2013年物业管理师(物业经营管理)真题试卷(题后含答案及解析)

2013年物业管理师（物业经营管理）真题试卷 (题后含答案及解析)

题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题

单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。

1．在合适的选择下，资产组合的风险低于各个组成部分的( )风险。 A．任一 B．最低

C．算术平均 D．加权平均

正确答案：D 解析：资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险。在合适的选择下，整体风险应该尽可能低。换句话说，资产组合的风险将低于各个组成部分的加权平均风险，因为当风险不随时间变化、风险方向也不改变的时候，不同投资方式之间存在补偿。

2．资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的( ) A．估计 B．分配 C．组合 D．控制

正确答案：D

解析：资产管理的主要内容本质就是对成本和收益的控制，主要包．括对物业的物理形态和财务状况的管理。

3．房地产开发投资通常属于( )投资。 A．长期 B．短期 C．置业 D．间接

正确答案：B 解析：房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。

4．投资者购买房地产开发企业发行的用于开发项目建设的企业债券，属于( )

投资。

A．房地产开发 B．房地产间接 C．权益型信托 D．混合型信托

正确答案：B 解析：间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)

5．在正常市场和运营状态下，房地产的经营效益大于其运营成本的持续时间称为( )

A．折旧年限 B．耐用年限 C．经济寿命 D．自然寿命

正确答案：C 解析：房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)

6．兴建一座公园使得周边的房地产价值提高，这体现了房地产投资特性中的( )

A．影响性 B．专业依赖性 C．发展阶段性 D．相互影响性

正确答案：D

解析：房地产投资的特性包括位置固定性或不可移动性、寿命周期长、适应性、各异性、影响性、专业管理依赖性、相互影响性。其中相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)

7．净运营收益扣除抵押贷款还本付息后的余额，称为( ) A．税前现金流 B．税后现金流 C．税前利润 D．税后利润

正确答案：A

解析：从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。

8．关于名义利率和实际利率的说法，正确的是( ) A．名义利率和实际利率均不能反映资金的时间价值 B．当每年计息周期数等于1时，实际利率小于名义利率 C．名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值

D．当名义利率周期数大于1时，实际利率大于名义利率

正确答案：D

解析：名义利率与实际利率存在着下述关系：(1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；(2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；(3)当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；(4)当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。

9．通过税收，鼓励使用新兴节能环保设备，使用原来能耗高的设备，会导致设备的( )

A．第一类有形磨损 B．第二类有形磨损 C．第一类无形磨损 D．第二类无形磨损

正确答案：D

解析：由于节能、环保等的调整，通过税费，鼓励新兴节能环保设备的使用，原来能耗高、污染环境的设备使用，也会导致设备的第二类无形磨损。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)

10．财务分析中，用设备账面价值减去其当前市场价值后的差值，称为( ) A．机会成本 B．沉没成本 C．租赁 D．净现值

正确答案：B

解析：旧设备经过磨损，其实物资产的价值会有所降低，但旧设备经过折旧后所剩下的账面价值，并不一定等于其当前的市场价值，即更新旧设备会产生一笔沉没成本。沉没成本等于旧设备账面价值(原值减折旧累计)减去其当前市场价值后的差值。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)

11．空置的写字楼属于( ) A．收益性物业 B．非收益性物业 C．增量房地产 D．非增量房地产

正确答案：A

解析：对于具体物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它自前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。如某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置着，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性物业。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)

12．物业价格实质上是物业( )的价格。 A．交换 B．权益 C．租赁 D．区位

正确答案：B

解析：物业价格主要有下列五个特征：(1)物业价格受区位的影响很大；(2)物业价格实质上是物业权益的价格；(3)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；(4)物业价格形成的时间较长；(5)物业价格容易受交易者个别因素的影响。

13．评估收益性物业的市场价值时，要求对未来净收益的估计具有( ) A．前瞻性 B．随机性 C．客观性 D．保守性

正确答案：C

解析：在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。

14．某旧住宅的重置价格为100万元，账面价格为70万元，因户型设计落后导致的功能折旧为10万元，因位于环境污染区引起的经纪折旧为5万元，则该住宅的现值评估价为( )万元。

A．15 B．65 C．85 D．60

正确答案：C

解析：建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。该旧住宅的折旧总额＝10＋5＝15(万元)；该旧住宅的现值＝重置价格－折旧＝100－15＝85(万元)。

15．根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产买卖、租赁和( )

A．继承 B．抵押 C．保险 D．信托

正确答案：B

解析：按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。

16．关于房地产市场供给的特点的说法，错误的是( ) A．房地产市场供给给弹性较大 B．房地产市场供给具有非同质性 C．房地产市场供给具有高度垄断性 D．房地产市场供给存在档次的差异

正确答案：A 解析：房地产市场供给的特点：由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)

17．房地产市场中的空置率指标，是指报告期期末空置房屋占( )的比例。 A．同期房屋存量 B．同期房屋增量 C．上期房屋存量 D．上期房屋增量

正确答案：A 解析：空置率指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房房屋空置率等。

18．下列类型的住房中，不属于性住房的是( ) A．公共租赁住房 B．廉租房 C．普通公寓

D．经济适用住房

正确答案：A

解析：目前我国城市住宅的供给主要有三类，即廉租房、经济适用住房和市

场价商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由控制；经济适用房是具有社会保障性质的性商品住房，对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受的指导；市场价商品住宅则采取完全市场化的方式经营，是城市房地产市场的主要组成部分。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)

19．关于房屋租赁特点的说法，错误的是( ) A．房屋租赁关系不因所有权的转移而终止 B．房屋租赁可以转移房屋的所有权

C．房屋租赁的标的是作为特定物的房屋 D．房屋租赁关系是一种经济要式契约关系

正确答案：B 解析：物业租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特点：(1)物业租赁双方都必须是符合法律规定的身份；(2)物业租赁的对象是特定物不是种类物；(3)物业租赁不转移房屋的所有权；(4)物业租赁关系是一种经济要式契约关系；(5)物业租赁关系不因所有权的转移而中止。

20．房屋租赁关系中，承租人拥有的权益是( ) A．房屋的使用权、处分权和部分收益权 B．房屋的占有权、使用权和最终收益权 C．房屋的占有权、处分权和最终收益权 D．房屋的占有权、使用权和部分收益权

正确答案：D

解析：承租人拥有的是房屋的占有权、使用权和部分收益权，房屋的处分权和最终收益权仍属出租人所有。而且这种权属的转移是有期限的，一旦租赁期满，承租人有义务将房屋和相应权利归还出租人。

21．业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务。这种物业租赁管理模式称为( )模式。

A．转租 B．包租

C．委托管理 D．出租代理

正确答案：C

解析：物业租赁管理模式包括：包租转租模式、出租代理模式、委托管理模式。委托管理模式是指业主自己直接负责租赁活动，不让物业服务企业介入。业主只将物业管理服务工作委托物业服务企业负责。

22．租约执行中，房屋租赁管理的主要工作内容不包括( ) A．房屋空间交付 B．签约管理

C．收取租金

D．租户关系管理

正确答案：B

解析：租约执行中，租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。

23．关于房屋转租的说法，正确的是( )

A．承租人可以将承租的房屋转租给第三方，但第三方必须同原出租人签订新的租赁合同

B．承租人在任何情况下都不可以将承租的房屋转租给第三方 C．承租人在原出租人同意后可以将承租的房屋转租给第三方

D．承租人将承租的房屋转租给第三方所获得的差额利润应该归原出租人所有

正确答案：C 解析：房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。这里需要注意的是，承租人在租赁期限内，如想转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的条件下，还必须征得房屋出租人同意，在房屋出租人同意的条件下，承租人可以转租给他人。

24．在住宅小区的游泳池里不设置跳台的风险防范手段或措施是( ) A．风险控制 B．风险回避 C．风险转移 D．风险调整

正确答案：B 解析：为了经济有效地控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施。这些手段或措施包括：回避、自担或保留；预防与抑制；转移。其中回避是指风险的承受人在风险识别和评估的基础上，事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失。衡量采取回避的标准是：当风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益时，采取回避。避免损失的最简单的方法是不要涉及有风险的活动和物体。自担或保留是指风险的承受人自己要承担某项风险的部分以至全部的损失。预防与抑制，是指风险承受人直接面对风险采取行动，以减少损失发生的可能。转移的形式主要有两种：一种是以保险形式转移，即通过购买保险，将承担的风险部分或全部地转移给承保方；另一种是非保险转移，即通过合同方式将某些风险责任转移给对方。

25．物业管理中的投标费用属于( ) A．边际成本 B．机会成本 C．沉没成本

D．差异成本

正确答案：B 解析：边际成本是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。沉没成本是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。差异成本是指不同经营管理方案间成本之差异，又称增量成本或减量成本。

26．关于专项维修资金的说法，错误的是( )

A．专项维修资金是指物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造的费用

B．专项维修资金不含物业共用部位、共用设施设备的日常维护费 C．专项维修资金应计人物业管理服务支出或物业管理服务成本

D．经营性物业中，专项维修资金是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的

正确答案：C 解析：专项维修资金，即物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用支出，虽然从业主预先缴纳的专项维修资金中支付，不计入物业管理服务支出或者物业管理服务成本，但也需要依据有关估算结果，制定科学的支出计划和补充计划。此外，在经营性物业中，与住宅专项维修资金相对应的公共维修基金或大修基金，是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的，但这种提取也要以该项费用的支出估算为依据。

27．关于物业管理服务成本中按规定提取的福利费的说法，错误的是( ) A．福利基金按工资总额的14％计算 B．员工奖金按工资总额的10％计算 C．教育经费按工资总额的1．5％计算 D．工会基金按工资总额额2％计算

正确答案：B

解析：福利费包括以下三项：(1)福利基金，按工资总额的14％计算；(2)工会基金，按工资总额的2％计算；(3)教育经费，按工资总额的1．5％计算。

28．在成本预算中，以过去的实际费用支出为基础编制的预算属于( ) A．固定预算 B．零基预算 C．概率预算 D．弹性预算

正确答案：A

解析：固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预

算期内相关因素。弹性预算又称变动预算，是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法。零基预算是指以零为基础的预算。概率预算是指运用概率论原理，对成本预算编制中所涉及的诸多变量在一定范围内的变动做出近似的估计，从而使预算的编制能把未来预计的各种因素的变化考虑进去，使预算更为符合实际。

29．下列费用中，属于物业服务企业财务费用预算构成项目的是( ) A．财务人员福利费 B．财务人员工资 C．汇兑损失 D．保险费

正确答案：C 解析：财务费用预算是物业服务企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算，其构成项目包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。

30．关于成本控制的说法，错误的是( ) A．事后控制是事中控制的延续 B．事中控制是事后控制的前提 C．事后控制是成本控制的中心环节

D．事后控制是下一循环中事先控制的组成部分

正确答案：C 解析：成本的事后控制是事中控制的延续。而事中控制又是事后控制的前提。事中控制，是成本控制的中心环节。由于成本的控制是一个不断循环的过程，所以，就本质而言，事后控制实际上还是下一个循环中事先控制的组成部分。

31．成本控制的例外原则主要用于成本的( )中。 A．事先控制 B．事中控制 C．事后控制 D．反馈控制

正确答案：B 解析：例外管理原则是指物业服务企业在全面控制的基础上，对那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异(例外情况)集中精力重点处理，深入分析、追根究底、查明原因，并及时采取措施进行控制解决。例外原则有时也称为重要性原则，它主要应用于成本的事中控制中，是保证成本有效控制的重要手段。

32．住宅小区成立业主大会选举业主委员会后，物业服务合同的甲方是( ) A．业主委员会 B．建设单位

C．物业服务企业 D．居民委员会

正确答案：A

解析：物业服务合同的甲方是业主委员会(代表所有业主)，乙方是物业服务企业。前期物业服务合同的甲方是新建住宅的开发商，乙方是甲方选聘的物业服务企业。

33．关于前期物业服务合同的说法，错误的是( ) A．前期物业服务合同具有过渡性 B．前期物业服务合同属于要式合同 C．前期物业服务合同以书面方式签订 D．前期物业服务合同没有合同期限

正确答案：D

解析：前期物业服务合同具有以下特征：(1)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订；(2)前期物业服务合同具有过渡性；(3)前期物业服务合同是要式合同。由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。前期物业服务合同有效期限自签订之日起，到业主委员会成立后与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同时止。

34．关于前期物业服务合同与物业服务合同差异的说法，错误的是( ) A．二者合同主体不同 B．二者合同客体不同 C．二者签订时间不同

D．二者合同有效期限不同

正确答案：B

解析：前期物业服务合同与物业服务合同差异详见下表：

35．关于物业管理招标投标的说法，错误的是( ) A．物业管理招投标实质是一种市场双向选择行为 B．物业管理招标行为和投标行为是有机结合的 C．物业服务企业提供交换的标的只是劳务性服务 D．物业管理实行招投标是社会主义市场经济的需要

正确答案：C

解析：物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合，通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系。物业管理招投标实质是一种市场双向选择行为。招标方(开发商或业主委员会)设定“物业项目的经营管理”这一标的进行招标，如果物业服务企业认为可以选择管理这一物业，它就会参与这一标的投标。物业服务企业提供交换的标的是管理性服务。物业管理实行招投标，是社会主义市场经济的需要。

36．关于物业管理招投标标底的说法，错误的是( ) A．标底是招标项目的预期价格水平

B．标底是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最低限额的统一

C．标底一般不向投标人公开

D．标底是衡量投标单位报价的基本依据和准绳

正确答案：B

解析：所谓标底，就是招标项目的预期价格水平，这是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最高限额的统一。标底不向投标人公开，其作用是业主预先明确将要达到的管理服务目标，即确定管理档次和选择什么层次管理水平的物业服务企业。二是以此作为衡量投标单位报价的基本依据和准绳，标底是评标的主要依据之一。

37．按照风险的对象对风险进行分类时，风险类型不包括( )风险。 A．财产 B．责任 C．人身 D．社会

正确答案：D

解析：按损失的性质来划分，风险分为纯粹风险与投机风险；按照风险的对象来划分，风险可分为财产风险、责任风险及人身风险；按风险发生的原因来划分，风险可分为自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险；按风险影响的程度和范围来划分，风险可分为基本风险与特殊风险。

38．保险的一般原则不包括( )原则。 A．比例分摊 B．可保利益 C．近因 D．对等

正确答案：D

解析：保险的一般原则包括：(1)诚信原则；(2)可保利益的原则；(3)近因原则；(4)比例分摊原则。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)

39．物业服务企业按出资比例分配利润，体现了企业( )之间的财务关系。 A．所有者 B．债权人 C．经营者 D．管理者

正确答案：A 解析：企业同其所有者之间的财务关系，是指物业服务企业与其所有者之间

发生的资本金取得与利润分配的关系。企业同其债权人之间的财务关系主要是指物业服务企业与贷款机构、商业信用提供等债权人之间因资金、商品的取得与应付款项而发生的债务性关系。

40．反映物业服务企业在某一特定时日财务状况的财务报表是( ) A．资产负债表 B．利润表 C．损益表

D．现金流量表

正确答案：A

解析：会计报表通常由主表和附表组成。主表包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表。资产负债表是反映物业服务企业在某一特定时日(如年末、季末、月末)财务状况的财务报表，是企业的基本会计报表之一。利润表又称损益表，是反映物业服务企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报袁。现金流量表是用于提供企业在一定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计报表。

41．在物业管理绩效评价的指标体系中，财务效益状况指标包括净资产收益率、总资产报酬率和( )

A．总资产周转率 B．流动资产周转率 C．财务内部收益率 D．资本积累率

正确答案：C

解析：财务效益状况指标包括：净资产收益率、总资产报酬率、财务内部收益率。(说明：此知识点在最新版教材中已作改变，“财务内部收益率”改为“盈利能力状况修正指标”)

42．企业一定时期内主营业务收入净额同平均流动资产总额的比值是( ) A．净资产收益率 B．总资产周转率 C．流动资产周转率 D．总资产报酬率

正确答案：C 解析：流动资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均流动资产总额的比值。总资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。净资本收益率也称股权收益率或权益收益率，是指企业一定时期内的净利润同平均净资产的比率。总资产报酬率是指企业一定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。

43．关于物业管理绩效评价中评价标准的说法，错误的是( )

A．评价标准是绩效评价的三大要素之一 B．评价标准是评价工作的基本准绳和前提

C．评价标准可以划分为定量标准和定性标准两类 D．评价标准是主观评判评价对象的衡量尺度

正确答案：D 解析：评价标准是绩效评价的三大要素之一，是评价工作的基本准绳和前提，也是客观评判评价对象优劣的具体参照物和衡量尺度。因此，它在整个评价体系中占有重要的地位，没有评价标准，就无法实施具体、公正、客观、恰当的绩效评价。一般地，企业绩效评价标准可以划分为定量标准和定性标准两类。

44．物业管理绩效评价的主要方法是( ) A．功效系数法 B．综合分析法 C．隶属度赋值法 D．经验分析判断法

正确答案：A 解析：物业管理绩效评价的主要方法是功效系数法，用于计量指标的评价计分；辅助方法是综合分析判断法，用于评议指标的评价计分。

45．物业管理绩效评价时，根据评议指标得分对定量评价结论进行校正，计算综合评价得分的方法是( )

A．定量与定性相结合计分法 B．综合分析判断法 C．评议指标计分方法 D．修正指标计分方法

正确答案：A 解析：定量与定性相结合计分法就是将以功效系数法计算的定量指标评价分数和以综合分析判断法计算的定性指标评议分数，按照规定的权重拟合形成综合评价结果，即根据评议指标得分对定量评价结论进行校正，计算出综合评价得分。

46．下列租售型写字楼的部位，属于收益部分的是( ) A．洗手间 B．停车场 C．开水间 D．电梯厅

正确答案：B

解析：写字楼物业管理经营目标：收益部分使用率最大化。租售型写字楼的空间，以是否取得直接收益为标准划分为收益部分(专用部分)和非收益部分(共用部分)。前者指办公室、店铺、租赁仓库、停车场等。后者指共用流线(门厅、电梯厅、走廊楼梯等)、共用房阃(洗手间、开水间、休息室等)、物业管理用房、设

备机房等。

47．下列各项写字楼管理工作，属于租赁期间管理工作的是( ) A．吸引可能的租户 B．评估筛选租户

C．与租户进行租约谈判 D．监督租户履行租约义务

正确答案：D 解析：租赁期间管理主要指租户履行租约义务的监督、制定有效的租金收取、服务费管理、租金调整和续租谈判及租期结束时的管理等工作。

48．在制订写字楼租金收取办法时，无需考虑的是( ) A．支票、现金等支付形式 B．租金收取时间

C．激励主动缴纳行为的措施 D．租金收取方式

正确答案：A 解析：在制定租金收取办法的过程中，物业管理师通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，而不是对迟交者予以罚款。经验表明，激励比惩罚更为有效。此外，租金收取方式和时间的选择亦很重要，要根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间。

49．在确定写字楼租金时，最低租金水平应是能够抵偿抵押贷款还本付息、( )和空暨损失的租金。

A．建造费用 B．人工费用 C．经营费用 D．广告费用

正确答案：C 解析：在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金)确定一个基础租金。

50．下列服务满意度评价的指标中，属于感性评价的是( ) A．服务制度 B．服务质量 C．服务程序 D．服务标准

正确答案：B 解析：服务满意度是写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标，主要是指

业主对物业管理服务的满意度和员工对物业管理领导的满意度，主要有六个方面的区分：快与慢之分(服务效率)；热与冷之分(服务态度)；好与坏之分(服务质量)；全与缺之分(服务制度)；有与无之分(服务程序)；明与暗之分(服务标准)。前三个方面属于“硬水平”，属于感性服务，是向业主输出一种感觉，主要体现业主对物业管理服务的满意度；后三个方面属于“软水平”，属于理性服务，是向员工输入一种理念，主要体现员工对物业管理领导的满意度。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)

51．在写字楼交通流线中，内部交通流线包括物品流线、服务流线和( ) A．信息流线 B．办公流线 C．自行车流线 D．机动车流线

正确答案：B

解析：内部交通流线包括物品流线、服务流线和办公流线。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)

52．下列物业经济指标中，不属于写字楼物业经营管理绩效评价的指标是( ) A．物业经济指标 B．服务满意度 C．物业品牌化 D．市场占有率

正确答案：D 解析：写字楼物业经营管理绩效评价的指标有：服务满意度，物业经济指标，物业品牌化。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)

53．在零售商业物业经营管理中，为迎合消费者对品质、价格的需求而进行的商品选择工作，属于( )

A．市场营销 B．零售技术 C．物业维护 D．风险管理

正确答案：B 解析：虽然每个单一商店的经营是留给各店经理的一片天空，但是购物中心的物业管理师还是必须有基本的零售技术，尤其需要了解：(1)商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格需求；(2)选项范围，在充分了解消费者及其需求特点的基础上确定；(3)商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量；(4)橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看，且需要时常更换；(5)商品内部陈设，帮助销售商品及组织商品，分门别类，清楚易见，标价清晰规范。

54．下列零售商业物业经营管理工作内容中，属于物业维护模块的是( )

A．维持承租户公共关系 B．满足消费者的商品供应量 C．统筹管理公共区域维修基金 D．慎重出租给危险承租户

正确答案：C

解析：零售商业物业的经营管理工作。主要分为六个模块，其中，购物中心的维护工作是透过保养、维修及汰换零件、系统来落实，通常承租户是负责他们的承租范围，而业主则是负责公共区域。维护工作计划是一种艺术的要求，要实现保全机能、节约能源及避免危机的目标。一般来说，承租户除租金外，需要给付所配比的公共区域维修基金，该基金由购物中心业主统筹管理。

55．下列对购物中心中各租户位置的配置中，合理的是( ) A．甜点店与服装店相邻 B．冷饮店设置商场入口 C．家具店靠近商场中心 D．食品店远离商场中心

正确答案：B 解析：合理确定各租户在整个购物中心中的相对位置非常重要，位置分配的目标是，在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润的最大化。鞋店往往是男女服装店很自然的一种补充，冰淇淋等冷饮店一般设置在商场的入口或与快餐店为邻；较小的、较高销售密度的零售业务，如食品和珠宝，趋向于位于距离购物商场中心较近的地方；较大的、较低销售密度的零售业务，如家用器皿和妇女服饰，趋向于位于离中心较远的地方。

56．某商业租户的基础租金是每月1万元，自然平衡点是每月10万元，该租户的每月营业额是15万元，并向业主缴纳租金总额为每月1．4万元，则其百分比租金的比列系数是( )

A．2．66％ B．4．00％ C．8．00％ D．9．33％

正确答案：C

解析：设百分比租金比例系数为X，可得以下公式：1＋(15－10)X＝1．4，求解得8％。

57．某购物中心建筑面积10万平方米，可出租面积8万平方米，某租户承租了6千平方米，该租户应分担的公用面积维护费用比例是( )

A．6．0％ B．6．5％ C．7．0％

D．7．5％

正确答案：D 解析：公用面积的维护费用通常按租户承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。因此，本题某租户承租了6000m2，可出租面积8万m2，所以6000／80000＝7．5％。

58．在零售商业项目上，对于仅负责现场管理的物业服务企业，应由其负责的工作是( )

A．开闭店 B．收银

C．顾客退换货

D．库房物品的管理

正确答案：A

解析：对于仅负责现场管理的物业服务企业而言，下面的工作应由其负责：(1)开闭店；(2)室外保洁和门前三包；(3)室内公共区域保洁；(4)顾客对服务质量的投诉处理；(5)与相关管理部门的联系、汇报及提交相应报表资料；(6)整体殿堂的装饰装潢；(7)节假日促销活动的统一协调和安排；(8)外围和室内公共区域保安；(9)公共区域的供水供电供暖；(10)共用设备设施的维护保养；(11)承租面积的装修管理审批。

59．关于物业设施设备生命周期成本的说法，错误的是( ) A．生命周期成本的费用不只发生在初始投资时 B．折现率及利率对生命周期成本没有影响

C．通过对设施和系统的节能改造可以降低生命周期成本 D．运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值

正确答案：B 解析：生命周期成本是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。生命周期成本的费用并不是只在初始投资时发生，而是在整个寿命周期内按时间序列发生的。为便于比较，要将各时间发生的费用统一折算成初始投资时的现值。因此，必须考虑折现率即利率的影响。如果对设备和系统采用节能技术措施或加强管理，可以大大降低每年的全年费用，为采取这些措施所增加的投资也可很快回收。因此，设施经理需要参与到设计环节中，使最初的设计施工不只为初投资负责，更要为降低设备系统生命周期内的全部成本着想，为有利于物业设施管理着想，具有全局观和系统观，最终使业主得益。运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值。

60．下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的是( ) A．重组 B．赠予

C．公开出售 D．债转股

正确答案：B

解析：不良物业资产处置方式包括：(1)以资抵债将债权转为物权，再对抵债物进行经营性租赁和融资性租赁、转让；(2)实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权；(3)采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务；(4)重组；(5)公开出售。

多项选择题本大题共20小题，每小题2分，共40分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。

61．零售商业物业分类的主要依据有( ) A．建筑规模 B．建筑结构 C．建筑形式

D．经营商品的特点E．商业辐射区域的范围

正确答案：A,D,E 解析：零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。

62．从长期投资的角度出发，置业投资者通常期望获得( )等方面的利益。 A．股息 B．收益 C．保值

D．增值E．消费

正确答案：B,C,D,E 解析：房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)

63．在所有权不变的情况下，写字楼的类型包括( ) A．企业自用写字楼 B．出租写字楼 C．出售写字楼

D．自用出售复合型写字楼E．自用出租复合型写字楼

正确答案：A,B,E

解析：写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水问、走廊等)构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。办公楼虽然

具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。

．下列房地产投资项目财务评价指标中，属于清偿能力指标的有( ) A．投资回收期 B．借款偿还期 C．财务净现值

D．资产负债率E．偿债备付率

正确答案：B,D,E

解析：清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标，包括借款偿还期、偿债备付率和资产负债率。选项A属于盈利能力静态评价指标；选项C属于盈利能力动态评价指标。

65．收益性物业价值的高低，主要取决于( ) A．未来净收益的大小 B．账面净收益的大小 C．获得净收益期限的长短

D．获得净收益的可靠性E．获得净收益的主营业务所占比重

正确答案：A,C,D

解析：收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：(1)未来净收益的大小：未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；(2)获得净收益期限的长短：获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；(3)获得净收益的可靠性：获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)

66．关于物业价格的说法，正确的有( ) A．物业价格受区位的影响大 B．物业价格形成的时间较长

C．物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格

D．物业价格总是上涨E．物业价格容易受交易者的个别因素的影响

正确答案：A,B,E

解析：物业价格主要有下列五个特征：(1)物业价格受区位的影响很大；(2)物业价格实质上是物业权益的价格；(3)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；(4)物业价格形成的时间较长；(5)物业价格容易受交易者的个别因素的影响。

67．在制定物业管理方案时，建筑物管理计划的主要内容有( ) A．租赁计划

B．建筑物管理策略 C．建筑物维护的标准

D．物业检查计划E．公共设施服务的内容

正确答案：B,C,D,E

解析：建筑物管理计划的内容，包括如下几个方面：(1)建筑物维护的标准；(2)建筑物管理策略；(3)物业检查计划；(4)公共设施服务的内容。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)

68．在房屋租赁活动中，可以是房屋出租人的有( ) A．所有权人 B．共有人

C．所有权人委托的代理人

D．房屋的抵押权人E．按照法定程序指定的代管人

正确答案：A,B,C,E

解析：房屋租赁的含义有以下两点：(1)出租人必须是房屋所有权人。这个所有权人可以是自然人，也可以是法人；可以是所有权人自己，也可以是共有人(包括共同共有和部分共有)；也可以是经所有权人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人；(2)出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。

69．在租赁合同签订前，租赁管理工作的主要内容包括( ) A．制定租赁方案和策略 B．租金调整和租户关系管理 C．租户的选择

D．租约谈判E．租金确定

正确答案：A,C,D,E

解析：租约签订前，租赁管理工作的主要内容包括制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理。

70．从理论上讲，物业租金要以( )来确定。 A．历史平均投资回报率 B．业主所需缴纳的所得税 C．物业建造成本

D．物业出租经营成本E．业主希望的投资回报率

正确答案：D,E 解析：从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。

71．根据现行财务制度，不得列入物业管理成本支出的有( ) A．被没收的财产 B．企业员工福利费 C．企业违约金

D．银行手续费E．购置和建造固定资产的支出

正确答案：A,C,E

解析：按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：(1)购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；(2)对外投资支出；(3)被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；(4)国家法律、法规规定之外的各种付费；(5)国家规定不得列入成本、费用的其他支出。

72．实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务费的构成有( ) A．物业服务企业的利润 B．法定税费

C．物业管理服务成本

D．物业服务企业的酬金E．物业管理服务支出

正确答案：D,E 解析：目前我国物业服务企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业服务企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同(固定酬金或百分比酬金)。

73．关于公众责任保险的说法，正确的有( )

A．公众责任保险承保的是投保人的损害赔偿责任 B．公众责任保险是一种有形财产保险 C．公众责任保险不具有实际标的

D．公众责任保险的保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任E．公众责任保险的被保险人依法应承担对第三者精神伤害的经济补偿

正确答案：A,C,D 解析：公众责任保险是一种无形财产保险。它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。公众责任保险承保的是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的，由被保险人的侵权行为造成的依法应由被保险人承担的对第三者的民事赔偿责任。保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方的赔偿金和有关费用。这里要注意的几点是：(1)保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任；(2)被保险人依法应承担对第三者人身伤害的经济赔偿仅指身体上的伤残、疾病、死亡，不包括受害人的精神伤害；(3)公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受害人无权直接向保险人索赔。(4)有关费用指的是被保险人因侵权行为而应付给受害人的法律诉讼费用及经保险人事先同意的被保险人自己支付的费用。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)

74．将企业价值最大化作为企业财务管理总体目标的优点有( ) A．考虑了客户利益 B．考虑了风险因素

C．体现了企业对资产保值增值的要求

D．有利于制约企业追求短期利益的倾向E．反映企业运用资本获得利润的

能力

正确答案：B,C,D

解析：企业价值最大化(股东财富最大化)目标的优点是，它考虑了风险和资金的时间价值因素，也充分体现了企业对资产保值增值的要求，因而有利于制约企业追求短期利益行为的倾向。

75．下列各项经营活动中，属于物业服务企业直接投资的项目有( ) A．投资开办餐厅 B．购置洗地机 C．房屋租赁经营

D．购买企业股票E．投资建立子公司

正确答案：A,B,C,E 解析：物业服务企业的投资决策一般有直接投资和间接投资两种类型。直接投资是指把资金直接投放于物业经营管理服务中去以便获取利润。间接投资又称证券投资，是指把资金投放于金融性资产，以便获取股利或者利息收入的投资。

76．物业管理绩效评价中社会评价的主体包括( ) A． B．咨询机构 C．新闻媒体

D．业主E．本企业员工

正确答案：B

解析：社会评价是指企业出资人、债权人、中小股东或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况，促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价行为。对于评价的范围，可有企业出资人、债权人及利益相关者，根据国家有关规定和自己评价的需要自行确定，并单独或联合有关方面组织实施。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)

77．物业服务企业在写字楼管理中，保证非收益部分的合理使用主要体现在( )

A．办公室空间的合理配置 B．共用空间的合理配置 C．管理服务空间的合理配置

D．设备空间的合理配置E．多部电梯的合理配置

正确答案：B,C,D

解析：写字楼管理中的策略包括：(1)分阶段提供物业管理服务，清楚界定服务范围；(2)确保提供“合同服务”，适时提供“超值服务”；(3)合理保证非收益部分的使用需要，具体包括：共用空间的合理配置，管理服务空间的合理配置，设备空间的合理配置。

78．当购物中心内有两个或两个以上主要租户时，这些主要租户( ) A．应具备相互均等的财务能力 B．所要求的租赁价格要相等 C．所提供商品种类应搭配合理

D．与次要租户提供的商品类型应互补E．都应被视为整个购物中心内的一部分

正确答案：C,D,E 解析：当购物中心内有两个或两个以上的主要租户时，应该注意他们各自提供的商品种类是否搭配合理，且与次要租户所提供的商品类型互为补充，将每一个的零售商都作为整个购物中心内的一部分来对待，是使租户组合最优化的有效方法。

79．零售商业物业选择租户时，需考虑的因素有( )等。 A．租户的声誉状况 B．租户的财务能力 C．租户的零售技术

D．租户需要的服务E．租户组合

正确答案：A,B,C,D

解析：零售商业物业选择租户时，需考虑的因素有：(1)声誉；(2)财务能力；(3)租户组合与位置分配；(4)租户需要的服务。

80．下列不良资产中，属于以存货形式表现的不良资产有( ) A．因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品 B．由于后续资金不足一直处于停工状态的投资项目

C．因自然或人为因素造成的毁损而丧失了使用价值的产品

D．因技术进步造成的功能落后的产品E．长期被搁置未使用的进口设备

正确答案：A,C,D

解析：以存货形式表现的不良资产，主要有以下几种形式：因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品；因自然或人为因素造成的毁损、变质而丧失了使用价值的产品；因技术进步造成的功能落后、被淘汰的产品；因市场价格变化，价值已严重贬值的产品；以残次品形式积压的产品。