新修订《江苏省物业管理条例》解读
小区车位、物业收费、前期管理、电梯维修等难题一一突破
市民王女士2012年初住进了新北区某新建小区，令她烦恼的事情随即而来，该小区车位只售不租，地下车库空空荡荡，地面停车却拥挤不堪，时常发生刮擦磕碰。近年来，小区物业管理与业主之间摩擦不断，车位租售、物业费收取、电梯维护等都是矛盾焦点，亟待法律法规明确职责、建立完善机制。针对这些难题，江苏省近期公布了新修订的《江苏省物业管理条例》，其中明确规定，建设单位没卖掉的车位、车库，应当优先出租给业主，拒不出租的，最高可以处50万元罚款。除小区停车问题之外，新条例还对小区公共维修资金“钱生钱”，物业费指导价的评估，部门介入小区管理等，做出了新的规定。
小区停车：车位只售不租最高罚50万，人防车位最长租三年
现象：一些开发商对拥有自主产权的停车位只售不租，导致未购买车位的业主有车位不能停。对于有产权的可售车位，新条例并不禁止开发企业全部或大部分出售，只要符合双方约定。但目前存在的问题是，很多小区车位卖不掉，而开发商仍然拒不出租，导致了资源的大量闲置。
新规：卖不掉的车位不能拒不出租
新的《江苏省物业管理条例》明确，建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、
车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。在满足业主购买和承租需求后还有多余车位的，可以出租给业主以外的使用人，但租期不得超过六个月。
为了保证这条新规落到实处，《条例》制定了罚则：建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。
现象：由于人防工程的停车位不得出售，只能出租，有些开发商为回笼资金，便硬性规定停车位租赁合同必须二十年一签，相当于“变相出售”。去年，常州一家小区就被曝出，开发商向业主一次性出租车位20年使用权，价格也因此高达13.2万-15万元一个，引发了业主的强烈不满。
新规：人防工程车位只能出租，最多租三年
为防止开发商“逼”业主签长期租赁合同，新条例要求，物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。租赁期限超过三年，且逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
现象：有关小区停车收益的归属，一直争论不断。在不少业主看来，根据物权法的相关规定，小区公共部位属全体业主所有。既然地上停车位是属于小区业主共同所有，那么停车收益，也理应归业主所有。这一争论也引发了业主与物业的重重矛盾。
新规：路面停车位收益归业主
新条例规定，业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业合同中约定。收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可补贴物业费。
业主大会成立后，道路、场地停车收益，以及利用共有部分、共用设施从事广告等经营活动的，须经业主大会或者业主大会授权的业委会决定，收益如何使用也由其决定，或按物业服务合同约定。没有决定或者约定的，按照前款规定使用。
现象：汽车停在小区收费车位后，发生盗抢或损坏，物业是否应承担责任？一直以来，包括车子划伤、电瓶车在小区内被盗在内的个人财产受到侵害，是否属于物业公司的安全保障义务范围，一直颇有争议。
新规：汽车要保管应另签服务合同
新《条例》规定，在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应根据业主大会或业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。物业服务企业可根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。
物业服务企业应将汽车停放费单独列账，核算。业主委员会应对汽车停放费的收支进行监督，并向业主大会报告。业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。
物业费：三年一评估，拖欠物业费或被告上法庭
现象：有物管企业反映，有的地方物业费的指导价多年不变，不能及时客观地反映物业服务的成本变化和市场供求，而且由于长时间不调，一旦调整幅度较大，业主的抵触情绪就很大。
新规：物业费实现指导价，每三年评估
对于小区物业收费的标准，新条例规定，普通住宅的前期物业服务收费实行指导价。业主大会成立后，是否继续实行指导价由业主大会决定。这意味着，业主大会可以决定随行就市，实行市场调节价，比如与物业公司协商，提高服务档次，增加服务内容，同时业主也将相应支付高一点的费用。而别墅等非普通住宅和非住宅实行市场调节价，具体收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。
新条例进一步明确，实行指导价的，由价格和物业管理行政主管部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，每三年内进行一次评估，并根据评估结果适时调整，并予以公布。
现象：多年来，我市小区物业费存在两个问题，一是众多老旧小区物业费多年不变，而物业公司人力成本却不断攀升，导致物业公司亏损；二是部分业主长期拖欠物业费，直接影响物业服务质量，也侵害了诚信交费业主的利益。
新规：拖欠物业费者可被公示
新《条例》规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业费的，业主委员会、物管企业可以通过上门催交、在小区内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物管企业可以向起诉。
新规对拖欠、拒交物业费行为进行了约束，也可引发公众对一些业主监督，有利于物业费征收。
现象：业委会成员多属于义务服务，但有些人进业委会目的却不那么纯。比如，利用业委会负责人的身份，在选聘物业公司或住宅、电梯维修时做私下交易，也有人享受不交物业费、停车费等，导致业委会和业主生出重重矛盾。
新规：对业委会也上“紧箍咒”
新《条例》规定，业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业费或专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正，不得担任业委会成员。同时明确，已是业委会成员的，出现上述情形，应当予以罢免。
前期物业管理：建设单位负责，行政主管单位监督
现象：一些开发商楼盘出售后便一走了之，对小区初期的水电气及物业管理等不管不顾，导致一系列遗留问题难以解决，物业服务企业的责任边界难以界定。
新规：强化了建设单位的责任
新《条例》规定，建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。
现象：在新楼盘交付前期，业主委员会尚未成立，对物业公司管理活动的监督缺失，
使前期入住的业主难以维护自身合法权益。
新规：明确了物业承接查验要求和内容，行政主管部门有监督处罚权
新《条例》明确，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业服务企业应当自物业交接后30日内，向辖市区物业管理行政主管部门办理备案手续，并在小区内显著位置公告。
同时明确，物业企业未履行物业承接查验的，由辖市、区物业管理行政主管部门责令限期改正，并记入物业服务企业信用档案；如果未将物业承接查验情况公告的，由辖市、区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上10万元以下罚款。
维修资金：可存定期存款“钱生钱”，六种情形应急提取
现象：据了解，江苏目前有专项维修资金近300亿元，因不少建筑尚在保修期之内，业主的使用率不到1%，大量的资金以活期形式沉淀在银行。
新规：八成以上资金可存定期
针对百姓要求盘活资金的呼声，新条例规定，业主委员会可以申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。
有业内人士算过一笔账，定活利率相差9倍之多，转存定期之后，小区维修资金利息收益可增加几十万甚至上百万元，将为今后共用部分、共用设施设备的大修、更换提供了有力的资金来源。
现象：住宅专项维修资金属于业主所有，但目前国家规定，动用这笔钱，需要两个“三分之二”(建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主)讨论通过，程序繁琐。如果发生紧急情况怎么办？
新规：六种情形可应急提取
新条例明确，出现六种危及房屋安全情形之一可以应急提取，包括：屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的；楼体单侧外立面有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；以及危及房屋安全的其他情形。
社区管理：、、工商、环保、卫生等行政管理部门都加入
现象：有的小区里居民违规开饭店，有的居民将车辆乱停乱放，甚至堵住了消防通道，有的居民私搭乱建。但由于物业公司只能上门劝阻，没有执法权，管理起来难度很大。若都去打官司，成本又太高。
新规：、等也将介入小区管理
让有执法权的相关部门也来介入小区管理，这是新物管条例的又一创新举措。“城市管理、、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。”
电梯维修：开发商要预交更新费，老楼加装电梯有法可依
现象：近两年来，老小区电梯关人事件时常见诸报端，一些上世纪末建成的高层住宅电梯开始进入“大修期”，也让电梯安全成为关注的焦点。由于节能省地的要求，目前住宅项目小高层、高层渐成主流，今后电梯坏了怎么办？维修、更换的费用谁来出？业内人士告诉扬子晚报记者，公共维修资金应付一般的维修没问题，但如果是换电梯，根本不够用。
新规：开发商预交电梯更新费
新条例提出了一个新的筹资渠道，对于5月1日条例施行后出让的土地，配置电梯的项目，“建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。”此外，新条例还规定，住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，可以给予补贴。
现象：部分老楼业主提出加装电梯，但因为属于二次改造工程，无法可依，主管部门不敢贸然支持。
新规：明确了电梯加装原则，表明的支持态度
新《条例》规定，住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。
同时，要求符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，
依法办理相关批准手续。
其他重要规定
保障房配建物业经营用房
集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。
旧小区来改造
对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，设区的市、县(市、区)应当采取措施进行改造整治，并将整治规划和年度计划向社会公布。
旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，由负责；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。
被解聘的物业服务企业应做好交接工作
业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。
业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认
下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务
被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，逾期不改正的，可处五万元以上二十万元以下罚款，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
