商务公寓市场现状与发展分析
一、深圳商务公寓现状分析
自2003年深圳市为“商务公寓”这一物业属性正名以来，这个市场迅速发展，势头远超以前的商住楼，气势直逼写字楼。如2004年，共有求是大厦、南方国际广场、深南国际商务大厦、总部大厦等10个项目开盘，总供应量约42.58万平方米，占当年办公面积总量的43.31%，给纯写字楼市场带来强大的冲击，求是大厦更是在选房当日即热销85.00%，强有力地印证了商务公寓这一物业类型在深圳强大的生命力。近年来，深圳办公物业高端化发展非常明显，商务公寓发展受到一定的阻碍，供应量回落较大，但随着房地产不断出台，商务公寓再次受到市场的瞩目。在纯写字楼供求量小、商业炒作充分的状况下，商务公寓成为市场投资的热点物业，2011年，将是商务公寓再次腾飞的年份。 1.1 商务公寓市场供应分析 1.1.1 供应量分析
图1 历年全市办公物业供应量及商务公寓供应量走势图（2004-2011年）
万平方米12060.00%
90
40.00%
60
20.00%
30
0
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
0.00%
办公楼商务公寓商务公寓占比（右轴）
数据来源：中联地产市场研究中心
从2003年商务公寓的出现到目前的发展成熟，这个市场仅仅经历了短短的年，但已经对传统的办公楼市场形成强大的冲击，逐渐占据办公楼供应量的半壁江山。在这段时间内，商务公寓的发展可以划分为三个阶段：2003-2004年形成阶段、2005-2009年发展阶段、2010年后成熟阶段。
在2003-2004年形成阶段，商务公寓经历了从无到有、暴发性增长的阶段。2004年共有求是大厦、南方国际广场、深南国际商务大厦、总部大厦等10个商务公寓项目开盘，总供应量约42.58万平方米，而当年深圳市办公物业总供应量为98.31万平方米，商务公寓占总量的43.31%，给纯写字楼市场带来强大的冲击。这种发展势头表明了商务公寓作为新兴
物业类型，具有强大的生命力，而众多物业一经面市马上被抢购一空，更说明它具有巨大的发展潜力。
2005-2009年是商务公寓的发展阶段，是被市场广泛认识并接受的时期。在这阶段，商务公寓每年的供应量相对较为稳定，都集中在10.00-20.00万平方米之间，相比2004年较大幅度回落，这主要有两个因素阻碍了它的发展。首先，在区域规划的影响下，纯写字楼发展异常迅猛，制约了商务公寓的发展，中心区、中心西区、南山中心区、宝安中心区等商务新兴区域纷纷崛起，是近年深圳办公楼市场主要发展的片区，它们的供应量占比超过全市八成，而作高起点规划的城市CBD、区域CBD，它们主要以发展纯写字楼为主，如中心区的“十三姐妹楼”。另外，商务公寓作为新生物业，在发展过程中遇到种种问题，如公司注册等，一度引起争议，令发展受阻。
2010年后商务公寓进入成熟阶段，一方面，经过近年来的探索，市场对商务公寓已全面认识，产品进入成熟期；另一方面，随着住宅市场受影响越来越明显，商务公寓直接受益，受到市场投资者广泛关注。2010年商务公寓供应量占全市办公物业总量的45.%，达到2004年以来的最高比例；而2011年商务公寓的供应占比也将稳定在这比例，世纪汇广场、英龙商务大厦、田厦国际中心、瑞思国际中心等共约提供20.00万平方米的商务公寓供应面积，约占全市办公供应总量的45.00%，商务公寓已进入稳定发展期。 1.1.2 主要供应特点分析
深圳商务公寓有前文所述的9大特点，而其中最为显著的是区域分布，供应量主要集中在中心区及其辐射区域，以及分布在深南大道边上，这是深圳商务公寓得天独厚的有利因素。
深圳商务公寓发展初期主要供应量集中在中心区及其辐射区域，如2004年，超过总量的50.00%。与住宅不同，选择商务公寓的客户主要是公司，地段和交通显得尤为重要。中心区及其辐射区域的区位优势不言而喻，如福田中心区的CBD内是比较单一的高端写字楼群，相对缺乏公寓类物业，于是，商务公寓在其内及其周围应运而生，除了满足部分中低端市场外，还与写字楼一争长短。商务公寓在生活、商务配套方面，可以对写字楼形成很好的补充。
深圳的商务公寓总体供应还有一个特征：在深南大道边上，或临近深南大道。呈现这种特征的物业超过总供应量的85.00%，如罗湖的天俊·CEPA时代、城市天地广场、鸿隆世纪广场；福田的世纪汇广场、东方新天地广场、求是大厦、东方银座、金润大厦；南山国际交流中心、佳嘉豪商务大厦、海岸卡夫诺等楼盘都是位于深南大道两旁，而卓越世纪中心、金中环国际商务大厦、阳光华艺大厦等则临近深南大道。深南大道不单是深圳的交通命脉，还是深圳城市经济的黄金线。 1.2 商务公寓市场需求分析
图2 历年全市纯写字楼业成交量及商务公寓成交量走势图（2004-2011年）
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中联地产市场研究中心
50
万平方米25
0
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
写字楼商务公寓
注：商务公寓成交量为估算
数据来源：中联地产市场研究中心
1. 2.1 成交量分析
从商务公寓的销售情况来看，它已经成为深圳办公楼市场的主角之一，与纯写字楼分庭抗礼，且有超越的势头。商务公寓成交量受到供应量及市场宏观环境影响较大，第一个销售高峰出现在2004-2005年，供应量充足、市场环境良好令其销售可观，如求是大厦开盘不久即售完、国际交流中心被内部认购超过40.00%、城市天地广场开盘第一天劲卖近400套等。“商务公寓”概念一出，一时风头无两，表现出极强的竞争力。
2006-2008年，办公楼市场主要是纯写字楼迅猛发展的阶段，造成商务公寓供应受阻，且有金融危机的影响，市场需求呈现较大幅度回落，年成交量在10.00万平方米上下徘徊。这段时间，除了供应量及市场因素影响外，还由于市场对“商务公寓”概念的不了解，如什么类型的物业可以工商注册、什么类型公司可在商务公寓注册等，造成市场供求低迷。
自2009年起，随着深圳楼市的回暖，商务公寓也从新焕发魅力，供求再度回升，特别是卓越世纪中心、东方新天地广场、绿景广场、澳新亚大厦等高素质物业陆续上市，让市场彻底认识与接受了商务公寓，质的变化也令投资者入市热情倍增，成交量迅速上升。2011年，商务公寓受到的瞩目更为明显，一方面不受众多楼市的影响，另一方面纯写字楼可售项目稀少，令它们受到前所未有的关注，如世纪汇广场开盘高价热销、投资者对未开盘项目翘首企盼，商务公寓已经成为纯写字楼、商业后，投资者最为追捧的物业，2011年其成交量将再度超越纯写字楼，成为办公楼市场的主角。 1. 2.2 成交客户分析
商务公寓需求对象主要有两种：中小企业（特别是成长型中小企业，包括个体经营者和自由职业者）、投资者，另外，也有部分较大型公司购买，他们一般购买几套、半层或整层。
随着律师事务所、广告、信息等新兴行业的迅速兴起，大批中小型公司完成原始积累，开始寻找真正意义上的办公场所，而不愿再跻身于混杂了自住户的住宅或公寓。但购买高档
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写字楼有两个门槛使他们很难逾越，一是最小面积单元偏大，二是价格不菲，而商务公寓很好地解决了这些难题，成为中小型公司落户的首选对象。特别是深圳的商务公寓在位置、立面标准、商务配套、物管营运和服务等许多方面都非常接近写字楼，能够很好的提升企业形象。据不完全统计，在商务公寓的购买者中，中小型公司占大约70.00%比例，它们主要包括设计公司、企业管理顾问公司、信息咨询公司、律师事务所、广告公司、展览公司等，它们的面积需求一般都在150平方米以内，商务公寓能够满足对空间分割灵活的需求。
另一方面，投资者在商务公寓购买群中所占的比例越来越大，大约为25.00%。随着住宅市场受到影响越来越大，投资者对商务公寓关注度越来越高，把其作为投资工具的人越来越多。这主要是因为商务公寓销售灵活，既可按住宅程序走，也可按写字楼程序走，且销售价格低于写字楼，而租金则比普通公寓要高出许多。投资者可以以较低的首付款获得房屋的使用权，之后以高出每月还款额的租金出租而获取投资回报。另外由于这类物业通常分布在写字楼集聚区域，租金低于周边同档次的写字楼，因此商务公寓客源相对广泛和稳定，租户为公司而非个人，租赁中的麻烦和纠纷少，所以特别适合私人投资。 1.3 商务公寓价格分析
图3历年办公物业与商务公寓成交价格走势图（2004-2011年）
40000
元平方米30000
20000
10000
0
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
办公楼商务公寓
数据来源：中联地产市场研究中心
商务公寓不单在功能结构上越来越接近写字楼，销售价格也不断攀升，与写字楼价格相差无几，甚至越来越多项目超越纯写字楼。从2004-2011年的办公物业与商务公寓售价走势来看，两者较为同步，而商务公寓售价升幅略大。2004年，商务公寓刚出现就在价格上表现出强势，品质较好的平均价格在10000.00元/平方米左右，求是大厦、东方银座、东方时代广场等更是高达12000.00-13000.00元/平方米，比CBD内很多写字楼的价格还髙。2006-2008年，是商务公寓发展的低潮，在价格上同样如是，这段时间其售价与办公楼表现分化，2006、2007年甚至差距超过两成，一方面由于市场焦点集中在纯写字楼，另一方面这段时间没有高品质的项目供应。2009年后，随着商务公寓广泛被市场认可，其售价重拾升势，至2011年，其售价已十分接近办公楼均价。特别是商务热点区域，部分商务公寓售价已经超越片区大部分纯写字楼物业，如中心区的卓越世纪中心、东方新天地广场，以及华
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强北的世纪汇广场等，它们的售价比周边物业普遍高出20.00-30.00%，高品质的商务公寓已经完全接轨高档写字楼。
商务公寓售价除了受到质量、区域，以及市场因素影响外，还受到其发展轨迹的影响。2004-2005年的第一批商务公寓，由于完全按写字楼标准打造，且具有70年产权而大受欢迎，售价也高开高走；2006-2008年，由于市场对商务公寓认识不够，相继出现一批打着“商务公寓”旗号，但物业性质偏向居住、产权式公寓与酒店的物业，在难以被商务市场接受下，只好回归住宅市场；2009年后，商务公寓回归正统，与“商住楼”彻底分清界限，其售价也水涨船高，不断向写字楼靠拢。 1.4 商务公寓的竞争分析
1.4．1 商务公寓与商住楼的竞争分析
商务公寓与商住楼相比，在产品品质、商务用途、商务设施和商务氛围等软硬件方面都有质的提升，两者的竞争完全偏向商务公寓。
表1 深圳市各区的主要商住楼列表
区域 楼盘 区域 楼盘 区域 楼盘 区域 楼盘 常兴•时 罗湖商务中心 国华大厦 代广场 富通•蟠龙居 翡翠•星空 青春驿站 鸿州文鼎家园 大益广场 聚龙大厦二期 俊安居 东方海雅居 金汇名园 东悦名轩 广业大厦 新街口大厦 苹果园 罗湖金岸 罗 一、二期 湖 金色都汇 田 风华盛世 山 新保辉大厦 安 雅园居 福 都市千千汇 南 苏豪名厦 宝 富通•好旺角 都市魅力商城 财富广场 翡翠华庭 冠城世家 新2000广场 群星广场 一、二期 方海商苑 国际文化大厦 石鸿•融景园 名仕商城 创展中心 5
南光•格 爵士大厦 兰情天 数据来源：中联地产市场研究中心 首先，商务公寓的硬件比商住楼升级了许多。商住楼的各种硬件设施，包括户型设计、建材配备、空间布局等方面都是以居住为主，既不能创造良好的办公环境，又打破了居住的纯粹空间，对商务办公来说有很多美中不足的地方。而商务公寓在硬件方面已经向写字楼靠拢，建筑外观、建筑结构、标准层高、开间进深、垂直交通系统、安保消防系统、智能网络系统、空调系统、套内使用率、配套设施等各项指标都越来越接近5A写字楼的标准。
其次，商务公寓在软件方面也远优于商住楼。商住楼也有一定的商务配套，像商务中心等，但商务公寓更具人性化，普遍设置有功能齐全的商务中心、便利的商场、24小时营业的银行、机票预订处、健身房、康体中心、咖啡厅、淋浴房、美容美发等，更贴近人们的工作、生活。
1.4.2 商务公寓与写字楼的竞争分析
由于商务公寓在使用年限、土地出让金、按揭贷款等方面都明显优于写字楼，加之现在的商务公寓已打破了传统设计手法，不断创新建筑设计，如大开间设计，面积单位分割灵活，既有写字楼的商务中心又有中心花园、生活会所和家居的厨卫等设施，这些都是成长型公司非常看重的。另外，商务公寓在位置、立面标准、商务配套、安保消防系统、智能网络系统、空调系统、物管营运和服务等许多方面都非常接近写字楼，对写字楼的业务形成了较大的冲击。从投资的角度看，由于销售灵活，并可按住宅办理按揭贷款，且销售价格普遍低于同档次的写字楼，租金则比普通公寓要高出许多且客源相对多和稳定，投资回报率较高，相对能吸引投资者的青睐。
商务公寓近来热销深圳市场，的确抢占了写字楼的不少市场，给写字楼造成了较大的压力。而写字楼方面已经意识到商务公寓强大的生命力和冲击力，纷纷采取相应措施来应对这场“硬仗”。一方面，控制成本，以相对低价格、高品质来对阵商务公寓，吸引中小企业和投资者，如非商务热点区域的写字楼物业，售价跟商务公寓的价格相差不大，甚至还低于某些商务公寓，通过价格战抢回一定的市场份额。另一方面，写字楼走跟商务公寓不同的差异化路线，拓展不同的领域，如国际商务高端策略、“总部经济”概念、半层甚至整层销售策略等，把商务公寓无法比拟的优势充分显示出来，占领市场。
商务公寓和写字楼的竞争将会持续下去，随着商务公寓建设的加快，它们的竞争也将加剧，从长远来看，适应市场需求的高品质、相对低价格商务公寓将越来越多，竞争也将从商务热点区域延伸至新兴区域。
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二、商务公寓的发展趋势分析
2.1 向专业化发展
在新经济的带动下，大批中小企业涌现，他们找一处物美价廉的物业作为办公新平台的需求十分迫切，这就为商务公寓的发展提供了广阔的空间，特别是深圳市对各区的功能从新定位后， 商务公寓更是面临着一个前所未有的发展机会,其概念在市场的培育下逐步合理、成熟，商务公寓所蕴藏的巨大市场在短期内将得到充分的释放。
深圳的商务公寓跟以前的商住楼有天囊之别，是一批高起点、高层次的建筑物，在产品质量、配套设施、价格等多方面都接近高档写字楼，宜商宜住，受到市场热烈的追捧。但商务公寓也面临着跟商住楼同样的尴尬，它是以公寓或者普通住宅立项，较之写字楼项目，在土地出让金一项减少了近40.00%的土地成本，但另一方面，它的建筑风格、质量等基本都是以写字楼为标准，大大增加了建设成本，这就造成了价格利于商用销售，而不利于住宅销售。但从深圳目前市场来看，商务公寓“住”的功能还是占很大比例，不利于其未来的发展。
商务公寓如果还是沿着“宜商宜住”、“有商有住”的路线发展下去，极有可能成为“商不成”“住不成”的鸡肋产品，在形态上，“纯商务公寓”才是它的发展方向。“纯商务公寓”倡导商、住泾渭分明 ，将自住的客户拒之门外，保证了楼宇环境的协调统一，将商务公寓纯粹设计成办公场所，为中小企业提供良好的办公环境。2009年后，深圳商务公寓的产品已趋完善，较贴近市场需求，商务配套、空间分割、物业管理等方面也较为完善，利于商务办公。未来，商务公寓将沿着专业化继续发展，成为中小企发展的助推器。 2.2 向新兴区域发展
从这几年深圳商务公寓发展来看，主要供应量集中在商务热点片区及其辐射区域，如供应量较大的2004年，新推出的商务公寓项目主要集中在中心区、中心西区，供应面积占总量52.90%；2009年更是明显，它们的供应比例高达86.71%。另外，深圳的商务公寓总体供应还有一个特征：在深南大道边上，或临近深南大道，呈现这种特征的物业超过总供应量的85.00%。
毫无疑问，优良的地段让商务公寓更具发展前景，但毕竟这种资源有限，且商务公寓主要为中小企业服务，它们在开拓新兴商务区域方面具有较大优势，也是未来发展的主要方向之一。办公楼有集约发展的特性，区域的规划具有决定性作用。目前，办公楼供应依然密集在中心区等热点区域，但随着城市规划的实施，多个新兴商务片区逐渐成型，如城市发展西移令南山、宝安写字楼得到发展最佳良机，南山中心区、宝安中心区等新兴商务区域应运而生；同样，东部规划建设令龙岗中心城也拉开了商务发展的序幕。这些新兴区域都规划建设大量写字楼，但由于商务气氛的形成需要长时间的沉淀，导致写字楼发展缓慢，而这给以商务公寓最佳发展良机，南山的丽湾商务公寓、田厦翡翠明珠、向南海德大厦；宝安的宏发中心大厦、国际西岸商务大厦、万骏汇商务公寓；龙岗的东嘉国际广场、华业玫瑰郡、摩尔城
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等已经取得先机，且均受到市场的追捧，在这些区域商务气氛完全成熟前，商务公寓发展空间依然巨大。 2.3 向多样性发展
商务公寓出现才短短几年，但已经经历了三个发展阶段，从最初的百花齐放，到中间阶段的不明朗化，再到近两年的高档化，一路探索一路发展，但直到现在依然表现参差。
商务公寓的出现，主要是作为写字楼的补充及替代，满足中小企业发展需求，但目前大部分商务公寓已完全按写字楼的模式来发展，有违初衷，也不利于后市发展。
从商务公寓的定位与本质来看，未来应该呈现多样性发展，特别是在物业档次方面。商务公寓业态的确定与深交所中小企业板启动密不可分，两者互惠互利，因为中小企业是商务公寓最大的客户来源，它的蓬勃发展将为商务公寓带来更多商机。商务公寓发展则需要跟随中小企业发展的步伐，不单要为成功的企业提供高素质物业，更应为发展中的企业提供多样性物业，做到共同发展，也只有这样，商务公寓才能走得更远，而不被写字楼同化。
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