收益还原法应用练习题
一、单项选择（请将答案写在答题纸上） 1、收益法适用的条件是房地产的（ D ）。
A、收益能够量化 B、风险能够量化
C、收益或风险其一可以量化 D、收益和风险均能量化
2、收益法的理论依据是（ D ）
A、生产费用价值论 B、地租原理 C、替代原理 D、预期原理
3、用收益法评估某宗房地产的价格时, 除有租约的以外, 应选取( A )净收益作为估价依据.
A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际
C、类似房地产的最高 D、 类似房地产的最低.
4、收益法有效年期的计算公式中的n为（ D ） A、耐用年限 B、使用权年限 C、已使用年限 D、剩余使用年限 5、采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为（ D ） A、评估对象所产生的收益
B、评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益 C、评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益 D、评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益
6、某宗房地产, 净收益每年50万元, 建筑物价值200万元, 建筑资本化率为12%, 土地资本化率为10%, 则该宗房地产的总价值为( C )万元. A. 417 B. 500 C. 460 D. 450
7、根据市场调查，某建筑物出租每年能获得的总收益为200万元，每年需支出的总费用为40万元，该类综合还原率为8%，土地还原率为6%，则在不考虑土地的使用年限的情况下，该土地及其建筑物的价格为（ B ）万元。
A、2000 B、2500
C、2667 D、3333
8、采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应（ A ）出让土地使用权还原率。
A、低于 B、高于 C、等于 D、等于或低于
9、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益
每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ B ） A． 4858 B． 5200 C． 2700 D． 62 10、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（ A ）万元
A. 100 B. 42 C. 63 D. 77 11、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（ C ）万元
A. 225.00 B. 237.50 C. 381.25 D. 395.83
12、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ D ）元/m2。
A、100 B、300 C、600 D、900
13、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估
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价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ A ）。
A、1998年6月30日 B、现在
C、重新估价的作业日期 D、要求重新估价的委托方指定的日期
14、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（ A ）。
A、该建筑物的价值低于拆迁费用 B、该估价结果肯定有误
C、甲土地的价值高于乙土地的价值 D、不可能出现这种情况
15、空地出租时，土地纯收益的计算公式应为（ B ）
土地纯收益=租金-[（ ）+管理费+维护费]
A、保险费 B、税金 C、折旧费 D、利息
二、计算题（将答案写在答题纸上，要保留计算步骤）
1、已知某宗房地产在70年使用权、资本化率为10%下的价格为2000元/m2。试求该宗房地产在无限年期、资本化率为12%及50年使用权、资本化率为8%下的价格。 解：
由2000=A/10%{1-1/[1-(1+10%)70]} 得A=200.28元/m2 V1=A/12%=1669元/m2
V2=A/8%{1-1/[1+8%]}=2450元/m所以价格为2450元/平方米。
2、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是多少？
解：A1=180*200*12*(1-30%)=30.24万元
A2=200*200*12*(1-30%)=33.6万元 V=A1/(1+10%)+A1/(1+10%)+A2/(1+10%) =77.72万元
所以该门市现在带租约出售时的正常价格77.72万元
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3、某房地产的净收益为每年为50万元，近期同类地价260万元，建筑物重置价格300万元，已知建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。根据上述资料，试求该建筑物的折旧额。 解：
P1=300万元
P2=（50-260*10%）/12%= 200万元 P折旧=300-200=100万元
所以该建筑物的折旧额100万元。
