资产评估论文
所在系（院） 经管系
班 级 国会104
姓 名 徐珊珊
学 号 1051617
任 课 教 师 吴红良
完成时间： 2013 年 6 月 8 日
论中国房地产评估存在的问题及对策
摘要：中国的资产评估是伴随着改革开放的大潮兴起的，房地产评估属于资产评估中的一类，是资产评估的重要组成部分。房地产评估在我国是一个新兴的行业，虽然起步较晚，却迅速发展，但随着房地产评估行业的蓬勃发展，各种问题也接踵而至。我们在取得成就的同时，更要认清房地产评估行业目前的现状、所面临的问题，在实际运用中合理的应对，使评估行业平稳、和谐、健康的发展。
关键词：房地产、评估、问题、措施
一、从总体上看，我国的房地产评估业还存在着一些比较突出的问题，下面我们对这些问题进行简要地分析。 （1）不公平竞争和恶性竞争同时存在
为了多争取业务，迎合顾客的不合理要求，各评估机构和人员多置评估规程和规范于不顾，或过度降低收费标准，或给客户主管回扣。这样的过程既损害了国家和集体的合法利益，导致国有资产、资源的严重流失，使得资产评估行业产生时保护国有资产的目的得不到实现，同时扰乱了市场秩序，违背了房地产评估行业公正、公平、公开的原则。 (2)房地产评估人员整体素质偏低
从整个评估行业来看，专业评估人员数量较少。有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师等专业人员总数不超过6万人，而实际在各类房地产评估机构中工作的大概只有 4万人。另一方面，各地对房地产估价师执业资格考试前的资格审查松紧不一，考生作弊现象严重；而且房地产估价师考试为一次性考试制度，并且通过后的注册也只有一个级别，不能总体体现估价师的水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。 (3)评估机构所出具评估报告的可信度降低
当前评估机构的评估人员主要包括两类：一类是专业注册估价师和估价人员；二类是非专职的注册估价师。自从房地产评估机构成为合伙制企业后，正式注册的房地产估价师大多成了评估机构的领导者或合伙人，他们将主要精力
放在抓业务上，对自己的评估能力要求降低，商人性质严重，真正做评估工作的是那些根本没有评估师资格，估价经历也很少的人。这些人员多数对于房地产评估操作一知半解，对于各项指标、数据只简单地、机械地计算套用公式，在评估报告模板上进行修改，由此出具的房地产评估报告的可信度大打折扣。 (4)国外对我国房地产评估机构的冲击较大
中国加入WTO后，加大对外开放程度，使得中国经济发展与国际接轨，有大量国外的评估机构进驻国内市场。由于国外资产评估行业起步早，有一百多年的历史，而且对评估行业非常重视，业务渗透至各行各业，发展非常迅速。无论是思想体系还是方法理论，都较国内的先进，并且国外机构还具有良好的品牌形象和先进的理念，有世界知名的评估机构，他们的加入必将抢占我们的市场，对国内机构发展造成很大的冲击。
二、面对中国房地产评估行业存在的上述问题，建议采取以下对策 （1）加强行业管理
实行政企分开，行政行为与评估业务如果混合在一起，评估机构既是行政管理者，又是经营者，大量的评估业务就难以走向市场，房地产评估行业就永远跳不出怪圈。因此要实行政企分开，与房地产评估相关的行政职能与从事评估的经营行为严格划分。 （2）加强法制建设
首先要加强评估的立法工作，与发达的资本主义国家或地区相比，我们的法律体系尚未形成，立法工作任重道远，因此要尽快制定房地产评估的法律法规，并将一些法规规章上升等级形成法律法规。其次要加强执法监督，现在评估市场违规违法现象时有发生，不合格的评估报告屡见不鲜，不正当的经营行业屡禁不止，这就迫切需要发挥行政执法的作用，加大监督检查的力度，发现问题及时处罚，将上述评估市场存在的问题降低到最低限度。 （3）准入门槛提高和后续教育双管齐下
中国房地产评估行业经历了婴儿期的沉淀，逐渐向青春发展。房地产评估交易的复杂性决定了房地产评估估价师评估能力急需提高。一方面，提高房地产估价师的准入门槛，学历要求提高，并进行分级管理和注册制度，即助理房地产估价师、房地产估价师、高级房地产估价师。分级管理对提高估价师和满
足估价师的人才需求有很大的作用。另一方面，使评估师后续教育成为法规制度，即要求从业人员每年后续教育的时间不少于24小时。另外，房地产评估行业协会应组织好从业人员的后续教育工作，从而使从业人员专业知识得到更新，业务水平得到提高。 （4）评估方法应用科学化
无论是成本法、市场法还是收益法，其中的指标分析是否科学影响到最终的评估结论。目前，房地产评估中，比较广泛使用的市场法。其应用的核心就是参照房产数据的真实性。对于成本法，其适用房产主要是针对市场上找不到参照案例，又不能通过收益来评估的房产，如公园、学校等。应用该方法的关键是调整房产成本因素，比如依据材料、人工等上涨比例加以调整。对于收益法，其收益和折现率的确定都存在很大的难点。评估时，主要根据行业平均报酬的基础上确定。
（5）遵循评估原则，职业道德，降低执业风险
执业风险的高低与遵循评估原则，职业道德成一定关系。在执业中，房地产估价师在对每个待估项目都按照相应的工作原则和技术原则，即、客观、公正，替代、预期收益等原则，不迎合委托方的不合理要求，执行必要的评估程序，那么估价师面临的执业风险是非常低的。相反，房地产估价师违背原则，收取回扣等现象导致评估结论不公允，便会大大增加执业风险。因此，如何提高使估价师具备良好的职业道德，是提高评估质量的关键课题。在中国目前的市场环境中，要求估价师实现自律难度很大。因此，对于评估行业必须加强监督机制，实行评估报告交叉复核制度，使评估结论透明化，加大估价师违约成本，从而推进评估行业的健康发展。
房地产评估在我国是一个新兴的行业，它从起步到今天仅有十多年的历史，真正发展比较快的时期也只是1992年党的“十四”大以来的五年多时间。由于我国房地产业以“十四”大为起点开始走向市场，它推动房地产评估在理论研究和实际运作方面都取得了可喜的成就，房地产评估制度开始建立，评估市场不断扩大，评估队伍和评估机构得以迅速发展，也许中国房地产评估会有一个美好的未来。
参考文献
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