70年产权 从哪一年开始算？

Q1郑女士问：我看上一套二手房，可原房主还没拿到房产证。房主提议一起到开发商那里进行购房合同更名。这样做是否合法，是否存在风险？

答：河南千业律师事务所孙瑞涛律师表示，如果商品房买卖合同尚未在交易中心登记，那么购房合同可以更名。但是如果已经进行登记，那么对合同进行更名还是有风险的。根据相关规定，“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一样的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记。”因此，更名的商品房买卖合同因涉嫌违反法律禁止性规定，存在被认定无效的可能。

另外，根据《合同法》规定，办理合同更名必须征得合同另一方即开发商的同意和配合。 综上，如果想办理商品买卖合同进行更名手续的话，首先要征得开发商的同意和配合，其次要看原合同是否备案，且该合同更名因系国家及法律所禁止，存在很大风险。

Q2 李先生问：我买了一套1992年交房的二手房，房子的70年产权是如何计算的？产权到期后，该怎么办？

答：河南千业律师事务所孙瑞涛律师表示，李先生首先要分清“土地使用权”和“房屋所有权”两个概念。我们通常所说的70年产权就是70年的土地使用权，该年份的计算是开发商从手中取得土地使用权开始的。但房屋所有权并没有年限的规定，理论上只要房子存在个人就拥有房子的所有权。在“70年土地使用权”到期之前一年，土地使用者可申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，按照该条的规定应当予以批准。经批准准予续期的，双方应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。