房地产作业
姓名：王 慎 谦 学号：201116050124 班级：经济111601班 2013年11月20日
REIT 发展历程
不动产投资信托（Real Estate Investment Trust ，REIT），又称房地产投资信托。是一种专营于房地产项目的金融工具，REITs通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托资者资金，从而达到集聚众多投资者资金目的，然后委托或聘请专业机构人员参与房地产项目的投资组合。
REITs的组织形式是美国国会在1960年《不动产信托投资基金法》中规定及授权的，第一家REIT建立于1963年。由于在出现REIT之前，普通人在不动产方面的投资十分困难。（首先，以前的金融市场不发达，不动产项目投资资金巨大，难以进行证券化，普通人很难获得这样巨大的投资资源；其次，未进行过证券化的不动产市场比较呆板，流动性差，故直接持有不动产风险巨大，普通人不可能承受。）因此 REITs一经面世，就受到广泛的欢迎。
但受1962年5月股票市场的大幅下跌的影响，REITs行业在创建之初的几年里增长极为缓慢。直到20世纪60年代末期，资本市场变得更适应REITs证券的运作，以及信贷状况的变化、较高的利率造成房地产业资金极度短缺，增大了市场对REITs的需求，使REIT迎来了第一个春天。
高速发展的同时也暴露出了一些问题，终于在20世纪70年代初期，REITs的繁荣走到了尽头。由于REITs管理层对房地产投资缺乏经验，加之贷款者之间的竞争，造成了低劣的投资决策。过度的使用财务杠杆也引发了一系列问题，尤其是许多新成立的REITs利用短期资金来源，如30-60天商业票据，提供长期抵押贷款，使得资金成本不断增加，获利能力大受影响；1975年新的会计准则要求REITs不仅确认贷款损失，还要确认预期未来成本，导致REITs的利益进一步减少。至此，REITs行业走入了低谷。
1976年颁布实施的《1976年税制改革法》对REIT纳税条款进行了重大调整，为其应对经济低迷时期提供了一定的灵活性。调整后，税法降低了REITs享受税收优惠的条件，去掉了大部分收入必须来源于对房地产租金或抵押利息收入的要求；授予REITs为了转售目的而持有物业的权力；允许REITs对经营损失进行8年期的亏损结转。REIT相关法律的调整，有效地减少REITs与整个证券市场相关联的风险，提高了其经营绩效。这一时期，权益型REITs逐渐占据了市场的主导。此前，幸存下来的抵押型REITs为了挽回损失，以低廉的价格出售了大量的房地产，这部分房地产很多都被权益型REITs收购，另外一些抵押型REITs在强行收回抵押物业的过程中，获得了产权，专变成了权益型物业，结果形成了权益型REITs的发展。
1981年的《经济复苏法》以经营亏损结转和缩短折旧年限的形式，为房地产投资者提供了巨大的优惠，促进了REIT行业的进一步复苏。同时也刺激了房地产有限合伙公司（Realestate limited partnerships, RELPs）和业主有限合伙公司（Master limited partnerships, MLPs）的产生，与REITs竞争资金。RELPs和MLPs可以为投资者提供较REIT更高的税收优惠来弥补流动性较差的缺陷。为了应对这次投资工具的竞争，REIT行业成功地推出了另一条投资渠道——自偿型有期限房地产投资信托（Self-liquidatingfinite-life REIT, FREIT）。
REIT的进一步发展要得益于《1986年税制改革法》。该法允许REITs暂不实行期至少有100个股东的要求，运作后第一个财政年度暂不“实行5/50规”则；允许本来不符合房地产税收优惠条件的物业，在REITs对其投资一年后享受税收优惠以及允许REITs进行积极的内部管理。该法的推出有效的消减了RELPs和MLPs所享受的税收优惠，迫使其退出历史舞台。
19-1990年初，房地产市场低靡，使REITs的回报大受影响。然而《1993年综合预算调整法》改变了养老基金对REITs投资股权方面的要求，允许养老基金按其基金所有者数目来计算投资人数，已避免违背最少股东要求和“5/50规则”。其次，伞形合伙REITs的结构创新，这种结构在获得税收优惠的同时，最大可能的保留了经营管理上的灵活性，促进了房地产的证券化，并为私有房地产纳入REITs提供了内在动力。此外，专门从事特定房地产类型投资的REITs的数量不断增大，减少了顾问公司的聘用，增大内部专业化管理，提高经营绩效。这些因素使REIT行业迎来了又一次显著的复苏。而《1997年纳税者减免法》和1999年的《REIT现代化法》也大大降低了REITs享受税收优惠的要求，进一步增强了REITs在市场中的竞争力。
REIT作为保障性住房融资工具的优势
表2-1 房地产投资信托与房地产直接投资的比较
因素 房地产投资信托 房地产直接投资 流动性差；出售物业的难度大且交易流动性 高度的流动性 成本很高；出售物业可能是变现的唯一途径 受房地产总体市场的影响较大，价值和收益大起大落；也有可能由较高的收益，但收益不稳定 收益稳定性 收益平稳，受房地产总体市场的影响较小，波动性小 由房地产专业人士管理；管理层在房地产投资信托中占管理方式 有很大的股份，能有效防止管理层与股东之间的利益冲突；投资者能借助管理层开拓良好的融资渠道 物业与资产类型 投资者要自己介入房地产的具体业务；花费的时间和精力过大；聘请专业人员很容易造成管理层与股东之间的利益冲突及因委托产生的道德风险；投资者没有便捷的融资渠道 物业类型多样化；物业所处地区的多样化；资产多样化 受投资资本规模的，业一般集中在一种或几种型上；地区集中，资产单一 投资风险 能有效抵御市场变化和通货膨胀变化的风险；投资风险受各种变化的影响大；投资风险大 小 通过房地产直接投资与房地产信托投资的比较，（如表2-1）我们发现房地产信托投资，即REIT作为保障性住房融资工具具有如下一些优势： 1、具有较高的流动性。
房地产属于不动产，由于其本身的固定性使得它的流动性较差，投资者直接投资于房地产，如果想要变现，往往在价格上不得不大打折扣，而且一般要全部出售，房地产买卖难度就很大。而REITs作为一种房地产的证券化产品，通常采用股票或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。而且由于REITs
股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相，投资者可以根据自己的情况随时处置所持REITs的股份，具有相当高的流动性。而与房地产证券化的其他方式相比， REITs在产权、资本经营上更具优势， REITs常常在证券市场上公开交易，因此它又比房地产有限合伙公司方式具有更多的流动性，其流动性仅次于现金。 2、税收优惠、股东收益高。
法律规定，若REITs将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，则无需缴交公司所得税，这就避免了对REITs 和股东的双重所得课税。此外，投资人可以通过提高REITs 的负债率和降低房地产资产折旧年限等方式来实现REITs 的“账面损失”，这样就可以降低其应缴纳税收的基础，借机转移其它收入。通常房地产投资信托公司是将每年盈利的大部分以现金红利方式回报给投资者，再由投资者自己缴纳个人所得税，因此REITs所发红利特别高，收益相对于其他投资也就很高了。
3、属多元化组合投资，市场回报高
REITs最大的优点，是可投资于不同的REITs，涵盖不同类别的房地产项目，不会为个别REIT的局限而受，情况尤如投资股票基金，会较投资单一股份更灵活、风险更分散一样。此外，REITs可将部分资金，继续投资于不同类别的资产，增加收入来源，让投资更多元化。REITs通过多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，有效地降低了投资风险，也取得了较高的投资回报。REIT最吸引之处，是定期优厚的股息收益。 4、实行专业化团队管理，有效降低风险。
自20世纪90年代以来，美国REITs所募集的资金往往大多委托专业的管理公司自主管理、集中管理，管理人员为有经验的房地产专业人员，他们擅长于股市运作，时刻关注收益率变化，制订最佳的投资策略，可有效降低投资风险。 5、灵活的金融投资及管理工具。
作为一种现代房地产金融投资工具，REITs具有很大的灵活性。主要表现在：REITs有基金创立机构、市场中间商（经纪人）及持有人的广泛参与；REITs可作为融资渠道；共同基金可以转换成REITs；REITs还可以作为一种证券工具，把一些机构或面临困境的物业销售商持有的分散房产包装上市；甚至也可以把整个纳税集团公司纳入REITs进行运作。
