新区人才租赁房装修工程项目实施计划方案

新区人才租赁房装修工程

项目实施方案

目 录

第1章 总 论 ................................................ 1

1.1 项目名称 ............................................ 1 1.2 项目建设单位及代建单位 .............................. 1 1.3 报告编制依据 ........................................ 1 1.4 建设地点 ............................................ 1 1.5 建设容与规模 ........................................ 1 1.6 投资估算及资金来源 .................................. 2 1.7 建设进度工期 ........................................ 2 1.8 建设单位及代建单位基本情况 .......................... 2 第2章 建设背景及必要性分析 ................................. 3

2.1 项目建设背景 ........................................ 3 2.2 项目建设必要性分析 .................................. 4 第3章 建设地点与建设条件 ................................... 6

3.1 项目建设地点 ........................................ 6 3.2 区域概况 ............................................ 6 3.3 自然概况 ............................................ 6 3.4 建设条件 ............................................ 7 3.5 地质灾害和其他影响分析 .............................. 8 第4章 建设方案 ............................................. 9

4.1 项目装修方案 ........................................ 9 第5章 节能措施 ............................................ 13

5.1 节能依据 ........................................... 13 5.2 项目能源品种选用及使用分布 ......................... 13 5.3 节能措施 ........................................... 14

第6章 生态环境影响分析 .................................... 16

6.1 生态环境影响分析标准 ............................... 16 6.2 生态环境影响分析 ................................... 16 6.3 环境保护措施 ....................................... 17 第7章 项目管理、实施计划与招投标 .......................... 18

7.1 项目管理 ........................................... 18 7.2 项目实施进度 ....................................... 18 7.3 项目招投标方案 ..................................... 19 第8章 投资估算与资金筹措 .................................. 20

8.1 投资估算依据 ....................................... 20 8.2 投资估算 ........................................... 20 8.3 资金筹措 ........................................... 22 第9章 财务效益分析 ........................................ 23

9.1 财务效益分析的依据 ................................. 23 9.2 财务效益计算 ....................................... 23 9.3 盈利能力分析 ....................................... 24 第10章 社会效益分析 ..................................... 26

附图

附图1 项目区位图 附表

附表1 投资估算表

附表2 项目投资计划与资金筹措表 附表3 营业收入估算表 附表4 运营成本估算表

附表5 利润和利润分配表 附表6 固定资产折旧费估算表 附表7 项目现金流量表

第1章

1.1 项目名称

总 论

新区人才租赁房装修工程实施方案 1.2 项目建设单位及代建单位

建设单位：某新区开发建设管理委员会 代建单位：某新区开发建设 项目联系人 ： 联系: 1.3 报告编制依据

（1）《投资项目可行性研究指南》（试用版）； （2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； （3）《某市中长期人才发展规划纲要（征求意见稿）》；

（4）《某市国民经济与社会发展第“十二个”五年规划发展纲要》； （5）《某新区总体规划（2010－2030）》； （8）项目可行性研究报告编制委托合同； （9）业主单位提供的其他相关资料。 1.4 建设地点

项目建设地点位于某新区滨海大道与滨海二路交汇处世纪城竹溪园小区，小区东至芦汀路、西至滨海大道、南至规划支一路、北至规划支二路。 1.5 建设容与规模

项目为室装修工程，主要包括262套人才租赁房的硬装工程、家具设

备购置安装工程及配套管线布置工程，总装饰面积为17248.77 m2。 1.6 投资估算及资金来源

项目总投资1391万元。项目建设所需资金由某新区开发建设管理委员会财政划拨解决。 1.7 建设进度工期

本项目自2013年2月开始动工，2013年10月底竣工验收，建设工期共9个月。

1.8 建设单位及代建单位基本情况

（1）建设单位

某新区开发建设管理委员会由某市授权，负责新区的开发、建设和管理工作，并受慈溪托管理新区围的乡镇、街道。

（2）代建单位

某新区开发建设是某新区管委会所属国有投资控股公司，注册资金5亿元人民币。公司以市场化方式履行新区部分投资、建设职能，通过对新区资源开发和公司资本运作服务于新区建设和产业发展。

第2章

2.1 项目建设背景

建设背景及必要性分析

某新区位于某市域北部，是国家统筹协调发展的先行区、长三角亚太国际门户的重要节点区、省现代产业基地和某大都市北部综合性新城区。

某新区自2001年启动建设以来，已基本形成了汽车整车及关键零部件制造、新材料、医疗器械及生物医药、重大装备制造、新能源新光源、智能家电和电子信息等优势产业为一体的高新技术开发区、智慧产业区。

高端人才已逐渐成为新区提升创新能力、培育发展战略性新兴产业的主导力量。21世纪是知识经济时代，人才是21世纪经济竞争力的核心，为了更好的吸引人才，未来五年，某新区将进一步加大引才聚才力度，精心实施“五个一”人才工程，开发100名创业型人才、引进100个智力项目、建设100个企业技术创新团队、建立100个企业技术服务平台、发展100个人才集聚企业，建立总额不少于3亿元的人才发展专项资金，全面打造创业型“人才特区”。除“五个一”人才工程之外，“安心工程”、“安居工程”、“激励工程”也同步实施，专门为海外高层次人才的初始创业开辟“绿色快速通道”，提供全方位的服务。从2012年开始，新区还将分批推出1000套人才廉租房，每年推出不少于2万平方米的人才公寓，供新区各类人才租住和购买，满足不同层次人才对住房的需求。

为切实保障广大人才在新区安居乐业，根据《关于实施“五个一”人才工程打造创业型“人才特区”的若干意见》，2012年12月8日，某新区开发建设工作委员会办公室和某新区开发建设管理委员会办公室联合发布了《某新区人才租赁实施办法》，为在新区企业工作且在新区暂无住房的大专学历或初级职称（包括高级工）及以上人才提供人才租赁房，共262套，由新区管委会委托代建单位装修后交付企业人才使用，本项目即为此人才

租赁房的装修工程。 2.2 项目建设必要性分析

2.2.1 项目建设符合某市“十二五”发展规划

《某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出深入实施科教兴市和人才强市战略，建立健全科技、教育、人才三位一体的工作体系，增强科技创新能力。推进实施以高端人才智力为重点的人才引进品牌工程，打造以中国人才科技周为载体的各类引才引智特色品牌平台，深入实施高层次人才和创新型高端人才引进计划。以重大项目引人才、重要岗位纳人才、重点产业聚人才为抓手，有效集聚国际化高端人才、高水平创新团队和高层次紧缺人才。力争到2015年，基本建成区域性国际化创新型人才高地。

某新区是某市主要人才集聚区。截至2011年，新区引进服务外包、留学人员创业项目及科技孵化项目近40个。中科院自动化研究所某中自某自动化研究院、中国空间技术研究院航天生物科技园区也已建成并投入使用。同时，新区还设立了博士后工作站、院士工作站。随着新区引进人才的办公配套日趋完善及办公环境的大幅提升，其生活配套设施却稍显落后。本项目的建设正是为新区引进人才完善生活配套设施，优化人才创新创业环境，深入实施高层次人才和创新型高端人才引进计划的需要，因此，项目建设符合某市“十二五”发展规划。

2.2.2 项目建设是某新区落实“五个一”人才工程的具体行动

为了更好的吸引人才，某新区将在未来五年进一步加大引才聚才力度，实施“五个一”人才工程，开发100名创业型人才、引进100个智力项目、建设100个企业技术创新团队、建立100个企业技术服务平台、发展100

个人才集聚企业，建立总额不少于3亿元的人才发展专项资金，全面打造创业型“人才特区”。

在这样的背景下，某新区开发建设工作委员会办公室和某新区开发建设管理委员会办公室联合发布了《某新区人才租赁实施办法》，为在新区企业工作且在新区暂无住房的大专学历或初级职称（包括高级工）及以上人才提供人才租赁房，将某世纪城竹溪园3#，7#楼以优惠价作为人才房租赁，有利于新区实现打造“人才特区”的愿景，因此，项目建设是某新区落实“五个一”人才工程的具体行动。

2.2.3 项目建设是保障广大人才在新区安居乐业的需要

某新区作为省14个产业集聚区的排头兵和某主要的工业产业园区，启动建设以来一直高度关注引进人才的工作、生活环境。但由于某新区尚处于初步建设阶段，缺乏一定规模的人才公寓及生活配套设施，给引进人才的生活、工作带来了诸多不便，不利于人才在新区安居乐业。

某新区世纪城3#、7#楼作为人才租赁房，主体工程已经建设完工，3#、7#楼（人才公寓）装修工程现提上日程，项目的建设有利于人才租赁房尽早投入使用，是保障广大人才尽早在新区安居乐业的需要。

第3章

3.1 项目建设地点

建设地点与建设条件

项目建设地点位于某新区滨海大道与滨海二路交汇处世纪城竹溪园小区，小区东至芦汀路、西至滨海大道、南至规划支一路、北至规划支二路。小区具体位置详见附图一。 3.2 区域概况

某新区位于某南岸，坐落于某市域北部，世界第一跨海大桥——某跨海大桥南岸，规划围东至水云浦江，南至七塘公路，西至湿地保护区西侧边界，北至某海域分界线，陆域面积约235平方公里，海域面积约350平方公里。地处、、某、等大都市的几何中心，地理位置优越，可直接与余慈地区、某、及其他以为中心的城市群实现“同城化”发展。

区设有国家级出口加工区、省级经济开发区、某国际商务健身高端服务区等功能性平台。某新区自成立以来注重基础设施建设，积极招商引资。目前某新区已基本形成了汽车整车及关键零部件制造、新材料、医疗器械及生物医药、重大装备制造、新能源新光源、智能家电和电子信息等优势产业。新区已经汇聚了来自全球30多个国家和地区的近300家企业，其中包括韩国SK、法国弗吉亚、美国伟世通等6个世界500强的项目2011年，全区完成工业总产值552.2亿元。 3.3 自然概况

（1）气象气候

某新区属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明，年平均温度16℃，平均气温以七月份最高，为28.2℃， 一月份最低，为3.8℃。年平均降水

量为1300至1400毫米，五至九月占全年降水量的60%。

（2）地形地貌

某新区面临某开敞式海域，均为历史上围涂而成，全区地势平坦，平均海拔2m-4m。区呈平原地貌景观，以沙质粉土为主，精细相间，土地平均承载力为7.5吨/平方米。 3.4 建设条件 3.4.1 交通条件

某新区基础设施完善，陆路、水路、航空交通设施完备。

公路：有海高速、浒崇公路经过，东可经海高速进入某、，北可经跨海大桥进入，西经浒崇公路、东三环进入慈溪，交通极为便利。

铁路：距余铁路站20公里，经沪杭甬线路，可与全国铁路网相连。 水路：距某港、港分别约1小时和1.5小时车程，可通过某港、港到达世界各地。

航空：至虹桥国际机场、浦东国际机场1.5小时车程，距萧山机场1.5小时车程，距某国际机场1小时车程。 3.4.2 基础设施条件

（1）供电

某新区电力供应充足稳定，供电围覆盖率为100%，新区现已建成变电所四座，分别是220KV莲花变、110KV滨海变、110KV白鹭变、110KV越瓷变，合计供电容量660MVA。同时区众茂某热电可年供电25MVA。区电网发达，能够在全区对企业实行双回路不间断供电。

（2）供水

某新区产业区块生产生活用水主要来自新区航丰水厂，目前其日供水

能力已达到10万吨/日，现状供水约6万吨/日，同时浒崇公路（兴慈五路）建有DN800供水干管，自浒山城区供应新区，供水能力3万吨/日，新区供水能力存量充足，能够满足现阶段新区对生活生产用水的需求。

（3）排水

某新区污水处理厂已建成投入使用，日处理污水4万吨，与慈溪市域北部污水处理厂实行联调运营处理。慈溪市域北部污水处理厂一期处理规模为10万吨/日，实际日处理量3.5万吨/日，新区污水处理能力能够满足区企业的生产和生活需求。

（4）通信

某新区已建成电缆沟铺设约67.4公里，完成通信管网约82.5公里，区建有3座移动基站和3座电信模块局，新区的通信设施能够满足区企业的通信需求。

（5）天然气

2009年某新区首批天然气管道开始铺设，根据浙发改能源〔2010〕355号文件某新区将由某华润燃气从慈溪城市天然气管网接纳天然气，供应新区的居民、公建和工业用户使用。目前新区天然气供应已开通，供应能力充足。

3.5 地质灾害和其他影响分析

本项目所在区域不属于某市明确的突发性地质灾害重点防治区，项目为一般居住项目，建筑体量不大，不会产生地质影响。项目区地形平坦，区未发现压覆矿床和文物情况，也不会对防洪和通航产生不利影响。

第4章

4.1 项目户型

建设方案

本项目位于某世纪城竹溪园的3#、7#楼。3#、7#建筑均为33层，其中一层扣除大厅等公共面积后，共布置3套租赁房，2-33层每层4套租赁房。3#、7#楼共有A、B两个户型， A户型建筑面积为66.38m2（扣除楼梯、电梯、走廊等公摊），B户型建筑面积65.29m2（扣除楼梯、电梯、走廊等公摊）。本项目共262套人才租赁房，暂定博士生人才租赁房26套，硕士生人才租赁房80套，本科生人才租赁房156套。

（1）博士生人才租赁房

博士生套房位于世纪城竹溪园3#楼，共有A户型13套，B户型13套。该人才租赁房为单人居，其主要有以下功能用房：

卧室（一间）、会客厅（一间）、餐厅(一间)、书房兼客房（一间）、卫生间（一间）、阳台；

（2）硕士生人才租赁房

硕士生套房位于世纪城竹溪园3#楼，共有A户型40套，B户型40套，该人才租赁房为两居室，其主要有以下功能用房：

卧室（两间）、会客厅、餐厅、卫生间、阳台； （3）本科生人才租赁房

本科生套房位于世纪城竹溪园的7#楼，共有A户型78套，B户型78套。该套房为三居室，其主要有以下功能用房：

卧室（三间）、餐厅、厨房、卫生间（一间）、阳台；

4.2 各功能用房装修方案

本项目博士生公寓、硕士生公寓、本科生公寓的硬装标准基本一致，部家电配置因部功能用房不同而有变化，其主要的装修方案如下：

（1） 博士生人才租赁房 1）卧室

卧室地面铺复合地板，墙面喷涂乳胶漆，吊顶采用纸面石膏板； 2）餐厅

卧室地面铺米白色抛光砖，墙面喷涂乳胶漆，吊顶采用纸面石膏板；

3）客厅

客厅地面铺米白色亚光砖，墙面喷涂乳胶漆，吊顶采用纸面石膏板；

4）书房兼会客厅

卧室地面铺复合地板，墙面喷涂乳胶漆，吊顶采用纸面石膏板； 5）厨房

厨房地面铺米白色抛光砖，墙面敷设亚光砖，吊顶采用金属条状板；地面：米白色抛光砖；厨房部配置橱柜、吸油烟机、煤气灶。

6）卫生间

卫生间地面铺防滑地砖，墙面贴亚光砖，吊顶采用金属条状板；卫生间配置卫浴用具、 热水器；

（2）硕士生人才租赁房

1）卧室

卧室地面铺复合地板，墙面喷涂乳胶漆，吊顶采用纸面石膏板； 2）餐厅

卧室地面铺米白色抛光砖，墙面喷涂乳胶漆，吊顶采用纸面石膏板；

3）客厅

客厅地面铺米白色亚光砖，墙面喷涂乳胶漆，吊顶采用纸面石膏板；

4）厨房

厨房地面铺米白色抛光砖，墙面敷设亚光砖，吊顶采用金属条状板；地面：米白色抛光砖；厨房部配置橱柜、吸油烟机、煤气灶。

5）卫生间

卫生间地面铺防滑地砖，墙面贴亚光砖，吊顶采用金属条状板；卫生间配置卫浴用具、 热水器；

（3）本科生人才租赁房 1）卧室

卧室地面铺复合地板，墙面喷涂乳胶漆，吊顶采用纸面石膏板； 2）餐厅

卧室地面铺米白色抛光砖，墙面喷涂乳胶漆，吊顶采用纸面石膏板；

3）厨房

厨房地面铺米白色抛光砖，墙面敷设亚光砖，吊顶采用金属条状板；厨房部配置橱柜、吸油烟机、煤气灶。

4）卫生间

卫生间地面铺防滑地砖，墙面贴亚光砖，吊顶采用金属条状板；卫生间配置卫浴用具、 热水器；

4.3 室管线工程

本项目室管线工程主要包括数字电视系统、照明系统、给排水系统、网络系统、通讯系统。

第5章

5.1 节能依据

节能措施

根据国家和地方相关规定，项目建设应遵循以下用能标准及节能设计规：

（1）《中华人节约能源法》（1997年11月）； （2）《“十一五”十大重点节能工程实施意见》；

（3）《关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）； （4）《民用建筑节能条例》（2008年8月）； （5）《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》； （6）《省民用建筑节能设计技术管理若干规定》（建设发[2009]218号）；

（7）《关于进一步加强民用建筑节能设计技术管理的通知》（甬建发[2008]47号）

（8）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）。

5.2 项目能源品种选用及使用分布 5.2.1 选用原则

项目在选择能源品种时，本着因地制宜，就地取能，使用清洁能源和可再生能源的原则，减少能源转换，避免能源转换带来的能源消耗，环保、高效地使用能源；考虑项目周边能源供应条件。 5.2.2 所需能源种类

项目所需能源主要有水、电、天然气，其使用分布情况如下：

水:装修工程用水、生活用水。

电:装修设备、照明、各类电器等耗电设备。 太阳能：主要用于厨房、浴室的热水供应。 天然气：热水器、灶具等燃气设备。 5.3 节能措施 5.3.1 装修节能

（1）推广使用节能材料和产品。在装饰装修工程中推广使用节能的新技术、新工艺、新材料和新设备，使用或者禁止使用能源消耗高的技术、工艺、材料和设备；在建筑装饰装修时设计、安装节电节水型器具。

（2）施工管理环节。一方面装饰装修的施工单位注意保护已有节能建筑的节能结构和设施，在装修中不破坏。另一方面，对进入施工现场的墙体材料、保温材料、门窗和照明设备进行查验。严格按照规要求进行施工，保证节能施工的节能效果。另外，在施工中还要注意在装修工程中节约材料，减少浪费。 5.3.2 照明节能

严格按照《建筑照明设计标准》(GB50034-2004)中规定各种场所的照明标准、视觉要求、照明功率密度值等参数，进行建筑照明节能设计。

5.3.3 可再生能源利用

本项目夏季空调系统供冷时通过热回收免费进行生活热水的制

备，冬季及过渡季使用高温型螺杆机直接制备生活热水，水源热泵是高效地表水源利用技术，属于可再生能源应用，相对于传统的燃气制备生活热水，拥有较高的节能效率，故在此不为住宅额外配备太阳能热水系统。 5.3.4 节水

选用节水型低噪声的卫生洁具和给排水配件。加强供水管网渗漏检测，采用新型输用水管材。 5.3.5 节能管理

水计量：住宅一户一表，公共区域用水分别设表计量。 电计量：住宅用户计量采用一户一表，公共区域用电采用分别设表计量。

第6章

6.1 生态环境影响分析标准 6.1.1 环境质量标准

生态环境影响分析

（1）《环境空气质量标准》（GB3095-2012）； （2）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）； （3）《声环境质量标准》（GB 3096-2008）。 6.1.2 污染物排放标准

（1）《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）； （2）《污水综合排放标准》（GB178-96）；

（3）《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB118-2002）； （4）《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）； （5）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）。 6.2 生态环境影响分析

本项目为室装饰工程，为项目整体的一部分，因此只分析施工期生态环境影响。

项目施工期间的污染物主要来自装修过程中产生的油漆废气、噪声、固废等。 （1） 空气污染

建筑装饰工程施工中，经常使用有毒挥发物品，如油漆、胶粘剂、防腐材料、环氧树脂以及各种稀释剂、添加剂等，高温气焊会形成金属烟尘和有害的金属蒸汽。本项目施工过程中产生的废气主要来自油漆废气，建筑材料因风力作用产生的扬尘等。其中油漆废气的污染源包括人造板、饰面人造板以及油漆等有机溶剂，其污染因子为二甲苯、甲苯和

少量的汽油、丁醇和丙醇。

（2）噪声

噪声是施工期主要的污染因素，主要来自于施工过程中使用的运输车辆及各种施工机械噪声。

（3）固体废物

施工期间的装修工程将产生一定数量的废弃建筑材料，如废砖、塑质材料等。这些装修垃圾与施工队伍在日常生活中产生的生活垃圾一同成为施工过程中的固体废物污染源。 6.3 环境保护措施

（1）粉尘污染防护措施

对施工现场实行合理化管理，将装修材料统一堆放。搬运这些材料时，应做到轻举轻放，防止包装破裂。同时，应尽量减少这种搬运环节。

运输车辆应尽量采取遮盖、密闭等措施，以减少沿途抛洒。并定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘。

（2）废气防护措施

装修阶段的油漆废气排放周期短，作业点分散，在装修油漆期间，应加强室的通风换气。油漆结束后，应每天进行通风换气，一至二个月后，方能正常使用。

（3）噪声防护措施

为减轻施工噪声对周围环境的影响，建议施工单位严格按照施工噪声管理的有关规定执行，加强施工管理，合理安排施工作业时间，严禁夜间进行高噪声施工作业。

第7章

7.1 项目管理 7.1.1 建设期项目管理

项目管理、实施计划与招投标

本项目装饰工程由某新区开发建设组建管理小组。建设管理小组具体负责工程前期及实施过程中的日常管理事务，主要工作包括组织协调、合同管理、投资控制、质量控制、进度控制、风险管理、信息管理等。

7.1.2 运营期项目管理

本项目建成后将全部以优惠价格出租给某新区引进人才。项目运营期间聘请专业物业管理公司负责小区的物业管理、房屋修缮等工作，物业管理人员工资及房屋修缮等产生的费用在收取合理的物业收入支出。 7.2 项目实施进度

本项目自2013年2月开始动工，2013年10月底竣工验收，建设工期共9个月。

表7-1 项目计划进度表 序号 1 2 3 4 5 项目名称 前期审批 硬件安装 其他设施安装 竣工验收 2012 2013 8 9 10 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 方案设计、招标 7.3 项目招投标方案

根据国家发展与改革委员会《工程建设项目招标围和规模标准规定》及《省招标投标条例》精神，本项目的建筑工程、安装工程等，必须进行招标。本项目招标基本情况见表7-2。

表7-2 招标基本情况表

招标围 项目 勘察 设计 建筑工程 安装工程 监理 主要设备 招标组织形式 招标方式 不采用 招标方式 全部招部分招自行招委托招公开招邀请招标 标 标 标 标 标 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √

第8章

8.1 投资估算依据

投资估算与资金筹措

（1）建设工程参照周边地区类似工程预结算指标确定； （2）其它费用按《省工程建设其它费用定额》及国家有关取费指标估算；

（3）由于项目投资前期有很多不可预见性,本项目基本预备费费率取5%，暂不计涨价预备费。 8.2 投资估算 8.2.1 建设投资估算

按照《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，将建设投资分成工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分分别估算。

（1）工程费用

项目建设工程包括硬装工程、家具设备购置及安装工程 1）硬装工程

本项目硬装工程主要包括博士生公寓、硕士生公寓、本科生公寓各功能用房的地面、墙面、吊顶的装饰以及水电管线的安装，硬装工程按650元/m2计。

硬装工程总费用1122万元。具体详见附表1“投资估算表”。 2）家具设备购置及安装工程

家具设备购置及安装工程主要包括厨房、卫生间家具设备及其他家具设备。博士生、硕士、本科生人才租赁房均按4400元/套计。

项目家具设备购置及安装工程费用115万元。 （2）工程建设其他费用

1）建设管理费

建设单位管理费：按财建[2002]394号文采用差额分档累进制计算，计算基数为工程费用；

建设管理其他费：按计标[19135]352号、浙价服[2003]77号、计价格[2002]19130号、浙价服[2003]112号、浙价服[2009]134号、发改价格[2011]534号文采用差额分档累进制计算，计算基数为工程费用；

工程监理费：按发改价格[2007]670号文采用插入法计算确定，计算基数为工程费用。

2）可行性研究费：按实际合同价取值。 3）设计费 参考市场价格计。 7）工程保险费

包括物质损失和第三者责任险，按中国人民银行1995年1月1日颁布文件，物质损失险按工程费用的0.17%确定，第三者责任险按工程费用的0.25%确定。

（3）预备费

按照《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，根据工程费用及工程建设其他费用总额，提取一定比例的预备费。

项目基本预备费按5%计算，涨价预备费暂不列支。 8.2.2 项目总投资

本项目总投资为1391万元，详见下表。

表8-1 项目总投资 序号 1 工程或项目名称 项目总投资 建设投资 估算价值（万元） 所占比例（%） 1391 100.00% 1391 100.00% 1.1 1.2 1.3 2 3 工程费用 工程建设其他费用 预备费 建设期利息 铺底流动资金 1237 88 66 0 0 88.92% 6.32% 4.76% 0.00% 0.00% 8.3 资金筹措

项目总投资1391万元，项目所需资金由某开发建设管理委员会财政划拨。

第9章

9.1 财务效益分析的依据

财务效益分析

（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； （2）《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

（3）建设工程参照类似工程预结算指标和《省工程建设其它费用定额》估算；

（4）收入与成本估算参照市场价格与类似项目运营数据确定； （5）相关税费按国家及地方税法实际规定确定； 9.2 财务效益计算

（1）计算期限

项目计算期定为11年，其中包括建设期1年，运营期10年。计算时间以2013年2月到2014年2月为第1年。

（2）项目营业收入分析

项目建成后，人才租赁房整体出租，其营业收入主要来自于租金收入。租金将在某新区类似公寓出租价格上给予优惠，确定本项目租金700元/月.套。

（3）项目总成本与费用分析

总成本与费用采用要素估算法计算，主要估算项目建成后运营期间的成本费用，主要包括管理费用、折旧与摊销费用，共98.4万元。

其中管理费用按照物业收入的60%计算，年均为32.7万元；折旧与摊销采用直线折旧法，折旧率取10%，建筑折旧按20年计。

（4）税金

本项目缴纳的相关税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税。

1）营业税：税率为5%，估算为13.6万元；

2）城市维护建设税：按营业税的5%计取，估算为0.7万元； 3）教育费附加：按营业税的5%计取，估算为0.7万元； 以上两项为项目运营期营业税金及附加，总计为15万元。 4）房产税：房产税按营业收入的12%计取，估算为26.1万元； （5）利润分析

项目利润总额=营业总收入-营业税金及附加-总成本与费用 净利润=利润总额-所得税。经估算项目年均利润总额132.8万元，税后利润99.6万元。项目预计利润总额和净利润见表9-1。

表9-1 项目各年预计利润

序号 1 2 3 利润 年均利润总额（万元） 年均税后利润（万元） 年平均资本金净利率（%） 合计 132.8 99.6 7% 9.3 盈利能力分析

从本项目的现金流量表看，从第2年开始，净现金流量为正值，项目税后投资财务部收益率7.73%，高于基准收益率6%，基于本项目主要为新区人才提供舒适、经济的住房，其效益主要体现为社会效益,因此基准收益率调为6%，低于企业投资8%的基准收益率。详见附表7“项目投资现金流量表”。

经“现金流量（全部投资）”计算，项目各项现金流指标见表9-2。

表9-2 各项现金流指标 序号 1 2 3 指标 项目投资财务部收益率（%） 项目投资财务净现值（税前I=6%；税后I=6%） 项目投资回收期（年） 税前 10.38% 375万元 8.45年 税后 7.73% 146万元 9.91年

第10章 社会效益分析

本项目社会效益主要体现在以下几个方面： （1）项目建设体现了新区重视人才、尊重人才

项目建设为来新区工作的人才提供舒适、经济的租赁房。人才租赁房的建设能缓解某新区目前生活配套不足而导致多数人才无法找到合适租房的问题。项目建成后，人才租赁房以比市价更优惠的价格租出， 可以降低人才租房成本，并为人才提供良好的居住环境，因此项目建设体现新区重视人才、尊重人才。

（2）项目建设有利于区域经济发展

项目的建设，在一定程度上促进了慈溪市的相关产业的发展。项目装修过程中需要添置大量的家具、家电及卫浴等，从而促进慈溪当地建材市场及家具市场的发展。同时，项目的建设将吸引高级人才入驻某新区，提高新区入驻企业的科技含量，促进新区入驻企业发展，增加新区土地产能，为带来财政收入，对促进地方经济和国民经济的发展具有积极的推动作用

（3）项目建设能够增加就业

项目的建设能够增加就业，装修过程需要大量施工人员，项目建成运营后需要一定的物业管理及清洁人员维持项目运营。因此，无论是在装修过程中还是将来运营期，都有可能在一定程度上缓解当地居民的就业压力。

附图一 项目区位图

项目所在地