【利通广场】物业资产服务中心
工程管理规程
编制部门：利通广场物业资产运营服务中心工程管理部 主要编制人： 负责人： 日期：
目录
设备机房管理通则 ......................................................................... 2 设备设施管理总则 ......................................................................... 5 供配电系统倒闸操作规程 .................................................................. 10 高压双电源操作规程 ...................................................................... 12 供配电运行安全操作规程 .................................................................. 13 供配电设备运行管理规程 .................................................................. 14 供配电突发性事故的应急措施 .............................................................. 19 干式变压器保养规程 ...................................................................... 21 低压房配电柜、控制柜保养规程 ............................................................ 23 柴油发电机维修保养规程 .................................................................. 25 柴油发电机运行管理规程 .................................................................. 26 给排水设备安全操作规程 .................................................................. 27 水景泵房设备安全操作规程 ................................................................ 30 给排水设备运行管理规程 .................................................................. 31 给排水设备安全操作规程 .................................................................. 33 给排水设备维护保养规程 .................................................................. 36 水景泵房设备安全操作规程 ................................................................ 40 消防系统安全操作规程 .................................................................... 41 消防泵房操作规程 ........................................................................ 45 S型气溶胶自动灭火装置安全操作规程 ...................................................... 47 电梯安全运行操作规程 .................................................................... 50 擦窗机安全运行操作规程 .................................................................. 53 空调冷水机组运行操作规程 ............................................................ 56 闭式冷却塔运行安全操作规程 .............................................................. 60 AHU风机、风柜保养规程 .................................................................. 62 弱电系统安全操作规程 .................................................................... 63
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设备机房管理通则
一、机房标识
（一）凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的
警示牌。
（二）各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识，包括设备名称、主要性能、最近检修保养
时间及责任人。
（三）机房设备状态标识均应简单明确。 二、安全管理
（一）机房人员出入安全
1 严禁无关人员进入机房。
2 外来人员若要进入机房，须经部门领导批准，由设备专业人员陪同进入，遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。
3 机房人员离开机房应随手关闭门窗。（配电房通风须罩上铁丝网）
4 机房钥匙是专用钥匙，未经该系统工程师批准并登记在册，任何员工不得持有或随意配制机房钥匙。
5 进入高、低压配电室应将门随手关闭，以防小动物或外来人员闯入，并遵守出入签名制度。 （二）机房防火安全管理
1 不得在机房内吸烟，不得存放易燃物品。
2 机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。
3 机房内的消防设备完备，并定期检查，确保使用时不出故障。配电房电工工具、绝缘鞋、绝缘手
套排列整齐。
4 维修工作中需使用易燃易爆物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。
5 需要动火作业时，责任人填写机房动火作业申请表，主管领导签名同意后方能施工。施工前应清
除动火现场的易燃物品，施工后认真检查，确无火种方能离开。
6 当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警器和消防设备的情况，及时报告、处理火警信号。 7 火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好灭火措施。
8 遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火
情况，书面上报公司领导。
9 发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；如油路发生火灾，应立即关
闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。
三、机房环境卫生管理规定
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（一）清洁卫生要求
1 机房内、外保持清洁，地面、墙壁、门窗、管道设备等均无积尘、积水、油渍。 2 机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。 3 按时清洁机房通风系统滤尘网。 （二）工作环境要求
4 值班室室内照明、通风良好，对计算机的软硬件配备不得擅自修改，不得使用计算机游戏软件。 5 设备机房不得堆放与工作无关的杂物，环境温度应保持在5℃~40℃（电梯机房环境温度应保持4℃
~30℃），对温度控制有严格要求的机房墙上应挂有温度计。
四、机房设备控制管理
1 机房内设备必须由专业设备人员负责操作，其他人不得擅自操作，更不准许擅自改变设备及线路。 2 机房内设备应有明确标识。
3 设备应及时得到检查、测量、保养、维修，确保性能处于良好状态。 4 爱护机房内的设备设施，不得私自挪用一切设备设施。
5 机房内的计算机必须专用，对计算机的软、硬件不得擅自修改或配置，不得使用计算机游戏软件。 五、设备维修机房物品摆放规定 （一）货架
1 设备维修间应统一摆放在货架上，不能随意堆放，其规格与数量依设备维修人员数量及场地而定。 2 货架上应整齐、有序排放工具箱及适量的维修备品。 （二）工具箱
1 维修时维修人员随身携带工具箱，维修完成后按原位放置到货架上。 2 工具箱外观应保持整洁，工具箱内物品配备齐全。
3 根据各管理处、各专业维修人员工作的具体情况，工具箱内工具品种、规格、数量可作适当调整。 （三）公用工具
1 公用工具应有固定位置统一摆放，并在货架上加以标识。
2 工具使用后应放回原位，主管应在每天下班前检查公用工具，如发现空缺，应及时寻回公用工具，
工具损坏应修复。
（四）管理要求
1 设备维修人员不得将各类工具外带私用，以免影响急修使用。 2 主管负责日常检查及监督。 六、登记记录
各设备操作运行、巡视检查、维修保养记录应保持清晰、完整、可追溯，存放于干燥区，并给予适当的标识或编号。定期装订成册后按工程档案管理规定归档存放。
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七、管理程序（机房防火安全检查流程图）
防火安全检查 辖区内设备环境 是 是否堆放杂物、易燃物 否 是否遗留火种 防火责任人（每周一次） 否 灭火器情况 良好非工作设备是否切断电源 是是否存在火险隐患 否 是否存在火险隐患 切断电清理 是 立刻清理 不良 完善 否 切断电源 是 整改隐患图：机房防火安全检查流程图
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设备设施管理总则
一、 值班管理规定 (一)
1 人员提前15分钟到达值班岗位。
2 交接工作内容包括：查看运行记录；清点仪表、工具；检查设备状况等。 3 发现异常情况：由负责处理，配合；一时难以完成的，转继续进行。 4 情况正常，交接双方在值班日志上签名确认。 5 有下列情况之一不能：
5.1 人未到岗，或人数小于最低；
5.2 准备工作未完成，记录不规范，值班间或设备间不清洁； 5.3 人员醉酒或神志不清而未找到顶替人员； 5.4 事故未处理完或重大设备停机故障时。 (二) 值班
1 值班员工应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得主管同意，按规定办理请假手续，才能请假。
2 值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，按违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。
3 值班员工必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事情。 4 值班员工必须服从当值主管的安排，听从调配，执行当值主管的工作指令。
5 值班员工必须严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运行。
6 值班员工外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。
7 值班员工必须掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。 8 值班员工必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场处理。 9 值班人员必须做好当班的工作记录，说明巡查的范围、设备的运行情况，交时要把未完成的工作交由下班完成，并把工作内容、工具名称、锁、钥匙交待清楚。前搞好当班的环境卫生和设备清洁卫生工作之后，人方可下班。 (三)
1 交接人提前20分钟做好准备 1.1 检查设备并确保运行正常。
1.2 搞好值班室和设备机房清洁卫生工作。
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2 交接工作内容包括：查看运行记录；介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更情况；清点仪表、工具；检查设备状况等。
3 发现异常情况：由负责处理，配合；一时难以完成的，转继续进行。 4 情况正常，交接双方在值班日志上签名确认。 5 有下列情况之一不能：
5.1 人未到岗，或人数小于最低；
5.2 准备工作未完成，记录不规范，值班间或设备间不清洁； 5.3 人员醉酒或神志不清而未找到顶替人员； 5.4 事故未处理完或重大设备停机故障时。 (四) 管理程序（交流程图）
交开始 报告各设备运行状况及运行方式 两班共同巡视检查 复位报告检查结果 否
与报告相符 是 双方签名确认 是 交结束 处理 图：交流程图
二、 计划性维修保养管理办法
(一) 每年各系统/专业工程领班根据属下设备的保养周期、运行情况，分为年度、季度、月度对设备的维
修保养进行统一计划并起草计划书。
(二) 各系统的设备维修保养方案由工程主任审阅，呈交工程管理部工程经理及中心领导审核后实施。 (三) 每月各系统根据年度维修保养计划及设备实际运行情况制定月度维修保养计划，督促属下员工实施，
并在表单上填写完成人签名记录、工时统计。
(四) 每月维修保养计划完成后，由各系统工程领班对本专业的设备负责抽查，抽查率为重点设施100%、
一般设施30%。
(五) 每季度由工程主任牵头对设备拖项、未到位的项目作统一调度安排。
(六) 对设备保养后作为设备档案记录统一存档，设备的运行状况直接与责任人的员工考评挂勾，并作为
奖励、处罚的依据。 三、 临时用电管理
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(一) 进入物业施工的单位应提前七天向物业公司工程部提出用电申请，经批准由工程部强电专业装接，
并在指定的地点按规定使用。
(二) 申请单上必须写明要求装、拆临时电的时间、施工内容、施工地点、设备容量以及接线方式(三相或
单相)。如需延期使用必须提前七天重新申请，但时间不得超过七天。
(三) 用户自备配电箱必须符合电气安全规范要求。三相五线制或单相加接地保护线，总开关必须是带有
过载保护功能的漏电开关，导线截面与开关容量匹配。如有支路熔断器，其容量必须与用电负荷相匹配。严禁采用铜丝作熔体。施工单位的用电设备也应符合电气安全规定。
(四) 严禁私自装接，一经发现违反本规定使用临时电，物业公司有权切断电源，没收用电设备，并视情
节的轻重作相应的处罚。
(五) 电费的计量和结算必须在施工合同内写明，如属收费的项日，装接容量和使用时间计算或装表计量。 (六) 临时用电现场须配置灭火器。
(七) 临时电源线如需要架空的，其离地面高度应大于2.5米，沿地面敷设的必须加装符合线管安装规程
的线管作保护。 四、 事故处理规定 (一) 管理原则
1 事故报告、调查和处理工作必须坚持实事求是、尊重科学的原则。
2 预防原则：为实现设备安全生产的目标，必须积极做好预防措施，提高安全生产意识，防止设备事故的发生。
3 设备事故处理“三不放过”原则：事故原因分析不清不放过；事故责任人与员工未受到教育不放过；没有整改和防范措施不放过。 (二) 管理内容与要求 1 事故处理
1.1 设备发生事故，工程部有关人员（包括外包维修设备的供方维修人员）须立即赶赴现场，同时报告
上级领导。发生重大事故须立即报告公司总经理。
1.2 不能破坏事故现场。严格勘查事故现场，进行详细的记录和照相。
1.3 组织抢修。一般事故由工程管理部经理调配资源组织设备的修理恢复。重大事故由中心总经理调配
一切资源组织进行抢修，尽快恢复设备运行。 2 事故分析
2.1 设备事故发生后，重大事故由公司领导组织设备、安保部门和事故有关人员进行事故调查和事故分
析，一般事故有工程管理部经理组织力量进行调查分析，找出事故原因，并采取相应的纠正措施，防止事故的再度发生。
2.2 对事故的责任者进行教育和严肃处理，使其从中吸取教训。
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2.3 事故的原始证据、分析与处理记录应进入设备档案，分析事故原因时，不能凭主观臆测作出结论，
要根据调查情况与测定数据进行客观分析判断。
3 对事故责任者的处理。任何事故均须查清原因、分清责任，对责任人应按情节轻重、责任大小、认识态度等分别给予批评教育、行政处分、经济处罚或开除处理，触犯刑律的要依法制裁。 4 事故经过调查分析，设备经过修复重新运行以后，事故发生部门应在事故后三日内按规定填写设备事故报告，登记维修记录，计算实际损失，载入事故报告损失项，上报中心总经理。一般事故报告由工程管理部经理签署意见，上报中心总经理；重大事故由中心总经理批示并向发展商报告。发生人员死亡和财产重大损失须按国家有关规定报告管理部门。
5 发生的各种设备设施事故，工程部每季度应统计上报，并记入历年设备事故登记簿中。 6 对设备事故隐瞒不报或弄虚作假的单位和个人，应加重处罚，并追究领导责任。
7 设备事故如属于设备设计制造的质量事故，应将设备出现的问题反馈到原设计、制造单位。 8 设备事故记录应包括以下内容：
8.1 设备的名称、编号、型号、规格、位置及事故概况。
8.2 事故发生的时间、地点、单位、简要经过、伤亡人数及责任人，采取的应急措施。 8.3 设备损坏情况及原因，分析处理结果。重大事故应有现场照片。 8.4 设备事故的一切原始记录和有关资料，均应存入设备档案或设备台帐。 8.5 设备事故损失计算
8.6 修理时间：从设备动工修理时起，至全部修复后交付使用时为止。 8.7 修理费用：修理费（元）=修理材料费+备件费+工具辅助费+工时费 8.8 事故损失：事故损失（元）=修理费+其它损失 9
设备事故预防
9.1 为保障设备的正常运行，杜绝事故的发生，必须认真对每一台设备修订使用、维修、巡视检查、预
防性检修四大规程，并严格执行规程，定期校验各类保护装置，定期维护各项监测仪器仪表，使之达到灵活可靠、认真开展设备设施预防性检修工作，做到防患于未然。 9.2 各岗位操作人员应熟练操作设备、认真维护设备和掌握一般故障的处理方法。
9.3 各级管理人员和员工，都应把设备事故的预防工作列入工作的议事日程，严格禁止违章操作，超负
荷运行、带病运行和冒险作业。
9.4 认真贯彻执行设备维护、预检修制度，把每一台设备的检查点排列成表，明确检查点的检查周期，
检查部位，职责范围，落实到人并填写记录，发现异常现象，设备操作者应立即处理，不能处理的，应立即向上级主管报告，不得拖延。如一时不能处理，应做预修计划，定期处理。
9.5 必须认真执行设备润滑制度，每台设备都应绘制润滑图和编制润滑表，“五定”（即定点、定时、
定质、定标、定人），根据润滑表，开展润滑工作。
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（三）管理职责
一般事故由工程部经理组织相关人员进行分析和处理，重大事故由公司总经理领导组织设备、安保部门和事故有关人员进行分析和处理。 五、 设备运行管理标准“三好四会” （一） 三好：
1 管好设备，即操作者负责管理好自己的设备；
2 用好设备，即严格贯彻操作维护规程，不超负荷使用设备，禁止不文明的操作； 3 修好设备，即及时排除设备故障，按计划检修设备。 （二） 四会：
1 会使用，即操作者应先学习设备操作维护规程，熟悉设备性能、结构、工作原理， 正确使用设备。 2 会保养，即学习和执行设备维护规定，经常保持设备内外清洁、完好。
3 会检查，即了解所用设备的结构、性能及易损件部位，熟悉日常点检、完好检查的项目、项目和方法，并能按规定要求进行日常检查。
4 会排除故障，即熟悉所用设备特点，懂得拆装注意事项及鉴别设备正常与异常现象，会做调整和的排除。
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供配电系统倒闸操作规程
一、 目的
规范供电系统设备正常运行和人为安全，防止凭想象、凭记忆进行倒闸操作。
二、 适用范围
本规程适用于利通广场管辖区域内供配电系统的倒闸操作。 三、 职责
(一) 运行技工负责供配电设备按照倒闸票对设备进行操作。 (二) 工程管理部主任负责供配电设备倒闸的工作指导。 (三) 工程管理部经理负责签发停、送电倒闸票。 (四) 客服部负责向用户发送停电通知。 四、 工作程序
(一) 倒闸操作必须根据工程管理部经理命令，受令人复诵无误后执行，发布命令应准确、清晰，使用正规操作术语和设备双重名称，及设备名称和编号，发令全过程和听令报告时都要做好记录。 (二) 停电拉闸操作必须按照开关0负荷开关至母线空气开关顺序依此操作，送电合闸的顺序与此相反，如变压器需要停电时，应先停低压，后停高压力；送电时先送高压，后送低压。严防带负荷拉合隔离开关（刀闸）或误拉合手车，为防止误操作，高压电气设备都应装设防止误操作的闭锁装置。 (三) 倒闸操作由操作人填写操作票，每张操作票只能填写一个操作任务，下列项目应填入操作票内：
1. 应拉合的开关和刀闸。 2. 检查开关和刀闸的位置。 3. 检查接地线是否拆除。 4. 检查负荷分配。 5. 装拆接地线。
6. 安装或拆除控制回路，电压互感器回路的保险器。 7. 切换保护回路和检验是否确无电压等。
(四) 操作票应用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。操作人和监护人应根据模拟图板或接线图核对所填写的操作项目并分别签名，然后经值班负责人审核签名。
(五) 操作前应核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。按操作顺序操作，每操作完一项，做一个记号“√”，全部操作完毕后进行复查。
(六) 倒闸操作应由两人执行，不准擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置。
(七) 操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置，应立即向值班负责人或主管负责人报告，弄清楚后在操作。
(八) 电气设备停电后，即使是事故停电，未拉开有关开关和做好安全措施以前，不得触及设备或进入遮拦，以防突然来电。
(九) 下列各项工作可以不用操作票： 1. 事故处理。
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2. 拉合开关的单一操作。
3. 拉开接地刀闸或拆除全电房仅有的一组接地线。 4. （但上述操作均应记入操作记录簿内）
(十) 操作票应先编号，按照编号顺序使用，作废的操作票应注明“作废”字样，已操作的要注明（或盖章）“已执行”字样。上述操作票保存3个月。
五、 相关文件
1. 六、 记录表格
1. 《倒闸操作票》
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高压双电源操作规程
一、 目的
规范高压供电的安全性，保证设备安全运行，防止误操作。
二、 适用范围
本规程适用于利通广场管辖区域高压房双电源的切换操作。
三、 职责
(一) 维修技工负责高压配电房双电源的切换操作。
(二) 工程管理部主任负责高压配电房双电源的切换操作现场协调。 (三) 工程管理部经理负责高压配电房双电源的切换操作的统筹指挥。 四、 工作程序
1. 主供和备供进线柜设置有电气连锁，只允许其中一台进线柜合闸。
2. 正常运行时，由主供进线供电，备供进线做备用自投，此时主供进线柜的自投控制开关置于自投位置。
3. 当主供电源停电时，主供进线开关跳闸，备供进线柜自投合闸，此时将主供分合闸开关旋至分闸位，备供合闸开关旋至合闸位。
4. 当主供电源恢复正常转由主供进线供电时，先手动分备供进线开关，再合主供进线柜。 5. 当需要进行双电源手动切换供电时，必须经部门经理批准，并签发《操作票》方可进行。 6. 如进行双电源手动切换操作，须将发电机置于停止位置，防止在转电过程中，发电机瞬时启停。 五、 相关文件
1. 《双电源开关使用手册》 2. 《供配电系统倒闸操作规程》 六、 记录表格 1. 《倒闸操作票》
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供配电运行安全操作规程
一、 目的
规范供配电设备设施运行操作，保证供配电设备的良好、安全运行。
二、 适用范围
本规程适用于利通广场管辖区域内供配电设备设施的运行管理。 三、 职责
(一) 运行技工负责供配电设备设施的运行现场管理，倒闸操作。 (二) 工程管理部主任负责供配电设备运行的综合管理。
(三) 工程管理部经理负责供配电设备运行的检查监督及工作指导。 四、 工作程序
(一) 值班电工要严格按操作规程操作供电设备，保证设备正常运行。 (二) 进行配电柜检修时，应填写《工作票》部门经理批准后，方可进行。 (三) 进行高压停送电时，必须填写《操作票》，经部门经理批准后方可进行。
(四) 停电操作作必须从低压到高压依此进行，送电操作必须先从高压侧进电，对变压器或线路充电，然后依此从高压到低压送电。
(五) 清洁、保养变压器必须穿戴好防护用品，检查专用验电器是否正常，然后切断低压侧负荷及高压侧电源，验明无电后用专用电棒逐相对地放电，再将三相短路接地线接地。由两人以上进行工作，装拆专用接地线指定专人进行。
(六) 低压配电柜停电工作应注意验明无电后对电容放电，完毕后用专用接地线对相线可靠接地，并由两人以上进行现场工作。
(七) 全部停电或部分作业时，应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作、禁止合闸” 的指示牌。 (八) 严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间、并穿 戴绝缘手套、工作衣、绝缘鞋、确认安全才可进行。
(九) 自动空气开关跳开或熔断器熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电 一次。 (十) 电流互感器不得开路，电压互感器不得短路。 (十一) (十二)
不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。
操作高压开关必须穿戴绝缘手套，穿绝缘鞋。
五、 相关文件
1. 六、 记录表格
1. 《工作票》 2. 《操作票》
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供配电设备运行管理规程
一、 目的
规范供配电设备设施运行管理工作及保证供配电设备的良好、安全运行。
二、 适用范围
本规程适用于利通广场管辖区域内高、低压配电设备的安全运行管理。
三、 职责
(一) 运行技工负责供配电设备设施的运行现场管理，倒闸操作。 (二) 工程管理部主任负责供配电设备运行的综合管理。
(三) 工程管理部经理负责供配电设备运行的检查监督及工作指导。 四、 工作程序
(一) 巡视巡查
1. 运行技工每班高压开关柜、环网柜巡视两次，变压器、低压配电柜、电容柜每两小时巡视一次。 2. 运行技工应按规定的频次进行检查、巡视，并将变压器的运行情况记录于《变压器运行日志》中；低压配
电柜的运行数据(环境温度、电流、电压、功率因数、开关运行情况、电容柜电容运行状态、母排连接处
温度状态、驱鼠器运行状态等)记录于《低压配电运行日志》。 3. 在巡视中如有异常情况应在备注栏中注明，并及时向工程主任汇报。 4. 巡视内容：
4.1 高压配电房运行状态巡查。 4.1.1
高压配电房内温度是否异常；运行温度控制在25-35度，一般夏天温度不宜超过45
度；如发现异常应做好记录并及时向相关负责人汇报现场情况。 4.1.2
高压设备仪表是否运行正常，设备工作参数是否正常，指示灯工作是否正常，高压柜
选择按钮上钥匙是否齐全，开关运行状态是否正常；如发现异常应做好记录并及时向相关负责人汇报现场情况。 4.1.3
检查现场开关运行是否有异响，配电室内是否有异味；如发现异常应做好记录并及时
向相关负责人汇报现场情况。 4.1.4
检查现场直流屏运行状态是否正常，电池是否有漏液或变形；控母电压设点是否正常；
浮充电压是否正常；均充时间是否正常；如发现异常应做好记录并及时向相关负责人汇报现场情况。 4.1.5
检查现场通风设备工作状态是否正常，照明设备是否正常，防小动物设备是否正常；
如发现异常应做好记录并及时向相关负责人汇报现场情况。 4.1.6
检查现场标示牌是否完好，悬挂位置是否正常；如发现异常应做好记录并及时向相关
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负责人汇报现场情况。 4.1.7
安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；如发现异常应做好记录并及时向相关负责
人汇报现场情况。 4.2 变压器房运行巡查。 4.3.1
检查变压器运行状态是否超温，变压器运行最高温度不能超达80度，最佳运行温度
在55～65度（进、排风温差不宜超过15度）；如超过80度到达85度应立即通知相关负责人是否采取应急操作并做好现场运行记录。 4.3.2
检查环网柜运行情况是否正常，隔离开关是否有异响；柜内仪表工作是否正常，工作
参数是否正常，单相、三相电压是否在额定值的±10%范围以内，是否有超负荷运行。如发现异常应做好记录并及时向相关负责人汇报现场情况。 4.3.3
检查现场开关运行是否有异响，配电室内是否有异味；如发现异常应做好记录并及时
向相关负责人汇报现场情况。 4.3.4
检查现场通风设备工作状态是否正常，照明设备是否正常，防小动物设备是否正常；
如发现异常应做好记录并及时向相关负责人汇报现场情况。 4.3.5
检查现场标示牌是否完好，悬挂位置是否正常；如发现异常应做好记录并及时向相关
负责人汇报现场情况。 4.3 低压配电房巡查。 4.3.1
低压配电房内温度是否异常；运行温度控制在25-35度，夏天温度不宜超过45度；
如发现异常应做好记录并及时向相关负责人汇报现场情况。 4.3.2
低压设备仪表是否运行正常，设备工作参数是否正常，指示灯工作是否正常，进线开
关上联锁钥匙是否齐全，开关运行状态是否正常；如发现异常应做好记录并及时向相关负责人汇报现场情况。 4.3.3
电容柜运行是否正常，柜内电容是否有损坏；接触器是否工作正常；各母排接线连接
处温度是否正常；如发现异常应做好记录并及时向相关负责人汇报现场情况。 4.3.4
低压柜各开关是否有异响；配电室内是否有异味；柜内仪表工作是否正常，工作参数
是否正常，单相、三相电压是否在额定值的±10%范围以内，是否有超负荷运行。如发现异常应做好记录并及时向相关负责人汇报现场情况。 4.3.5
检查现场通风设备工作状态是否正常，照明设备是否正常，防小动物设备是否正常；
如发现异常应做好记录并及时向相关负责人汇报现场情况。 4.3.6
检查现场标示牌是否完好，悬挂位置是否正常；如发现异常应做好记录并及时向相关
负责人汇报现场情况。 4.4 各楼层配电室巡查。
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4.5 各楼层AHU风柜机房巡查。 4.6 地下室风机房巡查。 4.7 有无异常响声或气味。
4.8 各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常。
4.9 单相、三相电压是否在额定值的±10%范围以内，是否有超负荷运行。 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15 4.16 4.17
各种接头是否有过热或烧伤痕迹。 防小动物设施是否完好。 接地线有无锈蚀或松动。 各种临时用电接驳情况。 各种标示牌是否完好。
安全用具是否齐全，是否存放于规定位置。
按时开关广场区内公区照明、灯饰等，并通知相关人员维修好故障照明灯具。 对巡视中发现的问题，运行技工应及时解决，处理不了的问题须及时如实地汇报给工程
管理部工程主任，进行处理，并做好记录。整改时应严格遵守《供配电运行安全操作规程》的相关规定。 (二) 异常情况处置
1. 触电处置。发现有人触电时，当值运行技工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。
2. 配电柜空气开关跳闸的处置。 2.1 判断跳闸原因(短路或过载)。 2.2 查清楚负载种类及分布情况。
2.3 对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告运行主管，请求支援解决。 2.4 对故障已排除应立即恢复供电。
3. 变配电房发生火灾时按《供配电突发性事故的应急措施》处置。 4. 变配电房发生水浸时的处置。
4.1 视进水情况，拉下总电源开关或高压开关。 4.2 堵住或关闭进水源。
4.3 如果漏水较大，应立即通知运行主管，同时尽力阻滞进水。 4.4 进水源堵住或关闭后，应立即排水。
4.5 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理(如用干净干抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等)。
4.6 确认湿水已消除(如各绝缘电阻达到规定要求)，可开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。
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(三) 停电处理
1. 因设备故障或供电局原因出现的突然停电，立即按《供配电突发性事故的应急措施》进行处理。工程维修组应在5分钟内启动柴油发电机，按《柴油发电机操作规程》启动备用供电系统，提供备用电源(主要供电梯、水泵、消防和梯间照明等)。
2. 电梯技工应在5分钟内赶到值班室待命，如有电梯困人时，按《电梯困人救援作业规程》实施救援工作。
3. 因设备检修或接供电局通知等计划性停电时，须按时通知客户服务部，客户服务部提前24小时通知相关业户。 (四) 变配电室管理
1. 无关人员（含非当班运行技工）不准进入设备房，若需进入，须经运行主管批准，在当班运行技工陪同下方可进入，并在《设备机房外来人员入室登记表》上登记。
2. 机房内严禁存入易燃、易爆、危险物品。机房内禁止吸烟，并且须备齐消防设施。
3. 每周打扫一次机房卫生，清洁一次机房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无蛛网、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。 4. 机房内应当通风良好、光线充足、门窗开启灵活，防小动物设施完好。 5. 对机房都应做到随时上锁，钥匙由当值运行技工保管，不得私自配制钥匙。 (五) 交要求
1 人员应准时。
2 人员应认真听取人员交代，并查看上一班设备运行记录，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《工程维修部交记录》上签名。 3 有下列情况之一者不准交： 3.1 上一班运行情况未交代清楚。 3.2 记录不规范、不完整、不清晰。 3.3 值班室卫生未打扫。 3.4 人未到岗。
3.5 事故正在处理中或时发生故障，此时应由人负责继续处理，人协助进行。 4 交具体按《值班管理规程》执行。
(六) 当值变配电室运行技工应将供配电设备设施的运行数据(电压、电流、功率因数、环境温度等)及运行状况清晰、完整、规范地记录在相应记录表内。运行主管应在每月的3号之前将上一月的记录整理成册后交部门资料员存档，保存期一般为三年。
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(七) 低压开关柜送电操作程序：
配电柜进线送电 依次合上配电柜各空气断路器 依次合上配电柜各回路抽屉空气断路器 合上配电柜电容补偿负荷开关 低压配电系统正常运行状态 图：低压开关柜送电
(八) 停电操作程序与送电操作程序相反。 五、 相关文件
1. 《供配电运行安全操作规程》 2. 《供配电突发性事故的应急措施》 3. 《柴油发电机操作规程》 4. 《电梯困人救援作业规程》 六、 记录表格
5. 《变压器运行日志》 6. 《低压配电运行日志》
7. 《设备机房外来人员入室登记表》 8. 《工程维修部交记录》
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供配电突发性事故的应急措施
二、 目的
规范供配电设备设施在运行中遭遇突发性事故的应急处理程序，保证供配电设备的安全运行。
三、 适用范围
本规程适用于利通广场管辖区域内高、低压配电设备的突发性事故的应急处理。
四、 职责
(一) 运行技工负责供配电设备设施的事故现场处理。 (二) 工程管理部主任负责供配电设备的事故现场协调。 (三) 工程管理部经理负责供配电设备的事故现场指挥。 五、 工作程序 (一) 外线故障
1. 向供电局调度室报告并了解外线故障情况，并向上级汇报。 (二) 内部故障
1. 低压总开关跳闸时，应先把分开关断开，检查无异常后，试送总开关。如成功再送各分开关，否则检修故障开关。
2. 低变压器条闸时，应手动断开高低压操作开关，保证区域变压器正常供电，然后查明原因，如属误跳，查明系统无明显故障，允许强送一次。
3. 当拉合跳闸的开关时，如果高压侧或低压侧开关合不上，首先应检查开关的控制回路是否有故障，然后再检查开关的机构部分，排除故障后，应马上恢复送电。
4. 如开关机构故障维修有困难或开关问题短时间内不能解决，可将同类型的闲置开关拉出，替代故障开关工作。（只限于抽屉或手车式开关柜）
5. 双电源供电的设备发生故障时，应将两路电源断开，验明无电时方可维修。（尽快恢复供电） 6. 分支电路设备发生火灾时，必须先切断电源，后用干粉灭火器灭火。 7. 母线段发生火灾时，母线段停电然后进行灭火工作。
8. 电气设备附近发生火灾，应设法进行隔离，让不受影响之设备继续运行，若确定灾害不可避免对设备有直接危害时，则应将设备切断电源，停止运行。
9. 若10KV高压配电房发生不能控制的火灾，应争取切断进线电源，若确实不能进行断电的，立即通知供电部门，并迅速撤离现场，同时通知消防中型并拨打119报警，做好扑灭火灾的相关工作。 (三) 市电全停
1. 当市电全停，发电机不能自动启动时，手动启动发电机。
2. 退出市电联系开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电，并每隔30分钟检查一次发电机运行状况，如燃油量、水温等。
3. 监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电供电。 4. 做好记录，及时向上级领导报告。 (四) 水浸事故
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1. 高压房发生回浸事故，应穿绝缘鞋、戴绝缘手套，验明地面及柜面无电，再停电处理。如水浸没危机到高压进线总开关，则停高压进线总开关，然后吸水、烘干、遥测绝缘再恢复供电。如水浸事故危机到进线总开关或地面柜面带电，必须通知供电局停开关房电源才能处理。
2. 变压房发生水浸事故，应立即退出变压器运行，然后吸水、烘干、遥测绝缘再恢复供电。 3. 低压房发生水浸事故，应立即退出受影响的开关运行，然后再做干燥处理。
4. 电气设备附近发射水浸或漏水事故，危机设备安全，应即停止设备运行，并对设备进行保护处理。 (五) 发电机组失控（飞车） 1. 关闭供油阀门。 2. 切断高压油泵出。 3. 用衣服封堵进气口。 (六) 通知用户
供电系统紧急故障发生后，应预计修复时间，并按转、停电通知用户规程，通知受影响的用户。六、 相关文件
1. 《突发事件应急预案》七、 记录表格
(一) 《变压器运行日志》
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干式变压器保养规程
一、 目的
规范干式变压器的定期停电保养，保证变压器的安全运行。
二、 适用范围
本规程适用于利通广场管辖区域内干式变压器停电养护作业。
三、 职责
(一) 维修技工负责干式变压器停电保养。
(二) 工程管理部主任负责干式变压器停电保养工作现场协调。 (三) 工程管理部经理负责干式变压器停电保养工作的统筹指挥。 四、 工作程序
(一) 干式变压器由维修班每半年保养一次，确保变压器处于最佳运行或备用状态。 1. 保养前：
1. 办理《高、低压配电柜保养检修工作票》手续，将停电受影响范围通知物业部，由物业部通知相关业主部门。
2. 逐级将低压侧开关断开，断开高压侧真空断路器，摇出高压断路器，合上地刀后验电，在变压器低压侧接好接地线挂标示牌。 3. 登记需要进入工作现场的工具。 2. 保养中：
2.1 检查变压器，环氧树脂无破损，铭牌是否完好清晰。
2.2 检查变压器高、低压侧电缆，母排联接处有无过热痕迹，紧固螺丝，螺丝生锈要更换。 2.3 紧固电压调节联接螺丝。
2.4 检查冷却风机是否正常，紧固风机控制箱内电线接头，检查里面电器是否正常。 2.5 检查紧固变压器中性点母排接地联接处及机座接地，联接处螺丝。 2.6 用吸尘器清洁变压器及各附件灰尘，清洁变压器房。
2.7 断开高压柜内接地刀，用2500V摇表遥测一、二次侧线圈相对相、相对地之间的绝缘电阻。一次
侧绝缘电阻不低于300MΩ，二次侧绝缘电阻不低于10MΩ。 2.8 清点工具、检查变压器内无遗留工具，锁上变压器房门。 3. 保养后：
3.1 合上高压侧断路器，观察变压空载运行正常后，逐级送上低压侧各级开关。
(二) 安全事项：
1. 停、送电须由值班电工操作，且1人操作、1人监护、严格按照规程进行。 2. 未验电、挂接地线前，严禁触摸变压器。 3. 保养过程中注意碰损变压器环氧树脂绝缘层。 4. 摇测绝缘电阻必须由两人进行。
5. 保养完成后填写《干式变压器保养记录表》，交领班确认签名后交工程部文员存档，并报工程部经理。
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五、 相关文件
1. 《干式变压器使用手册》 2. 《供配电系统倒闸操作规程》 六、 记录表格 1. 《倒闸操作票》
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低压房配电柜、控制柜保养规程
一、 目的
规范干式变压器的定期停电保养，保证变压器的安全运行。
二、 适用范围
本规程适用于利通广场管辖区域内干式变压器停电养护作业。
三、 职责
(一) 维修技工负责干式变压器停电保养。
(二) 工程管理部主任负责干式变压器停电保养工作现场协调。 (三) 工程管理部经理负责干式变压器停电保养工作的统筹指挥。 四、 工作程序 (一) 准备工作：
1. 在配电柜停电保养的一个星期前以协助的方式通知物业部，并附停电保养计划表，由维修班领班负责统一指挥，力求参加保养工作的人员思想统一、行动统一、分工协作合理，以便高效率完成工作。停电前做好一切准备工作，特别是工具的准备应齐全，进出工作现场的工具要登记，确保工作完结后无工具遗留在电柜内，办理好《高、低压设备保养检修工作票》。
2. 配电柜的停、送电由运行班负责操作，并经验收、挂接地线，挂标示牌后方可进行保养。 (二) 进行保养：
1. 保养P4柜前，将发电机操作开关打到“停止”位置，挂标示牌，断开F1柜断路器，将断路器摇出来，在发电机供电母排上验电，挂接地线。
2. 检查母线接头有无变形，有无放电变黑痕迹，紧固联接螺丝，生锈的螺丝要更换，确保接头处紧密，检查母线上的绝育子有无松动和损坏。
3. 检查灭孤罩是否烧黑损坏，紧固各接线螺丝，清洁柜内灰尘，试验机械合闸、分闸情况。 4. 把各开关从开关柜中取出，紧固各接线端子。检查电流互感器、电流表、电度表的安装和接线，检查手柄操作机构的灵活可靠性，紧固空气开关进出线联接螺丝，清洁开关柜内和配电柜后面引出线处的灰尘。
5. 保养完毕确保用电配电柜后，清点工具，拆除接地线后，可启动发电机对其供电、停市电保养其余配电柜。
6. 保养电容柜时，先确认功率因素自动补偿控制器电源开关已断开，将保险丝拆下，检查电容器有“涨肚”“漏液”等现象必须更换电容器，用吸尘器清洁柜内卫生。
7. 配电柜保养完毕后，拆除接地线，断开高压侧接地刀，合上真空断路器，观察变压器投入运行后，
向低压配电柜逐级送电，并把发电机配电柜由发电机供电转为市电供电。 (三) 安全注意事项：
1. 停、送电须由值班电工操作，并严格按照各规程进行。 2. 停电后应验电，挂接地线，挂“禁止合闸、正在工作”表示牌。 3. 在分段保养配电柜时，带电段和不带电段配电柜交界外装设隔离装置。 4. 保养电容器时，在电容器对地放电之前，严禁触摸电容器。
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5. 保养完毕，先清点工具，确认无工具遗留配电柜内，再拆除地线送电。
(四) 保养完成后填写《配电柜、控制柜保养记录表》与《高、低压设备保养检修工作票》一起交相关人员，确认签名后交工程部文员分为存档，报工程部主任。 五、 相关文件
1. 《干式变压器使用手册》 2. 《供配电系统倒闸操作规程》 六、 相关表格：
1. 《配电柜、控制箱保养记录表》 2. 《工作票》
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柴油发电机维修保养规程
一、 目的
规范柴油发电机维修保养工序，保证发电机长期处于备战状态。
二、 适用范围
本规程适用于利通广场管辖区域内柴油发电机的维修保养工作。
三、 职责
(一) 维修技工负责柴油发电机组及控制屏的维修保养工作。
(二) 工程管理部主任负责柴油发电机组的维修保养工作监督，并视运行情况提出大、中修建议。 (三) 工程管理部经理负责柴油发电机组的维修保养工作的检查监督及工作指导。 四、 工作程序
(一) 工程部按发电机保养要求进行发电机保养，并将工作过程和更换零件数目作详细记录，值班人员填写发电机试车／运行记录表。
(二) 保养期内发生机组故障应即时通知上级领导及维修（厂家）公司，维修（厂家）公司应负责24小时内排除故障；若在时限范围无法排除故障，应将实际情况报告部门经理，协凋时间维修。 (三) 工作内容如下：
1. 润滑系统：检查液面、漏油；更换机油、机油滤清器。
2. 冷却系统：检查散热器、喉管及连接器；水位，皮带张力及水泵等。 3. 进风口系统：检查空气过滤器、管位及连接器；更换空气过滤器。
4. 燃油系统：检查燃油液位、限速器、及连接器、燃油泵。排液(燃油缸及油水分离器沉淀物或水)，更换柴油过滤器。
5. 排气系统：检查排气阻塞、漏气；排放消声器积炭积水。
6. 充电系统：检查电池充电器，电池电解液位、密度(每个月检查一次)，仪表总开关，接线管及指示灯。
7. 发电机部分：检查进风口阻塞情况、接线端子、绝缘、振动及各部件是否正常。 8. 自动控制装置：检查模拟供、停电，起动油机自动装置是否正常。 9. 视实际情况更换机油、各种油隔及空气隔。
10.清洁机组，每月清洁冷却器外围。完成上列工作检查后，开动机组15分钟(或带负荷运行)。 11.控制屏每月一次清洁及检查和实施维修保养工作。 12.发现问题，做出记录。
13.保养完毕后开机空载试运行，观察各运行数据和运行声音是否正常。并填写《柴油发动机保养记录表》交工程主任确认签名，及交工程部文员存档与向工程部经理汇报保养情况。 五、 相关文件
1. 《三菱柴油发电机使用手册》 六、 相关表格：
1. 《柴油发电机保养记录表》
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柴油发电机运行管理规程
一、 目的
规范柴油发电机的运行管理，保证发电机的安全运行。
二、 适用范围
本规程适用于利通广场管辖区域内柴油发电机的运行管理。
三、 职责
(一) 维修技工负责柴油发电机组的运行管理。
(二) 工程管理部主任负责柴油发电机组运行的综合管理。
(三) 工程管理部经理负责柴油发电机组的运行的检查监督及工作指导。 四、 工作程序
(一) 发电机房门平时上锁，钥匙由工程部值班员管理，非工作人员未经许可严禁入内。 (二) 熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查。
(三) 平时应经常检查发电机的机油油位，冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。
(四) 发电机每月空载试运行一次，每次运行时间应不小于30分钟，平时应将发电机置于自动起动状态。
(五) 严格执行发电机定期保养制度，做好发电机的运行记录和保养记录。 (六) 定期清扫机房，保证机房和设备的整洁。
(七) 加强防火和消防管理意识，确保发电机消防设施完好齐备。 五、 相关文件 1. 无 六、 相关表格：
1. 无
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给排水设备安全操作规程
一、 目的
规范给排水设备正常运行和保证设备运行安全，防止凭想象、凭记忆进行操作。
二、 适用范围
本规程适用于利通广场管辖区域内生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的操作。 三、 职责
(一) 运行技工负责给排水系统设备进行运行操作。 (二) 工程管理部主任负责给排水系统设备运行的综合管理。
(三) 工程管理部经理负责给排水系统设备运行的检查监督及工作指导。 四、 工作程序
(一) 在生活水泵、消防水泵起动之前，首先检查水泵润滑油、水池（箱）水位以及电源是否正常，各阀门是否打开。
(二) 生活水泵的就地手动操作：
1. 将格兰富生活水泵控制柜面板上的主电源开关旋至分闸位置。 2. 打开格兰富生活水泵控制柜面板。
3. 合上格兰富生活水泵控制柜内对应水泵的ABB三相主开关。 4. 合上格兰富生活水泵控制柜内对应水泵的西门子单相手动控制开关。 5. 关上格兰富生活水泵控制柜面板。
6. 将格兰富生活水泵控制柜面板上的主电源开关旋至合闸位置，接通控制回路电源，水泵手动模式启动完成。
7. 停泵操作程序与水泵启动操作程序相反。 (三) 生活水泵的自动操作。
1. 将格兰富生活水泵控制柜面板上的主电源开关旋至分闸位置。 2. 打开格兰富生活水泵控制柜面板。
3. 合上格兰富生活水泵控制柜内对应水泵的ABB三相主开关。 4. 关上格兰富生活水泵控制柜面板。
5. 将格兰富生活水泵控制柜面板上的主电源开关旋至合闸位置，接通控制回路电源，水泵自动模式启动完成。
6. 生活水泵受上位水箱水位及压力传感器信号控制，上位水箱低水位时自动起泵，高水位时自动停泵。当上位水箱水位超过高水位时，浮球压力传感器会发出强切信号直接切断生活加压泵电源。水泵2用1备模式运行，定期交替投入。
7. 退出水泵自动运行模式操作程序与启动水泵自动运行操作程序相反。 (四) 消火栓水泵的就地手动操作。
1. 将格兰富消火栓水泵控制柜面板上的主电源开关旋至分闸位置。 2. 打开格兰富消火栓水泵控制柜面板。
第 27 页 共 页
3. 合上格兰富消火栓水泵控制柜内对应水泵的ABB三相主开关。 4. 合上格兰富生活水泵控制柜内对应水泵的西门子单相手动控制开关。 5. 关上格兰富消火栓水泵控制柜面板。
6. 将格兰富消火栓水泵控制柜面板上的主电源开关旋至合闸位置，接通控制回路电源，水泵手动模式启动完成。
7. 消火栓水泵停泵操作程序与水泵启动操作程序相反。 (五) 消火栓水泵的自动操作：
1. 将格兰富消火栓水泵控制柜面板上的主电源开关旋至分闸位置。 2. 打开格兰富消火栓水泵控制柜面板。
3. 合上格兰富消火栓水泵控制柜内相应消火栓水泵的ABB三相主开关。 4. 关上格兰富消火栓水泵控制柜面板。
5. 将格兰富消火栓水泵控制柜面板上的主电源开关旋至合闸位置，接通控制回路电源，消火栓水泵自动模式启动完成。
6. 消火栓水泵起动或停止受消防联动信号的控制。
7. 退出消火栓水泵自动运行模式操作程序与启动消火栓水泵自动运行模式操作程序相反。 (六) 喷淋水泵的就地手动操作：
1. 将格兰富喷淋水泵控制柜面板上的主电源开关旋至分闸位置。 2. 打开格兰富喷淋水泵控制柜面板。
3. 合上格兰富喷淋水泵控制柜内对应喷淋水泵的ABB三相主开关。 4. 合上格兰富喷淋水泵控制柜内对应喷淋水泵的西门子单相手动控制开关。 5. 关上格兰富喷淋水泵控制柜面板。
6. 将格兰富喷淋水泵控制柜面板上的主电源开关旋至合闸位置，接通控制回路电源，水泵手动模式启动完成。
7. 喷淋水泵停泵操作程序与水泵启动操作程序相反。 (七) 喷淋水泵的自动操作：
1. 将格兰富喷淋水泵控制柜面板上的主电源开关旋至分闸位置。 2. 打开格兰富喷淋水泵控制柜面板。
3. 合上格兰富喷淋水泵控制柜内相应消火栓水泵的ABB三相主开关。 4. 关上格兰富喷淋水泵控制柜面板。
5. 将格兰富喷淋水泵控制柜面板上的主电源开关旋至合闸位置，接通控制回路电源，喷淋水泵自动模式启动完成。
6. 喷淋水泵起动或停止受消防联动信号的控制。
7. 退出喷淋水泵自动运行模式操作程序与启动喷淋水泵自动运行模式操作程序相反。 (八) 潜水泵的就地手动操作：
1. 把潜水泵控制箱操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。 2. 把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。
3. 合上潜水泵控制箱内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。
第 28 页 共 页
4. 按下泵的起动、停止按钮，可以就地手动控制潜水泵的起停。 (九) 潜水泵的自动操作：
1. 把潜水泵控制箱操作面板上的选择开关拨到“自动”位置。
2. 合上潜水泵控制箱内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。
3. 潜水泵的运行受集水池内的液位浮球信号控制，高水位时起泵，低水位时停泵，溢流水位时起泵。 五、 相关文件
1. 《生活水泵使用说明》 2. 《消火栓水泵使用说明》 3. 《喷淋水泵使用说明》 4. 《潜水泵使用说明》 六、 记录表格
1. 《生活水泵运行日志》 2. 《消防泵房设备巡检记录》3. 《喷淋水泵使用记录》
第 29 页 共 页
水景泵房设备安全操作规程
一、 目的
规范水景泵房设备正常操作和保证水泵设备运行安全，防止凭想象、凭记忆进行操作。
二、 适用范围
本规程适用于利通广场管辖区域内水景泵房设备的操作。 三、 职责
(一) 运行技工负责水景泵房设备进行运行操作。 (二) 工程管理部主任负责水景泵房设备运行的综合管理。
(三) 工程管理部经理负责水景泵房设备运行的检查监督及工作指导。 二、 工作程序
(一) 在水景水泵房设备启动之前，首先检查水泵润滑油、水池（箱）水位以及电源是否正常，各阀门是否打开。
(二) 水景水泵房设备的启动前检查：
1. 水景水池裙边是否漏水，标识是否清晰。 2. 户外补水闸阀的井盖、井裙是否完好。
3. 检查水景房内各设备上的止回阀、浮球阀、压力阀、液位控制器是否动作可靠。
4. 检查设备的电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常。
5. 检查水压表是否完好，压力参数是否满足使用压力要求。 6. 水池、水箱水位是否正常。
7. 闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线。 (三) 水景水泵房设备的启动操作：
1. 确认设备启动前的各辅助设备指标，参数均达到启动的要求。 2. 在水景水泵的控制箱操作面板启动、停止按钮上按下启动按钮。 3. 水景水泵随之启动。
4. 巡检水景水池的现场喷水情况。 5. 根据现场喷水情况作出相应调整。 (四) 水景水泵房设备的停止操作：
1. 在水景水泵的控制箱操作面板启动、停止按钮上按下停止按钮。 2. 水景水泵随之缓缓停止。
三、 相关文件
1. 《水景设备使用操作说明》
四、 记录表格
1. 《水景泵房设备巡检表》
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给排水设备运行管理规程
一、 目的：
规范给排水设备设施的运行管理工作，确保给排水设备设施的良好运行。 二、 适用范围：
适用于利通广场辖区内办公楼等场所给排水设备设施的运行管理。 三、 职责
a) 运行技工具体负责给排水设备设施的运行情况巡查、监控和故障报告的操作。
b) 工程管理部经理负责对给排水设备设施的运行管理进行检查、监督，及使用需求申请审批。 c) 工程管理部工程主任，领班负责给排水设备设施的综合管理。 四、 工作内容
(一) 每班至少巡视两次水泵房（包括机房、水池、水箱等）及地下室潜水泵设备，若遇异常情况应增加巡视次数。
(二) 检查水泵运行状态、运行方式、运行电流，管道压力，水池（箱）液位，供水浮球阀、压力阀、手动闸阀，机房温度、湿度等。 (三) 运行监控内容如下：
8. 水泵房有无异常声响或大的振动。 9. 电机、控制柜有无异常气味。 10. 11.
电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否畅通。
电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工
作正常。 12. 13. 14. 15. 16.
水压表是否完好，压力参数是否满足供水压力要求。 水池、水箱水位是否正常。
闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线。
主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰。 止回阀、浮球阀、压力阀、液位控制器是否动作可靠。
(四) 临时接驳用水情况；
1. 雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。
2. 对于巡视中发现的不正常情况，运行技工应及时采取措施予以解决。处理不了的问题，应及时、详细地汇报给当值领班，工程主任或工程经理，请求支援解决。整改时应遵守给排水设备设施安全操作规程和维护保养规程。
第 31 页 共 页
3. 给排水设备按维护保养规程定期维护保养，并做好相关记录。 4. 定期清洗生活水池（箱），并取得《二次供水设施清洗消毒合格证》。 5. 每月定期抄录楼宇总水表和分水表，并在规定的时间内统计汇总。 6. 每月定期做用水量统计分析。发现异常及时查找原因整改。
五、 相关文件
1. 《给排水设备安全操作规程》 六、 记录表格
1. 《生活水泵房设备巡检表》 2. 《水景泵房设备巡检表》
第 32 页 共 页
给排水设备安全操作规程
一、 目的
规范给排水设备正常运行和保证设备运行安全，防止凭想象、凭记忆进行操作。
二、 适用范围
本规程适用于利通广场管辖区域内生活水泵、冷却塔补水水泵、潜水泵的操作。 三、 职责
(一) 运行技工负责给排水系统设备进行运行操作。 (二) 工程管理部主任负责给排水系统设备运行的综合管理。
(三) 工程管理部经理负责给排水系统设备运行的检查监督及工作指导。 四、 工作程序
(一) 在生活水泵、冷却塔补水水泵起动之前，首先检查水泵润滑油、水池（箱）水位以及电源是否正常，各阀门是否打开、系统有没有漏水。 (二) 生活水泵的就地手动操作：
1. 将生活水泵控制柜面板上的主电源开关旋至分闸位置。 2. 打开生活水泵控制柜面板。
3. 合上生活水泵控制柜内对应水泵的三相电源主开关。
4. 合上生活水泵控制柜内对应水泵的单相手动控制开关。（S11、S21、31） 5. 关上生活水泵控制柜面板。
6. 将生活水泵控制柜面板上的主电源开关旋至合闸位置，接通控制回路电源，水泵手动模式启动完成。
7. 停水泵操作程序与水泵启动操作程序相反。 (三) 生活水泵的自动操作。
1. 将生活水泵控制柜面板上的主电源开关旋至分闸位置。 2. 打开生活水泵控制柜面板。
3. 合上生活水泵控制柜内对应水泵的三相电源主开关。
4. 检查生活水泵控制柜内对应水泵的单相手动控制开关S11、S21、S31是否断开（正常是断开）。 5. 关上生活水泵控制柜面板。
6. 将生活水泵控制柜面板上的主电源开关旋至合闸位置，接通控制回路电源，水泵自动模式启动完成。
7. 生活水泵受水箱水位及压力传感器信号控制，水箱低水位时自动起泵，高水位时自动停泵。当水箱水位超过高水位时，浮球压力传感器会发出信号直接切断生活恒压泵或传输泵电源。水泵2用1备运行模式，定期交替投入。
8. 退出水泵自动运行模式操作程序与启动水泵自动运行操作程序相反。 (四) 冷却塔补水水泵的就地手动操作。
1. 将冷却塔补水水泵控制柜面板上的主电源开关旋至分闸位置。
第 33 页 共 页
2. 打开冷却塔补水水泵控制柜面板。
3. 合上冷却塔补水水泵控制柜内对应水泵的三相电源主开关。
4. 合上冷却塔补水水泵控制柜内对应水泵的单相手动控制开关。（S11、S21、31） 5. 关上冷却塔补水水泵控制柜面板。
6. 将冷却塔补水水泵控制柜面板上的主电源开关旋至合闸位置，接通控制回路电源，水泵手动模式启动完成。
7. 停水泵操作程序与水泵启动操作程序相反。 (五) 冷却塔补水水泵的自动操作：
1. 将冷却塔补水水泵控制柜面板上的主电源开关旋至分闸位置。 2. 打开冷却塔补水水泵控制柜面板。
3. 合上冷却塔补水水泵控制柜内对应水泵的三相电源主开关。
4. 检查冷却塔补水水泵控制柜内对应水泵的单相手动控制开关S11、S21、S31是否断开（正常是断开）。
5. 关上冷却塔补水水泵控制柜面板。
6. 将冷却塔补水水泵控制柜面板上的主电源开关旋至合闸位置，接通控制回路电源，水泵自动模式启动完成。
7. 冷却塔补水水泵受水箱水位及压力传感器信号控制，水箱低水位时自动起泵，高水位时自动停泵。当水箱水位超过高水位时，浮球压力传感器会发出信号直接切断生活恒压泵或传输泵电源。水泵2用1备运行模式，定期交替投入。
8. 退出水泵自动运行模式操作程序与启动水泵自动运行操作程序相反。 (六) 潜水泵的就地手动操作： 1. 把潜水泵控制箱操作面板打开。
2. 合上潜水泵控制箱内的空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。 3. 检查潜水泵控制箱操作面板上的急停开关是否闭合。 4. 把潜水泵控制箱操作面板上的转换开关拨到“手动”位置。 5. 按下水泵的起动、停止按钮，可以就地手动控制潜水泵的起停。 (七) 潜水泵的自动操作：
1. 把潜水泵控制箱操作面板打开。
2. 合上潜水泵控制箱内的空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。 3. 检查潜水泵控制箱操作面板上的急停开关是否闭合。 4. 把潜水泵控制箱操作面板上的转换开关拨到“自动”位置。 5. 潜水泵自动模式启动完成。
6. 潜水泵的自动运行模式受集水井内的液位浮球信号控制，高水位时起泵，低水位时停泵，溢流水位时起泵。
五、 相关文件
1. 《生活水泵使用说明》 2. 《冷却塔补水水泵使用说明》
第 34 页 共 页
3. 《潜水泵使用说明》 六、 记录表格
1. 《生活水泵运行日志》 2. 《冷却塔补水水泵运行日志》 3. 《潜水泵巡检记录》
第 35 页 共 页
给排水设备维护保养规程
一、 目的：
规范给排水设备的维护保养工作，确保给排水设备处于良好的运行或备用状态。 二、 适用范围：
适用于利通广场辖区内办公楼等场所生活泵、稳压泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的维护保养。 三、 职责
(一) 维修技工具体负责给排水设备设施的维修保养操作。 (二) 工程管理部工程主任，领班负责给排水设备设施的综合管理。
(三) 工程管理部经理负责对给排水设备设施维修保养的检查监督及工作指导。 四、 工作内容
(一) 保养周期规定
1. 对生活泵、稳压泵每季进行一次一般性保养，每年进行一次全面保养。
2. 对消火栓泵、喷淋泵每月手动点动试运转一次，每季进行一次一般性保养，每年进行一次全面保养。
3. 对潜水泵每半年进行一次全面保养。
4. 对水泵房内的阀门、止回阀、压力表、管道等随泵同时保养。 (二) 保养内容：
1. 电动机的维护保养：
1.1 拆开电机接线盒内的短路片，用500V摇表摇测电机绕组相与相、相与地间的绝缘电阻是否
在0.5MΩ以上，否则应作烘干处理或修复。
1.2 检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承。 1.3 检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理。 1.4 清洁电动机外壳。
1.5 检查电动机是否有脱漆现象，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。 2. 水泵维护保养：
2.1 检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。
第 36 页 共 页
2.2 检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应补充润滑油，若油质变色、有杂质，应予更换；
如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承。 2.3 联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。
2.4 转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则
应更换同规格水泵轴。 2.5 紧固机座螺丝并做防锈处理。 2.6 清洁水泵外表。 3. 控制柜的维护保养：
3.1 用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污
垢。
3.2 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。
3.3 检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，若有则应整改。 4. 交流接触器的维护保养：
4.1 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒。
4.2 清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换。 4.3 清洁铁芯上的油污及脏物。 4.4 检查复位调簧情况。 4.5 拧紧所有紧固件。 5. 热继电器的维护保养：
5.1 热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换。
5.2 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应
更换。
6. 自动空气开关的维护保养：
6.1 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应作烘干处理。 6.2 （清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换。 6.3 自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧罩应无卡住现象。
6.4 检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。 7. 中间继电器、信号继电器的维护保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。 8. 信号灯、指示仪表的维护保养：
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8.1 检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡。
8.2 检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同
规格同型号的仪表。 9. 压力传感器的维护保养：
9.1 检查压力传感器护套内是否有积水，如有则应干燥处理。 9.2 检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接。
9.3 偏差很大，清理远传压力表接头或检查信号线是否受损，如仍不正常则应更换压力传感器或
信号线。 10.
闸阀的维护保养：
10.1 检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫。 10.2 检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳。 10.3 对闸阀阀杆加黄油润滑。
10.4 对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。 11.
止回阀的维护保养：
11.1 检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换。
11.2 检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧。 11.3 检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。 12.
浮球阀的维护保养：
12.1 检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换。 12.2 检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直。
12.3 检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。 13.
液位控制器的维护保养：
13.1 检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换。 13.2 清除压力室内污物，疏通控制水道。
13.3 检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧。 13.4 紧固所有螺母。 14.
潜水泵或排污泵的维护保养：
14.1 用500V摇表检测潜水泵或潜污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开维修。 14.2 潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。 14.3 检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。
第 38 页 共 页
14.4 检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴
承。
14.5 清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。
14.6 检查潜水泵、排污泵上所连接管是否牢固，如松弛、漏水则应紧固或更换胶垫。拧紧潜水泵、
排污泵上的所有螺母。 15.
明装给排水管的维护保养：
15.1 检查支持托架是否牢固，否则应加强。 15.2 检查流向标识是否鲜明醒目，否则应整改。
15.3 检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。 15.4 检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。 (三) 试运转：
1. 合上控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，检查电源指示应正常。 2. 手动盘车，转动灵活。
3. 启动水泵，观察转向、起动电流、电器动作顺序应正常。
4. 观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪声，三相电流不平。 五、 相关文件
1. 《给排水设备安全操作规程》 六、 记录表格
1. 《生活水泵房设备巡检表》 2. 《水景泵房设备巡检表》
第 39 页 共 页
水景泵房设备安全操作规程
一、 目的
规范水景泵房设备正常操作和保证水泵设备运行安全，防止凭想象、凭记忆进行操作。
二、 适用范围
本规程适用于利通广场管辖区域内水景泵房设备的操作。 三、 职责
(一) 运行技工负责水景泵房设备进行运行操作。 (二) 工程管理部主任负责水景泵房设备运行的综合管理。
(三) 工程管理部经理负责水景泵房设备运行的检查监督及工作指导。 五、 工作程序
(一) 在水景水泵房设备启动之前，首先检查水泵润滑油、水池（箱）水位以及电源是否正常，各阀门是否打开。
(二) 水景水泵房设备的启动前检查： 1. 水景水池裙边是否漏水，标识是否清晰。 2. 户外补水闸阀的井盖、井裙是否完好。
3. 检查水景房内各设备上的止回阀、浮球阀、压力阀、液位控制器是否动作可靠。
4. 检查设备的电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常。
5. 检查压力表是否完好，压力参数是否满足使用压力要求。 6. 水池、水箱水位是否正常。
7. 闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线或渗漏。 (三) 水景水泵房设备的启动操作：
1. 确认设备启动前的各辅助设备指标，参数均达到启动的要求。 2. 在水景水泵的控制箱操作面板启动、停止按钮上按下启动按钮。 3. 水景水泵随之启动。
4. 巡检水景水池的现场喷水情况。 5. 根据现场喷水情况作出相应调整。 (四) 水景水泵房设备的停止操作：
1. 在水景水泵的控制箱操作面板启动、停止按钮上按下停止按钮。 2. 水景水泵随之缓缓停止。
六、 相关文件
1. 《水景设备使用操作说明》 七、 记录表格
1. 《水景泵房设备巡检表》
第 40 页 共 页
消防系统安全操作规程
一、 目的
规范消防系统设备的操作,确保操作之安全性、正确性。
二、 适用范围
本规程适用于利通广场管辖区域内消防系统设备的操作。 三、 职责
(一) 消防监控中心值班人员负责按本规程正确操作消防设备。
(二) 工程管理部主任负责对消防系统设备的运行操作提供相关专业技术指导。 (三) 工程管理部经理负责消防系统各类设备操作程序的监督检查综合管理。 四、 工作程序
(一) 消防报警联动控制柜。 1. 消防报警
1.1 系统自检:主菜单下按系统自检数字键进入\"系统复位自检\"界面,再按界面提示按数字键进行
系统自检。
1.2 报警显示:报警器报警后,自动显示在控制柜显示屏上,控制柜按\"火警\"按钮,可查到火警的具
体位置。
1.3 系统复位:现场报警器复位后,主菜单下按数字键\"7\进入\"系统复位自检\"界面,再按复位数
字键将进行系统复位。 2. 联动系统
2.1 联动系统自动启动:主菜单下按\"自动\"按钮,进入\"联动启动方式\"设定界面,按 \"设置\"按钮设
定联动设备自动启动。按\"解除\"按钮,联动设备手动启动。
2.2 联动系统手动启动:主菜单下按界面提示按下相应数字键进入\"联动设备信息显示及启动\"界
面,再继续按提示按下相应数字键进入\"强制启动联动设备\选择相应的设备,强制启动联动设备。
2.3 联动设备停止:主菜单下按界面提示按下相应数字键进入\"系统自检和辅助系统\"界面,再继续
按截面提示按下相应数字键进入\"停止所有联动执行\停止联动执行。
d.联动手动盘操作:主菜单上键入\"手动操作键设定\"界面,输入密码,手动操作。在手动盘上选择设备,按\"启动/停止\"键启动、停止设备。
(二) 打印
1. 将新纸卷穿在送纸转轴上。 2. 将送纸转轴安放在打印机支架上。
3. 将纸头向内折入约半寸,造成一平直纸头备用。
4. 将纸头穿过光电开关掣后装进打印机构上,按动打印机面板上\"送纸\"按钮,使纸头穿过打印机构。
5. 继续送纸,预留约12寸备用。
第 41 页 共 页
6. 若发生报警或设备故障时,打印纸将自动打印记录。 (三) 消防电话
1. 消防联动柜上的消防电话,可通向各个楼层、设备房消防电话插孔,可按各分机号码对话。 2. 在各层间中,将消防电话插入消防电话插孔,可直接连接消防控制中心通话。 (四) 消防广播
1. 进行消防广播疏散时,按消防广播指示灯相邻层间数码灯,灯亮。 2. 接通开关。
3. 调节广播旋钮,应控制音量清晰、清楚。
4. 向楼层开始广播。发生火警需进行疏散,播放\"疏散\"录音带进行广播引导疏散。 (五) 电梯
1. 当发生火情时,应立即在消防联动控制柜上按下\"电梯迫降\"键,将电梯迫降到首层/47层停止运行。
2. 从客梯/消防电梯前室击破玻璃,按\"消防\"开关键,将客梯/消防电梯迫降到首层/47层。 (六) 消防泵
1. 自动启动
2.1 消防泵控制柜处于\"自动\"位置,联动设备设为\"自动\"。
2.2 在楼层击碎\"消火栓报警按钮\"报警,联动控制柜发出声光报警。 2.3 消防泵自动启动。 2. 手动启动。
2.1 消防泵控制柜将选择\"自动/手动\"开关,置于\"手动\"位置上。 2.2 按启动钮\"手动\"启动消防水泵。
2.3 联动手动盘，将消防泵控制柜处于\"自动\" 位,将手动盘置于\"手动\"操作方式,启动设备。
(七) 喷淋泵
1. 自动启动
1.1 喷淋泵控制柜处于\"自动\"位置,消防中心联动设备置于\"自动\"位。 1.2 喷淋头爆裂,水流掣动作,消防联动柜发出声光报警。 1.3 喷淋头自动启动。 2. 手动启动
2.1 将喷淋泵控制\"自动/手动\"开关置于\"手动\"位。 2.2 按\"启动\"按钮启动喷淋泵。
2.3 联动手动盘启动:喷淋泵控制柜置于\"自动\" 位,将消防中心手动盘置于\"手动\"操作方式,启
动设备。
(八) 防火卷帘
1. 防火卷帘自动启动
1.1 当发生火情时防火卷帘接收探头接收到浓烟讯号。 1.2 消防联动柜发出声光报警,出现防火卷帘关闭反馈讯号。 1.3 防火卷帘自动关闭。
第 42 页 共 页
2. 手动启动
2.1 将防火卷帘\"自动/手动\"选择开关置于\"手动\"位置。 2.2 按目的地防火卷帘启动按钮。
2.3 消防联动柜上会发出声光报警,出现关闭反馈讯号。 2.4 从防火卷帘开关装置盒按下启动钮,防火卷帘会向下关闭。
(九) 消防鲜风送风机
1. 自动启动
1.1 将消防控制柜处于\"自动\"位置,消防中心控制柜联动置于\"自动\"位置。 1.2 当发生火情时烟感收到信号,消防联动柜发出声响报警。 1.3 送风风机自动启动。 2. 手动启动
1.1 消防风机控制柜\"自动/手动\"选择开关置于\"手动\"位。 1.2 按\"启动\"按钮启动消防风机。
1.3 联动手动盘启动:消防风机控制柜置于\"自动\" 位,将消防中心手动盘置于\"允许\"操作方式,
启动设备。
(十) 消防排烟机
1. 自动启动
1.1 消防排烟机控制柜处于\"自动\"位置,消防中心联动置于\"自动\"位置。 1.2 当发生火情时消防排烟机自动启动。 2. 手动启动
2.1 将消防排烟风机控制柜\"自动/手动\"开关置于\"自动\"位,联动手动盘置于\"手动\"位置,按\"启
动\"按钮启动排烟机。
2.2 联动手动盘启动，消防控制柜置于\"自动\"位,联动手动盘置于\"手动\"操作方式,启动设备。
(十一)
停切非消防电源
1. 当发生火灾需要截断电源时,消防联动柜会自动停切非消防电源,进行停电灭火。 (十二)
消防栓
1. 室内消防栓
1.1 发生火灾后将消火栓箱打开,或用硬物击碎箱门上的玻璃。 1.2 按紧急报警按钮。
1.3 消防栓箱上的红色指示灯亮,送出火警信号。 1.4 消防栓可以直接启动消防水泵供水。
1.5 取出挂架上水接上水带接口,并接在消防栓接口上。 1.6 按逆时针方向旋转消防栓手轮。 1.7 出水灭火。 2. 室外消防火栓
2.1 用专用消防扳手沿逆时针方向旋转打开出水口闷盖。 2.2 接上水带(水)或吸水管。
第 43 页 共 页
2.3 用专用扳手打开阀塞即可供水。 2.4 使用后应关闭阀塞,上好出水口闷盖。 3. 消防水喉
3.1 打开消火栓箱门将卷盘旋出。 3.2 拉出胶管和小口径水。 3.3 开户供水闸阀即可进行灭火。
3.4 使用完后,将供水闸阀关闭,待胶管排除积水后卷回卷盘,把卷盘转回消防栓箱。
五、 相关文件
1. 无 六、 记录表格
1. 无
第 44 页 共 页
消防泵房操作规程
一、 目的
规范确保消防泵房设备运行操作之安全性，正确性。
二、 适用范围
本规程适用于利通广场管辖区域内消防泵房设备的运行操作。 三、 职责
(一) 运行值班人员负责消防泵房设备运行的正确操作。
(二) 工程管理部主任负责对消防泵房设备的运行操作提供相关专业技术指导。 (三) 工程管理部经理负责消防泵房设备的运行操作程序的监督检查综合管理。 四、 工作程序 (一) 消防报警
1. 当“火险”时，在楼层击碎\"消火栓报警盒\"报警，联动柜发出声光报警。 2. 系统进行自检，同时消防泵自动启动进行相关操作。 (二) 消防泵
1. 自动启动：消防泵控制柜处于“自动”位置，当“火险”时，在楼层击碎\"消火栓报警盒\"报警，联动柜发出声光报警，同时消防泵自动启动。
2. 手动启动：在消防泵控制柜上把选择“自动/手动”置于“手动”位上，按启动钮即可“手动”启动消防水泵。 (三) 喷淋泵
1. 自动启动：喷淋泵控制柜处于“自动”位置，当楼层发生火灾时喷淋头爆裂，水流掣动作联动柜发出声光报警，同时喷淋泵自动启动。
2. 手动启动：在喷淋泵控制柜上把“自动/手动”选择开关置于“手动”位置上，按启动钮即可“手 动”启动喷淋泵。 (四) 维修保养
1. 泵体
1.1 检查、补充、替换润滑油，如油质变色，有铁屑应全部替换。
1.2 泄漏检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、砂眼，泵轴渗水无溢流到地面。
1.3 转动灵活，无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固，螺丝无锈(有防锈措施)，垫片
齐。
1.4 外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。 2. 阀门、管道
2.1 阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密，内外无漏水。 2.2 阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁。 2.3 单向阀动作灵活，无漏水。
2.4 压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，坚固良好，表阀及接头不渗水。
第 45 页 共 页
3. 电机
3.1 外观整洁，铭牌清晰，各部件紧固牢靠，联轴器有保护罩。 3.2 线耳联接端紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，接地良好。
3.3 每半年进行一次定期保养检修，并记录于《消防水泵年度保养记录表》内。
五、 相关文件
1. 《消防水泵操作手册》 2. 《喷淋水泵操作手册》 六、 记录表格
1. 《消防水泵房巡检记录表》 2. 《消防水泵年度保养记录表》
第 46 页 共 页
S型气溶胶自动灭火装置安全操作规程
一、 目的
规范S型气溶胶自动灭火装置的正常使用状态和确保灭火功能。
二、 适用范围
本规程适用于利通广场管辖区域内S型气溶胶自动灭火装置的安全操作。 三、 职责
(一) 消防监控中心值班人员负责按本规程正确操作消防设备。
(二) 工程管理部主任负责对消防系统设备的运行操作提供相关专业技术指导。 (三) 工程管理部经理负责消防系统各类设备操作程序的监督检查综合管理。 四、 工作程序
(一) S型气溶胶自动灭火装置的灭火环境
1. 防护区宜以固定的单个封闭空间划分，当防护区的吊顶内和地板下需要同时保护时，可合为一个防护区，但应分别设置灭火装置。
2. 防护区的围护结构及门、窗的耐火极限不应低于0.50h；吊顶的耐火极限不应低于0.25h；围护结构及门、窗的允许压强不宜小于1200Pa。
3. 防护区灭火时，应保持封闭条件，当封闭空间防护区的门、窗不能自动关闭时，其不能自动关闭的开口面积与防护区总表面积之比不应大于0.001m-1。 4. 防护区的面积不宜大于500㎡，净容积不宜大于1600 m3。 5. 防护区用的通风机，在喷放热气溶胶灭火剂前应自动关闭。 6. 保护对象周围的空气流动速度不宜大于3m/s。
7. 在灭火装置喷口与保护对象之间，喷口喷射范围内不应有遮挡物。
8. 气溶胶的应用灭火密度不应小于0.12kg /m3；灭火剂的喷放时间不应大于120s。
9. 气溶胶的灭火剂的应用灭火强度不宜小于0.02 Kg/s.m3；灭火剂的喷放时间不应大于45s。 10.气溶胶自动灭火装置的灭火设计密度不应小于应用灭火密度的1.3倍。 (二) S型气溶胶自动灭火装置喷口温度
1. 在限温环境灭火时，落地式灭火装置喷口温度不应超过 180℃；悬挂式灭火装置喷口温度不应超过200℃。
2. 在非限温环境灭火时，灭火装置喷口温度不应超过400℃。 3. 灭火浸润时间不应小于10 min。 4. 防护区的最低环境温度不应低于－10℃ (三) S型气溶胶自动灭火装置的布置
1. 灭火装置的喷口正前方1.0m内，背面、侧面、顶面0.2m内不允许有设备、器具或其他阻碍物。
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2. 灭火装置的最大保护高度不应大于6.0 m。
3. 防护区内的灭火装置数量如为两具或两具以上时，需采用均匀分散布置。
4. 灭火装置应采用可调角度的支架安装在竖井侧壁上，灭火装置之间垂直间距不宜大于3.0 m，且灭火装置的喷口的瞄准点应朝向被保护的电缆排架。 (四) 控制与操作
1. 气溶胶灭火系统应设有自动控制、手动控制两种启动方式。
2. 采用自动控制启动方式时，根据人员安全撤离防护区的需要，应有不大于30s的可控延迟喷射；对于平时无人工作的防护区，可设置为无延迟的喷射。
3. 热气溶胶预制灭火系统的防护区，应设手动与自动控制的转换装置。当人员进入防护区时，应能将灭火系统转换为手动控制方式，当人员离开时，应能恢复为自动控制方式。防护区内外应设手动、自动控制状态的显示装置。
4. 自动控制装置应在接到两个的火灾信号后才能启动。手动控制装置和手动与自动转换装置应设在防护区疏散出口的门外便于操作的地方，其中心点安装高度距地面均为1.5m。 5. 热气溶胶灭火系统的操作与控制，应包括对开口封闭装置、通风机械和防火阀等设备的联动操作与控制。
6. 各防护区灭火控制系统的有关信息，应传送给消防控制室。
7. 灭火装置通过热敏线启动后，启动信号应通过联动组件中的模块将信号反馈到消防控制室。 (五) 安全要求
1. 防护区应有保证人员在30s内疏散完毕的通道和出口。
2. 防护区内的疏散通道及出口，应设应急照明与疏散指示标志。防护区内应设火灾声报警器，必要时，可增设闪光报警器。防护区的入口处应设火灾声、光报警器和灭火剂喷放指示灯，以及防护区采用的相应灭火系统的永久性标志牌。灭火剂喷放指示灯信号，应保持到防护区通风换气后，以手动方式解除。
3. 防护区的门应向疏散方向开启，并能自行关闭；用于疏散的门必须能从防护区内打开。 4. 灭火后的防护区应通风换气，地下防护区和无窗或设固定窗扇的地上防护区，应设置机械排风装置，排风口应直通室外。通信机房、电子计算机房等场所的通风换气次数应不少于每小时5次。
(六) 灭火装置的维护
1. 灭火装置投入使用后，严禁擅自拆卸、移动，应进行维护管理。 2. 灭火装置应由经过专门培训的人员负责定期检查和维护。 3. 每月应对灭火装置巡查一次，发现问题应及时处置。
4. 灭火装置的喷口正前方1.0m内，不允许有器具或其他阻碍物。
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5. 灭火装置不能受到雨淋、水浇、水淹等不利条件影响。 6. 连接灭火装置的紧固件或支架的固定应牢固，无松动现象。 7. 灭火装置的线路连接和控制显示应正常。 8. 灭火装置应保持清洁，标牌、安全标志完好。
9. 灭火装置的使用年限应符合产品说明规定，到期应及时报废、更新。
10.灭火装置的定期巡查和维护管理，应按附录D填写《S型气溶胶自动灭火装置维护管理记录》。 (七) 日常巡检
1. 灭火装置的外表面应无明显加工缺陷、划痕或碰伤。 2. 灭火装置的标识应正确、清晰、齐全。
3. 系统各组件的外观、控制开关、按键、旋钮等均应完好。 五、 相关文件
1. 《S型气溶胶自动灭火装置操作手册》 六、 记录表格
1. 《S型气溶胶自动灭火装置维护管理记录》
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电梯安全运行操作规程
一、 目的
规范电梯运行管理，确保电梯良好运行。
二、 适用范围
利通广场辖区内办公楼等场所电梯的安全运行管理。 三、 职责
(一) 运行技工具体负责电梯运行情况巡查和故障报告的操作。 (二) 楼宇管理部监控中心楼宇管理员负责监控电梯的运行状态。 (三) 工程管理部工程主任领班负责电梯的综合管理。 (四) 工程管理部经理负责对电梯运行管理进行检查、监督。 四、 工作内容
(一) 巡视监控：
1. 运行技工每天应对利通广场内所有电梯的主要部位至少巡视一次。 2. 巡视监控的主要内容如下：
2.1 曳引电机有无异常噪音或气味，是否温度过高(烫手)，曳引电机轴承是否需要加 注润滑油，
螺栓是否松动。
2.2 减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓 有无松动。 2.3 指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触器动作是否正常，有无异常声响。 2.4 压器、电阻器、电抗温度是否正常，有无过热现象。
2.5 制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污。
2.6 曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等运行是否正常，有无异常声响。 2.7 通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸扳手等救援工具是否已
放置在指定位置。
2.8 轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常。 2.9 厅门及轿门踏板是否清洁干净。 2.10 轿厢和对重导靴油盅油量是否足够。
2.11 电梯运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化。 2.12 开关门有无异常(顺畅)，轿厢内应急灯是否可靠。 2.13 底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常。 2.14 底坑有无积水或脏物。
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3. 巡视过程中如发现电梯运行有不正常时，运行技工应及时采取措施予以解决。难以解决的问题应及时如实地汇报给运行主管，在运行主管的协同下加以解决。整改时，应严格遵守《电梯维修保养规程》。 (二) 异常情况的处置 (三) 发生火灾的处置泵。
1. 楼层发生火灾时，运行技工应立即击碎玻璃，按动“消防开关”使电梯进入消防 运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏导乘客迅速离开轿厢。
2. 井道内或轿厢发生火灾时，运行技工应立即停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断 电源。用干粉或1211灭火器控制火势蔓延。
3. 对于上述两种情况，运行技工应及时通知消防监控中心，按《火灾、火警应急处 理程序》处置。
(四) 电梯浸水的处置：
1 当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源；
2 当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源； 3 当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关； 4 发生湿水时，应迅速阻断漏水源；
5 对湿水电梯应进行除湿处理，如用干净干抹布擦拭、热风吹干(温度不能太高)、自然通风(用鼓风机)、更换管线等确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。
(五) 停电造成电梯或故障造成停梯时的困人救援按《电梯困人救援作业规程》处理。 (六) 电梯机房管理。
1 非系统技术人员不准进入机房，若需进入，须经运行主管同意，填写《设备机房外来人员入室登记表》，在电梯技术人员的陪同下方可进入机房。
2 机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品，禁止吸烟，机房内应配置消防器材。
3 每两周打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、整洁光亮。
4 机房应当通风良好、光线充足、门窗开启灵活。 5 机房应当做到随时上锁，钥匙由值班人员保管。
6 楼宇监控中心楼宇管理部值班员24小时监控电梯的运行，通过闭路电视观察轿厢内状况，严禁易燃易爆等危险品和超长超重等物品进入电梯。用内线电话制止乘客的不文明行为时，必要时派楼宇管理员查看。
7 监控时发现电梯运行异常或出现困人情况时，应立即通知工程维修部派技术人员查看、处理。
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8 电梯的正常使用应遵循《电梯使用管理规定》。
(七) 对于电梯的运行情况，应完整、规范地记录在《电梯运行日志》中，工程主任于每月将上一月的记录整理成册后交工程管理部资料室存档，保存期为三年。 五、 相关文件
1 《电梯困人救援作业规程》 2 《电梯使用管理规定》 3 《电梯日常维修保养规程》 4 《火灾、火警应急处理程序》六、 记录表格
无
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擦窗机安全运行操作规程
一、 目的
规范擦窗机安全运行管理，确保设备良好运行。
二、 适用范围
利通广场辖区内办公楼等场所擦窗机的安全运行管理。 三、 职责
(一) 运行技工具体负责擦窗机运行情况巡查、监控和故障报告的操作。
(二) 工程管理部经理负责对擦窗机的运行管理进行检查、监督，及使用需求申请审批。 (三) 工程管理部工程主任领班负责擦窗机的综合管理。 四、 工作内容
(一) 巡视监控：
1. 擦窗机运行前运行技工应对设备的主要部位至少巡视检查一次。 2. 巡视检查的主要内容如下：
2.1 供电电源、指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触器动作是否正常，有无异常声响。 2.2 控制按钮是否操作灵活。 2.3 车控制系统是否处于互锁状态。 2.4 急停控制开关是否操作灵敏。
2.5 楼顶台车控制按钮盒报警装置是否通讯畅通。 2.6 台车定位装置、平衡重、通讯设备是否处于正常状态。 2.7 台车爬轨器是否已加油润滑。
2.8 吊船安全保护装置是否已启动，安全围栏挡板、安全带挂钩、安全锁与吊船连接、吊船生锈
的程度是否处于正常状态。
2.9 起载保护装置、吊船底部防撞杆、防倾斜装置、钢丝绳放松装置、起速保护装置、手动滑降
装置、吊臂变隔限位、台车与吊船互锁装置、错走装置、电缆张紧装置是否处于正常状态。 2.10 吊船与操控台通讯对讲设施是否灵敏畅通。 2.11 吊臂活动部位是否已进行润滑处理摆动灵活。 2.12 钢丝绳端部固定是否紧固。
2.13 钢丝绳润滑状态、磨损情况、滑轮防脱槽装置是否正常。 2.14 制动轮与制动片之间的间隙距离是否异常。 2.15 液压系统管路是否有液压油渗漏情况。
2.16 液压系统安全阀、溢流阀、平衡阀、液压锁设置是否正确完好。
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2.17 卷扬式提升机构手动升降装置动作是否正常，有无异常声响。
3. 巡视过程中如发现擦窗机运行有不正常时，运行技工应及时采取措施予以解决。
难以解决的问题应及时如实地汇报给工程主任，在工程主任及擦窗机维保商的协助下加以解决。整改时，应严格遵守擦窗机维修保养要求。 (二) 擦窗机使用管理规定：
1. 操作人员应具备健康的身体，不得患有恐高症、心脏病等不利于高空作业的疾病。 2. 操作人员必须具备一定的机械操作知识，并经专业培训及通过考核，合格后方可上岗作业。 3. 操作前应认真阅读使用说明书，全面仔细地检查擦窗机的各部件，确认无任何问题后，方可使用本擦窗机。
4. 工作人员在上吊船前，应带好安全帽，系好安全带，然后方能登上吊船，并将安全带与安全绳可靠联接。
5. 擦窗机应配置的安全绳。
6. 工作人员不允许在女儿墙边（或女儿墙上）进入吊船。 7. 擦窗机操作前应确认吊船作业下方已设有防护区。
8. 工作处阵风大于8.3m/s或暴雨、大雾、风雪等恶劣天气禁止工作。
9. 有架空输电线场所，擦窗机的工作部位与输电线的安全距离应大于10m。如果安全距离受条件，应与有关部门协商，并采取安全防护措施。 10. 11.
擦窗机运行前，须先检查起升机构，当确认无任何异物后关好机箱门方可启动。
要起动某项动作时，操作人员应向各方（楼面台车操作人员、吊船上操作人员以及地面观察
指挥）通报，待各方有（准备）的回音后方可进行，切忌在任何一方无准备的情况下操纵控制按钮。 12. 13.
擦窗机行走至小通道时，通道边不得有人。
吊船上下运行过程中，现场人员应随时观察钢丝绳是否完好无损，如发现断股、扭结、严重
锈蚀等异常现象，应立即停止使用，并如实地汇报给工程主任，在工程主任及擦窗机维保商的协助下进行检查。 14.
台车操作人员操作各种动作时，应随时注意各驱动机械的工作是否正常，如发现某项动作不
正常，应停机检修。 15. 16. 17. 18.
控制台车行走和台车回转时，应注意电缆是否被异物压住或钩住，以防电缆表皮破损。 在电源发生故障时，首先切断电源，然后按说明书中的方法将吊船平稳安全地放到地面。 擦窗机作业完毕，停机后，（有液压系统的）必须把活塞收回到液压缸内。 擦窗机停放到指定停机位后，必须把夹轨钳可靠地夹在轨道上。
(三) 对于擦窗机的运行情况，应完整、规范地记录在《擦窗机运行记录》中，工程主任于每月将上一月的记录整理成册后交工程管理部资料室存档，保存期为三年。
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五、 相关文件
1. 《擦窗机使用说明》 六、 记录表格
1. 《擦窗机运行记录》
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空调冷水机组运行操作规程
一、 目的
规范空调冷水机组的操作程序，确保正确、安全地操作冷水机组。
二、 适用范围
利通广场辖区内办公楼等场所空调冷水机组的操作。 三、 职责
(一) 运行技工具体负责空调冷水机组的操作。
(二) 工程管理部工程主任领班负责组织实施并检查本规程的执行情况。 四、 工作程序 (一) 启动前的检查
1. 检查电源：包括主受电柜电源，开关柜电源，双头切换开关在正常位置，主机控制柜按顺序（水
路电动阀、冷却泵启动器、冷冻泵启动器、冷却塔启动器、主机开关柜合闸）送电，线电压允许按铭牌标定+5 %，最大不能超过+10%。
2. 检查水压：打开通过主机热交换器的所有水路闸阀（旁通阀除外），水泵通电启动后观察运行水
压是否正常。
3. 检查空调冷水机组控制中心显示参数：水温、压力、设定值。 4. 检查油泵工作电压380V±10%范围以内。
5. 检查油加热器工作电压是否在额定值的110V±10%范围以内。 6. 检查控制箱工作电压是在额定值的24V±10%范围以内。 7. 检查电流百分比是否在设定值10～100%范围以内。 8. 检查润滑油油温是否在设定值45～50℃范围以内。 9. 检查润滑油油位是否正常或不低于油标尺视镜的警界线。 10. 检查冷却水塔与膨胀水箱是否能够自动补水。 11. 检查冷凝器冷媒温度与冷却水出水温度差是否正常。 12. 检查蒸发器冷媒温度与冷冻水出水温度差是否正常。 (二) 注意事项
1. 当冷水机组连续通电12小时以上，油温预热到40-60℃(离心机)，冷却水泵、冷冻水泵和冷却
水塔已经运行，并且在蒸发器和冷凝器的进出水压建立了稳定压差前提，(如果水压差不在正常范围必须检查确认)才能启动主机。
2. 在冷负荷低于400RT时方可考虑使用板式热交换器进行供冷。 (三) 机组启动操作步骤
1. 开启冷却塔进出水电动阀（冷却塔开启大小应与空调主机相匹配）。
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2. 开启主机冷冻水、冷却水电动阀。 3. 开启冷却水泵（与空调主机大小相匹配）。 4. 开启冷冻水泵（与空调主机大小相匹配）。
5. 确认冷却水泵、冷冻水泵：进、出水压力、运行电流是否正常（如不是在正常范围内应立即停
水泵查明原因，待查明原因后才能重起水泵运行）。
6. 检查主机显示屏冷冻、冷却水流开关是否处于“关闭”状态下（如是在“开启”的状态下应检
查水流开关是否正常）。
7. 开机前各项数据记录必须按照记录表规定填写清楚，不得缺项。 8. 观察各辅助设备5～10分钟的运行状态是否正常。
9. 将主机控制中心面板的启动开关按到启动位置（按下开关后此开关自动弹回到运转位置）。 10. 离心机组在延时50秒后，自动起动。
11. 机组启动后，观察压缩机运行电流，压缩机蒸发压力、冷凝压力，润滑油油位是否正常，检查
有无异常振动、噪音或异常气味，确认一切正常后才算启动成功。否则应立即停机，待准确地排除故障之后才可重新启动机组。
12. 机组运行稳定后必须按记录表规定填写运行参数，不得缺项。 13. 开启相应冷却塔风机（视主机冷却水返水温度开、停）。 (四) 运行设备巡检
1. 空调工检查机组外观有无损坏，保持机组清洁；按机组操作规程，检查机组运行情况。 2. 检查水冷机组：检查进出口冷却水温度是否正常，有无漏水现象，冷却塔工作是否正常。 3. 检查蒸发器：检查冷冻水出入口温度是否正常，检查电动阀的工作状态，检查有无漏水现象。 4. 检查空调水系：检查水泵电机轴承温度、运转是否有异响和振动，检查压力表读数是否正常，
检查联轴器是否有异响、跳动，检查阀门开关位置是否正常，检查有无漏水现象，清理泵组外表。
5. 检查新风机组：风机运转时是否有异响和振动，是否有漏气、漏水现象，冷凝水排泄情况，相
对湿度调节阀的位置是否正常，盘管是否有堵塞现象，分风阀是否在正常位置。
6. 检查空调机组末端：检查组合式空气处理机组和VAV变风量工作状态，检查风机盘管有无堵塞
现象，风机工作情况，风机调速是否有效，冷凝水管是否堵塞。
(五) 并机操作步骤
1. 开启冷却塔进出水电动阀（冷却塔开启大小应与空调主机相匹配）。 2. 开启冷却水泵（与空调主机大小相匹配）。 3. 开启冷冻水泵（与空调主机大小相匹配）。。 4. 开启相应主机冷却水、冷冻水电动阀。
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5. 确认冷却水泵、冷冻水泵：进、出水压力、运行电流是否正常（如不是在正常范围内应立即停
水泵查明原因，待查明原因后才能重起水泵运行）。
6. 检查主机显示屏冷冻、冷却水流开关是否处于“关闭”状态下（如是在“开启”的状态下应检
查水流开关是否正常）。
7. 开机前各项数据记录必须按照记录表规定填写清楚，不得缺项。 8. 观察各辅助设备5～10分钟的运行状态是否正常。
9. 将主机控制中心面板的启动开关按到启动位置（按下开关后此开关自动弹回到运转位置）。 10. 离心机组在延时50秒后，自动起动。
11. 机组启动后，观察压缩机运行电流，压缩机蒸发压力、冷凝压力，润滑油油位是否正常，检查
有无异常振动、噪音或异常气味，确认一切正常后才算启动成功。否则应立即停机，待准确地排除故障之后才可重新启动机组。
12. 机组运行稳定后必须按记录表规定填写运行参数，不得缺项。 13. 开启相应冷却塔风机（视主机冷却水返水温度开、停）。 (六) 减机操作步骤
1. 停减机前各项数据必须按记录表规定填写运行参数，不得缺项。
2. 停止冷水机组主机（在主机控制中心上，按登陆键输入密码确认后，按下软停机键；如主机水
温控制自动停机直接按下开关在急停位置即可）。
3. 待主机完全停机后5～10分钟关闭主机冷却水、冷冻水电动阀。 4. 停止冷冻水泵、冷却水泵（与空调主机大小相匹配）。
5. 关闭冷却塔风机及进、出水电动阀（冷却塔大小应与空调主机相匹配）。
6. 全部设备关停后，严禁将总电源开关拉下，应保持压缩机继续预热以便下次启动。 7. 确认无异常情况后才算停减机成功。 (七) 机组关停止操作步骤
1. 停减机前各项数据必须按记录表规定填写运行参数，不得缺项。
2. 停止冷水机组主机（在主机控制中心上，按登陆键输入密码确认后，按下软停机键；如主机水
温控制自动停机直接按下开关在急停位置即可）。 3. 停冷却塔风机。
4. 待主机完全停机后15～30分钟关闭冷却水泵、冷冻水泵。 5. 关闭冷水机组主机冷冻水、冷却水电动阀。 6. 关闭冷却塔进、出水电动阀。
7. 全部设备关停后，严禁将总电源开关拉下，应保持压缩机继续预热以便下次启动。 8. 确认无异常情况后才算停机成功。
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9. 对空调冷水机组的具体操作可参照约克冷水机组操作手册执行 (八) 板式热交换操作步骤
1. 开高区主机用板式热交换切换低区操作。
1.1 检查板式热交换器各管道上手动阀门是否开启。 1.2 开高、低区板式热交换1#电动阀。 1.3 开高区板式热交换3#电动阀。 1.4 开低区板式热交换2#电动阀。 1.5 开低区冷冻水泵（小泵）。
1.6 检查水泵运行电流、进出水压力是否在正常范围。 1.7 检查板式热交换进、出水有没有温差。 1.8 以上参数都在正常运行范围内，切换完成。 2. 开低区主机用板式热交换切换高区操作流程。 2.1 检查板式热交换器各管道上手动阀门是否开启。 2.2 开高、低区板式热交换1#电动阀。 2.3 开高区板式热交换2#电动阀。 2.4 开低区板式热交换3#电动阀。 2.5 开高区冷冻水泵（小泵）。
2.6 检查水泵运行电流、进出水压力是否在正常范围。 2.7 查板式热交换进、出水有没有温差。 2.8 以上参数都在正常运行范围内，切换完成。
五、 相关文件
1. 约克YKCSCSQ55CKG/XF22冷水机组操作手册 2. 约克YKKQK3H95CVG/RO22冷水机组操作手册 3. 约克YKKPK4H95CUG/RO22冷水机组操作手册 六、 记录表格
1. 《利通广场空调冷水机组运行记录表》
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闭式冷却塔运行安全操作规程
一、 目的
规范闭式冷却塔设备设施运行操作，保证24小时冷却水供应设备的良好、安全运行。
二、 适用范围
本规程适用于利通广场管辖区域内24小时空调冷却水供应配套设备设施的运行管理。 三、 职责
(一) 运行技工负责闭式冷却塔设备设施的运行现场操作。 (二) 工程管理部主任负责闭式冷却塔设备设施运行的综合管理。
(三) 工程管理部经理负责闭式冷却塔设备设施运行的情况检查监督及工作指导。 四、 工作程序 (一) 启动前的检查：
1. 冷却塔水盘裙边是否有漏水。
2. 冷却水塔与膨胀水箱是否能够自动补水。
3. 冷却塔管道上的止回阀、浮球阀、压力表等辅助配套设备，设施是否动作可靠。 4. 冷却塔风扇电机，风轮是否有异物阻挡。 5. 冷却塔风机皮带是否完好，符合使用要求。 6. 检查设备的电压表、电流表指示是否正常，
7. 检查压力表是否完好，规格参数是否满足运行压力要求。 8. 闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线或渗水。 9. 控制柜上信号灯显示是否正确， 10. 控制柜内各元器件是否工作正常 11. 冷却水、进出水温度是否达到开启条件。 12. 冷却水、进出水压力差是否达到开启条件。 (二) 闭式冷却塔启动运行的操作：
1. 确认设备启动前的各辅助设备指标，参数均达到启动的要求。
2. 在闭式冷却塔控制柜操作面板上的水泵启动、停止按钮上按下启动按钮。 3. 确认闭式冷却泵启动后运行电流、压力表是否正常。
4. 在闭式冷却塔控制柜操作面板上的风机启动、停止按钮上按下启动按钮。 5. 确认闭式冷却风机启动水温力正常。
6. 闭式冷却塔主设备与辅助设备正常开启后现场观察5～10分钟，确认一切正常后才算启动成
功。否则应立即停止运行，待准确定排除故障之后才可重新启动。
7. 完成闭式冷却塔启动后，必须认真记录《闭式冷却塔运行记录表》中的各项运行数据。
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(三) 闭式冷却塔停止运行的操作
1. 闭式冷却塔停止运行前，必须认真记录《闭式冷却塔运行记录表》中的各项运行数据。 2. 在闭式冷却塔控制柜操作面板上的风机启动、停止按钮上按下停止按钮。 3. 在闭式冷却塔控制柜操作面板上的风机启动、停止按钮上按下停止按钮。 4. 全部设备关停后，确认无异常情况后才算停机成功。 5. 对闭式冷却塔的具体操作可参照约克冷水机组操作手册执行。 七、 相关文件
1. 《闭式冷却塔操作手册》 八、 记录表格
1. 《闭式冷却塔运行记录表》
第 61 页 共 页
AHU风机、风柜保养规程
一、 目的
规范AHU风机、风柜设备设施保养操作程序，保证AHU风机、风柜设备的良好、安全运行。
二、 适用范围
本规程适用于利通广场管辖区域内VAV空调系统中的配套设备AHU风机、风柜运行管理。 三、 职责
(一) 维修技工负责AHU风机、风柜设备设施的保养操作。
(二) 工程管理部主任负责AHU风机、风柜设备设施保养的组织实施并检查本规程的执行情况。 (三) 工程管理部经理负责AHU风机、风柜设备设施保养的情况检查监督及工作指导。 四、 工作程序
(一) 维修技工每半年负责对广场内的AHU风机进行一次全面保养，同时对风机控制柜、风阀空气过
滤网、电气控制回路一同保养，确保风机手动、自动能正常启动和运行。
(二) 保养前：
1. 先通知客服部，由客服部通知相关部门及受影响客户。 2. 断开AHU风机主电源，并挂标示牌。 (三) 保养时：
1. 用手转动AHU风机，观察转动情况，调节皮带的松紧度，断裂的要更换。 2. 检查各接合面的垫片和密封填料，必要时要更换。 3. 清洁风叶，机壳外部及AHU电机表面。
4. 向各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，应动作灵活可靠。
5. 遥测AHU电机绕组、相对地的绝缘电阻，紧固电源线的接死端子，检查接地是否良好，检查电线有无破损。
6. 合上AHU风机电源，试验就地控制及远控是否正常。
7. AHU启动试运行，观察运行电流，指示灯是否正常，运行时有无异响，控制箱内各元件是否正常。 (四) 保养完成后填写《AHU风机、风柜保养记录表》与《配电柜、控制柜保养记录表》并报工程部主
任。
五、 相关文件： 1. 无 六、 记录表格
1. 《AHU风机、风柜保养记录表》 2. 《配电柜、控制柜保养记录表》
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弱电系统安全操作规程
一、 目的
规范智能化弱电系统设备设施运行管理工作，保证弱电设备的良好、安全运转。
二、 适用范围
适用于利通大夏物业管理区域内弱电设备设施的运行管理
三、 职责
(一) 弱点系统运行技工负责智能化弱电系统设备设施的运行现场管理。 (二) 工程管理部主任负责智能化弱电系统设备运行的综合管理。
(三) 工程管理部经理负责智能化弱电系统设备运行的检查监督及工作指导。
四、 工作内容
(一) 弱电系统运行技工必须熟悉辖内BA系统的14个子系统的运作原理及设备的特性，勤于巡视、
检查，做到故障判断准确、维修快捷。 (二) 巡视监控：
1. 弱电系统运行技工需经常巡检设备的性能和运行情况，发现问题要及时解决并向上级领导请示汇报。
2. 巡视检查的主要内容如下：
2.1 弱电系统运行技工需查看辖内各系统电脑的危急记录、报警记录、故障记录、联动记录，并
在簿上作记录，及填写巡查表。
2.2 根据设定的设备运行时间表，检查各BA控制设备开停状态是否正确；临时接上级通知BA开
启某种下属子系统设备时，要登记在簿上，并记下停止的时间。
2.3 BA监控需24小时留人值班，密切注视BA的报警提示信息，及时通知相关系统运行操作人员
进行处理；如因工作需要短时间离开时，回岗时要及时检查报警信息并记录和处理。 2.4 有加时空调时，要注意所属楼层的冷冻交换器开启及楼层PAU的设定时间，并检查有否准时
开停。
2.5 监控中心智能化系统运行情况巡检内容： 2.5.1. 2.5.2. 2.5.3. 2.5.4. 2.5.5. 2.5.6. 2.5.7. 2.5.8. 2.5.9.
检查各DDC箱的运行，报警信息的记录。
检查各BA控制设备的状态，填写《BA系统运行巡查记录表》。 检查电话系统设备的运行情况是否正常。 检查数字网络设备的运行情况是否正常。 观察有线电视信号的接收情况是否正常。 检查火灾自动报警系统的运行状态是否正常。 观察各消防控制屏及联动控制屏的状况是否正常。。 检查消防疏散照明系统的运行状态是否正常。 检查公共/应急广播系统的运行状态是否正常。
2.5.10. 检查漏电报警系统的运行状态是否正常。 2.5.11. 检查电梯运行管理系统的运行状态是否正常。
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2.5.12. 检查入侵报警系统的运行状态是否正常。 2.5.13. 检查CCTV监控系统的运行状态是否正常。 2.5.14. 检查出入口控制系统的运行状态是否正常。 2.5.15. 检查电子巡更系统的运行状态是否正常。 2.5.16. 检查无线对讲系统的运行状态是否正常。 2.5.17. 检查访客管理系统的运行状态是否正常。 2.5.18. 检查智能化照明系统的运行状态是否正常。 2.5.19. 检查停车场管理系统的运行状态是否正常。 2.5.20. 检查智能遮阳百叶窗系统的运行状态是否正常。 2.5.21. 检查公共信息系统的运行状态是否正常。 2.5.22. 检查能源管理系统的运行状态是否正常。 2.5.23. 检查建筑设备监控系统的运行状态是否正常。 2.5.24. 检查背景音乐系统的运行情况。
(三) 对广场内的弱电系统设备进行常态化维护和管理，按质量要求制定运行管理办法和运行维护规范，监督、检查、指导广场内管辖区域的弱电运行系统及设备、线路的维护保养工作。 (四) 对于由保养单位保养及保修的设备，发现问题应及时通知有关保养或保修单位处理。 (五) 定期对公司内电脑网络、设备及办公软件的技术进行维护和管理，保障电脑网络系统的正常、安全运行。
(六) 对广场内的弱电设备设施进行保洁、操作、监控、记录，并负责控制室设备维修保养。
五、 相关文件
1. 《BA系统操作手册》
六、 记录表格
1. 《BA系统运行巡查记录表》
编 制 人： 审 核 人： 负 责 人： 编制日期： 审核日期： 日 期：
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