朝阳新区188亩项目

目 录

第一章 项目简介 ................................................ 错误！未定义书签。 1.1 项目名称 ................................................ 错误！未定义书签。 1.2 拟建地点 ................................................ 错误！未定义书签。 1.3 项目承办单位 ............................................ 错误！未定义书签。 1.4 可研报告编制单位….....................................................................................................2 1.5 项目法人简介…............................................................................................................2 第二章 可行性研究 ............................................................... 3 2.1 可行性研究的依据和范围 ................................................... 3 2.2 可行性研究的结论和建议 ................................................... 5 第三章 项目建设的背景及必要性 ................................................... 6 3.1 岱岳区发展背景 ........................................................... 6 3.2顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升泰安市的住宅品质 ..... 错误！未定义书签。 3.3是适应泰安市拉大城区主骨架，提升城市形象的需要 ........... 错误！未定义书签。 第四章 项目周边市场调研和预测结论 ............................. 错误！未定义书签。 4.1 投资环境分析 ............................................ 错误！未定义书签。 4.2区域房地产市场分析 ....................................... 错误！未定义书签。 4.3销售预测结论 ............................................. 错误！未定义书签。 第五章 投资项目地址基地获得 ................................................... 12 5.1 岱岳区地理概况 .......................................................... 12 5.2 建设地点获得 ............................................................ 14

第六章 房地产财务效益分析 ..................................................... 16 6.1 项目财务评价 ............................................................ 16 6.2 财务评价基础数据 ........................................................ 17 6.3 销售收入、利润与税金 .................................................... 19 6.4 财务盈利能力分析 ........................................................ 20 6.5 偿债能力分析 ............................................................ 21 6.6 财务生存能力分析 ........................................................ 22 6.7 敏感性分析 .............................................................. 24 第七章 项目实施和运营的总体规划…...................................................................................25 7.1设计依据…..................................................................................................................25 7.2设计方案…..................................................................................................................26 7.2.1规划设计的指导思想….........................................................................................26 7.2.2 总体规划和布局…...............................................................................................27 7.2.3 道路交通组织…...................................................................................................27 7.2.4 公共服务设施…...................................................................................................28 7.2.5 绿化系统…..........................................................................................................29 7.2.6 管线综合…..........................................................................................................29 7.2.7 户型设计…..........................................................................................................30 7.2.8室内外装饰…........................................................................................................31 7.2.9 结构设计…......................................................................................................... 32 7.2.10供水和排水设计…..............................................................................................33 7.2.11供电和通讯设计…..............................................................................................34 第八章 投资估算及资金筹措方案 ................................................. 35 8.1 投资估算 ................................................................ 35

8.2 资金筹措 ................................................................ 36 8.3资金使用计划 ............................................................. 37 第九章 经济评价 ................................................................ 38 9.1 项目财务评价 ............................................................ 38 9.2 财务评价基础数据 ........................................................ 39 9.3 销售收入、利润与税金 .................................................... 40 9.4 财务盈利能力分析 ........................................................ 31 9.5 偿债能力分析 ............................................................ 32 9.6 财务生存能力分析 ........................................................ 33 9.7 敏感性分析 .............................................................. 34 9.8 经济评价结论 ............................................................ 36 第十章 项目的风险分析 ......................................................... 36 10.1社会影响分析 ............................................................ 37 10.2 项目与所在地互适性分析 ................................................. 38 10.3 社会风险分析 ........................................................... 39 10.4 社会评价结论 ........................................................... 40 第十一章 可行性研究结论…...................................................................................................41 第十二章 参考文献…..............................................................................................................42 第十三章 可行性研究的各类附件…........................................................................................43

13.1朝阳新区交通区位....................................................................................................44 13.2 建设项目主要技术经济指标…..................................................................................45 13.3 各方案现金流量表…................................................................................................46 13.4标准层户型…...........................................................................................................47 13.5项目投资估算表…....................................................................................................48

摘要

朝阳新区，属于泰安市“十二五”计划确定启动建设的两大新区之一。本文通过对朝阳新区的188亩一块地的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据朝阳新区当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策略提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积210000平方米，项目总投资38000万元。经测算项目经营利润为7500万元，因此该项目在经济上具有较强的可行性。

关键字: 朝阳新区 可行性研究 项目投资 开发经营

Abstract

Chaoyang district，Belong to Tai’an City \"12th five-year\" plan to determine the start one of two of the construction of the new district.This article through to the chaoyang district in the land of 188 mu of a market investigation and analysis of the development and management environment, and around the main property after the comparison of the similar competition, on the basis of chaoyang district in the local market at present situation and the future, for the feasibility of the project and the development strategy put forward a preliminary opinion, and according to the characteristics of the project, the project investment analysis, financial evaluation and risk analysis, in order to explore the possibility of the land for residential development management. According to this article's scheme, the project total construction area of 210000 square meters, the total investment of 380 million yuan. Through measuring project operating profit of 75 million yuan, so the project has strong feasibility in economy.

keywords :A feasibility study Project investment The development and management

第一章 项目简介

一、项目名称

泰安市岱岳区朝阳新区开发项目 二、建设地点

拟建设的项目系泰安市岱岳区朝阳新区开发项目，其位于泰安市高新技术产业开发区朝阳西路南侧、财源大街西侧，与高新区行政中心办公大楼和泰安市电力局相邻，交通方便，各项配套设施齐全。本项目总建筑面积21万平方米，项目总占地188亩。 三、项目承办单位

泰安市宏大房地产开发有限公司 四、可研报告编制单位

泰安田园建设项目管理有限公司 五、项目法人简介

本项目法人泰安市宏大房地产开发有限公司，法人代表：刘宗军。公司成立于1995年9月，2003年改制为股份制企业，注册资金1600万元人民币，公司经营范围为房地产开发及经营、物业管理等。

公司拥有固定资产480万元，自有流动资金1000余万元，拥有各类优秀专业技术人员18人，其中高级职称5人，中级职称12人，初级1人。

近年来，公司乘泰安市高新技术开发区建设的东风，按照规划蓝图积极开展镇村住宅业务，公司取得了良好的经济效益和社会效益。现拟开发建设的朝阳新区，总投资38000万元，住宅建筑面积210000万平方米。小区布局合理、设施齐全、生活舒适、交通方便、技术先进、环境优美，项目建设完成后，将为泰安搬迁居民、高新区内部分企业职工提供520余套经济适用商品房，这将对于高新区快速发展具有积极的推动作用。

第二章 可行性研究报告

第一节 报告编制目的

一、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值

进行合理的评估。

二、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

三、结合公司的状况和项目特点，探索项目开发经营的可行方式。 四、对项目进行投资分析和风险分析。 五、对项目决策及其实施的优化提出建议。

第二节 报告编制依据

一、泰安市规划局规划方案

二、国家建设部及泰安市颁布的与房地产相关法律 三、泰安市房产局提供资料 现场勘查和实地调研所的资料

第三节 可行性研究的依据和范围

一、可行性研究的依据

1.1 泰安市宏大房地产开发有限公司编制本项目可行性研究报告的委托书； 1.2国家和山东省现行有关、法规、规划；

1.3转发九部门联合制订的《关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见》； 1.4国家现行有关技术规范、规定、标准； 1.5泰安市城市总体规划；

1.6 当地有关部门或单位出具的证明；

1.7 泰安市宏大房地产开发有限公司提供的有关技术基础资料 1.8泰安市高新技术产业开发区详细规划。 二、可行性研究的范围

2.1 项目提出背景及建设的必要性分析 2.2 项目建设地点和建设条件 2.3 项目市场分析和建设规模 2.4 项目设计方案 2.5 环保及节能 2.6 物业管理 2.7开发建设进度计划 2.8 投资估算与资金筹措

2.9 财务分析及不确定性分析 2.10 结论与建议

第四节 可行性研究结论和建议

一、结论

随着泰安高新区朝阳区发展速度的加快，供给和需求之间的矛盾日益突出。在该地区的房地产市场，以及520年住房工程建设，解决居民企业或业务单元住房短缺和缓解压力搬迁居民的住房条件，特别是解决高收入家庭的住房困难,扮演重要的角色。此外,由于项目符合泰安城市城市总体规划,建筑工地位于高新区的建设项目，以确保泰安城市岱岳区高新区规划实现。优化城市土地结构功能布局，改善投资环境，促进当地经济的稳定发展将发挥积极作用。该项目建成后，可实现销售收入6200万元，销售利润745.34 万元，税前投资利润率23.05％、资本金净利润率54.02％。因此，这个项目的建设是必要的。

二、建议

1、项目区域房地产市场竞争日趋激烈,购房者心态也逐渐成熟,良好的规划,设计,施工质量和人文环境已成为一个重要的先决条件中、高档物业,公司结合的不同需求消费者的精神状态,按照规划和设计方案尽快完成景观、园林设计和建筑细节。

2、在资金来源方面,银行贷款,销售变成排水的依赖性强,公司密切关注市场的变化,加强市场调研,目标客户,有针对性的宣传推广,尽快进行图像显示,尽快聚集人气,创造更大的竞争优势,并确保销售计划的顺利实施,加快销售收益。

3、这个项目可以根据规划和建设,完成设计标准,以及施工过程中存在的不确定性,在施工管理严格控制房地产开发成本和建设成本,降低投资成本,加强工作监督项目进展,确保项目的正常施工按照计划;与此同时,也应该注意的钱也是有效的保证施工进度。否则,施工进度不能保证,直接影响到销售和交付进度

4、为了减少市场风险,确保贷款资金的安全性,流动性,同时减少开发者基金压力,确保项目的顺利建设贷款的开发商的销售打开专用帐户,监控记录,确保销售及时偿还贷款本金和利息。

同时,根据该报告项目的不确定性分析(敏感性分析),不难看到总投资和销售收入有较大影响项目开发

建设。因此,本研究建议,在项目的实施过程中,应加强项目的管理,对价格特别敏感和总投资的两个因素,应该有效的营销工作和成本控制的关键,这将是提高项目经济效益的关键。项目实施,不仅符合“构建社会主义和谐社会”的需要,也符合人民的高档住宅消费趋势,改善住宅区域的质量。项目的实施,进一步促进经济发展岱岳区,加快岱岳区城市重建的步骤,改善居民的居住环境,以确保生活环境质量和居民生活水平的稳步提高,促进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。项目完成后,通过分析具有良好的经济效益和显著的社会效益,项目建设条件,基础,因此,该项目是必要的和可行的。

通过上面的分析和计算,可以得出结论,该项目是可行的,建议加快实施。

第三章 项目建设的背景及必要性

第一节 背景

2012年,整个城市党的坚强领导下,紧密围绕“促进幸福泰安,丰富城市建设”的目标,狠抓投资促进和资本的介绍和项目不放松,实施了一系列有针对性的措施,努力稳定增长、传输模式、调整结构、推动创新,生活,和城市的经济和社会发展提出了主要经济指标稳定回升,加快转变经济发展方式、社会民生的持续改善的良好局面。预计城市生产总值2604亿元,增长了10.5%左右。

(1)进一步巩固农业基础,工业经济上升。粮食生产稳定发展农业生产,实现“十”,预计将达329.5万吨,

比上年增长3.9%。农业产业振兴计划,全面实施农业产业化管理进一步深化,新城市的有机蔬菜31000亩,25000亩苗木花卉、牛的14000头规模以上农业龙头企业达到595人,569个新注册的农民专业合作社,实现各类农业补贴6.26亿元,每年197000亩造林、经济林78000亩的新特点。农田水利基础设施建设扎实推进,完成各类工程在8540年。工业经济反弹,预计增长12.7%左右,城市的工业产出比上半年增加了1.1%。加强骨干企业成长,这座城市的新企业主营业务收入超过10亿元20日泰国开放组织,泰丰矿业企业达到50亿元。规模以上工业企业在全市预计实现主营业务收入5500亿元,利税670亿元,利润415亿元,分别增长22%、22%和17%。

(2)重点项目建设进展顺利,维护固定资产投资的快速增长。领导制度和推进机制创新,为推动实现总部和市政领导系统,作为一个关键项目的包集中抓一批项目投资从、省、市重点项目建设。航天飞机汽车重型矿山设备项目,文莱河工程,山能集团大规模采矿机,会展中心如泰山,120个市级重点建设项目顺利,396亿元的投资,近年来是进步最快的。48市领导包项目顺利。预计全年固定资产投资1780亿元,增长在20.5%左右。显著成效促进投资和资本介绍,预计新投资建设项目总投资3000万元以上3000万人,420亿元,比上年增长21%。

(3)服务产业发展形势很好,的方式重组取得了稳固的进步。服务业增加值预计将占国内生产总值的比例增加了1.5%左右。珠海连续五年获得“先进城市”的称号省服务业发展。提高服务产业发展,泰山一个不夜城,天乐镇水世界,如泰山温泉,义乌贸易城市建立操作关键项目的数量。消费市场保持稳定的社会消费品零售总额927亿元,预计增长15%左右。旅游业保持了持续快速发展,城市预计接收境内外游客4324万人次,旅游收入386亿元,分别增长16%和21%。节约能源和减少消费增加,省的目标任务可以完成。公司将进一步加强自主创新能力,是城市的工业建筑技术改造项目873个,其中包括一项一亿美元的项目28。逐步提高质量效益,地方财政收入158.9亿元,比上年增长15.01%。

(4)改革不断深化,对外贸易快速增长。努力创新的重点领域和关键环节,市支持小微企业的发展意见,建立民营经济的加速发展。地位,岱岳区庄镇充满了国家发展和改革试点城市和省级泰岳区服务全面改革试点扎实推进,深化医疗卫生改革三年任务完成,一般基层医疗机构实施国家基本药物制度,进一步提高基本公共卫生服务质量,使人们享受到健康的好处。对外贸易实现快速增长,预计将达到21.9亿美元的总

成本全年进出口,增加20.3%,进口的价值9.6亿美元,出口12.3亿美元,增长了50.9%和3.7%,分别;利用外资2.2亿美元,这个城市合同的实际利用外资1.6亿美元,分别增长%和60%。

(5)城市和农村建设扎实推进,区域主导作用增加。泰国城市攀西河流系统(公园),高速新城市建设工程施工项目11个主要项目施工顺利。保障性住房建设进展迅速,城市各种新开发的保障性住房项目,20262套,基本建设和完成11858套,超额完成全年任务。总投资72亿元,比上年增长22%。农村住房建设的快速发展,新建住房48000户家庭,危险的房子,14000。村庄环境整治进展,小镇建设效果明显,有五个镇被列为省级示范镇。枯竭的城市新泰市享受河岸蒙古老区、状态转换的支持,是一个国家级高新技术工业区泰安高新区升级,东平县纳入国家中原经济区规划范围、对口支援岳普湖县和协作重庆巫溪县扶贫工作全面发展。

(6)社会事业的全面发展,民生改善的加速度。金融安全民生消费能力的增加,城市的公共财政完成242.7亿元,增长16.5%,教育、医疗、社会保障和就业、下列事务等民生支出140.1亿元,比上年增长18.7%。稳定就业形势,预计76000个新的就业机会为城市居民和城市登记失业率2.75%,新农村劳动力转移就业108000人。社会保障覆盖面扩大,城市的五个险种10个类别的社会保险费收缴率95%以上,其中197.8万人来到城市基本医疗保险、新农业占超过372.2万人。幸福教育项目取得了坚实的进展,168年完成公立幼儿园。城乡居民收入的稳步增长,城镇居民人均可支配收入25705元,预计农民人均纯收入10500元,增长了13.3%和17%,分别高于GDP的增长。认真实施的10件事人们做实际工作,教育、文化、计划生育、等各种社会事业的全面发展,维护社会和谐稳定。

2012年,在外部需求明显减弱,国内经济增长下行压力,城市的经济保持了平稳较快发展的良好势头。这是、市的正确领导,科学决策,是北京市常务委员会依法监督,支持的结果,是整个城市,有前景的结果。目前,我们城市的经济和社会环境的发展在国内外仍然严重。从国际的角度来看,一般的经济增长放缓,实体经济力量还没有完全恢复,整个形势是复杂和不确定。在国内,中国的经济已经进入了一个阶段中增长,稳定增长和结构性压力,市场需求疲软,部分产品产能过剩问题,企业生产经营成本上升和缺乏创新,经济发展和资源环境约束矛盾并存,房地产市场监管强度不下降,增加财政困难,有许多困难和矛盾的经济运行。从珠海看,一是扩大有效需求仍有很大的压力。投资、市场环境的收紧,预期收益下降,企业特别是中小企业投资仍不强。消费、住房等消费函数同时减弱,尚未形成新的消费热点,进一步扩大消费是很困难的。出口的外部需求继续走软,增加贸易摩擦因素,如出口形势仍不乐观。二是维持稳定增长的工业仍然是困难的。公司面临成本上升的双重压力和产品价格,一些行业的利润是显而易见的。市场有效需求不足,主要工业企业增长正在放缓,一些企业缺乏能力,产量下降。三是提高财政继续增加结构优化的难度仍然较大。城市的公共财政预算收入增长下降较大,社会民生等重点领域增加支出,平衡的突出矛盾。四是实现稳定农业生产和农民收入的增长和稳定发展是很困难的还大。上面的问题,我们将高度重视并采取有力措施来解决。

第二节 项目建设的必要性

一、符合国家要求

近期，转发九部门联合制订的《关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见》，《意见》规定：“自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。本项目积极响应本《意见》出台的规

定，将建设目标定位在经济适用商品房上，70%以上套型建筑面积在90平方米（含）以下，主要为解决当地企事业单位职工、搬迁居民等中低收入家庭的住房需求，因此，本项目建设符合国家要求。 二、符合泰安市城市发展规划及岱岳区的实际要求

近年来，泰安市经济发展迅速，城市化建设日新月异，特别是高新技术产业开发区，已成为泰安城市新一轮发展规划的发展重点。在高新区规划建设的要求上，严格执行高水平规划，高标准建设，高效能管理，运用经营城市的观念开发建设，目前高新区各主要道路等配套设施已由市投资建成，已成为泰安市经济发展和城市建设的亮点。泰安市宏大房地产开发有限公司根据肥城市城市总体规划要求，结合泰安高新区、矿区职工及搬迁居民对住房的实际要求，确定建设面向中低收入家庭的静苑小区，将大大缓解本地区中低收入特别是无房户的住房问题。该项目的实施将对于泰安市高新区经济腾飞和人民群众生活水平提高发挥重要的推动作用。

第四章 项目周边市场调查和预测结论

调查项目可行性研究工作的基础上,考虑区域选择指数调查后的生活。土地调查分析关注的是投资的地理环境,岱岳区区域房地产市场在西方和生活消费的现有条件下,高新区的几个方面,如住宅消费者调查,分析和研究项目的可行性提供实质性讨论的基础。

该项目位于泰安城市岱岳区高新区在西方,现在做一个简短的概述在该地区的投资环境。

第一节 投资环境分析

1.1 岱岳区经济和社会发展状况

岱岳区坚持服务业优先发展战略，重点打造以天颐湖风景区、天乐城水世界、泰山温泉城为主导的文化旅游业，其中，天乐城水世界是目前亚洲最大、设施最先进的室内四季水上娱乐项目；突出发展以泰山钢材大市场、泰安光彩大市场、泰山国际汽车城、银座商城为主导的商贸物流业，其中，泰山钢材大市场年交易量达到750万吨，是全省十大专业商品交易市场之一；银座商城年营业额突破12亿元，是泰城商业的龙头企业。

岱岳区充分发挥资源和产业优势。重点打造重型装备制造、压力容器制造、新型建材、精细化工、纺织服装等产业集群，着力培植一批骨干企业和行业龙头企业，工业经济效益和质量不断提高。

岱岳区坚持招大引强不放松，按照“世界一流、国内领先”的标准，在引进国内外500强、行业百强和央字号企业上狠下功夫，中石油、中国建材、中国化工、法国拉法基等9个世界500强投资项目先后落户，全区经济发展的后发优势非常明显。

1.2 区位交通

岱岳区位于山东省中部，巍巍泰山脚下，悠悠汶水之滨，毗邻省会泉城济南。全区总面积1750平方公里，辖15个乡镇、3个街道，711个行政村（居委会），97.5万人。

境内京台、京沪、青银高速公路、104国道，京沪铁路和京沪高速铁路纵横交错、四通八达。京沪高铁泰安站是北京至上海21个客运站中的一级站，日客流量2万人以上，乘坐高铁两小时内可达北京，三个半小时可达上海。经高速公路五小时内可达北京、南京、石家庄、郑州等国内重要城市，两个半小时可达青岛港、日照港，50分钟可达济南国际机场。300公里半径辐射6个省、1个直辖市、4.2亿人口；500公里半径辐射10个省、3个直辖市、60个地级市，6亿人口。（见附图一）

1.3 社会生活面貌

岱岳区内环境优美，山清水秀，气候宜人，非常适宜居住和生活。基础教育发达，医疗机构设施健全。岱岳区严厉查处和打击损害投资发展环境的各种行为，坚决保障企业合法权益。

1.4配套设施

岱岳区配套设施完善，供水、供气、供热和污水处理设施先进，中石油和中石化输气管线泰安境内分输站均设在区内。电力供应充足，与肥城、新汶、莱芜、邹城等6个大型火力发电站连接，建有满庄热电、

鲁邦热电以及具备世界先进垃圾焚烧处理技术的中科环保电力，泰山抽水蓄能电站随时削峰填谷，是全国最具安全可靠性的区域电网。

岱岳区拥有国家级高新技术企业6家、省级工程技术研究中心5家、省级技术中心7家、泰山院士工作站3家，与中国科学院、山东大学、中国农业大学等高校和科研单位建立了科技合作关系，明佳包装检测设备、鲁普耐特等企业研发产品填补国内空白。境内有山东农业大学、山东科技大学、泰山学院等高校及20多所科研机构，英才荟萃、智力密集。职业教育、技工教育协调发展，为经济社会发展提供了坚强的人才保证和智力支持。

1.5 行政服务环境

岱岳区成立了区政务服务中心和外商投资项目全程代理服务中心，为外来客商提供项目建设前的一条龙服务、建设中的全方位服务和建设后的经常性服务，建立了挂牌保护、首次违规不罚等制度，形成了“亲商、富商、安商”的浓厚氛围。

1.6资源优势

岱岳区历史文化底蕴深厚，是古代华夏文明的发祥地之一，6000多年前就孕育了灿烂的大汶口文化，也是国家级非物质文化遗产泰山石敢当的发祥地。区内旅游资源十分丰富，有多处历史文化和自然景观，其中大汶口遗址、齐长城、萧大亨古墓群、徂徕山国家森林公园等旅游景点遍布区内。

矿产资源得天独厚，已发现矿产资源49种，主要有石膏、岩盐、自然硫、玉石、钾盐、石灰岩、石油、地热、铁等。其中石膏保有储量247亿吨，列全国第一，享有“世界石膏，中国石膏看岱岳”的美誉；自然硫保有储量32亿吨，居全国第一；岩盐保有储量21.7亿吨，是山东省食用盐和工业用盐的重要生产基地；泰山玉石储量900万吨以上，具有巨大的经济价值。

农业资源品种繁多，是全国粮食生产先进县标兵、蔬菜生产先进县、国家现代农业示范区。全区水资源总量4.22亿立方米，拥有黄前水库、天颐湖等水库181座，总库容3.02亿立方米。全区风力资源丰富，拥有多处风场。

第二节 区域房地产市场分析

1、泰安市区近期土地出让情况

泰安房地产市场总体规模较小，公开挂牌出让土地较少，了解到从2012年下半年到2013年，泰安城区（含郊区）公开挂牌出让土地约25幅（含工业及旧城改造土地），其中规模成功出让的商业、居住用地

为7幅，总计土地约1200亩。具体土地信息总表如下表所示

土地编号 土地位置 土地性质 使用年限 土地面积 3583容成成交总价 竞成积率 交单价 得公司 交时间 山泰肥路北2012-20号 侧，南至岩庄村土地、东至韩刘冯村 泰肥路北2012-21号 侧，南至岩庄村土地、东至岩庄村 上高办事处佛光路以西，北上高路以南， 居住 70年 居住 70年 0㎡(53.75亩） 54443㎡(81.66亩) 1614361 万元/亩 1934.82万元 东泰安鹏程置业 山2012年11月1日 1.2 36万元/亩 2939.922万元 东泰安鹏程置业 山2012年11月1日 2012-24号 居住 70年 86㎡(242.23亩) 17841.4 140万元/亩 33912.06万元 东泰安恒基置业 泰2012年11月23日 2013-1号 粥店事处小堰堤村 居住 70年 59㎡(267.69亩) 332 万元/亩 商业 8833.7205万元 安天润人和置业 2013年3月6日 商岱岳区紧2013-3号 邻京沪高速铁路泰山站，北至灵山大街，南至大河路, 商业 金融 居住 业、金融40年，居住70年 高新区西2013-4号 天门大街以南、凤凰支路以西、凤祥路 居住 70年 142288㎡(213.43亩) 146674㎡(220.01亩) 金融2.5 居住1.8 济120万元/亩 201.32 万元 南玫德铸造和济南天义置业 2013年3月18日 5117元/㎡.8 62万元/亩 13232.784万元 泰安海普地产 2013年3月6日

旅游开发区内大河路以2013-8号 东，环湖路以南，天平湖北岸，滨湖路绿带霞湾区以北 合计 1191亩

商474785㎡ (112.18亩) 11不55元/大于1.0 ㎡ (77万元/亩) 8637.6675万元 泰山德美置业 2013年4月18日 服 0年 2013-01号：按2.2平均容积率算,楼面价818元/平方2013-08号：楼面价1155元/平方米

2012-24号：楼面价：1500元/平方米 2013-04号：楼面价517元/平方米 2012-20号：楼面价540元/平方米 2009-21号：楼面价450元/平方米 路博园 2013-03号：楼面价248元/平方米

备注：2013-01号地为商业、金融和居住用地，容积率按平均容积率2.2计算；2013-08号地为商业服务用地；其他地块均为居住用地。

从上述成交数据显示从泰安亩土地拍卖,土地拍卖价格的方式亩价格,最低价格单位为10000元/亩。

从公众的角度显示信息,大部分的土地拍卖公司较少,一般每个土地拍卖公司数量为2 - 4,情节只有公司收购的一部分,基本报价价格成交。

泰西片区土地情况

泰西面积从2013年的3月至4月推出了三块土地拍卖,成交3月两土地成交4月18日。在短短两个月,三个情节,泰安城市已开始启动西部城市的建设。

3月成交两个土地,一个是2013 - 4的阴谋,东南角的道路博园凤凰村,大约5公里项目在70年为住宅用地,容积率为1.8,成交价格620000元/亩,底价517元/平方米。

另一块2013 - 1,在京沪高铁的东部泰安站,在路上博园东北1.5公里,集成的商业、金融和住宅用地,成交价格为120万元/亩,如果你把2.2平均容积率计算,底价为818元/平方米。

已经在4月18日上市,2013 - 8,转让的土地,位于湖北岸,属于商业服务性质的土地使用权40年来,容积率为1.0,报价成交的土地(楼)770000元/亩,或一个底价1155元/平方米。

2、预售商品房领域分析

根据房地产市场的运行情况泰安,可以把泰安预售商品房市场分为五个主要部分,分别是:板,板的市,泰国南部的中心板块,板块泰国东板和泰茜。

板:市中心的浓度泰安高档商品房开发区,也是泰安高端客户首选的地区,交通、医疗、商业和其他配套设施,方便生活和工作,当前城市房价主要集中在7000 - 10000元/平方米,该地区的圣源美郡别墅产品,目前的平均价格是12000元/平方米。

市部门:泰安高端住宅区,周围的部门是泰安城市中心地区,城市发展轴两边的布局。一个良好的生活环境和完善、高端市政支持是主要的条件来吸引居民购买。板在高起点、合理规划、配套设施迅速跟进,目前商品住宅价格的主要销售区域在6000 - 8000元/平方米。

板:远离中心城市,交通不便,更吸引买家,部分内部销售项目主要由奥林匹克花园,销售价格控制在3800元/平方米,主要客户与当地住宅为主。

大:东板是泰安房地产开发热点,近年来,在该领域重大项目是宝龙城市广场和高基,两侧地区都在商业购物中心为主,同时快乐世界即将开放,东方板将在未来可预见的泰安商业复杂。泰国东部部门目前在住宅销售均价在6000元/平方米,业务平均价格在8000 - 15000元/平方米。

泰茜板:目前仍处于初始阶段的商品住房开发面积更少的内部销售项目,项目在该地区正处于一个相对较高的质量和别墅别墅产品上市。现在有一个新的泰茜板主要葫芦公园、九龙湾别墅和皇家官邸花园三个项目,其中前两个项目前期部分已经卖完了,期待后期发展,皇家官邸花园项目只是少量的股票出售。九龙湾别墅,别墅的第一和第二阶段已经售罄,二期独栋别墅销售均价8000元/平方米。根据销售人员的信息,皇家官邸花园土地成本约400000元/亩。

由于开始泰西区域发展、方便的公路、国道交通和建设京沪高速铁路泰安站,板块房价上涨有很大空间,泰西板是泰安城市房地产开发的关键领域的未来。

各版块分布，及主要商品住宅预售价格范围如下图所示：

第三节 市场预测结论

3.1总体预测

a.朝阳新区项目位于西岳大街东侧,该线是岱岳高新区新兴的知名餐饮一条街,它的人气非常旺,是泰安市的一条“黄金旅游通道”。随着高新西区的建设已初具规模,成灌高速的建设和各个专业市场的发展壮大,城西这一带已经越来越显示出它的发展潜力。对于本项目我们可以从城西的生态绿化角度营造天然绿色氧吧,让小区真正和绿色生态圈融为一体。城西近年来新建楼盘的档次、价格多以大规模和中、高档次为主,本项目可以作为跟进者进入中,高楼盘市场。

b .消费者对该线住宅产品蕴含较为强烈的潜在购买欲。

c·费者对某线生活价值具备较高的选择性认知。由于该线于近几年住宅开发的骤热、餐饮休闲经济

的推动以及整体宣传力度的加强,使消费者在广度层面上对其悠闲个性,增值潜力及上风上水等特征形成较高认同率。 d .该线整体生活环境的发展不均衡,消弱了该区域住宅产品之消费者由潜在购买欲转变为现实购买行为的市场可得性。发展不均衡存在于“形象不统一”与“生活不配套”,外显于消费者评价即为“生活不舒服”。 3.2项目需求分析 本项目所在地是泰安市最大的一个区,人口众多,交通发达,但泰岳区以西5尚没有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多,火车站,学校,医院,幼儿园,工厂、商品经营与批发等云集在这里,人流量非常大。人们物质生活的不断改善,带来消费的增长,人们对住房的要求越来越高,而本项目地处岱岳区西部,北与风景优美的泰山西段风光带唇齿相依,南至望江路与著名的东洲岛隔河相望,项目将利用其“依山傍城”的良好生态和区位优势在泰安岱岳区区打造出一个人文共生的生态示范小区,以创新的开发理念和居住生活方式打造泰安高品质,高标准,不可复制的江景住房,使得依山而居成为泰安人民追求新生活的时尚,成为追求高品质生活的一种必然。 1.项目销售目标群定位 泰城主力购房客户为首次置业以及改善性、舒适型需求客户，以刚性需求为主。

豪华型群体

奢侈型群体

改善型群体

首次置业群体 保障房群体

2、销售计划

鉴于目前朝阳新区工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。

客户结构示意图

① 销售量

一期工程1至3号楼标准层住宅520套，总建面积210000㎡，可销售额约2.亿； ② 销售进度

本项目预计2014年10月初开盘：



开盘后一个月内，即至2014年11月底，完成总销售任务的50%，约220套住宅，销售金额

约9000万；

 1.4亿；



开盘后六个月内，即至2015年4月底，完成总销售任务的80%，约340套住宅，销售金额约开盘后三个月内，即至2015年1月底，完成总销售任务的70%，约180套住宅，销售金额约

1.60亿；

 1.8亿；

 亿。 3、销售收入预测

后两个阶段的准备,许多业内人士认为,泰安价格都是恐惧,现在已经反映在房地产市场。一个新的抵押贷款门槛高,开发企业融资成本增加,自然促进房价;其次是本身是一种稀缺的土地,协议许可方棒后,土地价格进一步上涨;第三个是建筑材料价格上涨,增加了施工成本;四是更完美的生活环境和居住区规划、住房成本,这个城市变化带来了更大的有效需求,促进房地产业的发展。这些因素会使泰安价格面临迅速爆发。2014年6月,泰安商品房平均价格为4072.9元/平方米,但到今年年底突破5000元/平方米,迅速崛起。

根据该项目住宅和零售空间预测销售价格,标准层的住宅销售平均不少于3000元/㎡,住宅销售价格4200元/平方米,1 2住宅销售价格4600元/平方米,住宅销售价格4800元/平方米,1 - 3楼公共停车场4800元/平方米,建筑一层3商店销售平均12000元/平方米,3楼二楼的商店销售均价10000元/平方米,项目预计销售收入

开盘后九个月内，即至2015年7月底，完成总销售任务的90%，约420套住宅，销售金额约

开盘后十二个月，即至2015年10月底，完成总销售任务的100%，约520套，销售金额约2

是10.5913423亿元,如表5所示,销售收入和税收评估表。 3.3 营销策略

该项目打算离开高去在定价策略上采取低价格策略。上升的空间,项目价格相对较高的升值潜力是非常大的。该项目将确定以下促销策略: 1、促销渠道

(1)报纸广告

包括泰安日报,晚上,属于典型的官方报纸,报纸不应花太多,并推动新产品开放前1 - 2周可以3 - 4次晋升。

(2)消息推动

成本低、覆盖面广、操作简单、灵活,可以作为一种长期的营销噱头。 (3)影视广告

几个当地电视台收视率不高,主要用于打开和新的关注。电视广告是唯一的动态广告平台,值得周期性高密度。

(4)一个分布

整个课程项目的营销宣传工具,衡阳当地小,人口集中、分布式单可以有很好的效果。 (5)营销活动

答:“滨江风光带带竣工仪式”、“湖南水珍珠开幕式”。 活动2:“裂纹在山东泰安采购活动”。 活动3:“一百泰安湘江景象”摄影展览”。 活动4:泰安人说泰安大规模文化论坛。 活动5:名人系列讲座。

六:泰安人说泰安大规模文化论坛 2、媒体组合

三个月前,该公司将电视广告、平面媒体、户外广告广告专注于三个主要力量湘水珍珠,加强早期注册的客户,扩大客户数量、存储客人良好的准备开放的一半。本月初,该公司还将全力配合完成,组织各种活动,扩大在泰安,促进销售。开业三个月后,公司将尽快为例的房间,住花园开放,增加广告的强度。 总线和广告平台,打开前三个月,三个月后开周期为半年。

市场总是路桥广告:在整个项目。

电影和电视广告:高密度,打开前一个月前一周后每天每次推新股票。 泰安报纸:1月3到4次开放,新货上市一次一个。

单:每天都需要促销方式,单一的传播到泰安的每一个角落。 文本:一般分布式每月4 - 6次,发送前一周2 - 3次。

公关:举行活动在开幕式之前,早期举行的开幕日1 - 2场,根据销售的状况。

第五章 投资项目选址及基地获得

第一节 泰安市岱岳区地理概况

1.岱岳区地理位置

岱岳区位于巍巍泰山脚下，滔滔汶水之滨，处于“一山一水一圣人”(泰山、泉城济南、曲阜孔子)旅游热线中点。泰山：泰山位于山东中部，跨越泰安，济南两市，总面积426平方公里。​ 泰山，古时称岱宗，春秋时改为泰山，被称为东岳，位居五岳之首。泰山，不但在地质学和历史文化方面具有研究价值，而且还具有很高的艺术价值和美学价值。泰山地区在太古时代经历了剧烈的地壳抬升和沉降，终于在3000万年前形成了今天的泰山。泰山地区的寒武纪片麻岩群是华北台地的基底，地层剖面出露齐全，化石丰富，保存完好。泰山杂岩形成于太古代，年龄在20亿年左右。泰山有丰富的地壳运动遗迹，在地质方面有丰富的研究成果，并设有著名的地质研究基地，具有世界意义的地质科学研究价值。泰山主峰玉皇顶海拔1545米，突起于华北平原，凌驾于齐鲁丘陵，相对高差达1300米，视觉效果格外高大，具有通天拔地之势，形成\"一览众山小\"的高旷气势。泰山绵亘200余公里，盘卧方圆426平方公里，形体集中，产生厚重安稳之感，正如“稳如泰山”一词所述。泰山岩性坚硬，节理发育。古松与巨石相互衬托，云烟和朝日彼此辉映，突兀峻拔，耀眼磅礴。

2.基本概况

岱岳区，是 泰安市 城市中心区，1985年泰安建市划区时设区，是原泰安市、泰安市（县级）的主体。 岱岳区区位优越，位于山东省中部、举世闻名的泰山脚下，北依省会泉城济南，南临孔子故里曲阜，国家森林公园徂徕山雄踞东南， 大汶河 横贯东西，境内铁路、公路纵横交织，四通八达，地处“一山、一水、一圣人”旅游热线中点。有城有乡，尽占城乡之利，居齐鲁腹地，俱收四方交通之益，处旅游热线中点，对外开放独具优势。

岱岳区地域广大，历史悠久，人杰地灵，全区总面积1750平方公里，辖16个乡镇、2个事处，107万人口。距今4000多年前，这里诞生了灿烂文明的大汶口文化；春秋战国时期，这里就被誉为“自古文明膏腴地，齐鲁必争 汶阳田 ”；西汉时期，淮南王刘安在此留下了“之美者有岱岳”的咏叹；抗日战争之初，我党领导的抗日队伍在此打响了山东抗击日寇侵略的第一。

岱岳区气候良好，资源丰富，温带半湿润气候光温同步，四季分明，年平均降水量704.4毫米，水源充足，气候宜人。地下矿产资源和生物资源丰富，几乎所有重要矿产资源在此均有丰富储藏，已探明矿产资源30余种，其中自然硫、石膏、岩盐储量分列亚洲第一、全国第一、全省第一；发展农作物220多种，

形成了粮食、肉蛋、蔬菜、蚕茧、果品等五大主导产业。

岱岳区文化底蕴深厚，旅游开发潜力大，有五所高等院校坐落于本区域内，主要旅游景点有泰山、岱庙、徂徕山、大汶口文化遗址、齐长城、文姜城、明石桥、萧大亨古墓群、桥沟温泉等，是旅游观光、投资开发的最佳选择。

岱岳区发展思路明晰“工业立区、振兴岱岳、强区富民”的目标定位准确，区位优势明显，投资软硬环境优越，三大文明协调发展，新城区和陆续开工的一大批大项目成为展现生机的亮点，区域经济核心竞争力与日俱增，岱岳区作为一座新兴旅游城市和现代化城市正在崛起，越来越展现出其闪耀的光彩和魅力。

第二节 项目建设地点

拟建设的项目系泰安市朝阳新区开发项目，其位于泰安市高新技术产业开发区朝阳西路南侧、财源大街西侧，与高新区行政中心办公大楼和泰安市电力局相邻，交通方便，各项配套设施齐全。本项目总建筑面积21万平方米，项目总占地188亩。

第六章 项目财务效益分析

根据房地产项目的特点,财务效率分析的基础上,成本估算和销售估计,根据的原则,尽可能接近实际的项目开发的状态,基于现金流的分析,选择具体的财务指标,分别为每个发展阶段和开发过程的效益分析,财务评价。

第一节 财务分析的依据

1、计算期

五个阶段根据项目发展战略,以五年。在财务分析是假设每年计算,总共五个时期。其资金成本和土地时期的税收和费用,如反映在时间计算的最终成本将根据项目的进展最终反映在每个帐户。

2、项目销售

根据投资项目财务评价的实践项目投资估算、销售收入、销售成本,等所有的假设与当前价格水平,在计算期内保持不变,无论通货膨胀因素对项目财务评价指标的影响。

项目定价根据保守,一般来说,三个方案是乐观的预测,并根据其他县成都郊区房地产价格比较和研究的参考华阳注入音乐花园,温江莲花城项目进行全面比较分析,采用市场比较法进行修正,得出销售价格:

项目销售价格预测 单位：元/ m2

多层住宅 花园洋房 联体别墅 独体别墅 商业用房 保守方案 4000 4200 4400 4600 4800 一般方案 4200 4400 4600 4800 5100 乐观方案 4400 4600 4800 5000 5300 销售所有假设每一期最终销售,销售收入回到下一期滚动开发的理想状态,可以看到在损益平衡的预测销售数量就达到收支平衡。

3、销售时发生的税项及费用

1）营业税及附加：5.%。

2）所得税：在项目盈亏平衡后按每一期和算期内盈利所得的33%计。

第二节 财务指标的选取

参照财务制度，结合目前房地产开发的实际情况，在进行项目效益评价时，选取的财务指标一般有：财务净现值、财务内部收益率和资本收益率三种。

1、财务净现值（NPV）

净现值是根据设定的折现率,项目计算期的净现金流量折现到最初建设的现值之和。折现率的大小取决于银行利率水平的高低,项目性质,管理风险,管理目标和需求,为例选择折现率与金融的年利率计算,和6.03%。

2、资本收益率

以计算期内的净现金流量之和除于全部投资而得出的指标，没考虑通货膨胀而是货币贬值的因素，是一个简单表达盈利情况的指标。

3、财务内部收益率（IRR）

是指项目在整个工作期间累计净现金流量现值等于零的折现率的类型,反映了资本项目的回报率占据。

第三节 财务效益分析

1、静态投资收益率

对项目总投资利润率及权益资本利润率作研究，即便在保守预测的情况下，项目的权益资本利润率超过行业普遍平均利润率的水平。

投资收益率

方案 保守 一般 乐观 销售收入 12 营业税及附加 9300 实际销售收入 155592 权益资本 43841 总投资收益率 6.47% 权益资本收益率 254.90% 总投资 146137 1082 106 178418 146137 43841 22.09% 306.96% 216170 12192 203978 146137 43841 39.58% 365.27% 2、动态投资收益率

鉴于本项目开发周期较长，对项目进行动态预测比静态预测更为科学。（见表二、三、四）

第四节 盈亏平衡分析

通过分析财务计算的整个开发过程,整体销售平均相同,项目整体销售变更时,项目可以实现盈亏平衡。滚动开发形式,用于基金的实际发展的每个阶段同期销售收入和致力于建设,所以只要能满足最大的资金占用,实际上已达收支平衡。

因为项目的准备包括土地成本项目,所以项目的第一阶段基本上是亏损,但是这个项目是盈利的。土地在实际开发成本如果分期付款会影响损益平衡点。

盈亏平衡表

单位：万元

保守方案 固定成本 营业税及附加 综合成本 盈亏平衡点 第一期 60822 2317 63140 1.537 第二期 32106 2917 35023 0.677 第三期 25703 2367 28070 0.669 第四期 27506 1698 29204 0.970 综合 146137 9300 155437 0.943 单位：万元

一般方案 总投资 营业税及

第一期 60822 2665 第二期 32106 3352 第三期 25703 2715 第四期 27506 1933 综合 146137 106 附加 63487.41综合成本 盈亏平衡点 1.344 0.597 0.590 0.859 0.829 单位：万元

乐观方案 总投资 营业税及附加 3046 63868.11综合成本 盈亏平衡点 1.183 0.529 0.509 0.754 0.732 7 3828 35933.508 2223 27926.509 2223 29729.320 12192 158329.345 第一期 60822 第二期 32106 第三期 25703 第四期 27506 综合 146137 5 35457.630 28417.698 29438.828 156801.570

第五节 敏感性分析

根据财务效益分析指标和当前市场形势下,采取的成本和销售价格是项目收入影响最大的因素之一,因此,项目选择当+ 5%,- 5%的固定资产、销售收入+ 5%,- 5%和双由于变化的四种解决这个项目的影响。从表中,您可以看到,当固定生产只投资增加了5%,或者固定资产投资增长了5%,销售收入下降了5%,这个项目是最保守的方案损失,因此该项目具有一定的风险。

项目敏感性分析表

保守方案 敏感度 指标 前 固定资财务净现值16771 31% 所得税所得税后 121 27% 36513 56% 27521 51% 一般方案 所得税前 所得税后 乐观方案 所得税前 58574 82% 523810582 22% 7976 19% 30323 47% 22856 42% 5 72% 43994184 3153 22985 17325 6 所得税后 44150 75% 39485 66% 33162 产-5%销售（I=6.03%） +5% 内部收益率（%） 财务净现值（I=6.03%） 销售+5% 内部收益率（%） 财务净现值原方案 （I=6.03%）

内部收益率（%） 固定资产+5% 固定资财务净现值（I=6.03%） 内部收益率（%） 财务净现值13% 11% -20038% 33% 62% 378057% 28497 48% 29418 39% -2005 3% 5 3% -84016796 29% 12660 25% 7 53% 2941产+5%销售（I=6.03%） -5%

-8404 -8% 4 -8% 9458 20% 7129 17% 8 44% 内部收益率（%）

第七章 项目实施和运营的总体规划

第一节 设计依据

本项目设计依据主要有； 1、《中华人民共和国城市规划法》。 2、《民用建筑设计通则》。 3、《住宅建筑设计规范》。 4、《泰安市城市总体规划》。（1996—2010） 5、《城市居住区规划设计规范》。（GB50180—93） 6、《2000年小康型住宅科技产业工程示范小区规划设计导则》。 7、《城市用地分类与规划用地标准》。（GBJ137—90）

第二节 设计方案

一、规划设计的指导思想

1、指导思想

1.1 根据小区的特点,结合现状,建设布局合理,设施,生活舒适,交通便利,先进技术,规划和设计应该适合当地经济发展水平,重视环境保护与节约能源意识,能够反映地方特色,环境优美,高综合效益在21世纪新型的社区;

1.2坚持符合国家、山东省和相关代码,法规和标准为原则;

1.3坚持“以人为本”的原则,从社区居民的需要,为人们提供舒适、方便的旅游、环境优美的生活环境。社区功能布局是合理的。

1.4坚持可持续发展的原则,节约用地,注重建筑节能,使用新技术,新材料,高度重视环境保护; 1.5贯彻生态原则、文化原则和效率原则,努力塑造一个环境优雅,文化内涵,经济效率和不同的个性花园生活空间,以适应实际的土地开发和建设同时,正确的治疗计划,社会效益和经济效益,先进和实用之间的关系;

1.6结合泰安城市搬迁的具体措施,使用原始王东耕地,开发高质量的经济和商业房地产,可以满足泰

安城市经济住房发展的要求,处理也有凝聚力与周边区域的关系,确保整个村庄的完整性;

1.7高起点规划,分期建设,为了改变不同的布局技术,在统一和协调的前提下,确保住宅建筑,景观模式识别、追求的改变整个秩序和协调;

1.8建筑设计方案反映了中国传统建筑风格,融合现代建筑的象征,与周边环境和谐统一,体现了现代与传统的统一。同时通过市场和建筑设计理念和品牌战略,以实现社会效益、环境效益和经济效益的有机结合。

二、 总体规划和布局

设计定位的位置的基础上,综合考虑可居住区道路、绿地、活动场所、停车场、商业服务设施布局在社区内。

三、 道路交通组织

乡村道路系统框架清晰,分类更清晰,和城市道路连接相当不错。综合考虑地理位置、土地和城市道路之间的关系和村庄道路设施、村庄布局规划道路网结构和主次入口位置。

(1)村庄道路跟踪布局考虑居民,系统中,初级和二级结构更加合理,有利于土地和分为内部和外部链接。村路安排在两个水平,乡村公路,修道路,村庄道路“直接和不穿”。

(2)网关设置

小区和周边道路连接,设置在社区中心的北部和南部的主要道路和村庄的道路。 (3)道路分为两个级别安排:

水平路社区,道路红线宽度14米,道路宽10米;

二级公路为前面的道路,道路宽度4.5米,满足消防、救护、卫生、移动等功能需求。

(4)当地人们的分离区,形成步行轴线,并结合公共绿地入口和公共设施,加强集团呼叫中心和中心的道路。

(5)静态交通规划

按照规划要求,每百户45停车场停车位,并为未来发展规划;停车场布局集中与分散相结合的原则。 四、公共服务设施

(1)业务服务:设置在公共中心的公共服务设施,包括商业服务设施、医疗诊所、住宅物业管理中心等,满足居民的基本需求。

(2)城市:水、电、暖,看工程设施规划。

村庄住宅室内没有设置,斜槽垃圾袋装化管理,每组设置垃圾收集点,由物业管理中心统一收集。设置在该地区的占领公共厕所,公共厕所和保留一些空间之间的住宅建筑。

五、绿化系统

1、社区绿化:社区绿化系统分为三个:乡村绿色步行,绿地集团之前,绿地、道路绿地的有机结合,形成点、线、面结合的绿地系统,使居民享受稳定、和平和优雅的生活休闲环境;

(1)社区散步区位于西南居住区的核心,使用居民娱乐、沟通,与树木,硬,椅子,花坛,花朵,供水系统,如元素,形成一个社区交流中心;

(2)集团是一个焦点小组绿色空间,和附近居民的生活,安静的环境,有一种亲密的感觉。其他的主要设施的设计和装修的孩子;

(3)前绿地种植各种各样的灌木和花卉、创建三维绿化景观,形成绿色空间的整体框架。

(4)村庄道路两边的绿化带,突出道路绿化的特点,建立大气大道,与景观主轴,斜集中绿地,村里组织绿地,绿地和景观一路上有机连接在一起,之前和谦虚。空间感觉强烈,形成丰富而愉快的视觉走廊,使之成为绿化系统是社会的有机组成部分。 2、景观环境、

(1):高村充分利用地形特点,精心构思的错落有致的建筑天际轮廓线,使不同层次的住宅交错。路边绿化、多层住宅、低层次的效用和展开,广场,高低错落,使地区丰富的建设集团;

(2)颜色:社区建设,鲜艳的颜色统一,与红色波形瓦屋顶,屋顶浅色和深色的墙面融为一体,丰富的视觉效果,主要出入口点缀一些色彩明亮的颜色来装饰;

(3)建筑形式、建筑形式采用坡屋顶,高低错落的建筑形式,展示美丽的“第五立面”;

(4)素描、雕刻:在社区和群体,入口中心和集团绿色空间,设置不同形状,统一的主题,素描,雕塑。 六、管线综合

所有管道埋在一个地区。按照压力管道让重力流管道,临时管道固定管,小管,管大的原则。安排管路上的部分,首先考虑安排和机动车车道的路面,然后再考虑安排下的巷道。所有的管道和树木,灯的帖子都与道路中心线平行。

七、户型设计

户型设计应满足的要求的最大通风,照明,并遵循活动分区,分区,公共或私人,初级和二级部门,湿分区

的原则,实现功能配置合理,有效的区域分布。

领域应该由三室一厅门,3室2厅,比如家庭。户型的具体比例是:三室一厅约占70%,约30%的3室2厅。 在第三季度建筑设计方案 首先,整体设计

严格控制建筑高度和体积的地区居住建筑为五层原则上,每个建筑4 - 5单位,单位在每一层2单位,与当地顶部或斜坡为主,高档小1/3,2.9米的身高,一层室内室外地板高于地面0.3米。房子装修在阳光下间距和防火、抗震要求的前提下以行列式为主,主要为梯形的北部。住宅建筑建模设计反映出传统与现代相结合,完全融入地域文化内涵。屋顶模型考虑外轮廓和天空的关系背景下,形成了一个转折,独特的,五彩缤纷的造型效果。住宅价值满足的要求日照、采光、通风,做“三明设计”,房子布局功能分区,动静分区,设计各种各样的家庭,以满足居民需求的多样化选择。

第二,家庭的分类

商品房的项目,在买方的要求下户型不同层次的设计考虑,户型设计主要包括:三室一厅90平方米,322年,乙:三室两厅102平方米,138户家庭。

每个户型设计主要技术要求: 1,三室一厅

平均每一个建筑面积90平方米,主卧室18 - 20平方米,15 - 20平方米。次卧室,20——25平方米,客厅,超过8平方米的厨房,6平方米单卫生间,阳台。(见附图,家庭计划图)

2、3室2厅

平均每一个建筑面积102平方米,主卧室18 - 20平方米,15 - 20平方米第二个卧室,研究15 - 20平方米,20——25平方米,客厅,超过8平方米的厨房,6平方米单一的卫生要求,南北阳台。

八、室内外装饰

1、墙面:社区建设色彩淡雅、和谐,高度和活泼的和慷慨的。

2、内部装饰、卧室内设置瓷砖,厨房、卫生间地面防滑地砖。仿的墙面涂料。 3、门窗:内部和外部的窗口使用铝合金门窗、门钢防盗门、室内门采用平面门。 九、结构设计

项目多层住宅建筑和公共建筑的低层建筑,采用砖结构。参照现在 有地质数据根据钢筋混凝土条形基础的设计。 十、供水和排水设计 一、供水规划 (1)居民生活水

居住区规划和人口为1329人,根据最高的居民生活用水配额150 l /天,居民最高每日用水量199.35立方米/天。

(2)公共建筑用水

公共建筑面积更少的宜居区,根据生活用水量是10%,最高日水19.94立方米/天。 (3)劳动路和绿色的水

劳动路和绿化用水总量的10%,水是最高的日常劳动路和绿水为19.94立方米/天。 (4)没有预见的管道泄漏用水量和水

规划地区预测管道泄漏的水和水根据最高5%的每日水表,用水量9.97立方米/天。 全面规划居住区最高用水量249.19立方米/天。 1、供水和水压力的来源

这小区使用的城市供水管网供水。当地管网水压供水和水以确保居住区和公共生活的正常的水,不需要其他的设定压力和储水设施。水质符合国家饮用水标准。

2、火

社区同时火了,火水10升/秒,用火消耗和检查和峰值水管网络。消防水使用相同的低压供水系统与饮用水管道。当火灾最不利点消火栓水压0.1 Mpa充实水柱。

消防栓布局不超过120米,在主要道路交叉口必须设置一个消火栓,消火栓使用防冻型地下消防栓的一半。

3、管道网络的布局

为了提高供水的安全性和可靠性,管网布局与环形树突相结合的方法。主干管环状的布置,支管与树状网络布局。装饰在供水主干管主要道路。

第二,排水的规则 1、排水系统

情节符合要求的高起点,高标准,雨水和污水分流的排水系统排水系统的社区。 2、废水排放

这个村庄污水量计算基于90%的收益率,最高的嘴废水是224.27立方米。 3、排水管道的布局

少,因为规划面积坡度、排水管道,将雨水排水在尽可能最短的距离,在东部地区设置排水出口,雨水和污水进入城市排水管网,污水通过城市污水管道最终进入城市污水处理厂废水综合治理。

十一 供电和通讯设计 第一、电源

村居民家庭用电负荷指数6到8千瓦,考虑同时系数0.6 - 0.8,计算负载每户6千瓦,10多个建筑考虑需求的0.2到0.2倍。

使用三相四线制低压配电、电力线路铺设地下,沿着乡村道路东侧和南侧盖板的电缆敷设(安装位置位于人行道),构建道路使用电缆直接埋地下,电缆在可能的机械损伤道路应当配备铸铁管保护。

低压电缆使用聚乙烯绝缘铜护套电缆类型VV29-3 x 70 x + 1 35岁

VV29-3 x + 1 x 95 VV29-3 x l + 1 x 50、20 VV29-3 x 70 x 50 + 1 l。路灯线路由当地路灯管理部门决定,但沿着电缆沟敷设。

第二,电信

住宅电话普及率计划100单位/百户,村里电话预估390左右,通信电缆和电力电缆点沿着路西侧,水泥管可以用来阻止电信管或使用PVC管埋。住宅应确保电信的家庭。

第三 供暖设计

情节是一个新建的居民区,热负荷充满了城市集中供热系统,主要DN = 100毫米直径,枝状布置形式,地下直埋敷设方式。

第四节 供气方案

规划区使用天然气作为气源,用在低电压系统,中压配电是环形的,电源引自城市主要道路,低压管道安排树突,地下直埋敷设方式

(1)低压管网系统与用户; (2)管道用钢管、隐埋敷设;

(3)与其他市政管道管道应保持必要的水平和垂直间距,尽量远离电线; (4)管道应做防腐处理。 村8节的管道敷设的原则

这个复杂的工程服务管线管、雨水管、污水、电力电缆、通信电缆,共有7种热管,煤气管,除了电力电缆和电信电缆用于电缆沟敷设,直接埋敷设的管道应采用。

管道和管道、道路和建筑物之间保持一定水平和垂直间隔,避免相互干扰,各种管道垂直交叉,应遵守以下原则:

(1)重力流压力流管; (2)大直径小直径; (3)上的水管尽量污水管; (4)挠性管不容易弯管; (5)永久的临时管道线;

(6)少量的管道管道造就伟大的项目。

第八章 投资估算及资金筹措方案

第一节 投资估算依据及说明

一、估算依据

1．山东省建筑工程消耗量定额

2．山东省安装工程消耗量定额 3．泰安地区材料预算价格 4．当地类似工程的造价 5．现行投资估算的有关规定 二、估算说明

1．征地费13.6万元/亩。（含配套费及附着物补偿） 2．劳保统筹按工程费用的2.6％计取。

2

3．人防易地建设管理费8元/ m。

2

4．消防设施审核费1元/m。

5．建设单位管理费取工程费用0.9％。 6．监理费取工程费0.8％。

7．勘察设计费取工程费的1.1％。 8．销售费用2％。 9．预备费3％。 三、投资估算

投资估算范围包括：工程费用、其它费用、预备费，经估算本项目固定资产投资3857.83万元，其中工程费用2665.9万元，其他费用1079.18万元，预备费112.75万元。 详见附表二《固定资产投资估算表》

第二节 资金筹措

一、资本金筹措

本项目自筹资本金为8,650.44万元（约占总投资的74%），全部用于本项目的开发和建设。

二、债务资本筹措

本项目债务资金约3,000万元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机构融资解决，按2年期利率7.56%上浮40%计算，本金及利息拟用销售款进行偿还。

三、资金来源落实情况

房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资； 预售收入扣除有关

税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。 本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。根据提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金8,650.44万元(约占总投资的74%)，向金融机构融资3,000万元(约占总投资的26%)，本项目未考虑以销售回款补充建设资金。

本项目资金筹措情况如下表所示：

投资计划与资金筹措表

单位：万元

项 目 一、总投资 1、固定资产投资 2、建设期利息 其中：长期借款利息 流动资金借款利息 二、资金筹措 1、自筹资金 2、借款 其中：长期借款 短期借款 2084.76 2084.76 2008年 上半年 2084.76 2084.76 2008年 下半年 7933.17 7774.41 158.76 158.76 7933.17 4933.17 3000.00 3000.00

2009年 上半年 1632.51 1524.65 107.86 107.86 1632.51 1632.51 2009年 下半年 合 计 11650.44 11383.82 266.62 266.62 11650.44 8650.44 3000.00 3000.00 第九章 经济评价

本工程经济评价按照国家发展计划委员会颁发的《建设项目经济评价方法与参数》规定原则和要求进行，应分为财务评价和国民经济评价两个层次，鉴于本工程主要是开发建设商业用房、商品住宅用于满足各企事业单位无房户，国民经济效益表现在促进城市建设发展，提高居民住房条件等方面难以定量计算，因此本项目经济分析主要从财务方面进行评价。

第一节 销售收入估算

本项目根据建设需要和资金筹措实际情况，采用滚动发展战略，边建设边销售，预售期房，尽快回笼资金。

按现行商品房销售有关规定，项目销售收入可分为两部分：

2

1．住宅43000m

22

期房：11500m，单价1000元/m，销售收入1150万元。

22

现房：31500m，单价1100元/m，销售收入3465万元。 上述二项之和为总销售收入为4615万元。 详见附表三《销售收入一览表》

第二节 盈利能力分析

项目在计算期内经营收入4615万元，缴纳经营税金为253.83万元，可获利润总额503.34万元,扣除所得税166.1万元、公益金16.86万元、公积金33.72 万元、任意盈余公积金26.98万元后，还有259.68万元可分配利润。详见附表。

项目全部投资内部收益率(所得税前)为19.19%,在预期可接受的内部收益率为15%时，净现值可达75.81万元，投资回收期为2.74年。

本项目销售利润=销售收入-营业性税金-总成本

=4615-253.83-3857.83=503.34万元 项目房地产投资利润率=利润总额/总投资*100%

=503.34/3857.83*100%=13.05% 资本金净利润率=利润总额/资本金*100%

=503.34/1143.46*100%=44.02%

第三节 敏感性分析

将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，

分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项止的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，净现值分别下降至-257.97万元和-243.26万元，均为负值；投资回收期则增加到2.95和2.96年。本项目管理重点应放在投资成本控制和销售价格方面。根据测算，敏感因素和变动均不应超过基本方案5%左右的范围，否则，项目收益风险较大。详见敏感性分析表。

敏感性分析表

全部投资（所得税前） 序号 项目 变动幅度（%） iC=15%时,净现值(万元) 0 基本方案 +10 1 开发产品投资 -10 +10 2 售房价格 -10 用地平衡表 序号 l 2 A B 3

项 目 总用地 可规划用地 住宅用地 公共绿地 城市道路用地 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 数量 41340 41340 32133 6168 3038．5 居住用地 100% 77.73% 14.92% 7.35% 人均面积 32．35 24.18 4． -243.26 2．96 586.39 394．88 2.54 2.56 75．81 -257.97 投资回收期（年） 2.74 2．95

第十章 项目的风险分析

第一节 投资风险类型

(1)自然风险

自然风险是指由于自然因素的不确定性影响的房地产商品的生产流程和管理流程,以及房地产商品产生直接的损害,造成经济损失,房地产开发商和运营商。自然风险因素包括:火灾风险、风险的风暴和洪水风险的温度,雪灾害风险,风险。

(2)风险

风险是指潜在的变化,由于房地产市场在商品交易所运营商和各种形式的经济损失。的房地产的影响是全球性的,因此,由于风险的变化将会对房地产市场产生重大影响。因此,应密切关注房地产的变化趋势,以应对风险。风险因素可以分为以下几类:政治环境风险,风险的经济改革、土地使用制度改革、住房制度改革的风险,金融风险的改革,环境变化风险、施工安全规定,审批手续过程风险、法律风险。

(3)经济风险

经济风险,因为国家经济地位变化的风,主要是指一系列与经济环境和经济发展的不确定因素,包括:市场供求风险、金融风险、价格风险,融资风险,管理风险,项目投标风险,国家经济状况变化的风险。

(4)技术风险

房地产技术风险是由于科学技术的进步和技术结构和相关变量的变化,房地产开发商和运营商可能会导致损失,包括:建筑材料变化和更新风险,施工工艺和技术创新风险,建筑设计更改或失误的风险,设备故障或损坏的风险,建立生产力因素不足风险、建设风险事故的风险,市场供给和需求。

(5)社会风险

社会风险因素主要是由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响,从而使投资者从事房地产

商品的生产、经营损失的可能性。房地产市场主要城市规划的社会风险因素,地区发展风险,公共干预,avs干预风险,安全风险。

(6)内部决策和风险管理

内部决策和管理风险是指作为开发人员规划、决策失误或管理不善的错误不能实现预期的收入水平,包括选择、位置、类型、风险投资方法,人,商品、内容组织和管理风险等。

第二节 投资风险控制

这些风险预测及早期发现,及时采取有效措施,解决或减轻,降低和控制风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的理解和管理。项目风险控制的方法包括三个措施:

(1)加快这一进程,以避免风险

营业周期越长完成后的项目开发,经济形势就越难预测。第二,营业周期越长开发完成后项目越难预测政治局势。为了避免房地产开发业务的风险迅速完成开发项目。根据该项目,我们提高网站的速度选择,使用法律手段,确保搬迁工作的顺利进行,采用招标和建设单位签署具有法律效力的合同,以确保足够的货币供应,建筑材料和建筑材料等物资供应合同。这可能是为了避免不必要的因素。

(2)通过市场调查来降低风险

通过市场调查,获得尽可能多的信息。获取信息对市场的投资环境和投资项目信息,预测更准确,能执行正确的科学的决策,包括投资项目的选择、位置选择、时机的选择,选择的融资选择,租金等等。因此,可以减少不确定性降到最低,控制房地产投资过程中的风险。

(3)通过加强管理来控制风险

良好的项目管理是重要保证。从投资和发展,项目投资的全过程,进度和质量是关键。聘请经验丰富的房地产专家是必要的指导,可以有效地降低运营成本,提高盈利水平,减少和控制风险。

第十一章 可行性研究结论

本项目具有良好的投资环境和机遇。国民经济的持续稳定发展和住房制度改革的深化,支持项目公司开发,居民改善生活条件的期望和购买力水平,这个项目的基本方面提供了一个良好的投资环境和机遇。项目经济可行性强。项目有突出的优势,具有良好的周边环境(包括自然环境、文化、交通等),在良好的发展前景。项目管理风险很小,只要科学决策的全过程实施控制,应该能够获得预期的投资回报。

从经济效益:由于公司在项目开发建设之前,进行了广泛而深入的市场调查,了解客户的需求,销售前景看好。方案采用提前预订,分期付款,高回报,可以使公司可以提高公司在社会的形象,为公司的发展奠定基础在未来,和泰安城市的房地产经济注入新鲜血液,有力地推动了泰安城市房地产开发,在振兴经济发挥了重要作用。

从社会效益:项目完成后,提供住房712套,将切实解决人们买房子生活和生活领域的问题。由于关注这一地区的环境和公共设施建设,住宅和商业联盟就将成为城市的老城区的另一个亮点,为泰安城市居民提高了优越的居住环境,使泰安城市居民更好的生活和工作,同时体现了三个代表微:让泰安城市居民可以更好地让他们经济发展的直接好处,让人感觉党的旗帜下可以幸福的生活,生活和工作在和平和满足。因此,社会效益是非常可观的。

从环境效益:开发过程都是文明建设,最大程度的减少对环境的破坏。项目完成后,一度被认为是一般环境优雅的环境,一个新的建筑造型,美丽的自然景观,功能齐全,配套公共服务设施和便利的交通,无疑会在城市里组建一个新的成就圣地,美化泰安城市城市,改善环境带来很大的影响。

在整个开发过程中,从经济效益、社会效益和环境效益,开发方案是完全可行的。

第十二章 参考文献

[1]宋维佳等.《可行性研究与项目评估》（第三版）：东北财经大学出版社，2010年版 [2]（美）科利尔等编著，叶桂林译.《建筑项目融资管理》 ：机械工业出版社，2004年版 [3] 张毅.《建设项目造价费用》 ：中国建筑工业出版社，2013年版

[4]全国注册造价工程师职业资格考试培训教材工程造价计价与控制北京：中国计划出版社，2006 [5]陈建国.工程计量与造价管理上海：同济大学出版社，2000

[6]刘凯.浅谈当前投资项目可行性研究中存在的主要问题和对策建筑经济与管理，2006. [7]陈信元.《会计学》第三版：上海财经大学出版社.2010年版 [8]陈启生.构筑工程建设风险管理体系的思考[J].国外建材科技，2001

[9]G.Davis,Conceptual Model For Research On Knowledge Work, misrc Working Paper,1991 [10]Kirkpatrick. Evaluating Training Programs，The Four Levels,1994

第十三章 附件

附图一 朝阳新区交通区位

附表二：

建设项目主要技术经济指标： 序号 指标名称 一 总建筑面积 1 多层公寓

数量 210000 72000 单位 ㎡ ㎡ 2 3 4 5 6 二 1 2 三 四

小高层公寓 配套商业区 公共生活区 绿化率 容积率 项目总投资 工程费用 其他费用 单位平均造价 投资利润率 120000 15000 5000 35 2.0 38000 20000 18000 1200 52 ㎡ ㎡ ㎡ % % 万元 万元 万元 元 % 附件三 ：各方案现金流量表

保守方案项目现金流量表

单位：万元

第1年项目 现金流入 减去相关费用后的实际销售收入 现金流出 总投资 所得税前 所得税前净现金流量 所得税前累计净现金流量 所得税前净现值 所得税前内部收益率 所得税后 所得税后净现金流量 所得税后累计净现金流量 所得税后净现值 所得税后内部收益率

一般方案项目现金流量表

单位：万元

项目 第1年第2年（1第3年（2第4年（3第5年（4综合开发 -35147.1 -35147.1 - 35147.1 35147.1 -35147.1 -35147.1 38769.9 25675.4 25675.4 13094.5 -22052.6 48808.5 32105.8 32105.8 16702.7 -5349.9 4184 13% 13094.5 -22052.6 NPV= IRR= 16702.7 -5349.9 3153 11% 39600.7 25703.1 25703.1 137.5 8547.6 137.5 8547.6 28412.8 27505.9 27505.9 906.8 9454.5 1380.6 -473.7 8073.9 155592 146137 146137 9454 9454 1381 8074 16148 （筹备期） - 第2年（1期） 38769.9 第3年（2期） 48808.5 第4年（3期） 39600.7 第5年（4期） 28412.8 综合开发 155592 序备注 一 1 二 1 三 1 2 3 NPV= IRR= 4 四 33% 1 2 3 4 序备注

（项目准备期） 期） 期） 期） 期） 178417.6现金流入 减去相关费用后的实际销售收入 现金流出 总投资 所得税前 所得税前净现金流量 所得税前累计净现金流量 所得税前净现值 所得税前内部收益率 所得税后 所得税后净现金流量 所得税后累计净现金流量 所得税后净现值 所得税后内部收益率 -35147.1 -35147.1 0.0 35147.1 35147.1 -35147.1 -35147.1 44585.4 25675.4 25675.4 110.0 -16237.1 56077.9 32105.8 32105.8 23972.1 7734.9 22985 38% 110.0 -16237.1 NPV= IRR= 23972.1 7734.9 17325 33% 45416.1 25703.1 25703.1 19713.0 27448.0 19713.0 27448.0 32338.2 27505.9 27505.9 4832.3 32280.3 7585.1 -2752.8 24695.2 178417.6 146137.4 146137 32280 32280 7585 24695 49390 0.0 44585.4 56077.9 45416.1 32338.2 12 一 1 二 1 三 1 2 3 NPV= IRR= 4 四 33% 1 2 3 4

乐观方案项目现金流量表

单位：万元

第1年（项目准备期） 0 0 35147.1 35147.1 -35147.1 -35147.1 -35147.1 -35147.1 第2年（1期） 50954.7 50954.7 25675.4 25675.4 25279.3 -9867.8 NPV= IRR= 25279.3 -9867.8 NPV= IRR= 第3年（2期） 039.5 039.5 32105.8 32105.8 31933.7 22065.9 43995.7 62% 31933.7 22065.9 33161.9 57% 第4年（3期） 51785.5 51785.5 25703.1 25703.1 26082.4 48148.3 26082.4 48148.3 项目 现金流入 减去相关费用后的实际销售收入 现金流出 总投资 所得税前 所得税前净现金流量 所得税前累计净现金流量 所得税前净现值 所得税前内部收益率 所得税后 所得税后净现金流量 所得税后累计净现金流量 所得税后净现值 所得税后内部收益率

附表四：

第5年（4期） 37198.3 37198.3 27505.9 27505.9 9692.4 57840.7 14518.6 -4826.2 43322.1 综合开发 203978.041 203978 146137.4 146137.4 57840.7 57840.7 14518.6 43322.1 8.2 标准层户型表

1#1、2单元3-30层标准户型（注：1、2层为商业，31及32层为复式） 编号 D1 B1 总赠送 面积 17.69㎡ 16.03㎡ 9.07㎡ 入户花园赠送 面积（1/2） 5.76㎡ 4.56㎡ 户 型 三房二厅二卫 二房二厅一卫 套内面积 96.72㎡ .05㎡ 建筑面积 119.37㎡ 79.05㎡ 总赠送 面积 16.04㎡ 7.52㎡ 入户花园赠送 面积（1/2） 4.88㎡ 阳台赠送 （1/2） 3.15㎡ 3.65㎡ 凸窗面积8.3.2#、3#楼3-30层标准户型（注：1、2层为商业，31及32层为复式，3#与2#楼为左右镜编号 E1 D5 D6 户 型 三房二厅二卫 三房二厅二卫 三房二厅二卫 套内面积 116.76㎡ 96.96㎡ 87.43㎡ 建筑面积 144.88㎡ 120.32㎡ 108.49㎡ 阳台赠送 （1/2） 3.52㎡ 3.30㎡ 3.59㎡ 凸窗面积8.8.5

4#、5#楼3-16层标准户型（注：1、2层为商业，17及18层为复式） 编号 D7 D8 6#楼3-18层标准户型（注：1、2层为商业） 编号 A1型 A2型 A3型 A4型 A5型 A6型 A7型

7#楼3-16层标准户型（注：1、2层为商业，17及18层为复式） 编号 D9 B2

户 型 三房二厅二卫 三房二厅二卫 套内面积 97.69㎡ 87.43㎡ 建筑面积 119.18㎡ 106.66㎡ 总赠送 面积 15.04㎡ 9.06㎡ 入户花园赠送 面积（1/2） 4.04㎡ 阳台赠送 （1/2） 3.15㎡ 3.69㎡ 凸窗面积7.5.户 型 一房一厅一卫 一房一厅一卫 一房一厅一卫 一房一厅一卫 一房一厅一卫 一房一厅一卫 一房一厅一卫 套内面积 30.04㎡ 31.48㎡ 42.90㎡ 32.40㎡ 31.48㎡ 32.92㎡ 46.00㎡ 建筑面积 38.63㎡ 40.48㎡ 55.17㎡ 41.67㎡ 40.48㎡ 42.34㎡ 59.16㎡ 标准层建358.4户 型 三房二厅二卫 二房二厅一卫 套内面积 96.69㎡ .05㎡ 建筑面积 116.44㎡ 77.13㎡ 总赠送 面积 16.37㎡ 7.52㎡ 入户花园赠送 面积（1/2） 4.85㎡ 阳台赠送 （1/2） 3.15㎡ 3.65㎡ 凸窗面积8.3.8#楼3-8层标准户型（注：1、2层为商业，9及10层为复式） 编号 D10 B3

附表四: 项目投资估算表

序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.7 1.8 1.8.1 2 2.2 2.3 2.4 消防设施 第二部分费用 建设单位管理费 勘察费 设计费 给排水设施 供配电设施 地上停车场 地下停车库 道路 绿化工程 商铺及配套实施 估 算 造 价 （万元） 工程或费用名称 建筑工程 (1) 13150.09 9970.79 1225.80 68.66 42.04 1842.80 设备购置费 (2) 566.01 240.00 150.00 48.20 70.50 57.31 安其装工程 他费用 (3) 140.53 250.53 300.68 51.80 49.50 22.69 (4) 21.74 21.74 合计 (1+2+3+4) 13018.20 9066.48 1676.48 21.74 68.66 42.04 1842.80 100.00 120.00 80.00 669.41 130.18 52.07 130.18 位 m2户 型 三房二厅二卫 二房二厅一卫 套内面积 99.06㎡ .05㎡ 建筑面积 114.88㎡ 74.28㎡ 总赠送 面积 16.03㎡ 7.52㎡ 入户花园赠送 面积（1/2） 4.87㎡ 阳台赠送 （1/2） 3.15㎡ 3.65㎡ 凸窗面积8.3. 技术经济指标 单单位价格 （元） 1300.00 1000.00 30.00 150.00 120.00 1000.00 数量 第一部分费用 高层住宅 m m m m m m 69742.15 167.77 7247.88 4577.23 3503.4 18428.0 222222 669.41 130.18 52.07 130.18

2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14 2.16 2.17 3 4 前期工作费 施工图预算编制费 施工图审查费 竣工图编制费 招标代理服务费 工程建设监理费 环评咨询费 劳动安全卫生评审费 白蚁防治费 场地准备费及临时设施费 工程保险费 办公及家具购置费 预备费 建设项目总投资 78.11 13.02 14.58 10.41 30.78 104.15 10.00 26.04 0.80 26.04 39.05 4.00 1368.76 78.11 13.02 14.58 10.41 30.78 104.15 10.00 26.04 0.80 26.04 39.05 4.00 1368.76 15056.37 4000 20 2