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关于葫芦岛房地产业发展的思考
摘要：房地产业是葫芦岛的重要支柱产业，使房地产业健康发展也是葫芦岛的目标，要想使房地产业得到健康发展，方面应该通过了解房地产市场价格的影响因素、了解市场现状、预期近期的发展趋势、以及使用正确的金融使葫芦岛房地产业健康、和谐的发展。
关键词：价格基础，需求因素，消费者预期，金融，建材成本
在计划经济时期，我国住房建设和保有规模较小，房地产业也不发达。改革开放以来，我国房地产业进入繁荣发展阶段。特别是1998年以来，我国实行全面住房制度改革，取消了住房实物分配，房地产业在葫芦岛也逐渐成为经济发展的支柱产业，对社会和经济发展发挥着越来越重要的作用，带动了国民经济增长。
但是，近些年来葫芦岛的房地产业在发展过程中也出现了一些问题，一些开发商囤地、囤房和搞假按揭，房价高涨、严重超越中低收入家庭购买力，这些问题的存在，严重影响房地产业的持续健康发展。尤其对于葫芦岛这个正处于发展期的城市而言，危害不言而喻。 近几年葫芦岛由于受拆迁因素、人口因素、收入因素、观念因素、城市因素等五大因素的影响，房地产需求逐渐加大，房地产开发投资逐年上升。随着区域经济的发展，中国储蓄利率降低，居民储蓄增长量不断下降，居民对储蓄的需求逐渐转化为对房地产的需求，外部热钱逐渐涌入房地产，这将大幅度提高房地产业的价格。增加了其中的泡沫成分。
实际上对于房地产业，我们应该遵循的还是以下几点：
1. 房地产业发展必须从我国人多地少的国情和现阶段经济发展的水平出发，形成合理的住房建设模式和消费模式。房地产开发建设应适应城乡一体化的要求，合理规划城乡土地利用，严格土地用途管理，认真落实新修订的禁止类和类项目用地的规定，禁止别墅类房地产开发，低密度、大套型高档住房用地供应；大力发展节能省地环保型建筑，对于违反标准的建设单位和施工单位采取严厉措施予以惩罚；通过研究制定适合各地情况的、适度的、有弹性的住房消费标准，并辅以必要的经济，鼓励城乡居民对住房的适度消费，逐步形成符合我国特点的住房消费模式。
2. 采取多种措施抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。房价的目的是使房价回归到合理水平，让广大人民群众能够通过购房、建房、租房等多种形式，做到“居者有其屋”。控制房价上涨，使房价回归到合理水平，一方面要保持适度的房地产投资规模，扩大以经济适用房为主体的普通商品房的供给；另一方面要通过严格住房消费信贷发放以及实施针对住房投资、投机活动的综合税收，降低住房投资、投机的收益预期水平，发挥住房存量在房地产价格调节中的作用。
3. 地方应对房地产市场的和监管切实负起责任。地方各级应改变长期实行的土地高价拍卖的供给模式，在维护人民群众利益的立场上，倾听民众呼声、关心民众疾苦，坚决打击各种损害群众利益的不法行为。具体来说，就是要建立科学透明合理的房地产规划审批、开发流程监控机制，强化公众对房地产开发过程的监督，制定严厉的行政过错追究办法等，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为，维护公众和住房消费者的合法权益，促进房地产市场的健康发展。
但是近些年来对于葫芦岛而言，城市的大力建设带动了房地产业的快速发展，房地产
业的泡沫化也逐渐走上为人们所关注的舞台，减少房地产业的泡沫化成了葫芦岛发展道路上
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必须面对的一个重大问题。笔者认为要想使葫芦岛房地产业健康的发展应该主要从以下三个方面入手：
一．了解价格的影响因素
1.房地产价格的特性
房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看[1]，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受和保值增值等特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性：
1.1价格的基础及表示方式不同
房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。
1.2形成的时间不同
一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。
综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估必须要对此做出细致分析并正确判断其变动趋向，了解房地产价格组成的各项因素及之间的相互作用，才能做出正确的评估。
2 影响房地产需求的因素
2.1消费者的预期
消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。房地产的需求者对未来的预期将直接影响对房地产的需求，同时对房地产价格的影响也具有举足轻重的作用，是房地产业健康发展的重要因素。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，投资性房地产就会增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少，这样就进一步刺激了房价的上涨。在价格下跌时，人们预期价格还要下跌，市场上投资性房地产的需求就会减少，更多的投资型购买者就会持币观望，持有人纷纷抛售房产，造成恐慌性价格下跌，这时无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。一般来说，消费者个体对房地产未来的预期各不相同，而且可能因为从众心理而趋向一致，造成未来需求的提前透支。但从长期来看，消费者的预期是趋于理性的，偏离市场规律的预期迟早是要回归的。2007年及前几年正是在大环境氛围的影响下，人们预期以后房地产价格还要上涨，因此大量的消费者自觉或不自觉地加入到了购房的行列中，一定程度上推动了房价的上涨。
2.2人口数量
近几年来，中国沿海地区经济发展迅速，城市化建设不断加强，毕业大学生大量涌向沿海城市就业、周边地区剩余劳动力的转移、外来经商人员等因素都使沿海地区人口不断增加，人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大。除对需求总量的影响外，不同层次的消费者对房地产的要求也不相同，除了带动住房的需求外，中心商业区、几个专业性市场周边区域商用房的需求也在不断增加，而且部分外地精英人士的迁入，会带来大量资金，增加市场有效
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需求。
2.3收入水平
收入是影响消费行为的最重要的因素。随着可支配收入的增长，对房地产的需求量会相应增加，而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构，随着收入水平的提高，一方面人们对于居住标准的要求会不断提升，住宅会向面积更大、结构更合理、配套服务更全面的趋势发展；另一方面，部分原来没有购买力的需求通过收入的增加，转化为有效需求。因此，可支配收入应该与房地产价格呈显著正相关性。同时随着可支配收入的增加，会增加人们的投资需求。房地一种特殊的商品，既具有供人居住、商用的消费功能，也具有投资价值。因此，收入的增加应该导致房地产需求增加，房价上升。其投资性决定了房地产价格水平的变化，更多地受制于利率、经济、心理预期等投资决策影响因素的变化。
3 影响房地产供给的因素
3.1房地产开发投资规模
房地产开发投资额的增加，会直接刺激房地产业的发展；反之，投资水平的降低，会导致房地产业的发展受到很大的负面影响。因此，就社会总投资来说，社会总投资和房地产业规模成正相关关系。投资的部门结构与房地产业的相关程度越高，对房地产的刺激作用也就越大；反之，相关程度越低，这种投资水平的增加或减少对房地产业规模的直接影响也就越小。房地产开发投资的变化与房地产的供给是正相关的，但是房地产开发投资的增加并不一定导致房地产价格的下降。因为投资额的增加一方面可能导致增加房地产供给的面积，在这种情况下，房地产价格会下降；而有时投资额的增加则可能是增加了房地产的品质和层次，例如房屋质量、结构、服务设施等，只有这样才能增加房地产的价格。
3.2土地及建筑成本
土地价格提高，会使得开发商获得利润减少，开发商为市场提供新建房地产的积极性下降；反之，土地成本降低，项目开发投资能给开发商带来更多的利润，使得开发商积极开发更多的房地产，增加市场的供给[6，7]。目前，我国土地成本已占到商品房成本的30%-40%，地价作为房价的主要构成部分，地价的上涨对房价上升具有不可忽视的重要作用。除土地外，建材成本占房地产成本的比重也较大，其中主要是是钢材、铝材等的成本。随着我国经济的高速发展，房地产业也和其他行业一样，加速升级换代。生态、绿色、智能、舒适等观念的引进，建筑密度的降低，绿地面积的增加，架空层的推广，公共活动场所的设计，住宅小区物业管理配套设施的完善以及建筑质量标准的提高，使住房建设生产费用不断上升，节能措施的采用，使每平方米住宅的建筑安装成本会相应增加。房地产价格与相关生产资料价格也会相互影响，一方面生产资料价格的上涨将引起房地产价格的上涨，另一方面，房地产价格的上涨引起投资加大，对生产资料的需求增加，会进一步推动生产资料价格的上涨。
3.3房地产竣工面积
在完全竞争的房地产市场上，房地产竣工面积对房地产价格是有一定的影响的。年竣工面积上升时，房地产供给量自然就会上升，价格就会下降；相反，如果竣工面积下降，供给就会下降，房地产价格自然就会上升。但在中国，竣工面积有时候并不能很好的影响价格，高空置率和高房价并存的局面就很好的说明了这一点。
二．了解市场的现状
截至2010年底，全省商品房剩余1600多万平方米，而葫芦岛包括各县(市)区在内仅剩余16万平方米，在全省各市中剩余量最少。2011年葫芦岛新开工商品房400多万平方米，目前符合预售条件的达到220多万平方米。几年来，葫芦岛对开发企业逐步进行规范，严格房地产市场的准入制度，从2007年至去年底，葫芦岛共吊销69家不规范开发企业的开发资质。
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现在的开发企业不仅规范经营，而且更加注重自己商品房建设质量以及配套服务设施。商品房需求旺盛、供给不足的原因，一方面是刚性需求增加，另一个原因是葫芦岛商品房开发用地紧张。而面对越来越多的刚性需求，一些开发企业也希望增大用地投放量，应该让城中村尽快成为提高城镇化率的首选渠道。
正是由于商品房需求强劲，导致二手房和租赁房价格明显上涨。从网上看到，出售二手房和出租房子的信息量很大，从出售、出租的价格上看，年初以来出现了较大幅度的上涨。去年底在房地产网上发布的出售信息，今年过完年就更改了，价格比春节前每平方米高出六七十元。而提升售价的原因就是整个市场价格在上涨，而且二手房明显比去年好卖，所以涨价了。在老城区的几家中介所采访时，同样看到二手房和出租房价格出现上涨。2009年商品房平均售价每平方米为2768元，2010年平均售价每平方米是3518元，相差700多元，也就是去年比前年上涨了700多元，上涨幅度不能说不大。房价近几年的上涨，与成本上升有直接关系，如人工费用就是一个明显例证。现在工地上一个普通力工日工资都在100多元，技术工如瓦工已经达到300多元，即便这样，用工荒依然很突出。并且葫芦岛房地产作为以框架结构为主的建筑群其成本也高于以砖混结构为主的建筑，这也是影响其价格的重要一环。 可是，葫芦岛的房价却与地方人民的收入水平不大相符，人们收入过低，房屋所占人们支出比例过大，是导致人们对房地产业不满的主要原因。
三．对房地产业的近期预测
许多人对房地产业都持抱怨态度，可是“抱怨”相当于潜在需求，并不意味着所有抱怨的家庭或人都一定要拥有自有产权的房子，抱怨更是一种需求的潜在表现 ，人口年龄结构和人口流动性等因素会显著影响房地产市场的潜在需求。而且，人口变迁也将直接影响葫芦岛经济未来的增长潜力，从而间接影响房地产市场，房地产市场的发展是以中国经济增长为依托的。
人口年龄结构来看，大致的结论是，10-15年后中国房地产市场的潜在需求将显著放缓。从“几零后”分类来看，中国50后-00后分别有2.03亿、2.4亿、2.17亿、2.22亿、2.09亿和1.63亿人，其中50后、60后和80后都经历了人口高速增长阶段。现在我们更需要考虑到人口老龄化的威胁。按照联合国的标准，一国65岁以上的老年人口超过该国总人口的7%，就进入了老龄化社会，中国在2000年左右就已经踏入了老龄化社会，2009年这一指标达到了8.5%。到了2025年会是什么样子呢？根据联合国的预测数据，2025年，中国65岁以上人口将占13.4%。
综合来看，未来10-15年，中国房地产市场依然相对比较乐观，从人口结构来看，庞大的85后群体建立新家庭存在购房需求；从人口流动来看，流动人口一直受压抑的潜在购房需求也很大，当然，需要在土地和户籍制度方面作出让步。但不管怎样，到2025年之后，随着老龄化的加剧和人口流动的衰减，中国房地产市场或将伴随中国经济进入衰退期。
四·房地产业的金融
1葫芦岛经济发展水平
一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平也较高、资金比较充裕，从供给方面来看，国民生产总值总量较大，用于投资的部分也会相应较大，用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产的支出增加，相关行业的配套服务能力也较强，能够满足不同时期、不同层次、不同结构的房地产需求。社会生产力的增加对工业房产、办公楼宇等的需求增加，劳动生产率、收入水平的提高会提升人们的住房、商业消费水平，个人财富的增加会导致人们对住房的要求和标准逐步提高，促进部分存量房产业主更换层次更高的房产，因此无论是
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需求总量上还是结构上作为经济水平衡量尺度的GDP指标都起到了较大的推动作用。
2利率因素
房地产价格一般受利率变动的影响较大，从需求方面来看，利率下降，消费者贷款购房的成本降低，导致对住房需求上升，根据供求曲线可知，将会影响房地产价格上升；从供给方面来看，利率下降时，房地产企业融资成本降低，开发商的投资将会源源不断地涌向房地产业，房地产供给增加，根据供求曲线，将会导致房价下降。因此，利率因素对房地产价格的影响作用是双重的。正因为利率因素能够影响房地产价格，因此加息被认为是房地产价格和重要市场化手段之一。银行利率对于房地产开发商来说是成本的一个重要方面，上调银行利率将提高房地产业的成本，将会对投资过热现象有一定的抑制作用。
3金融机构贷款余额
房屋作为一种商品，除具有一般商品的特性外，还有一个重要的特点是单位价值较高，房地产市场属于资金密集型市场。从供给方来看，较小的房地产项目动辄需要几千万资金，而大的开发项目能够达到几十亿甚至是上百亿元，这么大的资金量仅靠开发商是无法提供的，因此银行贷款成为了目前房地产开发项目的主要资金来源，目前的普遍做法是由开发商提供至少35%的项目资金，剩余大部分来自银行贷款。从需求方来看，银行按揭是消费者购买房屋的主要方式，根据银监会的规定，90平方米以下的房产按揭比例可以达到80%，如果没有按揭的支持，真正能够一次性付清房款的比例非常小。楼盘按揭贷款条件是否优惠、服务效率高低在一定程度上也会影响购房者(尤其是炒房者)的购买积极性。因此，无论从供给还是需求方面看，房地产对银行贷款的依赖都是非常大的。除资金需求量较大外，房地产业资金占用周期也较长，房地产开发阶段贷款期限一般为2-3年，具备销售资格后，按揭贷款的期限则更长。
总的来说，影响房地产价格的因素是多种多样的，这些因素除了本身会直接地产价格以外，各种因素也会相互影响，如利率因素会直接影响到房地产价格，同时也会影响到房地产开发投资、消费者预期等方面。而且，房地产价格也会反过来影响这些因素，如房地产价格对建材价格、对房地产投资规模也会有影响。房地产价格与这些因素的相互影响使得房地产价格的变化变得互相联动、错综复杂。在定性分析的基础上，采用科学的计量方法，对房地产价格的影响因素进行定性与定量相结合的分析，为国家房地产市场提供理论依据成为急需研究的重要课题。
结语：在当前的经济形势下，方面如果能够清晰地了解市场的供给趋势、了解市场状况、对房地产业做出正确的预期，一定能够制定出正确的金融，是葫芦岛房地产业进入绿色、和谐、健康的发展轨迹。 参考文献：华尔街日报
尚梅.影响建筑产品价格水平的宏观经济因素分析 姜玉砚,段燕临.影响房地产价格的四大因素
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