武汉光谷房地产市场分析

1.市场概况

1.1光谷概况

1.1.1武汉科技新城规划——大光谷

1.1.2光谷数字解读

A.130公里

“十一五”期间，武汉东湖高新区在现在建成区域的50平方公里上，继续沿武黄东路向东发展，并托管工夏区、洪山区的27个行政村，约80平方公里的城市发展空间，形成区域面积130平方公里，60万人口的城市副中心。 B．占据1/3

07年光谷GDP为1300亿，08年1700亿，占武汉GDP（3900亿）的44%，09年1500亿占1/3。. C.30%

光谷主要经济指标均保持30%增长 D.1500亿元——2020年计划产业收入 E.61.11%

武汉大学生留汉比例不断走高，07年35万毕业生留汉，占总毕业人数的61.11%。光谷是靴子留汉大户。

1.1.3光谷核心区交通体系

1.2．宏观经济状况 1.2.1近期房地产相关

虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。

由此判断，未来的房地产将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的可能性更大。

1.2.2 11月初调研各地房贷执行一览

城市 第一套房 首付 利率 第二套房 首付 利率 一手房普通住宅2上海 成，非普通住宅3成； 7折利率

二手房多数为3成

4成

一手房仍可享受7折利率； 二手房根据个人征信状况，多数可享受8.5-9折利率，少部分上浮10%

新房仍可享受7折利率； 一手房2成； 二手房二手房首付4成能享受南京 4成 3成 7折利率，首付3成享受8-8.5折利率 新房普通住宅最低可享受接近7折利率，尚未上浮，144平米以上无法享受利率优惠；二手房基准利率为主，根据个人征信情况和房屋面积，最高上浮10% 90平米及以下首付2建行利率上浮10%，工行、华夏为基

7折利率； 针对别墅和4成（工行、华夏可做3

广州 成； 140平米以上首准利率但首付3成则利率上浮10%，

大户型优惠幅度减小。 成，但是利率1.1倍）

付3成 兴业、农行85折利率。 一手房2成； 二手房武汉 仍可享受7折利率 3成 4成（部分中介机构可利中国银行7折利率，工商银行7.7折，用自身资源做到贷款民生银行上浮10% 68%） 一手房总价80万以

下首付2成，80万以一手房可享受7折利率，重庆 4成

上首付3成； 二手房二手房没有折扣 3成 一手房90平米以下首付2成，140平米北京 7折利率

以上首付3成； 二手房首付3成

一手房仍可享受优惠，光大银行、民生银行下浮25%，其他银行下浮15%；二手房基准利率为主，尚未上浮利率，建设银行10月份停止二手房贷款

4成（中信银行及一些小基准利率到基准利率上浮10%之间，银行可以2-3成） 部分小银行可做到7折利率

目前的各地对于购房优惠执行各不相同，而我们预期，首次购房七成优惠年底前取

消可能性不大，而二套房优惠则面临变数，但相信在临近年底会有所收紧。

1.2.3 二手房营业税减免，应该不会续期

在08年12月提出对二手房交易营业税的减免。原文中提出“暂定执行至2009年12月31日”，在目前市场交易活跃的环境下，我们认为该项延期的可能性不大

该项推出不会对开发商产生负面影响：

1、营业税优惠的取消会将部分需求由二手房市场分流至新房市场 2、本项取消与否对新房市场中投资购房不会产生明显影响 本项出台时已注明有效期，投资购房不会因为这项的出台而促使其购房行为的发生，也不会因为这项的取消而抑制投资购房。 二手房营业税减免到期，对房产投资有一定抑制作用，同时可能促进部分首次置业者回流一手房市场。

2.需求与供给分析

2.1武汉市场情况

09年武汉商品房销售火爆程度较07年有过之无不及，全年保持量价上升态势，后期走势主要受影响，因而对后市应保持谨慎乐观态度。 光谷片区市场情况 光谷片区后世预估

以相似度而言，将09年与07年比较。2009年，内环线受土地供应影响成交萎缩，一二环成交比例较高且稳定，二三环成绩比例较07年减少，三环线成交比例较07年大幅上升。 武汉市09年成交产品线结构

受到70/90影响，三年来，中小户型成交比例大增。2009年，首次置业与首次改善产品成为市场成交主力。

武汉市09年产品线价格走势 武汉市商品住宅典型产品线价格走势9000 8000 70006569.55409 从不同产品线的均价变化上看，70-130㎡产品价格环比基本不变；这类占据市场主流的首5917 5129 次置业及首次改善类产品价格的相对稳定，有利于后续市场成交量维持稳定释放，不失为目5174 5000前市场中相对较为理性的一面。 5014 小结： 40001整体市场保持谨慎且乐观的态势，后市仍然可期 2 新增供应及中档中小户型产品可售不足，成交出现波动 30003 新推案项目认筹依然良好，后期切合市场的新增供应有效入市，需求将依然保持积极释放 x≤7070＜x≤9090＜x≤110110＜x≤130130＜x4 后市价格依然保持高位盘整趋势，在5500-5800范围内波动 60000701070207030704070507060707070807090710071107120801080208030804080508060807080808090810081108120901090209030904090509060907090809092.2光谷片区后世预估 2.2.1光谷10年供应量预估

项目 建筑面积（㎡） 已经推出量（㎡） 主要在售产品 66266 160000 0 180000 130-142平米三房 位置 460000 葛洲坝世纪花园 恒大华府 世界城二期 保利华都 720000 60000 560000 东湖高新区珞瑜东路森林公园130-330平米三房、四房 东湖开发区马鞍山森林公园对80-100两房、110-130三房 东湖高新技术开发区光谷广场69-91两房、99-130三房 东湖开发区虎泉街下马庄 0910金地中心城 紫松逸景华庭 丽岛漫城 清江山水 中建康城 锦绣龙城 当代国际花园 320000 150000 143000 740000 270000 820000 600000 98000 0 70500 74000 65000 388000 247000 0 36000 -93两房、103-116三房 雄楚大街908号（武汉工程大90-120两房、140三房 关山大道90号（鲁广关山超60-100两房、80-150三房 光谷大道西侧（国际企业中心85-103两房、90-132三房 南湖大道和民族大道的交汇处87-96两房、86-120三房 武汉东湖开发区关山一路一号83-93两房、100-130三房 光谷两湖大道与中环线交汇处77-103两房、129-135三房 光谷大道78号 81-92两房，98-130三房 光谷大道与光谷一路交汇处 当代卡梅尔小镇 300000 现代森林小镇 300000 90-100两房、130-140三房 光谷大道与城市中环线交汇处2.2.2光谷10年产品供应结构预估

目前光谷区域珞瑜东路和关南区域中小户型出现断档，明年5月份可能才会出现较大供应；鲁巷板块和三环线附近高新区域存量较多，市场也比较活跃。

2.2.3光谷10年存量及销量预估

消化速度（万方） 存销比 预计未来房源去化周07年来 平均月去化 6.8 10.3 15.7 09年三月来 平均月去化 12.5 5.3 8.6 区域价格保持稳定，较为理性，部分去化较好项目、产品会小幅抬高价格，目前存量加未来供应量的消化周期大约在12个月左右。

07年以来平均每月成交6.8万方，近来7个月平均成交12.5万方，折衷预估，10年整体成交量在120万方以上。

虽然09年末出现了产品断档现象，开盘产品销售去化很好，但整体价格较大上浮并不会出现，除了可能出现的影响，区域竞争程度高，预计市场平稳上升。

小结：区域内供应量将有所上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。 房贷有可能发生改变，但对首次置业产品影响较小，其产类别产品需要提高产品竞争力来争夺市场。

区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。

区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进„„区域配套档次提升。

3.竞争分析

3.1纳帕溪谷

“武汉纳帕溪谷”位于武汉东湖高新开发区的藏龙岛科技园内东南端，三面环湖，独特半岛地形，坐拥3000公顷汤逊湖浩瀚水景，3000米湖岸景观线、20余米落差原生坡地，形成武汉别墅市场绝无仅有的独特自然优势资源。项目总占地面积1000余亩，其中350亩作为休闲运动公园配套用地，700余亩为别墅开发用地。

3.1.1周边配套

中小学：光谷一小、鲁巷实验小学、华师附小城花分校、关山中学、华师一附中、鲁 巷中学、枫叶国际学校、光谷一中、外国语学校光谷分校 幼儿园：玉龙岛双语幼儿园、马荣国际幼教中心、世纪双星幼儿园

商 业：鲁巷广场购物中心、光谷步行街、苏宁电器、家乐福、中百超市、大洋百 货、工贸家电、武商量贩

银 行：建设银行、中国银行、工商银行、农业银行

医 院：中德友好光谷同济医院、湖北中医研究、市十二医院、东湖医院 其 他：欧亚达、关谷书城、星巴客、必胜客 交 通：901路、903路公交

3.1.2现状分析

纳帕溪谷2009年10月开盘，销售情况良好，开盘当月销售22套，此后按照每周2-3套的速度去化

纳帕溪谷目前在售房源为四合院形式别墅类型，均价14000-15000元/平米，面积在228-336平米之间；现购房可享受95折优惠 建筑外立面及景观均已完成，营销中心销售氛围良好，12月9日周三下午16时，现场有2-3组客户看房咨询，销售情况较为乐观

小结

武汉纳帕溪谷为北京纳帕溪谷的产品复制，北京纳帕溪谷的成功经验给武汉项目带来了许多支撑；

北美风情别墅，菜单式装修交付，仅购置家具即可入住，空调、热水、粉尘等强力支撑，省时省力省心；

准现房销售，10年10月入住，外立面景观等完美呈现给销售带来了很好的现场支撑； 独特半岛地形、高尔夫球场、三会所设计也为项目加分不少；

但是，项目单价总价都较高，客群相对较窄，北美风情也较为普通传统别墅的俗套； 此项目与阳光100基本上没有竞争关系存在，但在现在氛围营造及高端形象建立上值得借鉴

3.2卡梅尔小镇

当代•卡梅尔小镇位于光谷大道与光谷一路交汇处。建筑面积30万平方米。卡梅尔小镇将原味的西班牙风情建筑移植到光谷：手工打造的纯正西班牙建筑风格，层层露台的花园洋房，处处洋溢着浓郁的西班牙风情。小镇内花园洋房、高层、小高层分布合理，高低错落，极富层次感。小镇周边高新科技区与高校环伺，高素质人群聚集于此，人文氛围浓厚。

3.2.1现状分析

当代•卡梅尔小镇要一期于12月6日开盘，均价4400元/平米，一期房源251套，开盘当天成交80套，迄今已成交120余套，销售情况相对不甚理想； 一期房源主要是露台花园洋房、少量多层公寓。主力户型是80-90平米两房，100-120三房 ； 营销中心及鲁巷外展点均以西班牙风情包装，销售氛围良好，每周末均有西班牙风情活动以吸引人气，达到蓄客的效果；

明年5月将推出二期，产品为花园洋房

3.2.2平面展示

小结

卡梅尔小镇系当代地产在光谷的又一力作，当代地产在光谷还具有一定的品牌影响力，但是不如万科那么有名

产品线比较丰富，洋房、高层、小高层公寓均有销售，户型赠送面积较多，一楼赠送花园，其他都有露台赠送；

西班牙风情建筑，热情浓烈，很觉有感染力，但是在吸引客群的同时，也摒弃了一部分不喜欢西班牙风气的客户；

交通不便，是卡梅尔小镇的最大劣势，因此，4400元/平米的均价在同类片区基中等本偏低；

明年5月推出的二期，会对阳光100形成竞争之势；

4.光谷客户采访

4.1李 先生

年 龄：35岁

个人情况：某著名公司金领，同时和朋友一起经营一家店铺，主营IT行业，事 业上升期 家庭情况：两口之家

现居住地：武昌丁字桥附近

品牌认知：对阳光100的品牌认知度为零

环境认知：光谷片区发展迅速，藏龙半岛上环境良好，但是地处较为偏远，出 行不便

预期价格：高层3200左右，花园洋房4500左右

4.2陈 小姐

年 龄：25岁

个人情况：汉口上市公司白领 家庭情况：未婚

现居住地：父母家住江夏，想为父母改善居住环境 品牌认知：不知道阳光100这个品牌

环境认知：居住环境比较好，适合父母居住，但是出行不便，配套较少 预期价格：高层3000左右，花园洋房4500左右

4.3喻 先生

年 龄：28岁

个人情况：当代学生公寓私营业主

家庭情况：三口之家，女儿两岁，妻子照顾，父母在周边城市 现居住地：关山附近 品牌认知：没听说过

环境认知：环境还可以，位置有点偏，配套不是很好，出行因为有车基本不会 受到影响

预期价格：如果购买的话应该是花园洋房，5000元左右

4.4季 女士

年 龄：40岁左右 个人情况：瑜伽教练

家庭情况：三口之家，女儿两岁，妻子照顾，父母在周边城市 现居住地：鲁巷，七一七研究所 品牌认知：没听说过

环境认知：藏龙半岛的环境还可以，但是位置太过偏远，买菜购物比较不方 便，日常生活会比较麻烦 预期价格：4000元（基本不考虑购买） 小结

根据采访及其他渠道的客户分析，我们得到以下几个信息： 客户对阳光100的品牌认知度很少，基本为零；

交通和配套及地段等硬性问题将是影响阳光100以后销售的主要问题； 客户对价格的预期值较低；