⼆⼿房房价影响因素的多元线性回归分析及其应⽤
⼆⼿房房价影响因素的多元线性回归分析及其应⽤
摘要：在房价居⾼不下的情况下，⼆⼿房市场悄然兴起。⽬前新品房数量已经不⾜以满⾜居民的住房需求，房地产市场供需愈加不平衡。因此，为了平衡住房的供给和需求，⼆⼿房市场的存在就有了意义。在⼆⼿房市场上，出售者和购买者以双⽅都能接受的价格达成协议，完成住房的出售，对房源进⾏了再分配。本⽂在居民消费⽔平提⾼、重庆⼆⼿房市场⼗分活跃的背景下，对重庆市⼆⼿房价格进⾏了统计，分析了影响⼆⼿房房价的因素，例如居住条件、周边环境、经济增长等因素，并结合⼆⼿房市场所遇困难和对策，对适⽤于⼆⼿房市场的进⾏了阐述。关键词：⼆⼿房房价；数据统计；影响因素
Abstract：In the case of high housing prices, the secondary housing market quietly emerged. At present, the number of newarrivals is insufficient to meet the housing demand of the residents, and the supply and demand of the real estate market areincreasingly unbalanced. Therefore, in order to balance the supply and demand of housing, the existing housing market hasa meaning. In the second-hand housing market, the seller and the buyer agree on a price acceptable to both parties,complete the sale of the house and redistribute the house source. Based on the residents' consumption level, chongqingunder the background of the secondary market is very active, chongqing second-hand housing prices for the statistics,analyzes the factors influencing the second-hand house prices, for example, living conditions, surrounding environment,
factors such as economic growth, and combining with the secondary market encountered difficulties and countermeasures ofgovernment, the policy applicable to the secondary market are expounded.Key words：S econd-hand house price；Data statistics；Influence factor⽬录
摘要 ........................................................................................................................... IAbstract .............................................................................................................................. I⽬录 .......................................................................................................................... I I1 引⾔ (1)
1.1 选题的背景和选题的意义 (1)1.1.1 选题的背景 (1)1.1.2 选题的意义 (1)1.2 ⽂献综述 (2)
1.3 研究的内容和研究的⽅法 (2)1.3.1 研究的内容 (2)1.3.2 研究的⽅法 (3)2 居民消费⽔平 (3)
3 重庆市⼆⼿房市场现状及存在的问题 (4)3.1 ⼆⼿房概念 (4)
3.2 ⼆⼿房市场交易现状 (5)3.3 存在问题分析 (6)3.3.1 供需问题与货币 (6)3.3.2 房地产中介⾏业 (6)4 重庆市⼆⼿房价格影响因素 (7)4.1 多重共线性分析 (7)
4.2 影响因素分析 (8)4.2.1 居住条件 (8)4.2.2 周边环境 (8)4.2.3 经济增长 (9)4.2.4 消费者⼼理 (11)
5 重庆市⼆⼿房市场的导向和发展对策 (11)5.1 规范房地产中介管理制度 (11)5.2 发展公租房，完善住房体系 (12)5.3 降低⼆⼿房交易所需成本 (13)
参考⽂献 ........................................................................................ 错误！未定义书签。附录 ........................................................................................ 错误！未定义书签。附录A：2012年-2017年国民经济核算数据变化.................. 错误！未定义书签。附录B：2017年上半年居民⼈均消费⽀出 ............................ 错误！未定义书签。
附录C：2015年-2017年春秋季⼆⼿房成交⾯积、成交⾦额和成交数量错误！未定义书签。附录D：2014年-2018年1⽉重庆五⼤城区房屋均价及变化率错误！未定义书签。
附录E：2017年02⽉-2018年01⽉⼆⼿房房源和参考均价错误！未定义书签。致谢 ........................................................................................ 错误！未定义书签。1 引⾔
1.1 选题的背景和选题的意义1.1.1选题的背景
在国内经济总体稳定的情况下，重庆经济发展良好，主要经济指标平稳运⾏。根据重庆市统计局的统计，2017年重庆实现地区⽣产总值19500.27亿元，同⽐增长9.3%。分产业看，第⼀产业增加值1339.62亿元，增长4.0%；第⼆产业增加值8596.61亿元，增长9.5%；第三产业增加值95.04亿元，增长9.9%。农业发展平稳，全市实现农业⽣产总值2009.36亿元，同⽐增长3.7%。全市规模以上⼯业同⽐增长9.6%，其中国有企业增加值增长40.9%，集体企业下降34.3%，股份制企业增长10.8%，外商及港澳台商投资企业增长5.5%。房地产⾏业⼀直处于增长状态，全年商品房竣⼯总⾯积达到3316.37万平⽅⽶，增长7.5%，销售⾯积6711.00万平⽅⽶，增长7.3%。全市居民消费价格指数同期上涨0.8%，全体居民⼈均可⽀配收⼊达到了18467元。总体来看，重庆市2017年经济发展良好，处于稳步提升阶段。
2018年1⽉重庆市⼆⼿房地产新增房源49套，参考均价为11148元/平⽅⽶，较去年同⽐上涨0.32%、36.28%。随着经济的发展，外来务⼯⼈⼝增加，本地房产需求也越来越⼤，⼆⼿房市场⽇趋不平衡，房价逐渐上涨；同时，房地产市场存在较多问题，例如房地产中介公司⾃⾝的道德素养不⾼，以及交易过程中存在的问题，这些因素都可影响⼆⼿房市场发挥其应有的作⽤。
1.1.2选题的意义
本⽂对重庆市⼆⼿房房价进⾏了统计研究，在房地产⾏业⼗分活跃的现状下，⼟地资源已经不能建设⾜够多的新品房，因此房地产市场逐渐把⽬光投向⼆⼿房市场。同时，⼆⼿房市场是房地产⾏业⼗分重要的环节，在⼆⼿房市场中可以重新购买或出售已经拥有的住房，有利于住房的再分配。
对⼆⼿房房价进⾏研究⼗分有必要，因为合理的价格能促进⼆⼿房市场健康、
稳定的发展，出售者以合理的价格卖出⾃⼰闲置的住房，满⾜了购买者对住房需求，使两者达到双赢。会根据经济变化动态的改变对⼆⼿房市场的，及时制⽌⼆⼿房房价过快增长，维持⼆⼿房市场的稳定1.2 ⽂献综述
朱莹通过建⽴VAR模型和个体固定效应模型，分析我国房地产价格波动与居民消费⽀出的内在联系，得出房价的上涨对于低收⼊群体的消费⽀出基本没有影响，反⽽抑制了中⾼收⼊群体的消费⽀出[1]。刘冰、⾦跃强、王书营共同分析并整理了南京12479个⼆⼿房数据，建⽴了关于单位⾯积房价的多元回归模型，得出区域和电梯是对房价影响较⼤的因素，⾯积和卧室数量
的影响相对较⼩[2]。结合住房的双重属性，李春凤、刘建江等⼈认为房价对居民消费的影响有门槛效益，如果房价增长较慢，则为财富效益，反之则为挤出效应，若想发挥房地产⾏业的积极作⽤，要合理控制房价的增长，使房价处于合理的范围[3]。吴晗介绍了房地产市场的组成部分，并对房屋需求进⾏了分类，不⽤的消费⽔平会购买与之相对应的房屋类型，再通过定量与定性分析，总结出⼀线城市⼆⼿房市场发展现状，最后针对我国⼆⼿房市场发展提出意见[4]。1.3 研究的内容和研究的⽅法1.3.1 研究的内容
本⽂以重庆市⼆⼿房房价的统计研究与应⽤为讨论点，⾸先介绍了重庆市⽬前的经济现状，因为⼆⼿房的买卖与居民消费⽔平中居住⽀出息息相关，因此对2017年上半年居民消费⽔平进⾏了统计，中国已经达到联合国富⾜⽔平，居民消费重点逐渐向居住、教育等⽅⾯转移。其次，概述了什么是⼆⼿房以及重庆市⼆⼿房市场的现状，绘制出2015年⾄2017年⼆⼿房成交数量、⾯积和⾦额的变化趋势图，并根据图表分析了⼆⼿房市场发展所遇到的困难。再对⼆⼿房房价进⾏了统计，对影响重庆⼆⼿房房价的因素进⾏了线性分析和⽂字阐述，最后，针对⽬前房地产⾏业的发展对策进⾏讨论。1.3.2 研究的⽅法
（1）⽂献检索法。在确定研究题⽬后，查阅⼤量与研究内容相关的⽂章、报告和期刊等，综合各位学者的观点，对⽬前⼆⼿房市场有⼀定了解，再进⼀步加深研究。
（2）数学⽅法。运⽤图形、表格和其他数据统计⼯具，对各年的⼆⼿房房价进⾏归纳整理，得出近⼏年的房价变化趋势图，直观的了解⼆⼿房房价的变动。
（3）实证研究法。具体阐述了重庆市⽬前的经济现状、⼆⼿房市场现状和居民的消费⽔平，归纳出⼆⼿房市场所遇到的困难，在改⾰下，⼆⼿房市场能得到健康、平稳的发展。2 居民消费⽔平
2017年国家经济指导思想是稳中求进，经济发展讲求平稳，在平稳的前提下追求经济的提升，国家从财政和货币两⽅⾯⼊⼿，有效的降低了通货膨胀对我国的影响，使中国经济保持稳定增长。
图2-1 2012年-2017年国民经济核算数据变化
