：A

解析：净资产收益率计算公式如下：

46．索赔原则上由()或其法定代理人提出。 A．保险人 B．投保人 C．受益人 D．被保险人

正确答案：B 解析：索赔是指投保人在保险事故造成的损失出现后，按照合同向保险人要求给予经济补偿或给付保险金的行为。索赔原则上由投保人或其法定代理人提出(汽车第三者责任险，可由受害人直接向保险人行使索赔权)。

47．物业保险的主要险种中，没有实际标的的保险是() A．物业综合险 B．财产保险

C．雇主责任保险 D．公众责任保险

正确答案：D

解析：保险的种类很多，但物业管理工作中经常涉及的主要险种有：财产保险、雇主责任保险和公众责任保险。其中，公众责任保险是一种无形财产保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。

48．企业的资金运动有静态和动态两种表现形式，其中静态形式是资金占用和()的统一。

A．资金分配 B．资金来源 C．资金筹集 D．资金融通

正确答案：B 解析：企业的资金运动有静态和动态两种表现形式。静态形式是资金占用和资金来源的统一，包括固定资产和流动资产，流动负债、长期负债和所有者权益。

49．可出租面积是()

A．单元内建筑面积+外墙

B．出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积 C．单元间分隔墙+分摊公用建筑面积

D．出租单元内使用面积+分摊公用建筑面积

正确答案：B

解析：根据国家有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上

分摊公用建筑面积。

50．会计报表部分的主表，即企业在会计期末编制的主要会计报表。其中反映物业服务企业在某一特定时日(如年末、季末、月末)财务状况的财务报表是()

A．资产负债表 B．利润表

C．现金流量表 D．成本报表

正确答案：A

解析：资产负债表是反映物业服务企业在某一特定时日(如年末、季末、月末)财务状况的财务报表，是企业的基本会计报表之一。

51．财务报告分析报告阶段是财务分析实施阶段的继续，其中财务报告分析的最后步骤是()

A．得出财务指标分析结果 B．编写财务报告分析报告 C．提出可行的措施建议 D．得出财务报告分析结论

正确答案：B

解析：财务报告分析报告阶段的步骤包括：(1)得出财务报告分析结论；(2)提出可行的措施建议；(3)编写财务报告分析报告。编写财务报告分析报告是财务报告分析的最后步骤。

52．偿债能力状况修正指标中，速动比率是对流动比率的补充，该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强，一般保持在()的水平比较好。

A．100％ B．120％ C．150％ D．200％

正确答案：A

解析：速动比率是对流动比率的补充，该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强，一般保持在100％的水平比较好，表明企业既有好的债务偿还能力，又有合理的流动资产结构。

53．研究消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店的现象是零售商业物业相关理论中的()

A．中心地理论

B．同类零售店聚集理论 C．需求的外部效应理论 D．同期理论

正确答案：C 解析：零售商业物业运作的相关理论中，需求的外部效应是当前零售商业物业理论中的研究热点，它是指消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店。

54．写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标，即服务满意度，其主要方面的区分中，属于感性服务的是()

A．快与慢之分、热与冷之分、好与坏之分 B．全与缺之分、有与无之分、明与暗之分 C．快与慢之分、热与冷之分、明与暗之分 D．全与缺之分、有与无之分、好与坏之分

正确答案：A 解析：服务满意度是写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标；主要是指业主对物业管理服务的满意度和员工对物业管理领导的满意度。主要有六个方面的区分：快与慢之分(服务效率)，热与冷之分(服务态度)，好与坏之分(服务质量)，全与缺之分(服务制度)，有与无之分(服务程序)，明与暗之分(服务标准)。前三个方面属于“硬水平”，属于感性服务，是向业主输出一种感觉，主要体现业主对物业管理服务的满意度；后三个方面属于“软水平”，属于理性服务，是向员工输入一种理念，主要体现员工对物业管理领导的满意度。

55．()是商业经营失败的最大原因，这就要求物业服务企业对租户开展的每一项新的商业经营项目都要进行认真的分析研究。

A．高于预期的资本回报水平 B．低于预期的资本回报水平 C．高于收益的资本回报水平 D．低于收益的资本回报水平

正确答案：B

解析：低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因，这就要求物业服务企业对租户开展的每一项新的商业经营项目都要进行认真的分析研究。

56．零售商业物业对次要租户的租金调整可以每()年调整一次。 A．1 B．2 C．5 D．7

正确答案：A 解析：零售商业物业对主要租户一般每5年调整一次租金，次要租户可每年调整一次租金。

57．百分比租金通常是以()为基础计算。 A．运营费用

B．年总营业额 C．净运营收益 D．毛收入

正确答案：B 解析：百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付。

58．企业可以把物业资产作为费用中心或() A．发展中心 B．利润中心 C．信息中心 D．责任中心

正确答案：B

解析：通常，企业可以把物业资产作为费用中心或利润中心。然而多数企业将物业资产仅仅视为生产资源。

59．企业运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的() A．市场价值 B．时间价值 C．使用价值 D．投资价值

正确答案：B

解析：运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值。

60．银行货币资金运动的()是不良物业资产形成的根本原因。 A．变化 B．中断 C．减弱 D．增强

正确答案：B

解析：不良资产形成的原因包括：(1)经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因；(2)房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器；(3)银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。

多项选择题本大题共20小题，每小题2分，共40分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。

61．物业服务企业的类型包括() A．管理型物业服务企业

B．复合型物业服务企业 C．专业型物业服务企业

D．服务型物业服务企业E．综合型物业服务企业

正确答案：A,C,E

解析：物业服务企业既是服务性单位，又是经营性企业组织。物业服务企业划分为管理型、专业型和综合型三种。

62．房地产投资的风险主要体现在() A．投资项目的流动性 B．投入资金的安全性 C．资产管理的复杂性

D．期望收益的可靠性E．经营方式的灵活性

正确答案：A,B,C,D 解析：房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。

63．零售商业物业的商业辐射区域通常被分为() A．政治区域 B．市场区域 C．主要区域

D．次要区域E．边界区域

正确答案：C,D,E

解析：零售商业物业的商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的60％～75％都来自该区域；次要区域是距离项目所处地点5～15km的区域(对市级购物中心而言)，项目营业额的15％～20％来自该区域；边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5％～15％。

．物业经营管理实践中，通过()等方式来提升物业租金的收益。 A．提高租金

B．提高通信技术水平 C．提高人住率

D．提高城市土地的使用效率E．减少租金拖欠

正确答案：A,C,E

解析：物业经营管理实践中，许多设备更新的情况，都会由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益。物业租金收益的提升是通过提高租金、提高入住率、减少租金拖欠等方式来实现的。

65．关于收益性物业的使用价值和交换价值，说法正确的是()

A．一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用

B．一种商品的交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例

C．人们在经济活动中一般简称的价值，指的是使用价值

D．使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值E．没有交换价值不一定没有使用价值

正确答案：A,B,D,E

解析：一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。任何物品能够成为商品，首先必须是有用物，能用采满足人们的某种需要。没有使用价值的东西不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。因此，使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值。

66．收益性物业价格中，在商品房销售中出现的一组价格包括() A．起价 B．成交价 C．标价

D．保留价E．均价

正确答案：A,B,C,E

解析：收益性物业价格中，起价、标价、成交价和均价，是在商品房销售中出现的一组价格。评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，是在物业拍卖活动中出现的一组价格。

67．从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，房地产市场细分的标准包括()

A．地域范围 B．房地产类型 C．交易形式

D．增量存量E．支付方式

正确答案：A,B,C,D 解析：从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发。我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准对房地产市场进行细分。

68．与需求曲线一样，影响市场供给数量的并不仅仅是价格，所以我们在描述供给的基本法则时假设除价格和供给数量外，其他因素均保持不变，这些假设不变的市场因素包括()等。

A．土地取得成本 B．管理费用 C．

D．对未来的预期E．相关产品的价格

正确答案：C,D,E

解析：房地产市场的供给中，假设不变的市场因素包括：开发成本、建造技术、、相关产品的价格、对未来的预期、开发商获取利润水平的目标等。

69．评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括() A．环境因素

B．市政公用和公建配套设施完备的程度 C．公共交通便捷程度

D．周围土地利用情况和环境E．居民人口与收入

正确答案：A,B,C,E

解析：评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括：(1)市政公用和公建配套设施完备的程度；(2)环境因素；(3)公共交通便捷程度；(4)居民人口与收入；(5)社区文化氛围即人身与财产安全状况。

70．房屋租赁登记备案不同于简单的备案，登记本身包含审查的含义，房屋租赁审查的内容主要包括()

A．审查合同的主体是否合格

B．审查是否按规定缴纳了有关税费 C．审查租赁的客体是否允许出租

D．审查租赁合同的内容是否齐全、完备E．审查企业营业执照、资质等级及专业人员配置

正确答案：A,B,C,D

解析：房屋租赁审查的内容包括：(1)审查合同的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；(2)审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋；(3)审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任等；(4)审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地规定的租赁；(5)审查是否按规定缴纳了有关税费。

71．客户关系管理(CRM)是一种管理理念而非管理软件，实际的CRM的层次分为()

A．管理思想层 B．管理理念层 C．软件产品层

D．管理策略层E．管理系统层

正确答案：A,C,E

解析：实际的客户关系管理(CRM)分为三个层次：(1)管理思想层：其实质是在关系营销、业务流程重组等基础上进一步发展而成的以客户为中心的管理思想；(2)软件产品层：综合应用了数据库技术、Internet技术、图形用户界面、网络通信等信息产业成果，以CRM管理思想为核心的软件产品；(3)管理系统层：

整合了管理思想、业务流程、人和信息技术于一体的管理系统。

72．物业管理成本按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为() A．固定成本 B．目标成本 C．变动成本

D．定额成本E．半固定或半变动成本

正确答案：A,C,E 解析：物业管理成本按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。目标成本、定额成本是按照成本计算依据的不同进行划分的。

73．关于物业服务委托合同的法律特征，说法正确的是() A．物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提

B．物业服务合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同

C．委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务

D．物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同E．物业服务合同是劳务合同，劳务合同的标的是物质成果或物化成果

正确答案：A,B,C,D

解析：物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征：(1)物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。(2)物业服务合同是有偿的。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务。(3)物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。物业服务合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同；委托人和受托人双方都负有义务．故为双务合同。(4)物业服务合同是劳务合同。劳务合同的特点是：合同的标的是一定的符合要求的劳务，而不是物质成果或物化成果；合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为表现出来。

74．关于资产负债表的描述，正确的有()

A．资产负债表揭示了企业拥有并可利用的经济资源 B．资产负债表揭示了企业负债的水平与构成 C．资产负债表有助于评估企业的获利能力

D．资产负债表表明了企业所有者权益的多少、构成状况等E．资产负债表有助于揭示企业财务状况的变动信息

正确答案：A,B,D,E

解析：资产负债表揭示的财务信息主要有以F方面：(1)企业拥有并可利用的经济资源，包括资产总额、结构和分布情况；(2)揭示了企业负债的水平与构成等；(3)表明了企业所有者权益的多少、构成状况等；(4)有助于揭示企业财务状况的变动信息。

75．企业绩效评价的计分方法分为() A．基本指标计分方法 B．修正指标计分方法 C．评议指标计分方法

D．偏差指标计分方法E．定量和定性相结合计分方法

正确答案：A,B,C,E 解析：物业管理绩效评价的主要方法是功效系数法，用于计量指标的评价计分；辅助方法是综合分析判断法，用于评议指标的评价计分。根据评价指标体系的三层次结构，企业绩效评价的计分方法分为基本指标计分方法、修正指标计分方法、评议指标计分方法以及定量和定性相结合计分方法。

76．写字楼物业管理部门应制定必要的应急预案，主要包括() A．供电、供水中断应急预案 B．“三电”信号中断应急预案 C．防火、防水应急预案

D．防盗、防毒应急预案E．垂直、水平运输事故应急预案

正确答案：A,B,C,D

解析：写字楼物业管理部门应制定必要的应急预案，主要包括如下方面：供电中断应急预案；供水中断应急预案；燃气泄漏应急预案；“三电”信号中断应急预案；垂直运输事故应急预案；防火应急预案；防水应急预案；防盔应急预案；防毒应急预案；防爆应急预案；防疫应急预案；防震应急预案。

77．写字楼物业管理风险的种类包括() A．工程隐患风险 B．保安防范风险 C．设备运行风险

D．社会安全风险E．消防防范风险

正确答案：A,B,C,E

解析：写字楼物业管理风险的种类包括：(1)工程隐患风险；(2)设备运行风险(机毁人亡的重大事故；商务信息中断、丢失)；(3)消防防范风险；(4)保安防范风险；(5)自然灾害风险。

78．在零售商业物业的经营理论中，关于操作性策略，叙述正确的是() A．租户组合的多样化是为了最大程度地实现“聚集效益”

B．出售类似或者互补商品的专卖店聚集在一起，从而使消费者的购物时间和购物成本大大降低

C．消费者往往会通过零售店来判断整个零售商业物业的形象

D．主力店通常是大型百货商场或者连锁超级市场E．零售商业物业经营者在多年的经营管理实践中，逐渐形成了一些实用的空间安排原则

正确答案：A,B,D,E 解析：在零售商业物业的经营中应用上述理论，形成了许多操作性很强的策略，主要包括：(1)租户组合应实现多样化。租户组合的多样化是为了最大程度的实现“聚集效益”。出售类似或者互补商品的专卖店聚集在一起，消费者在一次购物活动中可以购买多种商品，从而使消费者的购物时间和购物成本大大降低。(2)引入主力店以带来大量客流。消费者往往会通过主力店来判断整个零售商业物业的形象，因此邀请若干主力店入住将会大大地提高零售商业物业的形象，并使中心内的普通商店受益，这就产生了正的外部效应。主力店通常是大型百货商场或者连锁超级市场。(3)空间安排实现相互促进效应。零售商业物业经营者在多年的经营管理实践中，逐渐形成了一些实用的空间安排原则。

79．零售商业物业开办费主要包括的内容有() A．办公设备购置费 B．小型工具购置费 C．设施维护费

D．绿化及清洁费E．招聘费

正确答案：A,B,E

解析：零售商业物业开办费主要包括以下几项内容：(1)筹备期工资和奖金；(2)招聘费用；(3)小型工具购置费；(4)办公设备购置费；(5)成品保护费；(6)安保费用；(7)工服制作费；(8)必要的交通办公费用等。

80．企业物业资产管理涉及的领域活动包括() A．购置或剥离物业资产 B．财务

C．管理人员职能

D．投资数额的大小E．投资回收期的长短

正确答案：A,B,C

解析：通常，企业物业资产管理涉及三个领域的活动，即：(1)购置或剥离物业资产；(2)财务；(3)管理人员职能。