承租人主张租赁合同无效的情形有：
（一）签订租赁合同的主体不适格；
（二）租赁物不符合法律规定或者合同约定：
（三）租赁期限超过20年的超过部分。
一、租赁合同上限多少年
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
二、转租房屋注意事项有什么
转租房屋注意事项有：
1、租赁合同约定的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效；
2、租赁期限超过六个月的，应当采取书面形式，当事人不采取书面形式的，视为不定期租赁；
3、承租人经出租人同意，可将租赁物业转租给第三人，原租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
根据《城市房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。
三、单位租赁房屋合同最长年限
房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。
房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。
房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。
【本文关联的相关法律依据】
《商品房屋租赁管理办法》第六条
有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
《民法典》第一百五十三条
违反法律、行规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
