建筑设计青年长租公寓的公共空间社区化设计策略曾伶俐/武汉正华建筑设计有限公司 湖北武汉 430015摘 要：当前，在宏观、资本市场导向、青年租住诉求改变这三大因素的共同推动下，长租公寓迅速崛起。野蛮生长式的开发导致了严重缺陷，即实践先行理论滞后：学术领域无系统论证，行业内无相关规范引导、未系统整合提出设计策略，导致青年长租公寓公共空间品质参差不齐。因此，笔者通过文献研究、访谈调查、案例借鉴等多种研究方法，针对青年长租公寓中重要的公共空间，从社区化层面提出针对性的设计策略。关键词：长租公寓；公共空间；社区化；设计策略引言体验式消费发展至今，青年消费群体对长租公寓的需求不再是单单一间房，更加追求的是聚集娱乐、社交、工作等功能的复合型社区化公共空间。1研究背景1.1长租公寓的崛起随着增量开发逐渐转为存量开发，地产设计行业急需转型寻找投资洼地。截至2018年底，稍具规模的公寓品牌愈500家，公寓间数愈200万间。其迅猛发展得益于宏观、资本市场导向、青年租住诉求改变这三个主要因素[1]：①宏观方面。2017年10月18日，习总在十九大上明确提出加快建立租购并举、多主体、多渠道保障的住房制度。2018年3月5日，李克强总理在上重点提出坚持房住不炒，培育租赁住房市场。2018年3月17日，住建部王蒙徽再次提出孵化、发展长租公寓等住房租赁市场。②资本市场导向方面。根据国家卫计委发布，2018年流动人口规模达2.45亿，占总人口18%[2]。《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》预测，2020年我国仍将维持2亿以上的流动人口需要大规模租赁住房③青年租住诉求方面。青年群体有着丰富多彩的社交、娱乐需求，对公共空间品质也提出新要求共空间需要能增进人与人的互动、社交场景的变幻等。[4][3]。。比如公1.2理论落后于实践与火爆的资本市场形成反差，建筑学科领域对长租公寓的研究较冷门。即使近两年论文有所增长，但仍只聚焦于经管方向，而落实到建筑学科的系统研究很少。而西方发达国家的租赁公寓已成为建筑产品，制定-市场分析-建筑策划-建筑设计-运营管理已形成完整流程成了理论落后于实践的尴尬境地。长租公寓户型设计可借鉴商办公寓，然而公共空间却无标准、无规范、无指导，导致现有长租公寓公共空间品质参差不齐，社区化设计策略思路混乱。[5]。而境内租赁公寓由于是短时间井喷式增长，形2长租公寓公共空间的现存问题楼栋之间的公共空间功能缺失：95后、00后为主的青年消费群体对长租公寓公共环境品质要求较高。但目前市场上一些长租公寓的楼栋公共空间的功能种类单一、空间体验匮乏，无法满足使用者的需求。楼层之间的共享空间流动性弱：公区功能布置多集中于一层大厅，鲜有考虑到竖向空间利用，尤其在某些面积较小的公区中，各功能布局紧凑造成空间在使用过程中显得束手束脚。
楼层内部的碎片空间利用率低：楼层内部的交通面积常常占建筑总面积20%-25%，如此规模庞大的面积中
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常常有许多碎片空间未能妥善利用。且交通空间常常拥堵不堪、环境恶劣，严重降低了公共空间质量。3公共空间的社区化设计策略若将长租公寓视作一个微型社区，根据服务半径，青年公寓中的公共空间可以分为“社区中心”、“邻里节点”和“街道空间”三个层级，通过多层次的空间塑造诱发不同层级的社交行为，以满足青年消费人群对娱乐、社交、生活诉求。3.1楼栋共享——“社区中心” 在长租公寓这一微型社区中，楼栋共享的公共空间承担着社区中心的角色，这一空间也是当下常见的长租公寓里公共空间。楼栋共享的公共空间可以承载社会性活动，例如影音娱乐、休闲聚会、运动健身等功能，一般有入口处、中庭处两种存在方式，如图1所示：入口处公共空间具备室内外过渡作用，采用的常见手法是运用宽大挑檐、入口内收使得内部空间外延，例如You2.0深圳旗舰店；底层架空营造灰空间则能形成过渡区，例如松山湖青年宿舍；而设置中庭作为公共空间的做法存在于较大平面尺度的公寓，例如土楼公社，直接模仿土楼的平面形态设计了共享中庭。3.2多层共享——“邻里节点” 多层共享的公共空间对于长租公寓这一微型社区而言，相当于邻里节点的作用。从空间设置来看，多层共享的公共空间可以分为隔层布置和跨层布置两种，如图2所示：隔层设置间隔性的抽空局部空间，提供一定的功能性交往场所；跨层设置则是借助多楼层的中庭、天井、楼梯、坡道等空间形式加以联通，用以实现跨楼层的视线流通和空间共享，带动不同楼层的社交、娱乐、生活。例如马赛公寓、新加坡“天空之城”公寓等。3.3楼层共享——“街道空间”楼层共享的公共空间则担当着传统社区里“街道”的角色。当下长租公寓的楼层共享空间仅作为交通空间使用，而导致阅读、交谈、远眺等自发性活动功能被严重忽略。从空间设置来看，楼层共享空间往往与交通空间相结合，主要设置成楼层走道、楼层中心两类空间，如图3所示：楼层走道是指利用走道或阳台局部拓宽形成逗留空间，例如南丹麦大学学生宿舍；楼层中心共享空间则是运用建筑实体围合在平面的交往空间，例如“青年之家”社区活动中心。图 1 楼栋共享空间图 2 多层共享空间图 3 楼层共享空间结语鉴于我国长租公寓公共空间设计策略缺失的现状，本文通过梳理青年长租公寓公共空间的现状问题，从楼栋共享空间、多层共享空间、楼层共享空间这三个层面提出了长租公寓公共空间的社区化设计策略。这些策略的整合对于青年长租公寓设计具有一定的参考价值。参考文献[1]罗小青.价值观对集中式长租公寓开发和运营的影响[J].价值工程,2019,38(17):78-80.[2]张娟锋,林甦.长租公寓发展的环境、经营模式与发展趋势[J].中国房地产,2018(21):45-50.
[3]新玉言. 以人为本的城镇化问题分析：国家新型城镇化规划(2014－2020年)解读[M]. 新华出版社, 2015.6[4]李文忠,肖茜,焦爱英.基于青年住房选择的长租公寓发展策略研究[J]. 城市住宅，2019,26(05):112-116[5]单雪芹,沈士为,李美瑶.长租公寓引导性研究[J].中国房地产,2019(24):58-63.
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