房地产财税管理范例

房地产财税管理范文1

1. 分类

1.1单独建造的地上停车场所

指建造于地上，存在，不依附其他建筑物的停车场所。

1.2利用地下基础设施形成的停车场

第一种是非人防地下车位：根据《物权法》及法律规定，项目建筑工程规划许可证标识的不属于人防设施的地上或地下面积。由开发商投资修建的地下车位，开发商可享有占用、使用、收益和处分的权利。第二种是利用人防设施形成的停车场所，项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为或市、县(区)人防办公室。开发商在和平时期有管理和使用的权利，但没有出售的权利。利用人防设施形成的停车场所是开发行业内比较常见的停车场所类型。因为根据《人防法》的相关规定，房开企业建造房屋的时候根据面积必须建造相应的人防。这部分人防设施的开发成本较高，因此将人防设施改造成地下停车场所是房地产开发企业的常见选择。

2. 对不同类别停车场所的会计核算和税务处理

2.1单独建造的地上停车场所的会计和税务处理

房地产开发企业建造单独建造的停车场所过程中发生的各项费用，应直接计入或分配计入停车场所。出租停车场所时，应与承租方签订租赁合同或协议，

税务处理方面，房地产开发企业销售停车场所，应交纳土地、印花税和企业所得税。房地产开发企业出租停车场所，取得的租金应作为应纳税所得额，交纳房产税、营业税和企业所得税。

2.2利用地下基础设施形成的停车场所的会计和税务处理

2.2.1会计处理

第一种情形，停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。其性质属于营利性的公共配套设施，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发［2009］31号文第十七条第二款：“属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。”因此，作为营利性配套设施的地下车库，成本应单独核算开发成本，将其归集至开发成本-公共配套设施（地下车库）之中，完工后结转至开发产品-地下车库之中。

第二情形，如果开发商在销售小区房屋时已将地下车库按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。该地下车库性质属于非营利性的公共配套设施。开发商无权对该地下车库进行处置取得收益。根据国税发［2009］31号文第十七条第一款“属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠送与地方、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”因此其建造成本归集在开发成本-公共配套设施费，最后分摊至可售面积成本之中。因此对于非营利性的公共配套设施性质的地下车库，开发商无权与业主单独签订停车场车位使用权转让或租赁协议，实务中所签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买或租赁该停车位使用权的话，应与小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让或租赁协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权，其转让停车位使用权或租赁收入也应归全体业主所有。

第三种情形，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。开发商在交纳相应的地下人防设施使用费后，可以获得地下人防车库的相应收益权。但其地下人防设施归属国家，故不存在销售产权行为。

第四种情形，对于随商品房销售转让车位使用权（买房送车位使用权）的情况，开发商与业主签订商品房销售合同，同时签订车位使用权转让协议，地下车位与商品房捆绑，其车位使用权转让相关价款实际已包含在房屋总价中，发生的可以理解为销售不动产行为，统一开具销售不动产。

2.2.2税务处理

A对外出租的税务处理：

地下车库对外出租，直接作为租赁，开具租赁业。其涉税要点主要为

（1）地下车位只能出租不能出售地下车位经核实原属“人防工程”，但国家有相关规定"“人防工程”的地下车库，所有权归国家所有，既不计入公用建筑面积，也不得出售产权，但可出租车位，收入归投资人所有。

（2）租赁期限不得超过20年。根据我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”也就是说，法律只能保护您对这个车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。

（3）明确约定租金及其支付方式

所涉及到的主要税种为：

营业税及附加：按租赁业5.6%交纳。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营业税额以预收金额为计算基数，而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税。

企业所得税：根据《中华人民共和国所得税法实施条例》第十九条 企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。以收到的租金全额作为收入计征所得税，而非按会计处理分摊至各期确认收入计征所得税。

土地：因未发生权属转移，不涉及土地。

房产税：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（［2005］181号）规定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。即出租部分按租金收入的12%计征房产税。

土地使用税：根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第四条规定，“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。”需要注意的是，如果不是单独建造的地下车库，而是与地上房屋建筑物连在一起，则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税，不重复征税。

印花税：租赁收入的千分之一。

B对外出售的财税处理：

对外出售的地下车库应作为销售不动产处理，开具销售不动产。在符合收入确认条件时，确认主营业务收入，同时结转开发产品--地下车库相关金额至主营业务成本。

其涉及到的主要税种为：

营业税及附加：按销售不动产计征营业税及附加。纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。但纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；按成本利润率来计算价格。（成本利润率由省、自治区、直辖市所属税务机关确定）

土地：单独确认收入及增值额，按非普通住宅计征土地。

企业所得税：税率为25%，与销售住宅所得税处理相同。

房产税：与住宅等开发产品类似，已销售的车库不交房产税。

土地使用税：产权已转移部分，不交土地使用税。

印花税：以销售额为依据，按销售不动产税率万分之五申报。

C自用的地下车库财税处理：

自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品--地下车库转为固定资产，并计提折旧。自用部分按财税［2005］181号相关规定，对自用部分房产计征房产税。土地使用税同出租处理相同，单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不涉及其他税种。

营业税及附加：按销售不动产交纳营业税及附加。

土地：房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地已在所销售的商品房中体现。

所得税：其收入并入房屋销售总价，成本已分摊至可售面积成本，其所得税与销售商品房性质一样。

房产税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不再征收房产税。

土地使用税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不交土地使用税。

印花税：其价款已包含至商品房价款之中，印花税已按销售不动产万分之五交纳。

需要注意的是，实际工作中会出现房开企业建造的地下人防设施面积超过按项目建筑面积实际应建造的面积，对于超过地下人防设施实际面积部分的地下车库，是可以办理产权证明的。房开企业也有权进行出售、出租或自用。

房地产财税管理范文2

为规范建筑市场材料税收征管秩序，加强征管，提高税收管理的科学化、规范化、精细化水平，确保我县财政收入，完善部门协作机制，形成对税收齐抓共管的有效合力，根据《市关于加强房地产税收一体化管理的通知》文件精神，现就加强建筑市场材料管理有关事项通知如下：

一、加强组织领导

为切实加强对此项工作的领导，县里成立建筑市场材料管理工作领导小组，由县委常委、常务副任组长，县财税办、财政局、国税局、建设局、房产局、国土资源局、发改局等部门主要负责人为成员。领导小组下设办公室，办公地点设县财税办，具体负责组织协调等工作。

二、明确工作职责

根据房地产税收管理的特点，要求各职能管理部门在自身管理职权范围内有针对性地支持与配合税收管理工作，发挥职能部门的管理优势，堵塞各环节的税收管理漏洞。明确由县发改局提供建设信息，县建设局对建筑市场控管代征，县房产、国土资源部门进行第二道防线的监督。

县发改局负责在建设项目立项后，向县国税局提供建设项目立项审批、计划核准通知。

县建设局负责在对参与投标单位资格审定、工程项目验收时，向县国税局提供建设项目中标单位的建筑工程施工许可和工程项目竣工验收信息。；县建设局凭县国税局出具的《侗族自治县国家税务局房地产税收结算证明单》上核实的应补税额进行税款代征。此后，县建设局及其下属单位方可办理工程竣工验收手续。

县房产局负责定期向县国税局提供权属登记信息，以利税务部门及时掌握、比对建筑市场税收管理情况。在办理房屋产权证明时，人在具有房产相关资料的同时，还必须持有《侗族自治县国家税务局房地产税收结算证明单》，按照“先税后证”的规定，严格审批手续。在办理权属证照后，应将上述税收结算证明单与权属登记资料一并归档备查。

县国土资源局负责根据需要提供相关用地资料给税务部门，内容包括权利人名称、土地权属状况、等级、价格等情况。在办理土地使用权属证明时，人在须具有国土相关资料的同时，还必须持有《侗族自治县国家税务局房地产税收结算证明单》，按照“先税后证”的规定，严格审批手续。在办理权属证照后，应将上述税收结算证明单与权属登记资料一并归档备查。

县国税局应与县建设局签订委托代征税款协议书，明确税收代征的相关范围及职责，依法代征税款。

县国税局要与上述各职能部门搞好衔接，充分利用房地产交易与权属登记信息，定期与建筑市场税收征管信息进行比对，查找征管漏洞，及时催缴、补征税款，做到应收尽收，切实加强建筑材料市场管理。

三、严格市场准入制度

对未办理税务登记证或未验证的承建单位和开发商欲进入本县房地产开发市场的,相关单位应及时移交县税务部门处理。对存在严重偷税、逃税、欠税问题且又未及时整改的房地产开发、建筑安装企业，由县财政、税务部门依法提请县建设、房产主管部门降低直至取消其经营资质。

四、责任考核

1、县成立督查考核领导小组，由县财税办牵头，县财政、国税部门参加，每半年对相关责任单位检查一次，协调相关事宜，并将相关情况予以通报。

房地产财税管理范文3

关键词：营改增；房地产企业；税负

中图分类号：F812 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）001-000-01

一、引言

2016年3月，《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征试点的通知》公布自2016年5月起，将此前在北京、江苏等8省（市）邮政服务业等部分领域试行的“营改增”全面推广至全国其它地区，并将房地产业、生活服务业等全部纳入“营改增”试点，这也是我国分税制改革后国家财税的又一次重大变革。当前，我国商业地产库存量高，现已出台了系列法规解决房地产行业的库存问题，本文在分析“营改增”等法规对我国房地产行业的影响后，提出房地产行业“营改增”后的纳税筹划建议，以期提高房地产企业纳税筹划管理水平和降低企业纳税负担。

依据财税[2013]36号文件有关规定，在现行17%的标准税率和13%低税率基础上新增11%和6%两档低税率，交通运输业、建筑业、房地产业等适用于11%税率。在计税方式方面，交通运输业、建筑业、和销售不动产、转让无形资产的行业适用一般计税方法；金融保险业和生活业则适用于简易计税方法。

二、“营改增”对房地产企业税负的影响

假定房地产企业按照销项税额减去进项税额方式征收，“营改增”前营业税率为5%，“营改增”后房地产企业销项税率为11%，房地产企业某项目销售收入为R，土地开发成本、房建成本、管理费用等房产项目开发成本为C，在17%的进项税率下，房地产企业“营改增”前的税负负担为5%*R，“营改增”后的税负负担则为R/（1+11%）*11%-C/（1+17%）=9.91%*R-85.74%*C。

假定房地产企业“营改增”前后的税负负担不变，则可得4.91%R-85.74%*C=0，即5.73%*R=C。而一般情况下，房地产行业中一般商品房开发销售的成本占房屋销售收入的比例高于50%，即房地产开发成本C>50%*R，则在本文销项税率为11%，进项税率为17%的假定情况下，“营改增”起到了大幅减少房地产企业税负负担的作用。通过分析，我们可得到“营改增”对于房地产企业的减税效率取决于C/R，C/R越大，则房地产企业可抵扣的金额越大，行业的税负越轻，反之则税负加重。与此同时房地产行业在“营改增”整改过程中也面临着诸多操作性问题。

第一，代开虚开问题。“营改增”前，房地产企业通过大量虚开代开建材供应的行为逃税漏税，然而在“营改增”后，有关法律对于非法购买、出售和伪造增值均有着较为严厉的处罚规定，这对传统依赖于代开虚开的房地产企业而言带来了不小的法律隐患。

第二，抵扣进项不够问题。由于房地产项目开发周期较长且各类成本投入复杂、可抵扣项目少的特点，导致了房地产项目开发整体交税金额的增加，例如土地成本就很难得到抵扣的进项税，这也从另一方面变相地提高了房地产企业的开发成本。抵扣进项不够问题得不到解决，房地产行业的税负成本必定会增加。

第三，公司财务管理难度增加问题。“营改增”后，由于缴纳的税款是由销项税和进项税之间的差额所决定的，因此在这种模式下进行税务计算，不仅会增加很多的会计科目，除此之外新的税收规则不断出台导致了房地产企业财务部门工作量和工作难度大幅增加，这对房地产企业的财务人员素质提出了较高要求。

三、房地产企业应对“营改增”的策略

（一）加大财务人才队伍建设力度

“营改增”实施后对于企业的会计核算、保税等财务行为提出了更高的要求。对于房地产企业而言，迎接“营改增”到来需要培养具有精湛的专业知识和技能的财务人才，并且做好年轻财务人员的培育工作，夯实企业财务人才队伍建设。

（二）改变传统房地产开发模式

“营改增”后，有关规定建筑安装成本的进项税额能够抵抗，因此房地a企业可以通过增加建房安装成本开支，通过建房前期设施的投入一方面提高商品房的品质和居住舒适程度，另一方面提高抵扣进项税额，最终达到增加商品房销量和削减削减总税收支出的目的。

（三）积极筹备纳税筹划工作

只对本环节的额征税，采购货物或劳务的进项税额允许抵扣，房地产企业财务管理人员应抓住这一有利，积极进行税收筹划。例如，在采购货物和劳务时，应选择一般纳税人作为供应商，以便取得专用，进项税额能予以抵扣。

四、结语

综上所述，“营改增”的全面实施给房地产企业降低税负和做好纳税筹划带来了诸多机遇。现有的房地产企业应该做好充分的准备，充分做好企业财务管理人员的培训和调动积极性，做好房地产项目开发成本控制和的管理工作，积极筹备企业纳税筹划，在法律许可的范围内降低企业纳税成本和纳税风险，促进房地产企业在经济新常态下实现健康稳定发展。

参考文献：

[1]邓单月，郑宇轩，杨达，等.营改增税制改革―影响房地产企业的“双刃剑”[J].金融经济（理论版），2015（9）.

[2]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014（12）.

房地产财税管理范文4

一、营改增后对地方税收和税源管理产生的影响

“营改增”后，地税部门将失去当前额度最大、占比最高的主体税种，地方公共财政预算收入也会受到较大影响。

（一）地方财力面临缩减压力

营改增是我国结构性减税的重要步骤。多年来，营业税作为地方税源的主体和支柱，一直起着举足轻重的作用，其收入的稳定性、管理的可控性、对相关税种的带动性、对地方财政收入的重要性，都是其他地方税种无法相提并论的，因此营业税全面退出后，地税收入结构将出现根本性改变，并由此对地方财政收入带来一系列影响。以河南省沈丘县为例，2016年1-4月份营业税累计完成8572万元，比去年同期增长107.1%，增收4432万元，占年预算收入的32.9%。1-4月份累计完成2694万元，比去年同期增长22.0%，增收486万元，占年预算收入的24.1%。营改增后，按预计2016年5-12月份地税部门征收的营业税将减收17505万元，年底国税部门收入应完成26002万元。如果按营改增后和地方按五五分成，即使税收收入总量不变，财政收入将减收1.3亿元左右。

（二）“营改增”后附征税费收入面临流失

“营改增”后，还将对所得税管辖权产生重大影响。按照国家税务总局的规定，新办企业的所得税管辖权是随着主体税种走，缴纳的企业，企业所得税由国税部门管理，缴纳营业税的企业，企业所得税由地税部门管理。全面实行营改增后，企业所得税面临流失，并失去成长空间。随营业税附征的企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加收入将相应降低。同时，“营改增”后地税失去“以票控税”这个重要抓手，纳税人尤其是零散户纳税人，在国税取得后将有可能无视地税管理，有意无意地避开申报地方税这一环节，从而使地方税的征收难度加大，税收成本将会大大提高。

（三）小税种难以支撑地方财政收入

“营改增”后，地税部门失去了可以支撑半壁江山的主要税源，地税收入在一定时期内将会明显下滑。如在地方税收入中，耕地占用税和契税两个税种虽然实现了高速增长，但这两个税种属于一次性税源，随项目批地多少或以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，税源不稳定。而房产税、印花税、城镇土地使用税、土地、车船税、资源税在现阶段的地方税体系中仍属小规模税种，尚不足以支撑地方财政收入。

（四）税制陈旧及税种设置不尽合理

现行的税制较为陈旧，税收存在设计缺陷，可操作性较差。如房产税和土地使用税，在城乡一体化发展的大环境下，征收范围仍局限于城市、县城、建制镇和工矿区，土地使用税税额调整缓慢，在税收效益和社会效益之间难以把控平衡点；土地税制复杂、扣除项目繁多、边界界定难度大，面对房地产开发衍生出的一些新事物，难以及时在上进行更新，造成基层执行难、对理解不一；契税和耕地占用税条文粗泛，2010年“两税”由财政划转到地税后，上更新缓慢、内容滞后，特别是涉及到自然人的一些民生问题方面的可操作性差，难以在公平和效率之间找到平衡，不能适应形势发展的需要。

（五）部分行业企业税负增加同时地方收入有所减少

“营改增”的初衷是为企业减负，但由于经济发展本身的制约、税收征管的现状、抵扣链条尚不完善以及部分企业的财务制度不健全等因素影响，短期内势必造成一些行业和企业税负增加、利润承压等问题。。“营改增”目前采取的是原营业税收入改为后仍划归地方的过渡办法，看似不会对地方财政收入构成影响，但“营改增”鼓励更多企业专业化经营，细化产业分工，理性的纳税人会出于企业利益最大化的考虑而改变企业组织结构，从而形成更多抵扣项目，减少缴纳，进而导致地方收入减少。

二、营改增后完善地方税体系的思路和方向

完善地方税体系不仅有利于规范间财政关系、营造更加统一、规范、公平、透明的税收制度环境，而且有助于提高地方财政保障能力，调动地方积极性，促进地方经济发展。

（一）完善分税制，确保“营改增”后地方财政收入稳定

在保持现行、地方收入格局基本不变的前提下，科学测算因征税范围扩大导致营业税收入减少的规模，重新调整与地方的收入分成比例。调整后的地方收入增量至少要足以填平营业税税收减少的缺口。分税制改革以来，财政收入的比重逐步提高，财力相对富裕，而地方财政收入的比重逐步减少，加之的一系列转移支付都需要地方资金的配套，导致地方财政困难越来越严重，因此建议营改增后，适当提高地方的税收分成比例，以缓解地方财政压力，调动地方的积极性，避免地方财政收入因税制改革而带来巨大波动，从而取得地方对“营改增”的支持。

（二）加快完善地方税体系，不断壮大地方财力

现行分税将税源稳定、增长潜力大的税种划为税或共享税，留给地方的大多是税源分散、收入不稳定的小税种，导致财权向上集中，地方无法组织到与其事权相匹配的财力。因此，要加快完善地方税收体系。

目前地方财政收入对房地产业的依存度较高，房地产业税收（剔除上缴部分）占地方财政收入的比重已超过30%。笔者认为，应将对房地产业的主要税收从流转环节转移到保有环节，将现行的房产税、城镇土地使用税、土地等合并为统一的房地产税，以房地产的评估值作为房地产税的计税依据。

对于资源税，应扩大资源税的课税范围，将水资源、森林资源、草场资源等纳入课征范围，支持生态环境改善；适当提高原油、天然气、金矿、有色金属矿等资源的税率，改变计征方式，增加资源税的税负水平，提高资源税收入，发挥资源税的功能，过度开采不可再生资源。

随着居民收入的增长，个人所得税占全部税收的比重将会继续提高。个人所得税改革是实现“综合与分类相结合”的个人所得税制。对工薪所得、承包经营所得、劳务所得，可在综合考虑个人赡养人口状况、教育支出、医疗和社会保险支出、房屋购置支出等因素进行综合扣除，再按超额累进税率综合征税。对偶然所得、稿酬所得和特许权使用费所得实行分类征收。

同时要尝试开征环境税、教育税、社会保障税等新税种。环境税在税率设计可从低税率起步，随企业与纳税人承受能力和环境治理成本等因素变化而适时调整、提高。教育税将目前征收的教育费附加、地方教育费附加、教育基金和文化事业建设费等合并为教育税，专项用于教育事业发展。社会保障税是将目前分散在人社、民政、卫生等部门的社会保障基金改为社会保障税。社会保障税分设养老、医疗和失业等税目，纳税人为存在雇佣关系的雇主和雇员及不存在雇佣关系的自营业主。

（三）科学改革和重构地方主体税种，实现地方财政收入稳定增长

“营改增”后，地方税体系将丧失主体税种，和地方应注重重构地方主体税种。作为地方税的主体税种，应具备税基坚实、征税范围广泛、收入规模大，税制相对稳定且能够成为地方财政收入的主要支撑等特征。根据我国国情和地方税收入情况，在短期内，应选择消费税、企业所得税和个人所得税作为地方主体税种。从长远来看，随着我国经济的发展和城镇化进程的加快，房地产税可作为将来地方税的主体税种，这就要求加快对开征房地产税的立法工作。

消费税目前属于税，仅次于、营业税、企业所得税，是我国第四大税种。消费税税源丰富，大部分税源具有稳定性，增长潜力较大，从财政收入的角度看可以与营业税置换，如划归地方征收，可成为解决地方税源问题的有效方案。

现行企业所得税税收管辖权的划分为企业的利益选择留下操作空间。自2002年开始“一税两管”，经过10多年来的实践运行，税收征管成本不断增加、工作交叉、矛盾不断、效率降低，给征纳双方带来了很大的不便。虽然国家有关企业所得税管理权限的文件在不断修订完善中，国税发【2008】第120号规定以2008年为基年，2008年底之前国家税务局、地方税务局各自管理的企业所得税纳税人不作调整。2009年起新增企业所得税纳税人中应缴纳的企业，其企业所得税由国税局管理；应缴纳营业税的企业，其企业所得税由地税局管理。由于新办企业对主营业务界定可能不准确，并且变数较大，国、地税两家对企业所得税管理程度的不同，导致国、地税对税源的争夺。从企业角度来看，“人往高处走、税往低处流”的现象时有发生，企业在管辖主体的选择上具有较大空间，增大了征管中的信息不对称。。

（四）加强税收管理，提高税源管控水平

应加强国、地税的合作，加快税收征管转型，主动适应“营改增”后对地税工作的新要求。加强形势教育，引导地税干部正确认识新一轮财税改革和国家结构性减税的重大意义。大力提升地税干部的综合素质，提高其适应税制改革步伐的能力。以中办、国办《深化国、地税征管改革方案》和国地税合作工作规范实施为契机，不断提高税源管控水平，要立足现实做好税源精细化、专业化管理。针对“营改增”后纳税人涉及的随营业税征收的城建税、教育费附加、文化事业建设费等征缴入库和财税库银联网的设置等问题，与国税部门建立税款委托代征机制，确保地方税收及时足额入库，实现税款不流失。

房地产财税管理范文5

根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，综合研究确定年度新建住房价格控制目标，并于3月底前向社会公布。

二、严格执行房地产交易相关税收，加强税收征管

1．严格执行个人转让住房的相关税收管理，个人将购买不足5年的住房对外销售的全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）非普通住房对外销售的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）普通住房对外销售的免征营业税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

。；对个人购买不属于家庭唯一住房的无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按3%税率征收契税。

3．加强房地产开发项目土地管理。对房地产开发企业，除普通标准住宅不实行预征外，其他各类商品房，都应按规定实行预征，其中，普通住宅预征率为2%非普通住宅、非住宅用房预征率为3%对既开发建造普通住宅有开发建造其他类型房屋的其销售收入应分别核算，否则从高按3%预征率征收。同时，切实加强土地清算工作，对符合条件的应清算项目，及时督促企业进行清算，按照税收法律法规要求，对确需核定征收的严格按规定的核定率征收，其中普通住宅（普通标准住宅）核定征收率为5%非普通住宅、非住宅用房，核定征收率为7%或8%对已经达到土地清算标准但不申请清算或定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。

4.应用价格评估技术，加强存量房交易税收征管。按照财税[105号通知要求，加大应用房地产评估技术加强存量房税收征管工作力度，财政、税务、物价、住建、国土等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。同时，地税、住建部门要建立房地产信息数据库，完善个人住房信息资料查询机制，准确判断个人“唯一住房”信息。

三、执行差别化信贷

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民（户籍）暂停发放购房贷款。

对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

四、调整住房公积金贷款

保持办理首套住房公积金个人住房贷款的连续性和稳定性。办理首套住房公积金个人住房贷款：新建普通住房，套型建筑面积90平方米以上的首付款比例不低于住房总价的30%套型建筑面积90平方米以内（含90平方米和保障性住房的首付款比例不低于住房总价的20%存量成套住房（二手房）首付款比例不低于住房总价的30%

办理第二套住房公积金个人住房贷款，首付款比例不低于住房总价的50%贷款利率按同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍计算。

停止向购买第三套及以上住房的借款申请人（含共同借款申请人）办理住房公积金个人住房贷款。

五、加强房地产项目分期开发建设和预售管理

进一步规范项目开发预售管理，拆零申领项目工程建设和预售许可，城区和经济开发区20000平方米以上的商品房项目分期建设的建设工程规划许可证》建筑工程施工许可证》商品房预售许可证》申请规模不得低于20000平方米尾盘除外项目规模小于20000平方米应一次性申领《建设工程规划许可证》建筑工程施工许可证》商品房预售许可证》城区和经济开发区10000平方米以上的商品房项目分期建设的建设工程规划许可证》建筑工程施工许可证》商品房预售许可证》申请规模不得低于10000平方米尾盘除外项目规模小于10000平方米应一次性申领《建设工程规划许可证》建筑工程施工许可证》商品房预售许可证》

六、实施房地产开发项目建设合同申报制度

为促进房地产开工建设，新开工房地产开发项目实行建设合同申报制度。房地产开发企业取得房地产用地签订土地出让合同后，应与建设行政主管部门签订《房地产开发项目建设合同书》明确项目开发建设计划、公建配套建设计划，确定项目开工、竣工期限、分期建设计划以及公建配套内容、面积、完成时间。建设行政主管部门应对合同约定内容进行核验，对未履行合同约定内容的根据合同约定的罚则进行处罚，对超过期限内未开工的土地由予以收回，对不执行申报制度的项目不予办理施工许可手续。

七、加强房地产市场行为监管

房地产开发企业要切实规范商品房预售行为，未取得商品房预售许可证的项目不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业应在10日内公开销售。

房地产开发企业在办理商品房项目预售许可证前，应当将每套预售房屋的价格向价格行政主管部门备案并一次性公开，按照明码标价格式要求全部进入商品房信息管理系统，实际销售价格不得高于公示价格。公示价格原则上今年年内不得调高。切实做好商品房买卖合同的备案工作，务必在商品房信息管理系统上签订网上备案合同。严格执行商品房销售“一价清”制度。房地产开发经营企业必须将开发、建设中各种设施、设备费用纳入商品房开发成本，不得价外擅自收取未经价格主管部门批准的费用。

住建、国土资源、规划、税务、物价和金融管理等部门要各司其职、分工协作，加强对房地产企业和项目的监督管理，建立房地产信用管理制度和联动监管工作机制，采取联合执法、综合检查等方式，加大对违规囤地、闲置土地、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度，对消费者投诉集中的项目要进行重点检查。

依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。规范房产经纪收费行为。房产经纪服务机构接受委托，提供房屋买卖并收取房屋买卖费的不得就同一委托事项肢解项目、巧立名目、重复收费，不得收取任何未予标明的费用。

八、加大保障性安居工程建设力度

要高度重视住房保障工作，提高工作效率，更大力度地推进保障性安居工程的建设，确保按序时进度完成省下达的各项保障性安居工程建设目标任务。要认真执行国家和省有关要求，切实安排和保障好廉租住房和公共租赁住房的建设资金；要运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等措施，合理确定公共租赁住房的租金水平，吸引社会资金、机构投资者参与公共租赁住房建设和运营；各镇（区）要加大公共租赁住房建设力度，严格按照主管部门的相关要求，坚持廉租住房保障和经济适用住房审批工作常态化，做到受理一户审批一户，切忌拖沓，确保早日让符合条件的对象享受到廉租住房和经济适用住房保障。

九、继续增加土地有效供应

要继续增加土地的有效供应，加大保障性住房和中小套型普通商品住房的用地供应量，今年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。要按照保障性住房年度目标任务，单列保障性住房用地，确保建设任务落实到具体地块。

十、加强房地产市场诚信建设和统计工作

切实加强房地产市场诚信体质建设。充分发挥房地产行业协会内部监督和自律作用，切实提高企业自我约束能力，有效预防和遏止房地产开发经营中的违法违规行为，努力营造诚信、守法、健康、规范的房地产市场环境。

房地产开发企业要认真做好统计工作，专人负责，定期上报。

房地产开发企业要根据经济社会发展和市场变化，及时转变经营策略，调整户型结构，增加中小户型普通商品住房的有效供应，逐步提高成品住房开发建设比例，并科学控制建设成本，以合理价格进行销售。

十一、发挥媒体积极引导作用

房地产财税管理范文6

房地产开发具有投入资金大，融资成本高，建设周期长，经营风险较大的特点。整个经营行为涉及营业税、契税、土地、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、城建税、教育费附加等多个税费，税负较重。目前，我国房地产市场低迷，房地产开发企业面临着融资困难、项目推进缓慢、销售单价和面积下滑、资金回笼周期长等困难，导致欠税金额增长迅速。在这样的情况下，如何降低成本成为房地产开发企业必须思考的问题。而通过税收筹划降低税负，是其中一个非常重要的内容。企业税收筹划能否成功，取决于其合法性是否适当，是否遵循了一般反避税规则，即该项(一系列)安排是否具有合理商业目的，取决于该安排的主要目的是什么，即是否以税务利益为主要目的。通过合理的税收筹划找到企业经营行为于意图的最佳结合点，实现与企业的双赢具有现实意义。

二、文献综述

杨焕玲(2011)提出税收筹划是税收法律关系中征税主体与纳税主体的税收博弈冲突。税收筹划的权利是在法律允许的边界范围内或边界上，一旦超越这个界限就不再是企业的合法权利。万莎(2011)指出房地产企业税收筹划存在性风险、片面性风险、认定风险、成本偏高风险。胡芳等(2011)指出通过合作建房的方式，一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房，建成后按照比例分配，可以避免缴纳土地。廖治宇(2010)、胡亚元(2010)指出，房地产企业应尽量采取合并申报的方式缴纳土地。张源(2011)认为房地产开发企业的投资性房地产可不通过获取租金方式而采取入股联营以分得利润的方式避免缴纳营业税等税费。

上述论述提出了关于房地产开发企业税收筹划的方式，但存在一定的局限性。合伙建房的方式容易引起后期的利益分割及风险承担的纠纷，不具普遍性。通过入股联营的方式获取实质上的租金也因为会影响被投资方的经营结构而难以适用。合并申报的方式缴纳企业所得税需要集团公司或经营项目将多的公司才能使用。本文以现有的房地产市场环境下企业经营的具体问题为研究对象，拟针对筹资、销售、项目管理、项目转让，通过对A房地产开发公司案例，分析房地产开发公司可能遇到的实际困难提出行之有效且的税收筹划方案。

三、案例概况

某区通过招商引资引入A房地产开发公司，以BT模式进行该区工业园项目整体开发。工业园区建设规模为5平方公里。项目建设时限从2009年开始，计划2017年完成。项目收入该区拟通过工业园区建成后入园企业20年内缴纳各项税收返还款的方式支付A房地产开发公司专项财政补贴。A房地产开发公司完成园区基础设施建设后，取得2平方公里商住用地用于该公司开发商住房。A房地产开发公司面临着巨大的资金融资压力。并且，该工业园招商引资企业入园后，由于基础设施建设周期长，产生的税收很难在短期内通过税收返还方式弥补A房地产开发公司前期巨额投入。此外，自2014年开始，该地块商品房成交量萎缩，价格下跌，A公司取得大宗商住用地进行商品房开发后房屋滞销，经营陷入困难。

四、相关税收问题筹划

(一)资金投入与运营模式对税收的影响

某区通过招商引资方式将该区优质区域工业园区交由A房地产开发公司实施建设，主要为了解决将该块土地由生地变为熟地的巨额资金融资困难的问题。按照协议，A房地产开发公司按照BT模式进行建设，按照现行税收的规定，A房地产开发公司实施土地改造、拆迁、基础设施及配套设施，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》，以建筑劳务按照3%的税率缴纳营业税从而产生较大的税收负担。

但根据《国家税务总局关于纳税人投资土地改造项目有关营业税问题的公告》，纳税人与地方合作，投资土地改造项目，其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方制定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金;同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方完成土地规划设计，场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。投资方的行为属于投资行为，不属于营业税范围，其取得的投资收益不征收营业税。

据此，A房地产开发公司通过合理的税收筹划，在实施该地块整体开发时不按BT模式以建设方的身份进行开发，而以投资方的身份完成融资、支付土地整治资金，与规划设计单位、施工单位签订合同，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。将整治完成的土地挂牌出让后，以入园企业缴纳的土地出让金指定专项用途返还A房地产开发公司以及一定期限内入园企业税收返还相结合的方式取得收入，既能不缴纳营业税，又能有效解决巨额投入的资金压力。

(二)筹资环节借款的税收问题

由于A房地产开发公司前期土地整治资金投入巨大，在实施商品房开发项目时资金出现困难，加之受市场行情影响，已达到预售条件的商品房销售情况也不理想，开发产品无法通过销售回笼资金。前期银行借款资金利息负担较大。

根据《国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税管理办法》(国税发[2009]31号)，开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象，属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。A房地产开发公司应按照工程进度分类核算完工开发产品成本，将已完工开发产品发生的借款费用计入财务费用，实现企业所得税税前扣除，以达到减少企业所得税应纳税额的目的。

(三)销售环节税收问题

一是通过采取不同的销售模式会降低税收成本。根据《中华人民共和国土地暂行条例》规定，房地产公司支付的佣金可作为增值额的扣除项目，A房地产开发公司可以通过设立的销售公司，从而减少土地和企业所得税。

此外，房地产开发企业在销售环节可以委托代销的方式销售，按照销售清单的时间确定收入的实现，从而达到延迟纳税义务发生时间的目的。

二是合理核算减少税基。在房地产市场持续低迷，市场购买力不足的情况下，A房地产开发公司为应对销售困难的问题，打折销售或赠送部分面积、车库等方式促销。根据营业税法的规定，在同一张上列明销售价款和折扣额的，可以折扣后的价款为营业税的计税依据。除此之外的情形，无论企业如何进行会计核算，都必须以包含折扣额的总价款为营业税计税依据。因此，A房地产开发公司在进行折扣销售时，应在同一张上注明销售额和折扣额，以实现减少营业税计税依据的目的。而对于赠送的车库等，若车库具有产权，且合同中以赠送方式转让所有权，则按照营业税相关规定应视同销售。在该项交易的交易价格之外，由税务机关按照市场价格核定转让价格，对转让车库的交易行为征收营业税。若合同中将房屋销售价格分摊为房屋销售价格和车库销售价格，则仅对该项交易价格征收营业税，大大减少营业税计税依据。

(四)滞销商品房管理的税收问题

在目前的市场行情下，房地产企业很难再实现产品一举售罄的情况。A房地产开发公司受让商住用地面积大，开发及销售周期长达10年以上。对于长期滞销的尾盘，A房地产开发公司采取将作为存货的商品房出租的方式实现一定的资金回流。但如果将开发产品变更为投资性房地产，应按12%的税率缴纳房产税，还需缴纳营业税、城建税、教育费附加以及企业所得税。而如果将尾盘以投资入股的方式交付给其他单位使用，以利润分配的方式取得收益，则只需缴纳企业所得税，税负将会大大减轻。

(五)项目转让的税收问题

A房地产开发公司投资的项目面积大，周期长。目前该公司存在重大资金困难，很可能出现无法继续实施该项目，而不得不转让该项目土地的情形，即便筹资顺利，在开发过程中业可能存在因资金周转困难而中断开发，将项目转让他方进行的情况。如果以项目转让的方式，则应认定为转让不动产而缴纳营业税、土地、城建税以及教育费附加，税负较重。

根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]1191号)的规定，对股权转让不应征收营业税。根据《关于土地一些具体问题规定的通知》的规定，对于房屋进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地。

根据《财政部国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属变更登记不征契税的批复》(财税[2003]184号)的规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。