江苏省物业管理条例(修订草案)

江苏省物业管理条例(修订草案)

〔修改稿2021.4.19〕

第一章 总 那么

第一条 为了规范物业治理活动，爱护当事人的合法权益，依照有关法律、行规，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本条例所称物业治理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、治理，爱护物业治理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 本省行政区域内的物业治理活动适用本条例。

第四条 省住房和城乡建设行政主管部门是本省物业治理的行政主管部门。

设区的市、县〔市、区〕建设〔房产〕行政主管部门是本行政区域内物业治理的行政主管部门。

县级以上地点其他有关部门，应当依照各自的职责分工，共同做好有关治理工作。

第五条 事处、乡镇应当将物业治理纳入社区社会治理和公共服务体系，加强辖区内物业治理工作的指导、协助和监督，和谐物业治理与社区治理、社区服务的关系。

第六条 县级以上地点应当支持物业治理行业的进展，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业治理机制，提高物业治理水平，物业服务企业按照国家和地点有关规定享受优待。

第七条 物业治理行业协会应当发挥桥梁和纽带作用。加强行业自身建设与治理，制订行业自律规范，促进行业诚信经营和服务体系建立，爱护市场秩序和公平竞争，促进行业健康进展。

第二章 业主、业主大会与业主委员会

第 房屋的所有权人为业主。

业主在物业治理活动中，享有以下权益：

〔一〕按照物业服务合同的约定，同意物业服务企业提供的服务；

〔二〕提议召开业主大会，并就物业治理的有关事项提出建议；

〔三〕提出制定和修改治理规约、业主大会议事规那么的建议；

〔四〕参加业主大会，行使投票权；

〔五〕选举业主委员会成员，并享有被选举权；

〔六〕监督业主委员会的工作；

〔七〕监督物业服务企业履行物业服务合同；

〔八〕对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情形享有知情权和监督权；

〔九〕监督物业共用部位、共用设施设备专项修理资金〔以下简称专项修理资金〕的治理和使用；

〔十〕法律、法规规定的其他权益。

第九条 业主在物业治理活动中，履行以下义务：

〔一〕遵守治理规约、业主大会议事规那么；

〔二〕遵守物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的爱护等方面的规章制度；

〔三〕执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

〔四〕按照国家有关规定交纳专项修理资金；

〔五〕按时交纳物业服务费用；

〔六〕法律、法规规定的其他义务。

第十条 物业治理区域内全体业主组成业主大会，一个物业治理区域成立一个业主大会。

第十一条 物业治理区域的划分以有利于实施物业治理为原那么，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

第十二条 新建项目的建设单位在房屋销售前，依照本条例规定，提出物业治理区域划分方案，报事处或者乡镇及物业治理行政主管部门备案；在房屋销售时，应当将物业治理区域划分情形作为房屋买卖合同的内容。

已投入使用但尚未划分物业治理区域的，由物业治理行政主管部门会同事处、乡镇确定物业治理区域的划分方案。

第十三条 一个物业治理区域成立一个业主大会。然而，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

符合以下条件之一的，应当在物业所在地的县〔市、区〕物业治理行政主管部门、事处、乡镇的指导协助下，召开首次业主大会：

〔一〕房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上；

〔二〕业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

〔三〕首套房屋出售并交付使用已满二年的。

第十四条 符合成立业主大会条件的，县〔市、区〕物业治理行政主管部门、事处、乡镇应当在收到建设单位或者业主五人以上公布联名，提出筹备业主大会书面申请后

六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

筹备召开首次业主大会所需费用由建设单位承担。

第十五条 首次业主大会筹备组由业主、建设单位、物业服务企业、事处或者乡镇、社区居民委员会等派员组成。筹备组中的业主代表由事处或者乡镇组织业主举荐产生。

业主大会筹备组人数应当为单数，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由事处或者乡镇代表担任。

业主大会筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业治理区域内进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由事处或者乡镇和谐解决。

第十六条 业主大会筹备组履行以下职责：

〔一〕确定首次业主大会召开的时刻、地点和内容；

〔二〕草拟治理规约、业主大会议事规那么、业主委员会工作规那么；

〔三〕确认业主身份，确定业主在首次业主大会上的投票权数；

〔四〕提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举方法；

〔五〕召开首次业主大会的其他预备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会召开十五日前，在物业治理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会。

第十七条 以下事项由业主共同决定：

〔一〕制定和修改业主大会议事规那么；

〔二〕制定和修改治理规约；

〔三〕选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

〔四〕选聘和解聘物业服务企业；

〔五〕筹集和使用专项修理资金；

〔六〕改建、重建建筑物及其附属设施；

〔七〕有关共有和共同治理权益的其他重大事项。

第十 业主大会能够采纳集体讨论的形式，也能够采纳书面征求意见的形式召开。然而，应当有物业治理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主能够托付代理人参加业主大会。

业主大会决定本条例第十七条第〔五〕项和第〔六〕项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本条例第十七条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

第十九条 业主大会分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规那么的规定召开。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第二十条 召开业主大会，应当于会议召开十五日前通知全体业主。

住宅小区的业主大会，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第二十一条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行以下职责：

〔一〕召集业主大会，报告物业治理的实施情形；

〔二〕代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

〔三〕及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

〔四〕监督治理规约的实施；

〔五〕业主大会给予的其他职责。

第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县〔市、区〕物业治理行政主管部门和事处或者乡镇备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第二十三条 治理规约应当对有关物业的使用、爱护、治理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反治理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

治理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

治理规约对全体业主具有约束力。

第二十四条 业主大会议事规那么应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第二十五条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业治理无关的决定，

不得从事与物业治理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的物业治理行政主管部门、事处或者乡镇，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十六条 业主大会、业主委员会应当配合机关，与居民委员会相互协作，共同做好爱护物业治理区域内的社会治安等相关工作。

在物业治理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治治理职责，支持居民委员会开展工作，并同意其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第二十七条 具备成立业主大会条件但未成立的住宅小区，经物业所在地的物业治理行政主管部门、事处或者乡镇的指导后仍不能成立的，能够由事处或者乡镇、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业治理区域内的物业治理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

物业治理委员会的人员组成，应当公布征求所在物业治理区域内的业主意见，公布实施。

第二十 事处、乡镇应当建立物业治理矛盾投诉调解站、物业应急修理服务站和物业服务中心等社区服务机构，完善社区公共服务体系，为不能实施物业治理活动的业主提供差不多服务。

第二十九条 实施物业治理的住宅区，实行联席会议制度。联席会议由事处、乡镇负责召集。联席会议由业主委员会委员、业主代表、物业服务企业、社区居民委员会、派出所、物业治理行政主管部门等参加。

住宅区物业治理工作联席会议要紧和谐以下事项：

〔一〕业主委员会和有关部门未按照规定履行职责的情形；

〔二〕物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中显现的问题；

〔三〕物业治理区域内发生的突发事件；

〔四〕物业治理与社区治理的衔接和配合；

〔五〕需要和谐的其他物业治理事项。

第三章 前期物业治理

第三十条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

前期物业服务合同能够约定期限。然而，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第三十一条 住宅物业的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服

务企业。投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经物业治理行政主管部门批准，能够采纳协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第三十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时治理规约，对有关物业的使用、爱护、治理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时治理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时治理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位应当在物业销售前将临时治理规约向物业买受人明示，并予以说明。

第三十三条 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时治理规约予以书面承诺。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第三十四条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担。房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。

第三十五条 新建住宅物业治理区域内，建设单位应当按照总建筑面积千分之三至千分之四配置物业服务用房，最少不低于一百平方米，并无偿移交。物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其产权属全体业主所有，不得转让和抵押。

物业服务用房配置，应当为地面以上的非居住房屋，方便业主，具备、正常使用功能。

第三十六条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第三十七条 鼓舞物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业治理的建议，为实施物业承接查验制造有利条件。

第三十 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公平、权责分明以及爱护业主共有财产的原那么。

第三十九条 实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

〔一〕建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环境爱护等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

〔二〕供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装计量表具；

〔三〕教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成；

〔四〕道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

〔五〕电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

〔六〕物业使用、爱护和治理的相关技术资料完整齐全；

〔七〕法律、法规规定的其他条件。

第四十条 新建住宅小区，建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照本条例第三十九条规定的条件，进行综合验收。验收结果应当向物业治理行政主管部门备案。

第四十一条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并能够同意建设单位的托付，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

第四十二条 现场查验二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交以下资料：

〔一〕竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

〔二〕设施设备的安装、使用和爱护保养等技术资料；

〔三〕物业质量保修文件和物业使用说明文件；

〔四〕物业治理所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第四十三条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持以下文件向物业所在地的县〔市、区〕物业治理行政主管部门办理备案手续：

〔一〕前期物业服务合同；

〔二〕临时治理规约；

〔三〕物业承接查验协议；

〔四〕建设单位移交资料清单；

〔五〕查验记录；

〔六〕交接记录；

〔七〕其他承接查验有关的文件。

建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情形，在物业治理区域内公告。

第四十四条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下，向选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案。

第四十五条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范畴，承担物业的保修责任。建设单位托付物业服务企业修理的，应当与物业服务企业另行签订托付协议。

第四十六条 新建住宅物业的建设单位应当在房屋所有权初始登记前，向项目所在地的物业治理行政主管部门交存物业质量保修金，专项用于保修期内物业修理。

质量保修金按照当地个人交存首期住宅专项修理资金的相同比例交存。质量保修金能够采取现金方式，也能够采纳担保方式。

第四十七条 建设单位不履行住宅物业保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业能够提出申请，经物业治理行政主管部门核实后，在物业质量保修金中列支修理费用。

保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足。

第四十 住宅物业工程质量保修期限届满前三个月，建设单位应当以书面形式在物业治理区域内及时公告；保修期限届满后，建设单位履行法定保修责任的，物业治理行政主管部门应当将与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

第四章 物业服务

第四十九条 从事物业服务活动的企业应当具有的法人资格。建设单位、业主选聘的物业服务企业应当按照国家规定取得物业服务企业资质。

第五十条 从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

第五十一条 一个物业治理区域由一个物业服务企业实施物业治理。

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业治理事项、服务质量、服务费用、双方的权益义务、专项修理资金的治理与使用、物业治理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第五十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第五十三条 物业服务企业能够将物业治理区域内的专项服务业务托付给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业治理一并托付给他人。

涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当托付专业单位修理和养护。

第五十四条 物业服务收费应当遵循合理、公布以及费用与服务水平相适应的原那么确定。物业服务收费实行指导价和市场调剂价。鼓舞物业服务企业开展价格竞争，形成与市场相适应的价格调剂机制。

第五十五条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行指导价和市场调剂价。

以下方式选聘物业服务企业的，实行指导价：

〔一〕新建住宅实施前期物业治理，建设单位采取邀请招标方式选聘前期物业服务企业的；

〔二〕新建住宅实施前期物业治理，建设单位经批准采取协议方式选聘前期物业服务企业的；

〔三〕业主、业主大会决定采取指导价选聘物业服务企业的；

〔四〕法律、法规另有规定的。

第五十六条 价格行政主管部门应当会同物业治理行政主管部门，综合考虑都市物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情形，及时制定和调整物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度的指导价，每年向社会公布。

具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定执行。

第五十七条 业主应当依照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者使用人应当及时结清物业服务费。

第五十 物业服务费能够采取包干制或者酬金制等方式。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并同意业主委员会的核查。

第五十九条 物业服务合同约定采取酬金制收取物业服务费的，免征营业税；物业服务企业代收专业经营费用所得的酬劳，免征营业税；物业服务用房免征房产税和城镇土地使用税；物业服务企业受业主托付向专业经营单位缴纳的公共用水、用电等费用，按照居民生活用水、用电等方式计价。

第六十条 物业服务企业约定收取的物业服务费，应当明码标价，在物业治理区域内的显

著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情形进行公示。

第六十一条 物业治理区域内，供水、供电、供气、供热、环境卫生、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。最终用户是指同意供水、供电、供气、供热、环境卫生、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，能够托付给物业服务企业实施。双方应当签订有偿服务合同，物业服务企业同意托付代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第六十二条 物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，并按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

业主或者业主大会对公布的共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情形提出异议时，物业服务企业应当及时答复。

第六十三条 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县〔市、区〕物业治理行政主管部门和事处或者乡镇，并在物业治理区域内公告。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县〔市、区〕物业治理行政主管部门和事处或者乡镇，并在物业治理区域内公告。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

第六十四条 业主共同决定解聘物业服务企业的，解聘的物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。解聘的物业服务企业在应当办理交接至撤出物业治理区域前的期间内，应当坚持正常的物业治理秩序。

解聘的物业服务企业拒不撤出物业治理区域的，业主委员会应当与解聘的物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁。选聘的物业服务企业不得强行接管。事处或者乡镇和物业治理行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第六十五条 业主大会决定选聘新的物业服务企业的，解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业治理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与选聘的物业服务企业履行以下交接义务：

〔一〕移交物业共用部分；

〔二〕移交本条例第四十二条规定的相关资料；

〔三〕移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、爱护保养、定期检验等技术资料，运行、爱护保养记录；

〔四〕结清预收、代收的有关费用；

〔五〕法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，原选聘的物业服务企业自愿按照原合同约定连续提供服务的，物业服务合同自动连续至业主大会作出选聘或者续聘决定之日。

第六十六条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门能够托付物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分治理状况等进行评估和监理。

物业服务评估监理机构提供的专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

第六十七条 物业治理行政主管部门应当依照物业服务企业差不多状况、服务合同履行、投诉处理和日常检查等情形，建立物业服务企业信用档案库。

物业服务企业信用档案库遵循统一规划、分级建设、分步实施、资源共享的原那么。具体方法由省住房和城乡建设行政主管部门制定。

第五章 物业的使用和爱护

第六十 物业治理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第六十九条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业治理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因修理物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内复原原状。

第七十条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出或者都市房屋安全鉴定机构审定的设计方案，并按照规定办理批准手续。

业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照治理规约或者临时治理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业治理区域。

第七十一条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和本卷须知告知业主或者物业使用人。物业服务企业发觉业主或者物业使用人有损坏承重结构等行为时，应当及时劝阻，并向有关主管部门报告。

物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人不得拒绝和阻碍。

第七十二条 建设单位依法取得的车位、车库应当在办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠，并在物业治理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟

出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或者车库。

物业治理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当第一满足业主的停车需要。未出售或者附赠的，建设单位应当优先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位能够将车位、车库出租给本区域外的其他人，但租赁合同期限应当不超过六个月。

第七十三条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会决定使用。

物业治理区域内停放车辆，不得占用消防通道，不得阻碍其他车辆和行人的正常通行。

第七十四条 在物业治理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的专有或者承租人，应当交纳汽车停放服务费。其中在公共、共用车库内，专有车位、车库用于出租的，出租人与承租人约定由承租人交纳汽车停放服务费的，从其约定，出租人负连带交纳责任。

在公共、共用车库内，物业服务企业提供汽车停放公共服务的，应当在物业服务合同中约定。车位、车库的专有或者承租人对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

汽车停放服务费由物业服务企业依照物业服务合同收取。停放服务费能够按照车位、车库数量计收，也能够按照登记的产权面积计收。

住宅物业治理区域内汽车停放服务费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业治理行政主管部门制定，定期公布。

第七十五条 业主大会成立前，需要满足业主停放车辆需要，占用业主共有的道路或者其他场地的，应当在前期物业治理服务合同中约定。物业服务企业应当单独列账，所得收益的百分之三十能够用于补贴物业服务费，百分之七十应当纳入住宅专项修理资金。

业主大会成立后，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，以及利用业主共有部分、共用设施从事经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续并公示。收益按照业主大会决定和合同约定使用。

第七十六条 业主、业主委员会和物业服务企业应当对物业定期修理养护，当显现危及安全、阻碍观瞻、侵害公共利益或者阻碍他人正常使用的情形时，责任人应当及时修理养护。

物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行修理养护时，相关业主和使用人应当给予配合。因阻止修理养护造成物业损坏或者财产缺失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第七十七条 住宅区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的修理、养护、更新等责任及相关费用。相关专业经营单位托付物业服务企业代为修理养护的，应当支付修理养护费用。

第七十 房屋在国家规定的保修期满以后的修理责任，按照以下规定承担：

〔一〕业主专有部分，由业主自行修理；

〔二〕房屋的基础、承重结构、外墙、屋顶等差不多结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，以及其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权益人所有的场所及共用设施设备

等，由物业服务企业依照合同的约定定期修理养护。

第七十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项修理资金。

修理资金属于业主共同所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的修理和更新、改造，不得挪作他用。

高层住宅交付使用时，建设单位应当按照建筑安装总费用的百分之五，一次性交纳专项用于电梯、消防等特种设施设备爱护更新所需的资金。该资金列入所在项目物业治理区域住宅专项修理资金治理。

第八十条 住宅专项修理资金治理执行国家相关规定，实行专户储备、专款专用、所有权人决策、监督的原那么。

第八十一条 住宅专项修理资金专户以物业治理区域为单位设账，并按照房屋户门号设立分户账。未划定物业治理区域的，以幢为单位设账，按照房屋户门号设立分户账。

第八十二条 住宅专项修理资金的使用，应当遵循方便快捷、公布透亮、受益人和负担人相一致的原那么。

第八十三条 住宅专项修理资金的治理和使用，应当依法同意审计部门的审计监督。

第八十四条 以下费用不得从住宅专项修理资金中列支：

〔一〕依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备修理、更新和改造费用；

〔二〕依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的修理、养护费用；

〔三〕应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

〔四〕依照物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的修理和养护费用。

第八十五条 发生危及房屋安全，需要赶忙对住宅共用部位、共用设施设备进行修理和更新、改造的以下情形，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关利害关系人能够提出应急处置方案，经修理资金代管单位复核后应急修理：

〔一〕屋面防水损坏造成渗漏的；

〔二〕电梯故障危及人身安全的；

〔三〕公共护〔围〕栏破旧严峻，危及人身安全的；

〔四〕楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

〔五〕专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

〔六〕高层建筑消防系统显现功能障碍，消防治理部门要求对消防设施设备修理、更新、改造的。

〔七〕危及房屋安全的其他情形。

应急修理所需费用应当通过审计并向业主公示后，从直截了当相关业主的住宅专项修理资金分户账中按照专有面积分摊列支；其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项修理资金中列支。

第六章 法律责任

第八十六条 违反本条例规定的行为，法律、法规已作出处罚规定的，按照其规定执行；法律、法规未作出处罚规定的，按照本条例的规定执行。

第八十七条 违反本条例规定，建设单位在销售物业之前，未制定临时治理规约或者制定的临时治理规约侵害了物业买受人的合法权益的，由县〔市、区〕物业治理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对建设单位予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。

第八十 违反本条例规定，建设单位要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业的，以及物业服务企业擅自承接未经查验的物业的；由县〔市、区〕物业治理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处五万元以上二十万元以下罚款。

第八十九条 违反本条例规定，住宅区建设单位未组织有关部门及专业经营单位，或者未按照规定对住宅区进行综合验收的，由县〔市、区〕建设行政主管部门责令限期改正；逾期不

改正的，对建设单位予以通报，处五万元以上二十万元以下罚款。

第九十条 违反本条例规定，建设单位和物业服务企业未将物业承接查验备案情形在相应的物业治理区域内公告的，由县〔市、区〕物业治理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对建设单位和物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。

第九十一条 违反本条例规定，新建住宅物业的建设单位未交存住宅物业质量保修金的，由县〔市、区〕物业治理行政主管部门责令限期补交；逾期未交纳的，处十万元以上三十万元以下罚款。

第九十二条 违反本条例规定，物业服务企业约定收取的物业服务费，未在物业治理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情形向业主公示的，由县〔市、区〕物业治理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。

第九十三条 违反本条例规定，物业服务企业在同意托付代收水、电、气等有关费用时向业主收取手续费等额外费用的，由县〔市、区〕物业治理行政主管部门责令限期改正，并退还已收取的费用。

第九十四条 违反本条例规定，物业服务企业不履行终止合同程序，擅自撤离物业治理区域、停止提供物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，由县〔市、区〕物业治理行政主管部门处五万元以上二十万元以下罚款；情节严峻的，能够提请颁发资质证书的部门吊销其资质证书。

第九十五条 违反本条例规定，解聘的物业服务企业拒不撤出物业治理区域或者拒不移交

物业档案资料的，由县〔市、区〕物业治理行政主管部门责令限期撤出并移交相关资料；逾期不撤出、不移交的，处五万元以上二十万元以下罚款；能够提请颁发资质证书的部门降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业治理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。

第九十六条 违反本条例规定，建设单位未将车位、车库优先提供给本物业治理区域内业主、物业使用人使用的，由县〔市、区〕物业治理行政治理部门责令改正，并处一万元以上十万元以下罚款。

第九十七条 业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费的，物业服务企业能够催交，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业能够向人民起诉；物业服务企业能够按每日万分之五加收滞纳金。

第九十 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安治理处罚。

第九十九条 违反业主大会议事规那么或者未经业主大会和业主委员会同意，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的事处或者乡镇应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济缺失或者不良阻碍的，应当依法追究责任人的法律责任。

第一百条 物业治理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 那么

第一百零一条 本条例所称住宅共用部位，是指依照法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一样包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本条例所称共用设施设备，是指依照法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一样包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第一百零二条 本条例自 年 月 日起施行。