物业管理师(物业经营管理)模拟试卷59(题后含答案及解析)

物业管理师（物业经营管理）模拟试卷59 (题后含答案及解析)

题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题

单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。

1．物业经营管理以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的()管理服务。

A．整体性 B．策略性 C．指导性 D．综合性

正确答案：D

解析：物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

2．实践中人们常从租户在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发．通过判别写字楼的()，来对写字楼进行分类。

A．声望 B．形象 C．位置 D．吸引力

正确答案：D

解析：实践中，人们常从租户在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。

3．物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业()的全寿命周期内．持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

A．自然寿命 B．经济寿命 C．物理寿命 D．技术寿命

正确答案：B

解析：物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

4．物业管理的核心工作是() A．配合机构发展战略的实现

B．创造一个益于员T健康的高效生产办公环境 C．对物业进行日常的维护与维修

D．满足房地产组合投资管理者的要求

正确答案：C 解析：物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修．并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。

5．物业经营管理中，根据发展战略认真确定()非常重要。 A．战略方针 B．租金水平 C．产业 D．初始组合

正确答案：D 解析：大多数投资者对金融市场有较为深刻的理解，但对那些缺乏实际物业投资经验的投资者来说，需要了解投资股票和直接物业投资的差异。首先需要明确的是频繁改变资产组合是不切实际而且不经济的，因此根据发展战略认真确定初始组合非常重要。

6．投资者进行房地产投资的主要目的是() A．实现业主总体利益的最大化 B．实现物业各期净收益最大化 C．实现房地产价值最大化 D．使投资者财富最大化

正确答案：D

解析：投资者进行房地产投资的主要目的，是使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。

7．越来越多的大型房地产投资企业通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划的目的是()

A．降低融资成本 B．获取开发利润

C．提高投资者的资信等级 D．抵消通货膨胀的影响

正确答案：A

解析：在房地产间接投资中，为了降低融资成本，越来越多的大型房地产投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。

8．房地产寿命可以区分为() A．经济寿命和技术寿命 B．经济寿命和自然寿命 C．技术寿命和自然寿命 D．自然寿命和物理寿命

正确答案：B 解析：房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。

9．房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到()的水平。 A．10％ B．20％ C．30％ D．40％

正确答案：B

解析：房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到20％的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会达到更高的水平。

10．房地产投资风险中，()造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。

A．市场情况的变化

B．物业管理服务量的成本变化 C．供求关系的变化

D．物业资产价值的变化

正确答案：C

解析：市场是不断变化的，房地产市场上的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。

11．对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是()体现的资金流H{或资金流入。

A．货币形式 B．租金形式 C．交易形式 D．预算形式

正确答案：A

解析：对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式(包括现金和其他货币支付形式)体现的资金流出或资金流入。

12．从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的() A．预定收益 B．净运营收益 C．组合投资收益 D．潜在收益

正确答案：B 解析：从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益，用公式表示为：净运营收益一有效毛收入一运营费用。

13．用于物业更新改造的准备金可以取()或年净运营收益的一个百分比。 A．组合投资收益 B．有效毛租金收入 C．潜在毛租金收入 D．抵押贷款还本付息

正确答案：B 解析：用于物业更新改造的准备金可以取有效毛租金收入或年净运营收益的一个百分比。由于准备金是用来支付预计要发生的用途，因此可以根据物业大、中修计划事先做出预算，定期向该账户注入一定数量的资金。

14．设备有形磨损，是设备在使用(或闲置)过程中发生的() A．自然磨损 B．实体性磨损 C．正常磨损 D．意外磨损

正确答案：B

解析：设备有形磨损，是设备在使用(或闲置)过程中发生的实体性磨损。设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。

15．已知某笔贷款的年利率为16％，借贷双方约定按季度汁息，则该笔贷款的实际利率为()

A．12．55％ B．15．87％ C．16．99％ D．19．25％

正确答案：C

解析：由题意可知，名义利率r=16％，则根据实际利率i与名义利率r的关系式可得，i=

16．在所有的设备使用期限中，能使设备年等额总成本AC。最低的那个使用期限，就是没备的()

A．自然寿命 B．经济寿命 C．物理寿命 D．技术寿命

正确答案：B

解析：在所有的设备使用期限中，能使设备年等额总成本AC。最低的那个使用期限，就是设备的经济寿命。

17．收益性物业承租人从物业产权人那哩获得占有和使用物业权利．所采用的方式是 ()

A．分期付款 B．还本付息 C．抵押贷款 D．支付租金

正确答案：D 解析：收益性物业承租人以支付租金的方式从物业产权人那里获得了占有和使用物业的权利。在某些情况下，如果租赁合同允许，承租人可以转让所承租物业的占有和使用的权利。

18．物业价格实质上是() A．物业交易的价格 B．物业整体的价格 C．物业权益的价格 D．物业实际的价格

正确答案：C

解析：物业价格具有以下特征：(1)物业价格受区位的影响很大；(2)物业价格实质上是物业权益的价格；(3)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；(4)物业价格形成的时间较长；(5)物业价格容易受交易者的个别因素的影响。

19．在实际交易中，关于买方和卖方市场的说法，错误的是() A．买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场 B．卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场 C．在买方_市场下，成交价格会偏向最高卖价 D．在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价

正确答案：C

解析：买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场。在买方市场下，成交价格会偏向最低卖价；在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价。

20．关于收益性物业的现房价格和期房价格，说法错误的是() A．物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格

B．当为建筑物已建成的物业时，即为期房价格(含土地价格)

C．物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格 (含土地价格)

D．期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格

正确答案：B 解析：物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格。该物业的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建成的物业；当为建筑物已建成的物业时，即为现房价格(含土地价格)。物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格(含土地价格)。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格。

21．某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为7万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为2万元，则该旧住宅的折旧总额为()万元。

A．3 B．8 C．9 D．10

正确答案：D

解析：该旧住宅的折旧总额求取如下：该旧住宅的折旧总额=1+7+2=10(万元)。

22．一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等，属于房地产市场运行的()环境。

A．社会 B．政治 C．经济 D．金融

正确答案：A

解析：房地产市场的运行环境按照不同性质分为：社会环境、政治环境、经

济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。其中，社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构．家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。

23．在房地产市场需求指标中，国内生产总值的表现形态不包括() A．物理形态 B．产品形态 C．价值形态 D．收入形态

正确答案：A

解析：国内生产总值是按市场价格计算的一个国家(或地区)所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。

24．解决住房问题的有效途径是() A．市场交易

B．市场和非市场的结合 C．

D．合理的城市规划

正确答案：B

解析：居住是人类生存的基本要求，住房问题不仅是经济问题，而且是社会问题。各国的经验表明，单靠市场或是全部依赖均不能很好地解决住房问题，而市场和非市场的结合，才是解决这一问题的有效途径。

25．下列属于房地产市场状况供给分析内容的足()

A．分析物业所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等 B．分析运营中的主要物业项目

C．分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划

D．估算市场供给总吸纳量和吸纳速度和目标物业的市场份额

正确答案：C

解析：房地产市场状况的供给分析包括：(1)调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。(2)分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。(3)分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。

26．房地产市场分析中，重要的内容分析是() A．物业经营管理分析 B．物业位置分析

C．物业财务成本分析 D．物业管理水平分析

正确答案：B 解析：物业位置分析是房地产市场分析中的重要内容。位置分析不但要考察目标物业与邻里物业的相对位置关系，还要考虑其在区域内的位置。

27．物业服务企业和业主的沟通模式和频率主要取决于() A．未来经营费用水平 B．业主的态度

C．整个国家的经济 D．企业的整体发展战略

正确答案：B 解析：大多数业主主要依靠与物业服务企业的及时沟通来了解其物业的表现情况。这种沟通的模式和频率主要取决于业主的态度。

28．物业租赁按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁，其中中短期租赁的租期一般为()年。

A．1～2 B．2～3 C．3～4 D．4～5

正确答案：C

解析：物业租赁可以按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。短期租赁是指租期在2年和2年以内的租赁；长期租赁，通常指租期为5年或5年以上的租赁；中短期租赁的租期一般为3～4年，通常由短期租赁延期而来。

29．租赁管理中租赁方案的核心是() A．规划 B．计划 C．预算 D．结算

正确答案：C 解析：预算是租赁管理中租赁方案的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用，且这些数字构成了物业经营管理的量化目标。

30．就商业价值而言，()是一种可以推销的商品。 A．声誉 B．形象 C．信用

D．素质

正确答案：A

解析：就商业价值而言，声誉是一种可以推销的商品。声誉良好的物业的租金肯定会比较高，但也会使租户的商业机会增加，从而大大提高其营业额。

31．下列权利中，属于房屋租赁合同中出租人拥有的权利的是() A．有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利 B．有要求保障房屋安全的权利

C．有向用户宣传、贯彻执行国家房管和物业管理公约、管理规定等权利

D．有对物业管理状况进行监督、建议的权利

正确答案：C

解析：房屋租赁合同中出租人的权利包括：(1)有按期收取租金的权利；(2)有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利；(3)有依法收回出租房屋的权利；(4)有向用户宣传、贯彻执行国家房管和物业管理公约、管理规定等权利。选项A、B、D属于房屋租赁合同承租人的权利。

32．物业经营管理企业实施客户关系管理(CRM)的基础是() A．租户档案

B．租赁期内的服务 C．租金管理

D．数据统计与分析

正确答案：A

解析：租户档案需实现实时更新．以反映租户更替、租约变化等情况。租户档案是物业经营管理企业实施CRM的基础。也是CRM系统的基础。

33．物业管理成本的财务费用中，()是指公司为筹资和结算业务而支付给银行和非银行金融机构的各种手续费。

A．利息净支出 B．汇兑净损失 C．金融机构手续费

D．公司筹资发生的其他财务费用

正确答案：C

解析：物业管理成本的财务费用包括利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费和公司筹资发生的其他财务费用。其中，金融机构手续费，是指公司为筹资和结算业务而支付给银行和非银行金融机构的各种手续费。

34．物业管理中的实际成本是依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本，其具体类型不包括()

A．上年实际成本

B．本年实际成本 C．预测实际成本 D．累计实际成本

正确答案：C 解析：物业管理成本的实际成本是指计算期依据实际费用支出而计算出来的物业管理成本。它又可以分为上年实际成本、本年实际成本与累计实际成本。

35．物业服务企业收取物业管理服务费时，实行物业管理服务费用()时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业服务企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同。

A．包干制 B．酬金制 C．合同制 D．备案制

正确答案：B 解析：目前我国物业服务企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业服务企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同(固定酬金或百分比酬金)。

36．成本预算是物业服务企业财务管理手段、起点和财务预算的一个重要组成部分，足企业成本管理在一个时期内的成本水平、成本目标的一种书面方案，是成本决策结果的 ()

A．多样化 B．具体化 C．系统化 D．专业化

正确答案：C 解析：成本预算是物业服务企业财务管理手段、起点和财务预算的一个重要组成部分，是企业成本管理在一个时期内的成本水平、成本目标的一种书面方案，是成本决策结果的系统化。

37．适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用的预算编制方法是( )

A．固定预算 B．弹性预算 C．零基预算 D．滚动预算

正确答案：A 解析：固定预算是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、

业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用。

38．成本预算是在进行了成本预测，实现了成本降低指标()的基础上编制的。 A．日常会计核算 B．试算平衡 C．收付实现 D．分析判断

正确答案：B 解析：成本预算是在进行了成本预测，实现了成本降低指标试算平衡的基础上编制的。由于企业的规模、生产经营特点及管理要求不同，因而成本预算的编制程序也不尽一致。

39．物业服务企业实务中，常用的成本控制标准有()，它们是成本控制的准绳，也是分析和评价的依据。

A．成本估算和消耗定额 B．成本预算和消耗定额 C．成本控制和费用定额 D．成本预算和劳动定额

正确答案：B

解析：实务中，常用的控制标准有成本预算(包括责任预算)和消耗定额等，它们是成本控制的准绳，也是分析和评价的依据。成本控制目标的确定一般可以按计划指标分解法、定额法、预算法三种方法确定。

40．物业管理合同中，物业描述旨在() A．界定管理对象及其范围

B．界定合同双方责任和权力存续的时间

C．清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准

D．清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限

正确答案：A

解析：在物业经营管理活动中，不论是哪种娄型的合同，其构成要素主要包括：(1)物业描述，旨在界定管理对象及其范围；(2)合同期限，旨在界定合同双方责任和权力存续的时间；(3)管理者的责任，旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准；(4)业主的目标，旨在明确业主委托物业经营管理服务所要达到的目标；(5)管理者的权力范围，旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限；(6)物业经营管理服务报告的内容要求，旨在确定物业经营管理企业在提交给委托方的物业经营管理报告中，具体应该包含的有关内容要求；(7)服务费用及支付方式；(8)成本分配与使用。

41．招标文件中，由于各种管理要求、管理价格的制定都具有()，所以过一

段时间可能需要调整。

A．连续性 B．阶段性 C．统一性 D．完整性

正确答案：B 解析：物业管理的长期性决定了物业管理招标具有阶段性。因为招标文件中的各种管理要求、管理价格的制定都具有阶段性，过了一段时间，由于各种变化可能需要调整。

42．物业管理中，()是招标方的意向，要求全面、详尽的阐述，是投标方编制投标书的依据，也是日后与中标单位签订物业服务合同的基础．是物业管理招投标工作能否成功完成的关键。

A．招标领导小组 B．招标文件

C．发布招标公告

D．投标单位的资质审查

正确答案：B

解析：招标文件是招标方意向，要求全面、详尽的阐述，是投标方编制投标书的依据，也是日后与中标单位签订物业服务合同的基础，是物业管理招投标工作能否成功完成的关键。招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制要求》等，重点是《招标书》的编制和标底的确定。

43．物业管理投标过程中，确定管理项目的整体思路包括() A．项目工作重点及应对措施

B．项目管理的价位及管理年度收支测算 C．项目工作重点及答辩现场表现

D．项目管理架构、管理机制和主要负责人员

正确答案：A

解析：物业管理投标过程中有以下六项关键环节：(1)确定管理项目的整体思路，包括项目工作重点及应对措施；(2)确定物业管理费价位，这是投标工作最难把握和最重要的因素之一；(3)准确的物业管理年度收支测算；(4)物业管理目标承诺、前期投入、奖惩条件的任何承诺；(5)管理架构、管理机制和主要负责人员；(6)正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现。

44．下列风险中，由于个人或团体的不可预料的反常行为造成的风险是() A．自然风险 B．社会风险 C．政治风险 D．经济风险

正确答案：B

解析：社会风险是指由于个人或团体的不可预料的反常行为造成的风险。 45．保险的一般原则中，可保利益的原则要求投保人对投保标的具有一定的()

A．经济利益、经营效益或法律关系 B．经济利益、经济效益或责任关系 C．经济利益、经济效益或法律关系 D．经济利益、经营效益或责任关系

正确答案：B 解析：保险的一般原则中，可保利益的原则要求投保人对投保标的具有一定的经济利益、经济效益或责任关系。如果投保人对投保标的无可保利益，则保险合同为无效合同。

46．物业服务企业可与()签订合同，成为保险代理人。 A．保险人 B．投保人 C．被保险人 D．受益人

正确答案：A

解析：物业服务企业一般情况下是保险经纪人，受业主和用户的委托，代理与保险人办理保险业务。物业服务企业也可与保险人签订合同，成为保险代理人。

47．传统的火灾保险承保的危险包括() A．火灾、闪电及爆炸

B．火灾、闪电及空中飞行物坠落 C．地震、洪水及闪电 D．地震、闪电及爆炸

正确答案：A

解析：传统的火灾保险仅承保三种危险，即火灾、闪电、爆炸，其余保险如地震、洪水、空中飞行物坠落等均视为火灾保险的附加险。

48．企业财务活动中，决定物业服务企业生存发展的重要环节是() A．资金筹集 B．资金运用 C．资金耗费 D．资金收回

正确答案：A 解析：资金筹集是指物业服务企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程。它是资金运动的起点，是决定物业服务企业生存发

展的重要环节。

49．物业服务企业持续经营的基础是()

A．正确处理企业同其债权人之间的债权性关系

B．正确处理企业作为供贷方与购货方之间的债权性关系 C．正确处理企业内部各单位之间的债权性关系 D．正确处理企业同职工之间的债权性关系

正确答案：B

解析：企业同其债务人之间的财务关系主要包括三个方面：(1)物业服务企业与物业管理服务的消费者，如业主、租户之间发生的，要求消费者按期交纳管理服务费的债权性关系；(2)物业服务企业与其被投资单位之间发生的要求参与分配利润的债权性关系；(3)物业服务企业在开展多种经营过程中作为供货方向购货方提供商品，而与购货方之间发生的债权性关系。正确处理这种财务关系，是确保物业服务企业资金顺利回收的重要保证，也是物业服务企业持续经营的基础。

50．现代财务管理中，()是现代财务管理最基本的内容。 A．筹资决策 B．投资决策

C．资产管理决策 D．利润分配决策

正确答案：A 解析：财务管理的基本内容包括筹资决策、投资决策和利润分配决策三个方面，其中，筹资决策是现代财务管理的最基本内容。

51．财务报告分析形式中，对物业服务企业某个时期各单位时间的总体财务变动状况或某个财务指标的变动情况所作的分析是()

A．专题分析 B．现状分析 C．潜力分析 D．趋势分析

正确答案：D 解析：趋势分析是指对物业服务企业某个时期各单位时间的总体财务变动状况或某个财务指标的变动情况所作的分析，借以评价企业的发展趋势。

52．财务效益状况指标中，()充分体现了投资者投入企业的自有资本获得净收益的能力，突出反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。

A．净资产收益率 B．总资产报酬率 C．财务内部收益率

D．总资产周转率

正确答案：A 解析：净资产收益率也称股权收益率或权益收益率，是指企业一定时期内的净利润同平均净资产的比率。净资产收益率充分体现了投资者投入企业的自有资本获得净收益的能力，突出反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。

53．写字楼按照物业所具备的功能差异分类，不包括() A．单纯型写字楼 B．商住型写字楼 C．综合型写字楼 D．租售型写字楼

正确答案：D

解析：按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为：(1)单纯型写字楼；(2)商住型写字楼；(3)综合型写字楼。按照写字楼的使用方式不同，可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼。

54．关于写字楼租金调整，对于租期较长的租户，为保护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调整做出明确的规定，以便使业主所收取的租金水平基本与()相符：

A．权益状况 B．市场状况 C．实物状况 D．区位状况

正确答案：B 解析：由于写字楼市场中供求变化比较剧烈，租金和价格也往往处于波动之中。因此需根据市场状况经常对租金水平进行调整。对于租期较长的租户(例如3～5年以上)，为保护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调整做出明确的规定，以便使业主所收取的租金水平基本与市场状况相符。

55．关于零售商业物业，下列说法错误的是()

A．零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业 B．在房地产开发与投资领域，零售商业物业又称为商业地产 C．传统的零售商业区域主要坐落在市中心的城市中心商业区

D．近十年来，全国各主要城市的零售商业营业额大都以每年30％以上的速度增长

正确答案：D 解析：零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。在房地产开发与投资领域，零售商业物业又称为商业地产。零售商业物业的范围相当广泛，传统的零售商业区域主要坐落在市中心的城市中心商业区。近十年来，随着我国国

民经济的飞速发展和人民生活水平的迅速提高，全国各主要城市的零售商业营业额大都以每年20％以上的速度增长。

56．零售商业物业的租约期限一般是很长的，对于主要租户来说通常是()年。 A．10～15 B．10～30 C．20～30 D．20～40

正确答案：C

解析：由于零售商业物业的租约期限很长(对于主要租户来说，通常是20～30年；次要租户的租期也达到3～10年)，因此在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用。

57．零售商业物业的机构设置应当考虑()，不能完全照搬写字楼、公寓或住宅小区的物业管理模式。

A．租户的特殊困难 B．商业服务的特性

C．整个商业的实际费用支 D．整个物业管理的服务过程

正确答案：B 解析：零售商业物业的机构设置应当考虑到商业服务的特性，不能完全照搬写字楼、公寓或住宅小区的物业管理模式。

58．关于房地产组合投资管理的描述，错误的是()

A．组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合

B．组合投资管理的管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构

C．组合投资管理的管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列方法

D．组合投资管理偏重于控制、调节的管理

正确答案：D

解析：一般说采，管理有两种含义：一种偏重于控制、调节，指对企业或上级对下级采取的行为；另一种偏重于经营、运筹，是机构内部人员对自身的经济活动的内容(结构、数量、时间和空间的安排)所采取的行为。组合投资管理属于后一种，是指投资管理者按照投资方针和，在投资分析的基础上，将投资资金用于购置多种资产，形成投资组合，并对投资组合进行动态监控、调整，以期获得预定收益的行为。组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合；管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构；管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列的方法。故选项D错误，符合题意。

59．企业通过决策物业区位、预测未来企业空间需求以及确定空间使用方式来潜在的提高企业竞争优势等，属于设施经理的()工作。

A．职业性 B．非职业性 C．专业性 D．全面性

正确答案：A

解析：通常，设施经理的工作包括非职业性工作和职业性工作两大类。那些非职业性的工作是设施使用者最常见的、与其工作和生活息息相关的部分活动，如保安和清洁卫生等。而职业性工作则属战略层次上的工作，如决策物业区位、预测未来企业空间需求以及确定空间使用方式来潜在地提高企业竞争优势等。

60．在设施管理中，如果整合好()，可以使得设施部门和所支持的业务都有较大的提高和改善。

A．资金管理 B．质量管理 C．成本管理 D．经营管理

正确答案：B

解析：在设施管理中，如果整合好质量管理，可以使得设施部门和所支持的业务都有较大的提高和改善。

多项选择题本大题共20小题，每小题2分，共40分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。

61．酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在() A．服务对象不同 B．管理组织形式不同 C．服务内容不同

D．建筑设计和装潢风格不同E．地理位置不同

正确答案：A,C,D,E

解析：酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：(1)服务对象不同；(2)地理位置不同；(3)服务内容不同；(4)建筑设计和装潢风格不同。

62．物业经营管理中，资产投资者将需要综合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准，这些投资标准包括()

A．现金流

B．基于市场交易的收益变化 C．租金波动

D．市场需求的变化E．投资绩效评价

正确答案：A,B,C

解析：物业经营管理战略性工作中，资产投资者将需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。这些投资标准包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。

63．居住项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括() A．公共交通便捷程度

B．市政公用和公建配套设施完备的程度 C．物业税收

D．居民人口与收入E．环境因素

正确答案：A,B,D,E

解析：居住项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括：(1)市政公用和公建配套设施完备的程度；(2)公共交通便捷程度；(3)环境因素；(4)居民人口与收入。

．房地产置业投资包括() A．房地产开发企业投资 B．房地产购置投资 C．个人投资

D．流动资金投入E．机构投资

正确答案：B,D

解析：房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。房地产购置投资是指用于购置房地产和机器设备等固定资产的投资，该投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入出租经营成本，并通过出租经营收入以货币形式回到投资者手中。流动资金则是指投资者在物业开始出租经营前有限垫付、在出租经营后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用的周转资金。

65．收益性物业价格的形成条件包括 () A．具备有用性 B．具备收益性 C．具备市场价值

D．具备有效需求E．具备稀缺性

正确答案：A,D,E 解析：收益性物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求的条件。

66．关于收益性物业的市场价格与理论价格，下列说法正确的有()

A．市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格

B．市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的 C．在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合 D．在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格E．凡是影响真实需求与真实供给的因素，都可能使市场价格发生波动

正确答案：B,C,D,E

解析：市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。凡是影响真实需求与真实供给的因素，如居住收入、物业开发建设成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。因此，在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格，例如在投机需求带领下或在非理性预期下形成不正常的过高价格。

67．收益性物业状况的调整，是将可比实例在成交日期时的物业状况下的价格，调整为估价对象在估价时点时的物业状况下的价格，物业状况可以分为()

A．权益状况 B．区位状况 C．实物状况

D．资金状况E．财务状况

正确答案：A,B,C 解析：收益性物业状况调整，是将可比实例在成交日期时的物业状况下的价格，调整为估价对象在估价时点时的物业状况下的价格。收益性物业状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，收益性物业状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。

68．随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括()

A．金融业的发展

B．信息、通信技术水平的提高 C．生产和工作方式的转变

D．人文环境的变化E．物业需求的变化

正确答案：A,B,C,D 解析：影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：(1)金融业的发展；(2)信息、通信技术水平的提高；(3)生产和工作方式的转变；(4)人文环境的变化；(5)自然环境的变化；(6)政治制度的变迁。

69．宏观房地产市场的手段包括() A．土地供应 B．金融

C．税收

D．住房E．技术

正确答案：A,B,C,D

解析：宏观房地产市场的手段包括土地供应、金融、住房、税收、价格等。

70．物业租赁按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为() A．定期租赁 B．意愿租赁 C．公房租赁

D．自动延期租赁E．私房租赁

正确答案：A,B,D

解析：物业租赁按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。选项C、E属于按房屋所有权的性质划分的类型。

71．出租人有权制止承租人违反国家和地方的有关管理规定的行为，也有权制止违反物业管理规定，如绿化、消防、安全等规定的行为，然而出租人拥有的义务包括()

A．有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务

B．有组织住户、依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务 C．有保障承租人合法使用房屋的义务

D．有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务E．有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务

正确答案：B,C,D,E

解析：出租人的义务包括：(1)有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务；(2)有保障承租人合法使用房屋的义务；(3)有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务；(4)有组织住户、依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务。

72．关于营业成本与期间费用，下列说法正确的是() A．营业成本与期间费用两者不得混淆 B．营业成本与期间费用两者可以互相挤占 C．成本是在收益实现后即得到补偿

D．期间费用计入当期损益E．凡期间费用要按有关规定(或标准)分别计人管理费用或财务费用

正确答案：A,C,D,E

解析：物业成本管理中，营业成本与期间费用两者不得混淆、互相挤占。成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计入当期损益。凡期间费用要按有关规定(或标隹)分别计入管理费用或财务费用。这样，就能弄清企业的直接耗费和间接耗费，准确地核算企业的成本和损益，促进企业加强成本管理，降低成本，

提高效益。

73．物业管理成本控制的含义包括() A．对目标成本本身的控制 B．对目标成本完成的控制 C．对物业管理成本开支的控制

D．对目标成本过程的监督E．在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向

正确答案：A,B,D,E

解析：物业管理成本控制的三层含义包括：(1)对目标成本本身的控制；(2)对目标成本完成的控制和过程的监督；(3)在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。

74．物业管理招标程序中，招标书的主要内容有() A．拟招标的物业基本情况 B．物业管理的内容与要求 C．对招标的有关说明

D．熟悉招标文件并考察物业现场E．物业管理考核标准与奖罚措施

正确答案：A,B,C,E

解析：招标书的主要内容有：(1)拟招标的物业基本情况；(2)物业管理的内容与要求；(3)对招标的有关说明；(4)物业管理考核标准与奖罚措施。

75．下列指标中，属于财务效益状况指标的是() A．总资产周转率 B．流动资产周转率 C．净资产收益率

D．财务内部收益率E．总资产报酬率

正确答案：cD,E

解析：财务效益状况指标包括：(1)净资产收益率；(2)总资产报酬率；(3)财务内部收益率。选项A、B属于资产营运状况指标。

76．写字楼管理策略中，关于合同服务与超值服务的区别，说法正确的是() A．合同服务是强制性的、必须提供的服务 B．超值服务是非强制性的、适当提供的服务

C．合同服务是原则性的，必须保证；超值服务是灵活性的，机动掌握 D．合同服务是业主服务需求期望值外的，是“雪中送炭”，是给业主送温暖E．超值服务是业主服务需求期望值内的，是“锦上添花”，是给业主送惊喜

正确答案：A,B,C

解析：写字楼管理策略中，合同服务与超值服务的区别有：(1)合同服务是强制性的、必须提供的服务；超值服务是非强制性的、适当提供的服务。(2)合

同服务是原则性的，必须保证；超值服务是灵活性的，机动掌握。(3)合同服务是业主服务需求期望值内的，是“雪中送炭”，是给业主送温暖，没有不行；超值服务是业主服务需求期望值外的，是“锦上添花”，是给业主送惊喜，适可而止。

77．物业服务企业的选择标准通常包括() A．能否令业主满意 B．管理计划

C．专业服务的水平

D．管理策略E．向业主提供信息的能力

正确答案：A,B,C,E 解析：对于物业服务企业的选择有一系列的标准可供遵循。这些标准往往反映了物业服务企业承担物业管理工作的能力。这些标准通常包括：(1)能否令业主满意；(2)专业服务的水平；(3)向业主提供信息的能力；(4)管理计划。

78．零售商业物业运作的相关理论主要集中在() A．中心地理论

B．同类零售商聚集理论 C．客户关系管理理论

D．需求外部效应理论E．物业管理周期理论

正确答案：A,B,D

解析：零售商业物业运作的相关理论主要集中在三个领域：中心地理论、同类零售商聚集理论和需求外部效应理论。

79．零售商业物业现场管理的策略包括() A．经营策略 B．发展策略 C．管理策略

D．风险策略E．营销策略

正确答案：A,C

解析：零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中，正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，是三个主要的方面。在这三个方面的工作中，策略是基础，计划是前提，费用是根本。零售商业物业现场管理策略包括：(1)经营策略；(2)管理策略。

80．大型企业物业资产管理的内容包括() A．编制企业物业资产清单 B．设定管理目标

C．适时处置资产并获得收入

D．控制成本E．进行系统化的物业投资

正确答案：A,B,C,D

解析：通常，大型企业物业资产管理包括如下内容：(1)编制企业物业资产清单；(2)设定管理目标；(3)控制成本；(4)适时处置资产并获得收入；(5)进行多样化的物业投资；(6)结合企业主营业务选择物业占用形式；(7)建立合理的物业资产管理机构；(8)明确物业管理师的责任；(9)审慎选择物业资产管理顾问。