关于当前东莞房价问题的思考

内容摘要：近年来，全国各大中小城市房价上涨较快，为此国家出台了一系列房价问题的，尤其是“新国”的出台更是打击了炒卖二手房的人。然而当大多数人包括一些专家认为，房价将会受到遏制降价之时，全国房价除了一些大城市房价出现回调有些许特价房之外，像中小城市房价却依旧呈上升之势。当前的房价为什么高？房价为什么会涨？如何保障广大中低收入者的住房问题？对这些问题，处在不同位置的人明显有不同的看法。正确认识这些问题，有针对性地加强，对症下药、加大力度，遏制房价上涨势头，这既是广大群众的强烈呼声，也是关乎国民经济又好又快发展的重大问题。 关键词： 东莞 房价 保障房

近几年来和各地方，启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行，但效果却不尽人意，房价还在快速上涨，上涨范围仍在扩大。为什么针对房价的新频出，而房价仍不停地上涨？可能是的效应滞后，也可能是的针对性不够。[1]住房问题不仅关系到民生，是国民生存、生活之根本，而且关系到国家金融秩序的安全、整体经济的稳定发展。近期美国次级债务危机的爆发，也给了我们一个警示，金融问题牵一发而动全身。房价过高已经到了不得不运用各种措施，且必须是合法、合理、有效的阶段。那到底该如何才能达到最佳效果呢，笔者认为必须从根本出发从根源上解决问题。

一、 供求关系决定房价高低

紧缩下，东莞房价跌了吗？答案是“没”。5月15日，市统计局公布了4月份新建商品住宅网上签约销售情况，4月销售均价为8821元/平方米，环比3月上涨4.3%。数据显示，今年前4个月新建商品住宅成交均价8595元/平方米，与去年全年的8177元/平方米相比，上涨5%。

今年1—4月，东莞新建商品住宅网签11250套，同比去年同期的15887套下降29.2%；成交金额100.55亿元，与去年同期的140.75亿元下滑28.56%；成交面积116.99万平方米，同比去年同期的171.42万平方米下跌31.75%；成交均价8595元/平方米，与去年同期的8211元/平方米上涨4.6%，环比去年9月—12月的8038元/平方米，上涨7%。

从数据来看，东莞楼市有一定压力。

不过从前4个月月份均价来看，房价似已摆脱的影响。8457元、8586元、8458元和8821元的价格，并不算低。2011年，东莞月份房价最高为8586元，也就是说，今年前4个月，月月房价与去年最高房价相当。[2]

房价天天涨，到底谁是背后的推手呢？这是我们老百姓最常问的问题，有人说是无良的开发商，有人说是卖地和收税的，还有人说是可恶的炒房客，还有的说是丈母娘和大龄女青年，等等。

确实，房价背后推手很多，但主要的就两条：需求和供给。要理解这一点，必须要正确地理解价格的决定，否则就容易陷入误区。

无论是哪一派的经济学都要研究价格理论，西方经济学的价格均衡考量的是供与求的均衡达成市场价格，但这并不意味着可以不考虑供给与需求的变动。供给的方程式主要是由生产决定的，什么样的方程式取决于生产水平，即生产者产业内部均衡形成供给方程式。需求的方程式是由消费者消费能力决定的。供给方程式和需求方程式联立，解出市场的均衡价格。只有在供给方程式和需求方程式确定的情况下，我们才可能考虑需求量和供给量的变化。

如果只考虑成本，无视需求，那是卖不掉的。如果只考虑需求，不考虑成本，那就会陷入迷茫，为什么开发商要卖那么贵。

其实，决定房价上涨的因素很多，但主要的还是以下三条：第一，成本，买地缴税建造以及出售的各种费用和一长条链里面人员的报酬支出。第二，供求关系的失衡，供给大于需求，价格就降；供给小于需求，价格就涨。第三，商品房投资和居住的双重性引来了投资需求。众所周知，从去年开始，建筑行业物价及人工价格上涨厉害，水泥已涨到400多元一吨，钢筋4000多元一吨，人工费每平方米也上涨几十元。土地成本也上涨了，在成本不断提高的情况下，房价上涨不可避免。通胀也是市民必须考虑的因素，从国外及我国的经验来看通货膨胀，增加自住房产的价值，降低货币的价值是有效的途径之一，同时经验也表明无论是实际的、预期的或者非预期的通胀，若拥有房地产资产，就始终能有效冲销通胀带来的贬值。当然，应付通胀买房不是唯一的办法，资源类的产品都具有这种功能，但我们一般人很难囤积资源，因此买房可能是比较好的办法。货币仅仅是改变市场流动性和预期的因素，如果抛开了以上三条主要因素，看适度宽松的货币，认为它是导致房地产价格上涨的主因，无疑是非常狭隘的。供求决定价格，最基本经济规律，不以人的意志为转移，这是中学生都懂的道理。房地产的问题最终还是要靠市场去解决，在没有彻底改变楼市中的供求矛盾时，任何措施的效果都是无力的，都是短期的，房地产商为什么囤积房，因为房源紧缺，过一段时间可以卖一个更高的价格，假如房源充足，他们还囤积吗？不但不，还要而且，赶紧降价出手。[3]

中国那么多人需要住房，或者要改善住房。如果不改善广大人民的住房问题只靠出台来房价是不能解决根本问题的。

二、下全国的房价涨跌对东莞的影响

2009年的东莞楼市，虽然未像其他城市那样疯狂，但刚性需求释放，房价全年持续上涨势头也是不可忽视，开发商赚得满盆满钵。2010年1月，楼市拉开帷幕，老百姓伸长脖子期盼房价下降，开发商压力陡增。

1月10日，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布。这份通知从加大住房供应到合理引导住房需求，从加强监管和防范风险到落实地方责任，对房地产市场的供求、监管做出了全方位的安排。也为今年的房地产市场定下了基调：遏制房价过快上涨。

作为今年的第一个，1月的《通知》对东莞楼市并没有太大影响，毕竟主要是重申“二套房贷首付款比例至少四成”。但东莞楼市受到2007年打击以后，投资的比重不高，提高二套房贷对东莞影响有限。反而是期间，市场观望氛围较浓，楼市成交较淡。“”结束后，东莞楼市又 “量价平缓齐升”。

经历数月市场酝酿后,4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》应势而生,如暴风骤雨般落地东莞。

这个文件有10条内容，对购房者最直接的影响出现在第三条：对购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

“4·17”新政的出台，可以说是2010年东莞楼市的转折点。新政下达前后两天，东莞出现争抢新政末班车，楼市成交猛增。此后，东莞楼市观望氛围浓厚，成交量直线下滑。5月环比4月萎缩五成,6月持续减少，创2007年以来历史最低。

成交量下降了，但连续几个月房价降不下来，持币待购者有点失去耐心了。同时，开发商为了在“金九银十”挽回局面，从8月开始就推出不少促销优惠，导致楼市成交量逐渐上升。但9月29日，“新国五条”出台。要求房价上涨过快的城市要购房、商业银行停发第三套及以上住房贷款等措施出台。这之后，深圳、厦门、宁波、杭州、上海等15个城市相继出台措施，购房。

然而限购，对东莞来说反而是利好，广深客涌入东莞，特别是凤岗、塘厦等交界处楼盘销售量迅速走高。而在市区，多次不见房价下降，加上一些热门楼盘的推出，又开始了一波又一波的销售小高潮。

11月、12月，住房公积金贷款调整、规范境外机构和个人购房、保障住房资金使用管理、房地产用地等相继登场。 2010年房地产市场以开始，最终也是以画上句号。

尽管1月10日奠定了的基调，今年第一季度，东莞楼市仍然延续了2009年的火爆。合富辉煌数据显示，今年一季度全市签约金额达到了2007年以来一季度最高值，约67.5亿元，同比销售井喷的2009年仍然增加近一成。从价格来看，今年一季度东莞房价创同期历史最高，达7249元/平方米，同比2009年大幅上涨35.1%，比2007年同期每平方米上涨达2629元/平方米。与往年不同的是，今年一季度高端住宅成交量较大，普通住宅的供应量不多，大大拉高全市整体均价。

“4·17”新政后，东莞楼市弥漫着浓重的观望情绪，老百姓都盼着房价能够降下来。然而，由于开发商在2009年以及今年第一季度回笼了不少资金，资金压力小，一开始并没有在价格上有任何的让利。直到5、6月份，东莞房价基本停止上涨步伐，房价出现轻微波动，个别楼盘下降幅度接近三成，涨跌互现，效果初显。

通货膨胀日益明显，让更多人想通过楼市寻找资金的出路，加上观望情绪减淡，这使8月份楼市出现回暖。高端住宅的供应，与大量寻找出路的闲置资金碰撞，擦出了火花。9月，东莞住宅价格没有机会出现下跌，又创历史最高，每平方米达达7400多元。

史上最严“9·29”新政出台，广深限购，广州深圳楼市深受影响，但东莞楼市并未在“9·29”应声倒下，持续涌入的外来买家导致出现逆市“量价齐升”现象，10月份市区房价上涨明显。合富辉煌数据显示，2010年10月东莞全市一手住宅签约均价高达8152元/平方米，创历史最高，东莞月度房价首次触及“8字头”。

房管局数据显示，11月份，东莞住宅均价继续维持在8000元左右。随着高端住宅的持续放量，东莞房价保持居高不下的局面。在12月底，随着普通住宅成交的增加，均价才从才从高峰期8000多元回落至7000多元。

从1月开始到年底，楼市调整没有停过，东莞楼市价格也从未跌过。反而是高端住宅的火爆带动了房价的上涨，而多数普通老百姓却只能持币观望。[4]

三、东莞房价出现的问题

1、五月传言“限购”变“促价”

如果问去年东莞楼市哪个词最火，估计多数人会投票给“限购传言”。

2011年上半年，虽然受到紧缩货币的影响，但是“限购令”始终难产，在广深限购需求外溢，通胀高企，投资渠道缺乏等因素影响之下，全年成交逆势飘红。

数据更有说服力。2011年年初，东莞楼市很好地延续了2010年12月的火爆行情。部分供应偏紧的区域供应放量，使得压抑良久的需求得到充分释放，取得2011年的单月商品房成交面积70.60万㎡楼市开门红。2月楼市第三次如期而至，全国大中城市纷纷出台地方版“限购令”，市场观望氛围加剧，部分开发商的优惠折扣效果甚微，致使成交量仅为1月份的三分之一。

3月到5月期间，席卷全国的限购风潮愈演愈烈，整个东莞房地产市场风声鹤唳。数次传闻甚至具体到实施日期和版本，部分开发商更是连夜开会商量对策，但是“限购令”并没有如期而至，反而变成声势浩大的“促销令”。

开发商可谓因祸得福，在这段时间，部分品牌开发商的楼盘工程日夜加班加点，提前发售。因为害怕限购，不少多套物业持有者在此时慌忙入市，楼盘普遍取得不错的销售率。去年5月份，东莞商品房成交面积上升到67.90万㎡，当中尤其以城区东城、南城、松山湖的豪宅项目最为受益。

2、供应放量刚需争夺硝烟弥漫

2012年1月，部分楼盘被迫延迟开盘，减少供应量，但是需求的萎缩更为明显，市场进入供过于求的状态。进入节后的3月，伴随货币微调释放的种种利好，以及各地通过上调普通住宅标准、提高限价标准、放宽公积金贷款等举措，使得购房者的心理预期也发生微小变化，经过将近5个月的观望之后，入市购房的意愿进一步增强。

虽说一线城市的工商银行已经收回首套房贷85折利率优惠，但东莞多数楼盘所执行的首套房贷利率优惠仍然存在，光大地产旗下的项目销售人员表示目前首套房贷利率还是能够申请到85折，执行的是中国银行和农业银行。

东莞市区多个主打刚需产品的楼盘发现，仅剩顶楼或低层的现象多处可见。万科金域华府的销售人员表示该项目107平方米的产品卖得最火；5月13日，在景湖荣郡销售中心，一对正欲签署购买合同的年轻夫妇甚至让多位来访者帮忙打听他们看中的100平方米

的洋房是否真的仅剩顶楼和二楼。而多个主打大户型产品的项目，现场看房者寥寥无几。近期富盈地产更是组织其集团旗下学校的老师学生“兼职卖楼”，所卖的正是在售面积在140平方米以上的富盈东方华府三期，这让人感受到大户型的冷清寒气。

据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，1-4月120平方米以下中小户型供应套数比重约67%，较去年同期增加2个百分比，除比2010年同期少外，超过2007年以来同期水平。与此相反，141平方米以上大户型，今年前4月供应比重基本达到历史最低点，比最高峰时期2009年的34%减少14个百分点。东莞中原地产研究中心四月份统计数据显示，两房和三房的刚需户型成为成交的主力军，达到.93%，而四房、五房、复式的各个户型区间，环比进一步收缩。

随着5月楼市传统旺季营销窗口期的到来，东莞楼市即将进入第一波供应的高峰，尤其是在5月底。

中原地产东莞研究中心认为，楼盘扎堆入市的趋势愈加明显，开发商也明显加大“以价换量”的力度与范围。而根据东莞各个项目的工程进度、营销铺排，下半年的形势更加不容乐观，供应放量带来对刚需客户的抢夺趋于白热化。[5]

3、东莞楼市风光背后显疲态

新年开春以来，东莞楼市成交出现六连升，从年初的229套到上周的998套，几乎达到了往常旺季期间的水准。上周，东莞楼市成交开春6周以来首次出现环比下滑。从绝对数来看，仅从998套降到980套，日均140套的记录仍然处于较高水平。但不少业内人士认为，原先积累的刚需消化得差不多了，目前楼市风光的背后，已略显疲态。

据了解，近几周楼市成交回升，主要是由于个盘带动，如降价盘、偏远镇区的低价盘。3月10日，中信凯旋公馆7000元/平方米开售，短短一周成交150套，收金1.5亿。位于常平的卓越蔚蓝城邦，均价5000元出头销售，还推出首付5万，免月供1年的促销手法，持续三周占领销售前三甲。这些楼盘的大量成交无疑带动了楼市整体成交，但成交量仅回到正常水平，可见不少楼盘成交量还未完全回暖。

“从我们对市场的研究发现，“总理房价”、85折优惠预期存在等现象，导致观望情绪抬头，楼盘来访量降低。”中原地产市场研究中心总监车德锐告诉记者，“剔除降价盘、低价盘，仍然有相当多的项目每周成交2-3套。3月18日，莞城某小户型公寓项目开盘，当天该项目住宅产品推出约112套，成交22套，成交率约为20%，楼市观望氛围可见一斑。”[6]

四、实施保障房的具体模式

1、推行在住房完全市场化供给基础上的住房保障基金制度，逐步取消目前兴建经济适用房和廉租房的做法。即在采取招、拍、挂的方式出让城镇开发用地而获得大量土地出让金的同时，根据出让金的一定比例提取专项住房保障基金。住房保障基金主要用于向社会购买面向低收入家庭出租的廉租公房，或用于发放低收入家庭对外租房、购房时的住房补贴。这种住房市场化供给基础上的住房保障基金制度，有利于克服目前经济适用住房及廉租房建设、供给与使用管理过程中的诸多弊病，从而有利于提高住房保障的效率和效益。东莞除了新建廉租房和经济适用住房外，要充分发挥基层出租屋较多的优势，适当采

取收购改造空置物业、统包统租出租屋等方式来推进住房保障，做到既解决困难人群的住房问题，又避免重复建设。

2、拓宽中低收入者的融资渠道主要是建立以为主体的多种融资渠道，如：成立住房储蓄银行，凭收入证明向中低收入储户提供优惠的住房贷款，降低按揭利率；建立性的住房金融体系，弥补市场机制的不足；鼓励各类金融机构参与面向中低收入群体的住房金融业务，通过各种途径培育弱势群体住房消费的觉悟，提高他们的住房消费的主动性，并对他们购房予以优惠贷款；建立和健全住房抵押贷款二级市场，利用二级市场来提高金融机构发放贷款的积极性。

3、建立更适合低收入人群居住的“经济适居房”模式 这种支持的节约型适合低收入人群的住房，是在地方各职能部门的监管下，由房地产开发商按照有关部门规定专门为城市低收入人群开发建设的特种商品房。与“经济适用房”相比，经济适居房更简单易操作，更倾向于低收入家庭，是介于“经济适用房”和廉租房之间的一种新型住房模式，以支持方式（如土地出让金、市政建设配套费和税收方面的减免）提供一定补贴，并规定较短的土地使用年限、较低的规划建设标准，较低的房屋价格销售给城市低收入人群。[7]中低收入困难家庭有保障房住了，只剩下高收入的家庭买得起商品房，那么房价高的问题也就迎刃而解了，多年来徒劳无功的挣扎可以告一段落。当然，东莞不能制定相关的宏观，但是建好保障房，解决好包括新莞人在内的困难家庭的住房难，还是有很大作为空间的。

参考文献：

[1] 汪伟.《从“地王”到“地主”》，载《新民周刊》2011年第43期 [2] 梁波．市住建局：降价销售受欢迎，阳光房产网，2012．

[3] 朱大鸣．供需关系决定价格高低（1），凤凰出版传媒集团凤凰出版社，2011． [4] 樊忠进．东莞房价仍处在上升通道，金羊网．2011． [5] 黄海滨．刚需客户抢夺日趋白热化，东莞时报，2012． [6] 张娅. 东莞开发商轮流降价, 金羊网.2012

[7]赵可林．我国中低收入家庭住房保障问题与创新模式，中国科技论文在线，2010．