20101108凯优酒店管理公司仁寿项目可行性研究方案

凯优酒店管理公司仁寿项目可行性研究方案

凯优酒店管理公司仁寿项目可行性研究方案 ............................................................................... 1

第一部分 仁寿城市概况及城市规划分析 ....................................... 错误！未定义书签。

1、仁寿概况分析 ............................................................................................................. 4 2、仁寿规划 ..................................................................................................................... 9 第二部分 仁寿酒店的现状及发展趋势 ........................................................................... 13

1、仁寿旅游业概况（该部分数据来源为仁寿县旅游局） ....................................... 13 2、仁寿酒店业现状及发展态势分析 （该部分数据来源为仁寿县旅游局） ....... 15 3、区域酒店竞争环境分析 ........................................................................................... 19 4、典型案例分析 ........................................................................................................... 33 第三部分 客源市场分类 ..................................................................................................... 38

1、客源市场分类 ........................................................................................................... 38 2、市场消费层次需求 ................................................................................................... 40 3、本项目客源市场 ....................................................................................................... 42 第四部分 项目分析 ........................................................................................................... 44

1、项目区位 ................................................................................................................... 44 2、项目规划设计条件分析 ........................................................................................... 47 3、区域配套设施分析 ................................................................................................... 48 4、区域人口分布状况 ................................................................................................... 49 5、项目SWOT分析 ......................................................................................................... 49 第五部分 项目定位 ........................................................................................................... 51

1、项目基本开发思路 ................................................................................................... 51 2、项目档次定位 ........................................................................................................... 51 3、项目酒店定位 ........................................................................................................... 53 第六部分 项目主题定位及演绎 ....................................................................................... 62

1、项目主题定位 ........................................................................................................... 62 2、定位在规划中演绎 ................................................................................................... 3、规划设计依据 ........................................................................................................... 66 第七部分 项目运营 ........................................................................................................... 70

1、项目酒店运营管理思路 ........................................................................................... 70 2、项目酒店管理思路 ................................................................................................... 70 第八部分 项目经济测算与可研结论 ............................................................................... 73

1、测算说明 ................................................................................................................... 73 2、项目总投资 ............................................................................................................... 74 3、项目财务评价 ........................................................................................................... 74 4、项目风险评估 ........................................................................................................... 77 5、项目可行性论证结论 ............................................................................................... 79 附件一： ......................................................................................................................... 80 附件二 ............................................................................................................................. 81 附件三 ............................................................................................................................. 82 附件四： ......................................................................................................................... 83

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附件五： ......................................................................................................................... 84

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第一部分 仁寿城市概况及城市规划分析

项目区位

四川在中国的位置 仁寿在四川的位置

项目在仁寿的位置

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1、仁寿概况分析 1.1、仁寿定位

仁者无敌，寿者永存。

仁寿，乃“仁寿”之地也，以其“山温和、水温顺、气候湿润、万生温情，自有自然大和之美”闻名四川。仁寿居中国第六大县，四川第一大县，是四川省首批27个扩权试点县（市）之一，中国最具投资潜力特色示范县200强。

仁寿建县于隋开皇十八年（公元5年），幅员2606平方公里，人口162万。仁寿资源丰富，煤炭储量300亿Kg，膨润土储量10亿Kg，还有丰富的石灰石和生物资源，均有工业开发价值。省级重点风景名胜区黑龙滩被誉为“西南第一海”、“成都后花园”，23.6K㎡的湖面镶嵌着85个岛屿，龙岩、淡水现字天下一绝。牛角寨大佛号称乐山大佛之父，1569尊石刻造像分布于全山，集儒、道、佛于一体的佛龛更是世界瑰宝。左青龙、右白虎的南宋虞宰相之墓保护完好，禾嘉中华溶洞群深达30Km，钟乳石千奇百怪，岔洞妙趣横生。

在这片热土上，诞生了后唐诗人孙光宪，文武双全的宋宰相虞允文，“东方梵高”石鲁、著名画家冯建吴兄弟和新中国地质事业奠基人之一黄汲清院士，历代人才辈出，教育兴旺发达。

仁寿发展目标：立足成都城南门户，打造中国西部幸福县。 1.2、仁寿产业 1.2.1、仁寿工业

仁寿将全面依托成都，主动接受辐射和带动，构建面向成都的产业转移承接基地。 仁寿将龙正三化联动示范园区和汪洋循环经济园区规划升格为市级工业园区，新规划3个县级工业小区，初步形成“1+3+3”的全县工业园区发展布局。突出园区主导产业。视高经济开发区，重点发展机械制造和光电产业；文林工业园区，重点发展服装纺织、医药化工和农副产品深加工产业；汪洋循环经济园区重点发展建材、机械制造和化工产业；龙正三化联动示范园区重点发展建材、新材料和食品产业，同时，围绕成赤高速、雅眉资高速出口新办一批物流、高科技特色产业园区，打造通道经济。

以园区为载体，突出“产业”，全面承接工业产业转移：  工业产业：

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 机械制造产业；  光电产业；  服装纺织产业；  医药化工产业；  农副产品深加工产业；  建材、新材料制造产业；  机械制造产业；  食品产业。 1.2.2、仁寿农业

仁寿是四川省内的农业大县，农业是其建县的根本。2008年，全县农业总产值亿元，增长8%。粮食总产量81.03万吨。完成农业产业结构调整11万亩，新建一村一品专业村36个、专业乡3个，优质水果面积新增6万亩达51万亩，荣获“中国优质果品基地重点县”称号。新培育和发展规模养殖小区13个、专重大户1200户，生猪、山羊出栏分别增长7.2%、9%。着力打造十大“现代农业示范园”，被成都市授予“成都市农副产品配送基地”称号，龙正、清水万亩高端蔬菜示范园新发展大棚蔬菜2100亩。新培育省级产业化龙头企业2户达5户、市级4户达21户，新发展农村专合组织40个，被评为“全省产业化工作先进县”。整治渠系290.9公里、病险水库15座，新建、改造集中供水站9处，红层找水和分散打井3.75万口，解决19.36万人饮水不安全问题，被评为“全国农田水利基本建设先进县”。完成2个省级、10个市级、24个县级示范村建设。农村劳动力转移38万人，劳务收入24亿元。农民人均纯收入增加620元达4481元。 1.2.3、仁寿第三产业

2008年，全县第三产业增加值34亿元，增长10.5%；全社会消费品零售总额45.1亿元，增长21.3%。成功引进新希望美好阳光和摩尔玛大型商场，建成“万村千乡”农家店405个；“家电下乡”销售产品16万台，补贴农户270万元。成功引进总投资30亿元的黑龙滩南湖生态度假旅游开发项目，成功举办“梨花节”、“桃花节”、“第八届枇杷节”，新发展休闲生态农家乐28家，实现旅游总收入5亿元。全民创业“一帮一”结对帮扶1517户，新发展民营企业215户、个体工商户4570户。

住宿餐饮、娱乐、房地产、交通运输、保险、信息中介等行业平稳发展。城乡餐饮个体经营户达4000余户，住宿餐饮业零售额实现77815万元，创四川名宴3个，四川名火锅3个，双天酒家跻身全省餐饮名店100强。

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1.3、仁寿旅游资源

仁寿旅游资源丰富，其立足于成都南大门，与成都双流县实现旅游无缝对接。其黑龙滩水库建于1970年，库容3.6亿立方米，川西最大的人工湖。距成都市68公里，距眉山市27公里，距乐山市100公里，距县城16公里。景区幅员186.4平方公里，湖面23.6平方公里，南北长25公里，东西宽13公里，湖中有7峡7坝85岛，湖岸边长310公里。景区年平均气温14.4℃，森林植被率

90%，1986年被省审定为四川第一批省级风景名胜区。景区地势优越，群山环抱，碧波万顷，水天一色，林壑清幽，湖岸回环，鸟鸣鹤舞，如梦如幻。秀丽幽静的湖光山色与峨眉山的雄奇险秀和乐山的三江汇流形成山、江、湖各具特色、优势互补的旅游格局。

位于县城东北35公里的高家镇鹰头村牛角寨，海拔760米，地处双流、简阳、仁寿三

县交界处，距成都市40公里，景区总面积4.8平方公里，南、北、西三面群山连接，层峦迭障，东西平畴数十里，近观鹰头水库，远观简阳三岔湖，是省级重点文物保护单位。2002年3月，县审定为县级第一批旅游区。其牛角寨大佛被认定为是乐山大佛的蓝

本，是全国唯一一座胸佛。

位于县境双堡乡，距县城40公里，距成都市130公里，与内江、资阳、自贡等市相邻。景区总面积2平方公里，分为双石牌坊、溶洞、中华水库三个旅游点，2002年3月，县审定为县级第一批旅游区。 1.4、仁寿文化

仁寿建县于隋开皇十八年（公元5年），在这片热土上，诞生了后唐诗人孙光宪，文武双全的宋宰相虞允文，“东方梵高”石鲁、著名画家冯建吴兄弟和新中国地质事业奠基人之一黄汲清院士，历代人才辈出，教育兴旺发达。

20世70年代初，仁寿抬工队伍修筑“西蜀第一海——仁寿县黑龙滩水库”，黑龙滩水库蓄水达3.6亿立方米，修筑大坝所用石块达28万立方米，所搬运的石块可从仁寿城一直铺到北京城。因当时无现代搬运工具而靠全县的抬工队伍完成。据当年参加建设的匠人介绍，

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上万人的抬工们此起彼伏喊出的号子声，简直比打雷还响。号子《黑龙滩壮歌行》，就表观了黑龙滩的雄伟气势和山清水秀，鸟语花香的美好景色：

昔日那仁寿县哟，十年那九年旱哟，靠天来吃饭咧，生产好艰难咧，一九那个七零年，兴建那黑龙滩嘛，民工齐奋战哟。

干渠那绕山转哟，毛渠那到田间哟，引来岷江水咧，灌溉万亩田咧、如今那个黑龙滩，大南那更壮观嘛，题碑最耀眼哟。

宾馆那处处有哟，商品那都齐全哟，观光多方便咧，跳伞又乘船咧。三月那个黑龙滩，鸟语那花更香嘛，青山绿水间哟。

盛夏那黑龙滩哟，碧波那好乘船哟，绿水惹人醉咧，潜水游泳欢咧。金秋那个黑龙滩。花果那堆满山嘛，硕果枝头挂哟。

隆冬那个黑龙滩，荡舟那山水间哟，惊动鱼儿跳咧，水鸟湖上旋咧。旅游那个黑龙滩，七十那二岛现嘛，盘龙戏猴趣哟。

龙岩那今犹在哟，作画那岩上边哟、泼水现字绝咧，乐趣说不完咧。人民那个最好客，来那黑龙滩嘛，千年游不够哟。

奎星阁位于仁寿县城中心地位，属奎星街一段。阁基占地196平方米，基宽14米。由须弥座、阁身、宝顶三部份组成。高29米，为四重檐八面体攒尖式木结构建筑，青灰简瓦屋面，维修后改为琉璃瓦。檐额、瓜头、撑弓等均精工雕饰。全阁用八十柱，层层设梯，可登顶观览全城。底层用八檐柱、八廊柱、八金柱构成主体，其中，八金柱贯通阁身，每层构架迭次向内缩收一个步架到第四层，接底金柱则成为檐柱，故另设八根金柱，该金柱在山檐重力下起杠杆作用，将其挑起，使之微微离地，成为“真武阁”式的“悬柱” 建筑，这是奎星阁的建筑特色之一，而奎星阁八面宽度互不相等，又是该阁的又一建筑特色。

牛角寨的摩崖造像群，融儒、佛、道三教合一，乃宗教胜地，香火旺盛。有碑刻云：“大唐天宝八载（749）„„三洞道士杨行进，三洞女道士杨正真„„共造三宝像一龛。”相传，在牛角寨附近文宫场生长的当代名人董长安、潘文华、石鲁和冯建吾弟兄等，都曾到此拜佛。潘文华曾两次拿钱装饰庙宇、点缀佛像。

小结：

 仁寿是成都的城南门户之地，其承接了成都的产业转移和外出旅游两大板块内容，为仁

寿带来了大量的人流与现金流，更是连接成都与眉山之间经济互动的重要走廊；  仁寿城市发展潜力巨大，其承接成都的产业，将持续推动仁寿的可持续发展，不断

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提高仁寿人民的生活水平，并进一步促进其第三产业的蓬勃发展；

 仁寿旅游资源丰富，其自然旅游资源、人文旅游资源，以及其他资源源远流长，是成都

城南短线旅游的重要目的地，并且具有巨大的发展潜力；

 仁寿具有独有的人文特色，包括牛角寨大佛，黑龙滩号子在内的人文特色都是仁寿独有

的，是属于独一无二的，仁寿因此而更具有魅力。

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2、仁寿规划

2.1、仁寿总体规划（该部分资料来自于仁寿县） 2.1.1、仁寿总规整合

仁寿县总体规划思路体现为“一轴、三环、六片、两山、一心”的规划结构： 一轴：

仁寿大道城市主轴 三环：

 迎宾大道第一环——城市内环；  陵州大道第二环——城市中环；  绕城大道第三坏——城市外环。 六片：

 以科教卫生为主的城北科教文化卫生片区；  以行政办公、金融、商业服务为主的商业片区；

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 以休闲生活为主的综合生活片区；  以现代工业为主的城南工业片区；  以现代物流为主的物流孵化片区；  以保持原有风貌的老城片区。 两山：

以翳嘶山为主的天仁公园和以飞泉山为主的飞泉公园。 一心：

位于规划城市中心的湿地公园将成为仁寿城市中心。 2.1.2、仁寿控制性详细规划

2003年总体规划将县城定位为全县政治、经济、文化中心，以农副产品精加工、旅游服务为主的新型县城，县城人口规模至 2020年32万人，规划建成区面积30平方公里。近几年我县城市建设迅猛发展，城市规模不断扩大，县城人口已超过21万人，建成区面积增至21平方公 里。目前，仁寿面临建县以来最大的历史机遇，纳入成都半小时经济圈、成赤高速、遂眉资高速的过境，雅遂铁路的穿越都给仁寿带来巨大的变化，城市的重新定位 迫在眉睫。2009年，我县编制完成县城控制性详细规划和城市设计，并通过了专家评审。县城控制性详细规划根据目前县情，将县城用地规模增至52平方公 里，人口规模规划为50万人，县城综合定位“创业仁寿，品质之城”建设成为生活品质城，区域性商贸休闲之都。 规划结构为“一心、两山、三线、六片、一主轴”，规划年限为：近期2010年—2015年，

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中期2015年—2020年，远期2020—2030年。

随着仁寿大道延伸线、城北大道、职教中心、县医院迁建工程、城北公园、五星级宾馆、仁寿一中新校区、行政服务中心等项目的开工，仁寿新城建设的大幕已经拉开，一个高标准、高起点的现代新城即将展现在仁寿县城东北面。

2.1.3、城市结构调整

仁寿的城市结构调整方向呈现以下特点：

 以目前老城区为出发点，城市向东

发展，以仁寿大道作为城市主轴向东延伸，将城市的中心从老城区转移到未来的湿地公园；

 以湿地公园为原点，城市往南北方

向扩张，形成科教文化与综合生活两大片区；

 未来整个城市将以湿地公园和商业区为核心呈现“十字”型结构进行发展。 2.1.4、城市人口与用地发展规划

仁寿县下辖22镇38乡，幅员面积2606平方公里，现有162万人，县府驻文林镇。仁寿县委、县将仁寿定位为“生态商贸县城”，城镇未来人口和用地发展计划为达到城镇

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人口30万、城市规划30平方公里的中等城市，城乡统筹发展，“以心带星”（以县城为中心，带动多个卫星场镇建设），把规划作为建设的龙头，倾力把仁寿建成现代化中等城市。 2.2、项目区域规划

项目处于老城区最重要和繁华的商业带——金马路沿线上，该沿线上集中了目前仁寿最好的数家酒店，以及仁寿的商业步行街——怡和春熙。

该条道路上，一路分布着四家仁寿的知名酒店。此外在本案与金马路交汇处的另一侧，目前有一个正在开发的房地产项目，其规划有一条商业步行街与金马路垂直，并且直通本项目地块。在靠金马路的地块上规划有超过3万㎡的大体量商业综合体，其初步规划以百货为主5层裙楼，和上盖四星级酒店组成。与本项目隔金马路对视相望，将形成强大的商业人流。

小结：

 仁寿处于成都的南大门门户之地，其地理优势让他成为承接成都产业与游客的的黄金

口岸，目前其区号已划为028，未来发展前景巨大；  仁寿历史文化与旅游资源丰富；可开发潜力巨大；

 仁寿城市规划在未来将达到城镇人口30万，城市规模30万的双30万现代化中型城市；  项目所处区域是仁寿人民生活最习惯的老城区，且处于商业贸易最繁华的街区之中；  老城区的人口和商业活力，不需要积累，能够即成战力，服务于项目。

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第二部分 仁寿酒店的现状及发展趋势

1、仁寿旅游业概况（该部分数据来源为仁寿县旅游局） 1.1、2007-2009仁寿旅游人次及收入

年份 旅游人次 （万人） 2007 2008 2009 86 82 132 —— -4.65% 60.98% 增长率 旅游收入 （亿元） 4.18 5.06 7.28 —— 21.05% 43.87% 增长率 仁寿作为成都的南大门，同样受到08年5.12大地震较大的影响，可以发现在08年赴仁寿旅游人次上出现了负增长，与07年相比为增长了-4.65%，令人惊喜的是尽管旅游人次出现了负增长，但08年旅游收入却达到了5.06亿元，与07年相比，增长率达到了21.05%，证明仁寿在接待能力和让游客停留消费的能力比07年有了长足的进步。

2009年更是仁寿旅游发展实现长足进步的一年，旅游人次在摆脱了大地震的影响之后，达到了132万人次，实现增长60.98%，出现了大幅度的提升；旅游收入与08年相比也出现了大幅度的增长，为43.87%，环比增长22.82%，取得了可喜的成绩。

由此可见，仁寿旅游具有蓬勃的发展潜力和发展动力，越来越多地承接成都短线旅游和当地人民生活水平与收入的提高，仁寿旅游未来取得更好的成绩是必然的趋势。 1.2、仁寿旅游概述

 仁寿旅游目前属于成都近郊休闲游目的地范围内；

 仁寿旅游周期性明显，淡旺季分明，受周围同类型目的地竞争和影响较大；  仁寿旅游旺季集中在国家法定节假日，其中以黄金周与小长假最为突出，周末游客

较周中有明显上浮；

 自驾游是仁寿旅游的重要构成，其所占比例超过了50%；

 仁寿目前的住宿接待条件相对较为落后，缺乏较为高端的接待能力，酒店住宿市场

上除了几处老牌改制酒店外，主要以各类家庭旅社为主打；

 仁寿目前仅有2座星级酒店，一座三星，一座二星，且评星时间较长，设施较为老

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化；

 仁寿城镇作为辐射仁寿周边各个旅游景点的作用尚未发掘，中转站的作用不明显，

导致了游客人均消费总量的偏低；

 仁寿拥有极具特色的游览景点和先天地理条件，未来具有很强的发展潜力。

仁寿旅游业的良性发展是带动酒店业发展的核心引擎，酒店是这个行业发展的优势业态。

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2、仁寿酒店业现状及发展态势分析 （该部分数据来源为仁寿县旅游局） 2.1、2007-2009仁寿星级酒店总供应量分析

近年来，仁寿旅游呈现出良好的发展势头，出现了稳步发展的特征，蓬勃发展的旅游业、对旅游业的支持。特别是仁寿成为成都城南门户，承接成都产业转移与周末近郊旅游游客，成为成都周末休闲旅游主要目的地之一，大量的成都游客促使仁寿旅游收入有了大幅度的提升。

年份 数量 营业额 （万元） 2007 2008 2009 2 2 2 7409 15715 202 —— 112.11% 28.95% 增长率 房间数量 （间） 96 96 236 60% 70% 70% 入住率 从酒店的供应量来看，仁寿的星级酒店供应量基本上变化不大，从07年到09年一直保持在2家的水平；从房间供应来看，08年与07年保持持平，均为96个房间，而09年华生宾馆新增客房140间，将仁寿的星级酒店客房数量上升到了236间，因此09年是仁寿星级酒店客房供应量大幅上升的一年，其增长率达到了145.83%；从星级酒店营业额来说，08、09两年同样上了一个台阶，08年比07年增长了112.11%，达到了1.57元，而09年更是达到了2.02亿，突破2亿大关；入住率来说，比较平稳，从07年的60%增长到了08年的70%，09年同样保持70%的入住率，整体发展健康。

2.2、2007-2009仁寿二星级酒店供应分析

07-09年间，二星级酒店的基本状况没有变化，但从其经营状况来说，出现了一定程度的下滑，由于二星级酒店仅华陵宾馆一家，其房间数量一直保持在47间不变，但是其营业额出现了较为明显的波动，08年营业额为595万元，较07年的379万元增长了56.99%，但是09年的营业额下滑到了4万元，出现了负增长，与08年相比下降了22.02%。

年份 数量 营业额 （万元） 2007

增长率 房间数量 （间） 1 379 —— 47 15

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2008 2009

2.3、2007-2009仁寿三星级酒店供应分析

年份 数量 营业额 （万元） 2007 2008 2009 1 1 1 7030 15120 19800 —— 115.08% 30.95% 增长率 房间数量 （间） 49 49 1 1 1 595 4 56.99% -22.02% 47 47 三星级酒店的发展非常健康，09年增加了140间客房，客房数量上来说，增加了285.71%，三星级酒店的客房供应量从49间增加到了1间；从营业额上来说，07年仅7030万元，而08年实现了115.08%的增长，达到了1.51亿元，而09年在08年的基础上继续增长了30.95%，营业额达到了1.98亿，即将突破2亿，可以遇见三星级酒店的市场在持续扩大，仁寿对于高端酒店的需求也在不断上升。

2.4、2009年仁寿星级酒店入住率分析

星级 二星 三星 入住率 60% 75% 2009年，仁寿星级酒店的营业额呈现两极分化，三星级与二星级酒店出现了较大的差距，但是从入住率来看，两家酒店的入住率都属于经营较好的状况，二星级酒店入住率为60%，三星级酒店入住率为75%，综合二星级酒店的客房供应数量，可以确定二星级酒店的客房利用保持在平均30间的情况，因此造成其经营不利的局面。 2.5、2009仁寿星级酒店价格区间比对分析

从仁寿星级酒店房价执行价格的价格区间来看，二、三星酒店的房价下限差距不大，甚至三星级酒店的最低房价更低，而房价上线则差距明显，二星级酒店最高房价仅为308元/夜·间，三星级套房最高则为2660元/夜·间。

究其原因，由于三星级宾馆华生宾馆由于新建了弘仁楼，与旧楼弘里楼拉开了档次，由于新楼的房间数量和价格都远远高于旧楼 ，因此旧楼以低价降低门槛，新楼以高价提高利

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润，才造成了二、三星级酒店经营状况的差距，是的三星级酒店抢占了二星级市场的市场份额。

星级 二星 三星

2.6、仁寿星级酒店行业现状分析

 仁寿星级酒店呈现两极分化的态势，三星级酒店发展良好，而二星级酒店的营业额

则出现负增长；

 仁寿星级酒店设备总体来说较为陈旧，急待改造，目前尚不能满足仁寿市场越来越

旺盛的星级酒店需求；

 仁寿星级酒店总体房价较低，标间价格在220元/夜·间以内，未来的发展空间较

大，房价调整的空间也较大；

 08年是仁寿星级酒店营业额快速发展的一年，09年时这种发展速度放缓；  09年之前仁寿星级酒店的房间供应量一直维持不变，直到09年才增加了140间客

房，由于多年的供应量停滞，目前的236间客房相对于未来仁寿30万人口的规划，人不能满足需求；  仁寿高星级酒店需求旺盛。 2.7、仁寿星级酒店发展机会分析

 星级品牌连锁酒店：仁寿未来更多的国外游客来成都旅游、度假，世界上有大量的高星

级品牌连锁酒店，而在成都市场上，还没有国际连锁品牌酒店，就这一层面上来讲，仁寿市场依然充满了机会。

 经济酒店：仁寿市场的经济酒店目前已经发展了很多，在未来即将达到初步饱和。但是

在这些经济酒店中，多数都是一些小规模的旅社，它们大都是一些社会旅馆经过简单的装潢，又重新投入市场的，这样的酒店竞争力不强，在经后的行业整合中，必然被吞并和淘汰。经济型酒店的未来只有品牌化、规模化、连锁化才是机会所在。

 特色化、主题化星级酒店：越是民族的，越是世界的，仁寿拥有丰富的文化内涵，这些

文化内涵在酒店业的发展中有着极大的竞争优势，在品牌和管理上，仁寿本土的星级酒店距离国内先进水平还有着较大的差距，但本土酒店依然有着自己的优势，那就是本土

价格区间（元/夜·间） 148——308 108——2660 17

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色彩的特色化和主体化，另外绿色化也是其中的一个机会。

本项目最适合仁寿目前酒店市场现状与未来发展机会的选择是特色化、主体化的星级商务酒店。

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3、区域酒店竞争环境分析 3.1、样本区位及数量  样本总数：6个  具体样本详解：

 三星级酒店：1个  二星级酒店：1个  商务酒店：4个  调查区域：仁寿县城

 样本选取依据：星级酒店，及其主要竞争商务酒店，同好口碑  样本明细：

 三星级酒店：华生宾馆  二星级酒店：华陵宾馆

 商务酒店：陵州宾馆、金马宾馆、逸景商务酒店、盛景丽园酒店（新开业未挂星） 3.2、区域酒店档次/星级分析

1, 17%1, 17%4, 66%三星级酒店二星级酒店商务酒店

仁寿县城镇内，共有三星级酒店1家、二星级酒店1家、此外其他未挂星竞争项目4家，共计6家竞争酒店项目，目前三星级酒店和二星级酒店各整个竞争市场的17%，未挂星竞争酒店占剩余的66%。由此可见，仁寿星级酒店奇缺，且星级酒店与商务酒店之间差距不大，高星级酒店的空缺急待填补，星级酒店的目标市场不明确，未来市场潜力巨大，急待挖掘，机会较多。

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3.3、区域酒店房间分析

3.3.1、区域酒店所在区域——房间数量比较平均数分析

房间数 均值 板块 金马路板块 仁寿大道板块 客运中心板块 TOTAL 78 48 72 47 78 48 48 1 78 48 1 142 0 0 141 356 78 48 482 最小值 最大值 极差 合计 分比 73.86% 16.18% 9.96% 100% 占总量百仁寿的竞争酒店主要分布在三个板块之中，其中金马路商业街板块共有4家酒店，占整个竞争市场的73.86%，这四家酒店中，平均房间数为间，其中房间供应量最少的为47间，最多的为1间，相差142间，总共256间房，是整个竞争市场的82.03%，由此可见酒店数量与酒店房间供应量的比例基本一致；仁寿大道板块目前仅逸景商务酒店1家竞争项目，有客房78间，占16.18%；客运中心板块亦仅盛景丽园酒店1家竞争项目，客房数量48间，占9.96%。

整个竞争市场中平均客房72间，共482间，最小值与最大值都与金马路板块一致，证明金马路板块是目前仁寿酒店市场中举足轻重的板块，也是本项目的重要竞争板块。

3.3.2、区域酒店档次——房间数量比较平均数分析

房间数 均值 档次/星级 三星级 二星级 未挂星 TOTAL 1 47 62 81 1 1 4 6 1 47 246 482 39.21% 9.75% 51.04% 100% 1 47 48 47 1 47 78 1 0 0 30 142 频数 总量 占总量比例 最小值 最大值 极差 从酒店的房间供应数量来看，三星级酒店供应量最多，共有1间客房供应，由于仅有一家三星级酒店，占总供应量的39.21%，因此，该数据具有典型性，但不具备普适性，且三星级酒店是目前仁寿酒店市场上的标杆，具有旗帜的作用。

二星级酒店的房间供应数量是所有竞争项目中最少的，仅为47间的客房，占总供应量

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的9.75%。

未挂星的酒店共有三家，总供给客房246间，平均供给62间，占总供应量的51.04%，合计略高于三星级酒店的供应水平；三家中，客房供应量最大值为78间，最小值为48间，相差30间，相差较大，未挂星的酒店在供应量上基本持平，较为均衡，仅新开业盛景丽园酒店因定位不同而客房数量较少，与二星级酒店相当，同样处于仁寿整体水平中。

整个市场上来说，最多与最少之间相差142间客房，平均客房供应为87间，整体供应与仁寿现状与未来发展目标相比较，属于供应量偏少的范围。

3.3.3、区域酒店房间配置

 酒店床位数和房间数的关系：床位数是房间数的倍数为0.6-2.2，集中在1.2-2.0这个

区间，主要由于标间的数量较多造成。

 客房类型：三星级酒店客房类型较为丰富，标间、单人间俊分为3个档次，并设有豪华

套房等五个类别的套房。

 标准间面积：大部分酒店的标准间面积区间为25-40平方米。

 房间家具配置：空调、电视、24小时热水、电话、隐藏衣柜、床、写字台、淋浴、毛

巾、纸拖鞋、擦鞋纸、澡巾、地巾、面巾、方巾、茶几、饮水机、有偿消费品等。基本每家酒店中都有部分带网络借口的房间，还有部分房间配备有电脑。  房间灯具：基本酒店灯具均使用床头中控设计。

3.4、区域酒店房价分析 3.4.1、三星级酒店房价分析 华生宾馆

房间类型 挂牌价 行政套房 家庭套房 商务套房 豪华套房 商务单间 5970 3800 2220 1720 670 价格（元/夜·间） 执行价 2660 1880 1420 1120 480 协议价 2080 1660 1160 960 320 21

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商务标间 豪华单间 豪华标间 普通套房 普通单间 普通标间 620 570 400 1000 300 258 468 228 208 760 128 108 308 188 168 580 108 108 三星级酒店华生宾馆分旧楼弘里楼和新楼弘仁楼，其中酒楼供应的房间主要是普通单间和普通标间，因此价格较低，通常执行价在128与108元/夜·间；新楼的单间主要有两个档次，执行价分别为480与228元/夜·间，标间同样分两类，其执行价为468与208元/夜·间，其执行价通常是挂牌价的7折价格，即挂牌价的的70%。

而通常的长期协议单位协议价则为挂牌价格的50%，即套房协议价格区间为580—2080元/夜·间；单间为100—320元/夜·间；标间为100—308元/夜·间。其协议价下限为旧楼100元/夜·间，新楼为168元/夜·间。

3.4.2、二星级酒店房价分析 华陵宾馆

房间类型 挂牌价 豪华套房 普通套房 单床房 普通标间 686 388 295 281 价格（元/夜·间） 执行价 308 228 168 148 协议价 268 188 138 128 二星级酒店华陵宾馆的挂牌价区间为281—686元/夜·间，其中单床房的挂牌价为295元/夜·间，而执行价为168元/夜·间，协议价为138元/夜·间，其执行价为挂牌价的5.5折，而协议价是挂牌价的4.5折；普通标间的挂牌价为281元/夜·间，执行价为148元/夜·间，协议价为128元/夜·间，其执行价为挂牌价的5折，而协议价同样是挂牌价的4.5折。

3.4.3、商务酒店房价分析

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酒店 房间类型 独栋别墅 套房 商务单间 商务标间 普通单间 普通标间 三人间 陵州宾馆 挂 — 执 — 协 — 金马宾馆 挂 — 执 — 协 — 逸景商务酒店 挂 — 执 — 协 盛园丽景酒店 挂 执 协 2280 380 180 160 — — — — 2880 2880 460 220 180 — — — 388 260 230 388 300 268 688 388 288 1688 268 180 160 — 268 150 140 — — — — 200 200 168 988 — 200 200 168 688 — — — 188 130 120 295 140 108 130 130 110 168 120 110 281 120 108 130 130 110 — — — 320 180 120 — — — 未挂星的酒店之中，普通标间是三家酒店都有的，其挂牌价区间为130—281元/夜·间，执行价中最低为120元/夜·间，最高为130元/夜·间，协议价最低为108元/夜·间，最高为110元/夜·间；普通单间同样也是三家酒店共同有的，其挂牌价区间为130—295元/夜·间，执行价中最低为130元/夜·间，最高为140元/夜·间，协议价最低为108元/夜·间，最高为120元/夜·间。

套房中，其挂牌价区间为388—688元/夜·间，执行价中最低为260元/夜·间，最高为388元/夜·间，协议价最低为230元/夜·间，最高为288元/夜·间。

商务间只有陵州宾馆和逸景商务酒店两家酒店设置，其中挂牌价最高为268元/夜·间，最低为200元/夜·间；执行价最高为200元/夜·间，最低为150元/夜·间；协议价最高168元/夜·间，最低为140元/夜·间。

此外，新开业的盛园丽景酒店提供独栋别墅供应，每栋别墅为2880元/夜·栋，按栋出租，不提供单独房间出租，最低协议价可协调至2280元/夜·栋。

通常执行价中陵州宾馆的房价最低。 小结：

 通过价格分析，大部分酒店的执行价是其挂牌价的50%，而协议价通常会根据上一年的

消费金额进行调整，基本为挂牌价的7折左右；  普通标间和单间的协议价最低不会低于100元/夜•间；

 区域内三星级酒店的房价最高，同样，其在房间配置上也最高，最高房价为其行政套

房，挂牌价为5970元/夜•间，执行价为2660元/夜•间；

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 区域内房价的最低价同样是三星级酒店的旧楼，其挂牌价为258元/夜•间，执行价为

108元/夜•间；

 商务酒店中逸景商务酒店的执行价基本按照其挂牌价执行，并未有其他折扣。  区域内的样本酒店的钟点间价格较高，区间为50—88元/三小时·间。

3.5、区域酒店所在区域——酒店类型比较平均数分析

酒店类型 经济型 板块 频数（个） 金马路 占板块比例 板块 占总量比例 频数（个） 仁寿大占板块比例 道板块 占总量比例 频数（个） 客运中占板块比例 心板块 占总量比例 TOTAL —— 80% 20% 100% 本案所在的金马路板块是竞争最激烈的板块，共有4家竞争酒店，占总样本的67%，4家酒店中有三家是以商务为主的酒店，占板块调查样本的75%，另有一家酒店为主题旅游酒店，占板块的25%，总调查样本的17%。

仁寿大道目前竞争项目仅有1家，为商务酒店，占总调查样本的16.5%。 客运中心目前竞争项目仅有1家，为休闲旅游独家酒店，占总调查样本的16.5%。 通过调查，商务类的酒店是目前仁寿市场上的主流，但是结合前文分析，主题类的星级酒店是目前仁寿经营状况最好，口碑最好的酒店，值得本项目借鉴。

3.6、区域酒店经营状况分析

由于盛景丽园酒店于10年8月开业，因此不计入以上入住率统计，据市场调查，该酒

—— —— —— 4 16.5% 2 16.5% 6 —— —— 100% 100% —— —— 16.5% —— —— 1 16.5% 1 —— 100% —— 100% —— —— 50% 1 17% —— 67% 1 —— 75% 25% 100% 酒店 —— 商务 酒店 3 会议/旅合计 游酒店 1 4 24

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点目前平均入住率为65%。 3.6.1、区域酒店年平均入住率分析

120.00%100.00%80.00%华生华陵陵州金马逸景60.00%40.00%20.00%0.00%

1234567101112

从区域内酒店的入住率来分析，酒店的平均入住率集中在55—70%之间，其淡旺季划分明显，总体来说酒店的入住率在夏秋季节最高，春季较低，其中小长假和黄金周为每年入住率的高峰，最高入住率能够超过100%，酒店需要零时加床，或者零时增加备用客房；入住率最低的时候在40—50%之间，总体来说酒店经营较为健康。

3.6.2、酒店星级——年入住率比较平均数分析 档次/星级 三星级 二星级 未挂星 TOTAL 均值 70% 55% 65% 60% 频数 1 1 4 6 最小值 55% 40% 45% 48% 最大值 85% 80% 100% 87% 极差 30% 40% 55% 43% 根据调查显示，三星级酒店的经营状况最为稳定，其入住率的最小值为55%，最大值为85%，只相差30%，证明其入住率稳定，淡旺季波动不大，客源稳定，由此可见三星级酒店是调查样本中经营状况最好的。

二星级酒店入住率较差，证明其经营状况较差，其入住率的最小值和最大值都是同类比较中最低的，分别为40%和80%，平均入住率为55%。

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商务酒店中，平均入住率为65%，最大值由于其客房数量较少，可以在旺季突破100%，其最小值和最大值之间相差55%，级差很大，证明其经营状况波动较大。

3.6.3、酒店类型——年入住率比较平均数分析 档次/星级 商务酒店 旅游酒店 TOTAL 均值 70% 70% 70% 频数 4 1 5 最小值 40% 55% 55% 最大值 100% 85% 100% 极差 60% 30% 45% 商务酒店是目前仁寿的主流酒店类型，其入住率最大值为100%，最小值为40%，相差60%，相差很大，证明商务酒店经营状况良莠不齐。

旅游酒店同时是一家彩陶主题酒店，作为仁寿唯一的三星级酒店，其入住率的最小值为55%，最大值为85%，只相差30%，证明其入住率稳定，淡旺季波动不大，客源稳定。

3.7、区域酒店配套设施分析 3.7.1、大堂面积及层高

大堂层高9.008.007.006.005.004.003.002.001.000.00华生华陵陵州金马逸景盛景丽园4.005.606.005.504.50大堂层高8.00

酒店大堂层高平均为5.82米，陵州最低为4米，逸景商务酒店层高为8米，建议项目酒店大堂采用两层挑高，项目区域内三星级酒店层高5.6米，二星级酒店层高为6米，未挂星的酒店平均层高为5.8米，其中逸景商务酒店大堂最高，将近挑高三层为8米，但是其大

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堂安置在腾飞时代写字楼大堂中，为共用，不具有代表性。

大堂面积300.00260.00250.00200.00150.00100.00100.0050.000.00180.00280.00160.00大堂面积90.00华生华陵陵州金马逸景盛景丽园

酒店大堂平均面积为180㎡，其中逸景商务酒店因与写字楼共用大堂，因此不计入统计，此外陵州的大堂面积最小为100㎡，金马宾馆的酒店大堂最大，达到280㎡，此外华生宾馆的大堂面积同样在200㎡以上，达到260㎡，未挂星的酒店中平均面积为153㎡，建议本项目的大堂同样安排在项目大堂中，同时辐射范围要达到150㎡以上。

3.7.2、酒店餐厅分析

 餐厅数量大部分为1个，有1家酒店拥有4个餐厅，即华生宾馆拥有斯特拉斯西餐厅、

海鲜火锅餐厅、川菜餐厅以及粤菜餐厅；

 目前仁寿最大的餐饮大堂为盛景丽园酒店餐饮楼大堂，其可容纳近1000人，面积为1300

平米；

 容纳人数的主要区间100—350人之间，同时用餐人数最的是华生宾馆海鲜火锅，达到

2000人；

 餐厅面积区间200平米到3000平米不等，华生宾馆海鲜火锅餐厅面积最大，有3000

平米；

 大部分酒店的餐厅都包间配套，包间数量主要集中在10-18个；

 酒店除早餐提供有西式糕点外，正餐基本都提供中式菜品，其中有的酒店拥有特色餐饮，

主要是特色菜品，如粤菜、火锅等；  装饰风格上是主要是中式风格；

 餐厅的经营关系到整个酒店的运营，其所占酒店总体收入的比重很大，其中三星级华生

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宾馆的餐饮收入占总收入的40%，而其他酒店餐饮营业额平均占总营业额的一般左右，其中金马酒店所占比重最高，其09年总营业收入为830万元，而餐饮收入为580万元，占了总营业额的70%。

3.7.3、酒店会议室分析

 会议室的数量主要在1-3个之间，通常情况下是1个大中型型会议室、其余为小型会议

室；被调查酒店中华生宾馆的会议室最多，达到8个；  会议室面积区间为30平米－800㎡，容纳人数10-360

 多功能厅可作为大型会议室，兼顾宴会厅、会议室等多种功能；

 配套设施方面主要影像设备，如投影仪、悬挂屏幕等；音频设备，如话筒、功放、音箱

等；其它主要是空调、人员服务、鲜花等附带设施；  在同声传译方面设施比较缺乏。

3.7.4、区域酒店康乐设施分析

 所调查酒店中，最普及的康乐设施是茶坊和浴足，所有的酒店都有该类型的设施；  酒店里还拥有如健身中心、KTV中心、舞厅、乒乓球室、咖啡屋、洗浴桑拿中心、美容

美发等项目；

 其他：华生宾馆有彩陶博物馆，用以展示仁寿彩陶。

3.8、区域酒店建筑设计分析 3.8.1、建筑层数分析

楼层141210820华生华陵陵州金马逸景盛景丽园10986楼层133

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调查样本中，华生宾馆新楼最高，总共13层，其次是陵州宾馆为10层，此外逸景商务酒店所在腾飞时代大厦总共为14层，其中酒店所占6层，另外酒店的餐厅在大厦之外，盛园丽景酒店由于为园林式分布，基本建筑为3—4层，酒店平均楼层达到8层，因此项目如果需要集成餐饮配套在新建大厦中，楼层应控制在8—10层左右。

3.9、区域酒店硬件配套分析 3.9.1、电梯数量分析

区域酒店电梯数量均值为1.7部，有4家酒店电梯数量主要集中在2部，2家酒店电梯数量为1部。二星级酒店仅一部电梯，逸景与腾飞时代大厦共用2部电梯，盛景丽园酒店为客房楼1部，餐饮楼1部，共2部。

华生宾馆使用SIGMA（西格玛）电梯，陵州宾馆使用长江品牌电梯，盛景丽园、逸景与华陵则使用广州日立品牌的电梯。

电梯盛景丽园逸景22金马陵州1电梯2华陵华生01112223

3.9.2、空调分析

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655432系列1210分体

区域酒店的空调主要以空调为主，共5家，有1家酒店采用分体空调，此外陵州酒店为空调和分体式空调共用。逸景商务酒店采用的分体式空调。

华生宾馆使用西门子空调，陵州宾馆使用挂机为美的空调。

3.9.3、建筑风格分析

区域酒店建筑风格多为现代风格，建筑外立面主要以涂料为主，辅以玻璃窗，仅有盛景丽园酒店为现代中式风格，建筑里面为仿青砖小面砖。

3.9.4、车位数量分析

在被调查酒店之中，平均车位为91个，其中逸景商务酒店因为与腾飞时代共用停车位，因此是唯一一个拥有地下停车位的酒店，其地面停车位45个，地下停车位在115个左右；盛景丽园酒店是仁寿所有酒店中酒店车位最多的，共有220个车位；除此之外，剩余四家酒店的平均车位为41个，三星级酒店华生宾馆的停车位最多，达到了55个，华陵和陵州分别各有35个车位，而金马宾馆有40个足有的车位。

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车位250220200160150车位10055503535400华生华陵陵州金马逸景盛景丽园

3.9.5、网络配置分析

区域内酒店目前都在逐步改善其网络配置，基本上每一家酒店都有部分房间配置了网络介入端口，为入住客户提供网络服务，主要网络服务方式为宽带上网，不需要进行拨号，只需要插入端口进行简单设置，自动获取IP地址即可；此外，部分酒店设有部分带电脑的客房，直接提供上网的工具，但该类客房的价格相较不同房间更高，入住率相对较低，大部分时候有少量客户选择，更多的情况下属于被动消费选择，即在其他客房房源紧张的情况下产生了需求。

3.10、区域酒店消费群体特征分析

 区域内酒店的消费群主要为商务消费者和公务接待消费者消费者，约占70%以上；  区域酒店散客消费群主要为旅游消费者，通常由自驾游游客，这一部分消费群比较有规

律，市场波动随国家法定节假日变动，基本占该类酒店总消费群的20—40％，消费频率多为1-2天；

 星级酒店消费群主要为商务和接待客户，消费群对酒店的忠诚度较高，且季节波动

比例较小，基本占该类酒店总消费群的70％，消费频率多为1—2天左右；

 另一重要消费群体是辖区下地方出差人员，此类客户群体的忠诚度极高，一贯在协

议酒店或具有隶属关系的酒店中居住，约占40％左右；

 其他消费者：以散客为主，其构成为自助旅游者、探亲访友者、附近居民和附近单位员

工等，性别特征以男性占多数，为30％左右。

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小结：

 本案所在金马路块酒店房间供应总数高达调查总量的66%，是目前仁寿酒店市场和商业

最繁华的地段。

 区域酒店供应多为未挂星的酒店、二星与三星酒店各有一家。从市场竞争区格来看，

区域内四星级、准四星级的高星级酒店具有发展机会。

 酒店价格：三星级酒店价格较为稳定，且市场竞争较小，属于一马当先的情况；二星

级酒店和其他商务酒店价格波动较大，市场竞争较为激烈。

 区域酒店供给类型以商务酒店、旅游酒店及经济酒店为主。从市场差异化竞争态势来

看，主题酒店具有良好的市场发展机会。

 区域酒店经营状况较为健康，年平均入住率均值为60%。三星级酒店酒店经营状况十分

稳定。三星级酒店年平均入住率最高，年入住率均值高达75%，其他星级酒店年入住率均值达到65%左右。

 区域内酒店的消费群体约70%来自商务客户和公务接待客户，其次为旅游散客。  区域内酒店的经营收入中，来自餐饮的部分占据了很大的部分，其中三星级酒店能占

到酒店总营业收入的40%，而未挂星的酒店最多能占到总营业收入的65%。

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4、典型案例分析

典型性案例 —— 华生酒店

 档次：三星  房间数量：1间  酒店类型: 主题旅游酒店  平均房价：200元/夜·间左右  目标客户群: 接待,商务,旅游  饭店入住率：平均75%左右，最高可达85%  酒店概况：

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位于四川省仁寿县城中心群英街20号的华生宾馆于1996年10月1日正式营业，2002年1月28日华生宾馆有限公司董事长蔡子如先生出资购买改制，2004年1月8日荣升为三星级涉外饭店，是仁寿县唯一一家三星级饭店。

为拓展市场的需求，华生宾馆2006年按四星级标准新建的以彩陶文化为主题的弘仁楼，使整个宾馆档次得到进一步提升，服务品质得到进一步的升华。

宾馆位于仁寿县城中心地带，距“成都后花园”黑龙滩风景区10公里。交通便利，紧邻国道213线及省道106线，距长途汽车站2公里。

宾馆占地面积10余亩，建筑面积20000多平方米，分为弘仁楼和弘里楼两大区域，弘仁楼十三层，弘里楼五层，共有客房1间，含行政套房、豪华套房、商务套房、单人间、豪华标间，客房楼层设无烟楼层、行政楼层等，并配备有高档电脑数码房。大厅设大堂吧、威尼斯咖啡馆。

宾馆下设弘仁楼斯特拉斯西餐厅、宴府飘香（二楼精品川菜）、宴府粤珍轩（三楼粤菜餐厅）；弘里楼分设：国宴厅、华生源海鲜火锅餐厅。整个餐饮可同时容纳2000多人同时就餐。

宾馆拥有配套齐全的高档茶楼、桑拿、棋牌室等服务设施项目；以华生厅 、仁和厅、寿乡厅、彩陶厅、凤凰厅、仁寿厅、云亭阁多功能演艺厅命名的大中小型7个不同规模的会议室，同时可容纳20—360人的商务洽谈和会务活动。  房间价格：

房间类型 挂牌价 行政套房 家庭套房 商务套房 豪华套房 商务单间 商务标间 豪华单间

价格（元/夜·间） 执行价 2660 1880 1420 1120 480 468 228 协议价 2080 1660 1160 960 320 308 188 34

5970 3800 2220 1720 670 620 570 道德机构 提供

豪华标间 普通套房 普通单间 普通标间  会议室价格： 会议室类型 楼层 挂牌价 (元/场) 弘仁楼 凤凰厅 仁寿厅 彩陶厅 多功能厅 5F 6F 7F 13F 600 600 1000 1200 弘里楼 仁和厅 华生厅 寿乡厅 贵宾接待室  借鉴：

 合理利用旧楼与新楼，形成高性价比的房价优势，让房价的区间拉大，最大限度的

利用原有有资源合理扩大客户范围；

 多样化的配套，多选择性的餐饮和多个会议厅，满足不同客户的需求；

 利用挂牌三星级，确定了其在仁寿酒店市场上的高端形象和地位，以此树立客户品

牌忠诚度，确保酒店入住率的平稳；

4F 4F 4F 4F 500 800 500 500 课桌式 课桌式 圆桌式 座谈式 60 360 35 10 长条式 会见式 讨论式 多样式 75 20 15 200 形式 人数 （人） 400 1000 300 258 208 760 128 108 168 580 108 108 35

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 对地方和仁寿县域内各部门，各乡镇机关展开营销，最大限度地扩大酒店的市

场份额；

 重视酒店的配套设施，特别是餐饮，通过各种手段提升酒店的营业收入，2010年

将突破2亿元大关；

 酒店的彩陶主题是仁寿酒店市场上唯一的主题酒店，为酒店增添了更多的人文气

息，让酒店更有竞争力和品牌影响力；

 是仁寿县唯一一家明确自身为主题旅游酒店的宾馆，其主动将目标客户群扩大，将

旅游客户融入自身的主要客户群内。

典型性案例 —— 盛景丽园酒店

 档次：开业未满一年（号称四星级装修  房间数量：45

 酒店类型: 休闲旅游度假  平均房价：180间左右

 目标客户群: 接待,商务,旅游  饭店入住率：平均65右  酒店概况：

盛景丽园酒店是有仁寿盛景丽园饮食文化有限公司投资3千余万元修建，是一家集餐饮、客房、休闲、娱乐、商务、健身为一体的休闲旅游度假型酒店。酒店占地面积26000

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㎡，坐落于环境幽雅的省道106线旁，紧邻县城市区，距离车站500米，黑龙滩风景区10公里，交通便利，酒店内6个停车场可提供220个车位。 酒店环境依山造势，高低错落，群山环抱，青山绿水，身后的文化底蕴与设计的相得益彰，是现代与传统的完美结合。

酒店功能设施齐全，餐饮大厅气势磅礴，金碧辉煌，可同时容纳1000余人用餐，设于二楼的13个风格各异的豪华气派典雅，独具匠心；3栋豪华商务别墅可提供住宿、就餐、会议、休闲聚会等服务；20个豪华茶坊充分利用自然环境优势，让顾客在享受品茗、棋牌娱乐时充分得到休闲放松；按四星级酒店标准设计装饰和布置的四十余套商务套房、豪华标间设备功能俱全；酒店拥有3个多功能厅，可满足各类会议的需求；占地3000㎡的户外健身场所，设有篮球、羽毛球等运动设施，空气清新，环境优美；豪华KTV包房目前在建中。  客房价格：

房间类型 挂牌价 行政套房 家庭套房 商务套房 豪华套房  借鉴：

 最大限度地利用了项目的自然景观，让酒店与户外环境结合的更加紧密，客人与自

然更加互动；

 项目控制了客房的数量，避免了酒店由于不在县城中心造成的商务客源较少的情

况，为酒店减少了负担；

 酒店内每一间客房都有网络宽带接入，符合当前时代发展趋势；  酒店停车位充足，配套完善。

2880 1688 988 688 价格（元/夜·间） 执行价 2880 460 220 180 协议价 2880 380 180 160 37

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第三部分 客源市场分类

1、客源市场分类 1.1、按目的分类

 商务：对于从事商务活动的旅游者，酒店为这类客源提供住宿、餐饮、娱乐等服务时往往将酒店的选址定位在城区的商业地段，酒店的外观以及内部设施豪华，服务既具备规范化的标准又有个性化的特色，各项功能完善，尤其是商务所需之物，不可缺少。

 会议、展览：针对那些专门从事商业、贸易展览会、科学论坛的客人，为这类客人提供住宿的酒店中，要将展览厅、会议室等列入必备设施。由于大多数会议、展览以商业为目的，实际上，这类客源可以归为商务客人。

 团队观光、自助旅游、休闲度假：对于度假、旅游的客人，这类酒店的选择一般都远离繁华的大都市，定位于旅游度假区和风景名胜区内。

不同类型酒店由于提供的产品不同，各类目标客源比例相差很大，其中商务客源占总客源的50％左右。

表：国际客源比例（数据来源：现代旅游饭店管理）

世界旅游市场数据分析 客源市场分类 团体 商业旅游者 一般旅游者 会议旅游者 其 他 总 计 事先预定客房 旅行社代办预订 酒店客源具有以下特点：

 往往酒店档次越高，商务客源比例越大；

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饭 店 6.10% 42.00% 30.00% 10.80% 11.10% 100.00% 80.00% 1.80% 亚 洲 6.20% 46.00% 27.70% 7.40% 12.70% 100.00% 72.70% 1.50% 欧 洲 3.70% 38.90% 24.30% 12.90% 20.20% 100.00% 83.70% 1.50% 美 国 4.80% 40.20% 31.90% 17.50% 5.60% 100.00% 76.50% 1.00% 道德机构 提供

 效益最好的是接待商务客人的酒店，而好中之好是接待外国商务客人的酒店；  接待旅行团队的宾馆往往效益不佳，形成外国团队住差的5星，国内高档团队住差的4

星，中档团队住差的3星的局面；

 由于度假市场尚未成熟，而各系统自行建设的度假区数目庞大，度假型住宿设施一般亏

损；

 总体上，商务客源比例处于上升趋势，团队人数增加而消费能力下降，自助游和休闲客

源逐渐形成；

 客户忠诚度以商务客人最高；旅游团队的客人几乎没有忠诚度可言，往往是一次性消费。 1.2、按渠道分类  上门散客  预订  公司合同客户  专业酒店中介公司  旅行社  系统内用房  征用

酒店根据不同客户来源，制定不同价格策略，价格的高低基本按以上排列顺序递减。因此酒店价格从某种意义上讲不具公平性，根据各市场细分，利用信息不对称，制定不同价格策略，已达到收益的最大化。 特别说明：

 由于中国各酒店不注重建设预订网络，预订的比例相对极小，而国外酒店集团

提供给品牌下的酒店客人占客源比例的20％左右；

 中国专业酒店中介公司的客源占旅游涉外酒店总客源的3％左右，这一比例还在上升，

其中最大的酒店预订公司携程旅行网在部分酒店已达到10％以上，相当于国外酒店集团预订（CRS）提供的比例。

 由于中国的酒店大多数属于国家所有，因此有一部分酒店存在系统内部用房和用房

的情况，但随着市场化的深入，这一部分比例正逐渐减少。

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2、市场消费层次需求

从消费层次和产品供应对比来看，如下表： 类型 豪华宾馆 管理公司 外资管理 价格(元） 1000以上 典型客源 外国商务客人、高级（省部级以上）、高级行政管理人员、外企高级员工 国外旅游团、外企中级员工、高级国营企业、内资企业高级管理人员、大中私企经理 国内中高档旅游团、外企一般员工、市场化企业一般员工、度假客人、中小私企经理 低档旅游团、国企一般员工出差、中小企业员工出差、小业主、自助游 高档宾馆 大酒店集团管理 400-1000 中档酒店 单体酒店 200-400 低档旅馆 社会旅舍 单体酒店 街道、个体 100-200 100以下 走亲访友、小商小贩、农村、学生 从上到下，对品牌和管理的重视递减。由于豪华宾馆的进入壁垒高（投资大、品牌和管理要求高、客源以国外为主），基本上供求平衡；国内大集团控制和管理的高档宾馆，在国外客源和国内高档客源的夹缝里努力，品牌和管理都不过硬，投资又大，资金成本压力大，许多是亏损经营，因此日子不太好过；85％以上的客源集中在中低档酒店里，社会旅馆会长期存在，以满足大量低收入人群的需要，由于成份复杂、利润微薄，市场机会较少。

但是中低档酒店的投资壁垒一般不大，许多盲目性的酒店投资都集中在这一类型里，再加上众多房地产转产项目也大多进入这一市场竞争，使得中低档酒店的竞争异常激烈。

供应方出现了两种极端情况：

 管理随意性很大。最基本的清洁、卫生和标准服务都难以达到，这些酒店往往是经济落

后地区和房地产转产项目。

 盲目标准化。尤其是推动星级饭店标准，此风益甚。产品没有创新，所有酒店都是

一个样，而且往往是若干年前的标准，市场需求早已改变；硬件设施追求齐全，而不管是否能带来效益，是否满足客人的要求。 需求方的变化：

过去宾馆是和高层人士的专属，市场化进程的发展，使得大量的普通商务和旅游人士入住酒店，一开始是要求可以住就行，慢慢地要求清洁卫生，再进一步要求舒适。由于中

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国人均收入较低，价格始终是这一人群的敏感因素。在必备项目和基本服务上，客户对经济型酒店的期望值与高档酒店是一致的，因此上述第一类产品适应不了市场的变化；而第二类产品由于不经济的投资，使得酒店将投资转嫁到消费者头上，客户在付出了较高的房价后还未必能购买到自己满意的产品。

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3、本项目客源市场 3.1客源市场分类

本项目的客源市场分为六大类。  仁寿本地及接待市场；  仁寿本地各部委接待市场；  仁寿下辖各乡镇公务接待市场；  仁寿下辖各乡镇商务接待市场；  仁寿旅游市场；  仁寿本地探亲访友市场。

3.2客源市场锁定

第一类：仁寿本地及接待市场

本地仁寿及的对外接待是仁寿市场认可一个酒店的最佳途径，因此项目必须成为仁寿及制定接待酒店之一，以此打开仁寿市场，突破现有市场的局面，成功运营，虽然这一部分客源数量不会太多，但其重要性毋庸置疑，预计约占客源总量的10％左右。 第二类：仁寿本地各部委接待市场

仁寿本地各部委接待市场是重要的和所占比例较大的市场，在作为仁寿对外招商，与兄弟单位部门交流接待的情况下，争取本项目成为其首选，所以这部分市场是需要重点拓展的，预计这部分市场将达到20%左右。 第三类：仁寿下辖各乡镇公务接待市场

仁寿下辖各乡镇的公务接待将会超过前两个市场，其餐饮和住宿的比重也会更小，因为乡镇本身不具备较好的接待条件，因此其消费比例将高于前两个市场，给酒店带来充足的利润，因此预计这部分市场将会达到30%左右。 第四类：仁寿下辖各乡镇商务接待市场

商务接待更为务实，所以这部分市场将表明本项目酒店是否真正打入仁寿主流酒店需求之内，所以本项目的要重点抓住这部分客户市场，这部分客户的比例将达到15%左右，期望能突破20%。

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第五类：仁寿旅游散客市场

仁寿旅游市场随着其自身旅游目的地营销带来的影响，和不断承接成都及周边其他地区游客的数量增加，需求将进一步放大，随着其消费能力的进一步提升，本项目的市场份额也将进一步扩大，因此这部分市场将占据20%。 第六类：仁寿本地探亲访友市场

探亲访友市场是最小的散客市场，但是其与其他部分共同比例也将占据剩下的5%。 小结：

 从客源渠道来说，酒店需要尽可能多的拓宽对外预订的渠道，通过各种渠道对酒店进

行营销，同时让目标市场能够有效地联系酒店，并形成消费，要通过餐饮和其他配套服务降低消费门槛；

 从仁寿的酒店市场发展来看，其城市化建设、人民收入、城市营销和区域影响力的扩

大都活促进仁寿酒店的更新换代和升级，因此目前发展中高星级装修标准的酒店，能够最大限度的保证在未来3—5年内领先仁寿酒店市场，也是最适合项目发展的途径；  细分本案酒店的目标客户市场，尽可能地深入了解酒店市场现状，到目前的固有局面，

破坏现有的客户忠诚度，树立自身品牌；

 在不同市场采用不同的营销方式，深挖和细分市场，达到项目的盈利、占有市场和扩

大影响力的目标。

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第四部分 项目分析

1、项目区位

 项目地块为目前陵州农村信用合作社所在地，目前即将进行拆迁；

 项目处于金马路与建设路之间，处于目前仁寿老城区最繁华的金马路片区，是成熟的酒

店经营区，周边配套设施齐全；

 本案占地面积仅3000㎡左右，用地规模较小，且两侧建筑较多，红线内可建设用地需

要更加合理的利用；

 项目西侧为泰福商城，有较多的娱乐场所聚集；

 项目东侧为在建高层项目——世纪锦程，是目前该区域内最高的项目；

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 项目北侧与楼盘欧洲映象2期隔金马路相望，其步行街、百货及四星级酒店规划对项目

有较大的促进作用，将带动区域价值的提升和人流；此外，其酒店在未来也会和本项目形成一定程度上的竞争。

项目地块及周边环境： 项目地块现状：

项目临建设路一侧街道：

项目临金马路一侧街道：

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项目临泰富商场道路：

项目东侧世纪锦程项目：

项目北侧欧洲映像宣传大牌：

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2、项目规划设计条件分析 2.1项目基地条件分析

 本案地块规模较小，地块较为方正，受已周边建筑影响，新建物业昭示性不强，必须将

金马路一侧河道加盖，进行改造成为项目的主入口，通过金马路核心口岸与成熟环境进行项目展示；

 项目东侧的世纪锦程项目较高，因此本案建筑自身不能太过低于世纪锦程项目，否则项

目昭示性和地标性作用将大大减弱；

 项目北侧必须有效与金马路，及对面的欧洲映像2期项目展开互动，相互借势，共同将

金马路上段的商业氛围引过来，将步行街人流进行拉动；

 加大泰富商城路段的交通组织功能，为项目周边的交通动线做出贡献。 2.2、规划设计条件分析  用地性质：商业用地  用地面积：3000㎡ 小结：

 充分利用周边的商业氛围和酒店成熟市场环境；  利用周边在建项目和配套设施，拉动区域影响力；  项目主入口必须选择在金马路一侧；  项目用地要进行充分利用。

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3、区域配套设施分析

充分利用项目周边配套资源：

充分引导仁寿步行街——怡和春熙的人流：

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4、区域人口分布状况

根据2000年第五次人口普查数据，全县总人口1398462人。目前人口已经达到162万人。

其中文林镇即目前仁寿县城人口达到112740 人，此外各个镇的人口也是项目需要有效利用的，具体数据如下

大化镇，19977人； 文官镇，35657人；高家镇，20136人；富加镇，33450人；汪洋镇，38060人；钟祥镇，26220人；始建镇，25681人；彰加镇，20285人；慈航镇，16927人；龙正镇，24005人；北斗镇，17988人；禾加镇，26254人；中农镇，15114人；禄加镇， 16100人；宝飞镇，19498人；龙马镇，25230人；方加镇，29434人；清水镇，26653人；钢铁镇，12948人；满井镇，16575人；黑龙滩镇，13432人；杨柳镇，23310人。

5、项目SWOT分析

5.1、优势→Strength

 区位优势：金马路商业带内，配套设施齐全，交通便利。

 酒店成熟经营区域，区域酒店集中，入住率较高，整体经营状况良好；

 区域酒店皆已成熟经营多年，拥有稳定客源流向，容易形成项目的客源，同时便于竞争；  开放商的开发背景、实力，以及长期在仁寿的口碑；

 可以将项目以北和东侧的项目都地面停车场及地下停车场都可作为配套与本酒店共享。

5.2、劣势→ Weakness

 项目地块规模较小，仅3000㎡，不具备真正发展挂牌高星级酒店的条件；  旁边为在建项目对项目影响较大，对项目的品质有影响；

 新建物业昭示性不强，必须进行河道与道路改造后，通过金马路核心口岸进行项目展示，

施工量较大；

 地块条件所限，对酒店配套有一定的。  区域酒店供应量较大，竞争较为激烈。

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5.3、机会→Opportunity  城市发展带来的机会；

 区域酒店档次普遍集中在商务酒店和中低星级酒店，存在高星级酒店装潢标准酒店的发

展机会；

 具备发展差异化主题酒店的核心机会。

5.4、威胁→Threat

 项目周边酒店的竞争，对本案发展有一定的影响；

 随着未来周边，以及仁寿县城内规划新建的酒店简称，面对未来优秀酒店的竞争，以及

成都地区连锁酒店的进入，行业竞争将会愈加激烈。 小结：

 项目地处金马路商业繁华地带区域，交通便利，配套成熟。

 项目占地面积仅3000㎡，从地块面积来看不具备发展挂牌高星级星级酒店的必要条件。  项目紧邻东侧高层物业，项目自身必须对高度有所期待，才能在区域中脱颖而出，否

则难以与周边项目竞争。

 项目新建物业展示面和昭示性太差，必须通过对道路与河道的改造，来实现项目整体

的价值。

 项目所在浆洗街区域商务氛围浓厚，是酒店经营成熟区域之一，区域酒店平均入住率

较为健康，经营良好。

 项目具备发展四星级标准高星级酒店机会，特色主题酒店是市场供应的核心机会及发

展趋势，同样是竞争取胜的法宝。

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第五部分 项目定位

1、项目基本开发思路 项目基本开发思路：

 区域酒店标杆产品，具备仁寿高星级商务酒店开发里程碑意义。  酒店为主导的开发原则。  风险最小化的原则。  与金马路实施联动。 酒店条件：

 酒店内不能做过多娱乐型的配套设施。  酒店不能申报星级。 2、项目档次定位 2.1、地块因子分析

地块因子分析——寻找地块自身资源条件与项目开发档次的匹配度

因子分析 对公共交通的依赖 对外部景观资源的要求 对场地规模的要求 对管理公司要求 对酒店品牌要求 对成本价格适应性 房间数量(间) 房价(元/天) 条件拟和 酒店星级

 受地块自身因素以及片区环境资源条件，本项目适合开发中高档次酒店；  本项目适合开发星级为四星级标准的酒店；

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豪华酒店 弱 稀缺资源 较大 较强 较强 强 200-1000 1000左右 资源不支持 超五星 高档酒店 较弱 较好资源 一般 一般 一般 较强 150-500 300-600 基本符合 五星、四星 中档酒店 一般 无 较弱 较弱 较弱 控制成本 100-300 200-400 基本符合 三星 低档酒店 较强 无 弱 无 无 低成本 80-200 100-200 目标不支持 二星、一星 招待所 很强 无 弱 无 无 低成本 80以下 100以下 规模不支持 无星级 道德机构 提供

 本项目必须通过改善内部景观体系、装修标准来弥补自身地块较小，以及空间尺度拥挤

的劣势，并通过品质上的超越寻求突破；

 从市场经营角度进行分析，仁寿目前经营状况基本与其装修标准成正比，因此四星级标

准是项目最恰当，也是最符合市场的档次。

2.2、项目档次分析

 华生宾馆是三星级彩陶主题旅游酒店，拥有在人说当地高价高品质的档次，因此本案作

为新建项目，且需要在未来3—5年内保持领先，必须超越华生宾馆；

 本案地块规模、昭示面、自然资源、空间尺度等收到地块本身的，由此导致了酒店

基本不能挂牌的影响，因此国家评定的四星级酒店发展方向不适合本案；

 本案紧邻华生宾馆，是本案强势的竞争对手，并且桌边还有一家二星级酒店和数家商务

酒店竞争，从市场区格策略来看，本案酒店档次应与其实行差异化，从装修标准上超越竞争对手，实现区域板块标杆定位。

本案档次定位为：

准四星级酒店

即按照四星级酒店标准进行装修的商务酒店

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3、项目酒店定位 3.1、酒店类型定位

 由于项目受先天条件，基本无法评星，因此酒店在竞争力上应突出其配套；  目前经营状况最好的华生宾馆自身定位为彩陶旅游酒店，本案需要预期进行差异化战

略；

 本案的目标客户市场锁定在以对公、对商接待为主，辅以旅游和探亲散客；

 同时要考虑到未来竞争态势，旅游酒店定位，和星级挂牌会体噶酒店运营成本和入住门

槛。

酒店类型定位为：

主题型商务酒店

即发展以主题作为核心竞争力与特点的，以公务和商务接待为主要市场的，辅以旅游和探亲

散客市场，以高标准设施与服务，相对较低入住门槛的商务酒店

3.2、酒店物业形态建议

 目前仁寿最知名的高层建筑为腾飞时代写字楼，该项目主楼楼层为14F；  目前项目东侧世纪锦程同样为高层建筑；

 项目北侧欧洲映像2期也以高层建筑为主，同时其规划酒店也为高层建筑；  为了让项目在竞争中脱颖而出，项目必须在建筑高度上有所要求。

综合考虑地块条件、竞争形式、自身特点、地标效果等因素，项目物业形态定位为：

18F以下的高层建筑

即酒店物业形态发展成为拥有3F左右裙楼，同时主楼楼层控制在18F以下的高层建筑

3.3、物业单位面积定位  项目地块面积仅为3000㎡；

 项目金马路一侧需打开出口，并且设立小型广场，将用掉一部分土地面积；  酒店周边高层建筑较多，因此项目红线退距相对较多。

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项目物业单位面积定位为：

单位平层面积控制在1500㎡左右

即主楼单位平层面积控制在1500㎡左右，裙楼可做适当放大，但必须保证金马路一侧昭示

面广场和汽车出入动线的顺利使用

3.4、酒店客房定位 3.4.1、客房数量定位

 考虑到项目的四星级装修标准，本酒店的客房数量应该超过华生宾馆；

 华生宾馆由于有旧楼的原因，因此客房数量达到了1，但实际上其够得上三星标准的

房间在140间左右；

 考虑到目前仁寿整体供应量较少的状况，本项目不建议陡然向市场供应过多的客房数

量；

 综合考虑三星级与四星级酒店的常规客房数量，建议取下线的中间值，相对合理。

本酒店客房数量定位：

酒店将提供120间客房

3.4.2、客房类型比例定位

目前主要竞争酒店客房类型、数量与比例

酒店 数量 华生宾馆 华陵宾馆 陵州宾馆 金马宾馆 逸景商务酒店 平均值 120 35 46 36 47 57 标间 比例 63% 74% 77% 72% 60% 68% 单人间 数量 57 6 8 10 25 21 比例 30% 13% 12% 20% 32% 25% 套房 数量 12 6 6 4 6 6 比例 7% 13% 11% 8% 8% 7%  综合考虑目前仁寿酒店供应市场的客房类型，本项目不应提供太过复杂的产品面向酒店

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市场；

 结合前文对各个竞争酒店客房类型的调查数据；  本项目酒店基本可以确定三个类型的客房。

客房类型：

客房类型定位为：

本项目酒店客房类型分为商务型、豪华型和套房三类

即客房类型安排如下：  商务型：单床房、双人标间  豪华型：单床房、双人标间  套房：商务套房、豪华套房

客房比例：

根据平均值，并修定得出定位：

双人标间：72间 单床房：40

套房：8

具体分配数量：

类型 豪华套房 商务套房 豪华大床房 豪华标间 商务大床房 商务标间

3.4.3、酒店客房配置定位 基本配置：

数量 2 6 15 32 25 40 比例 4% 5% 13% 27% 21% 30% 55

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 房间配置：装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、

床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架、饮水机、电视机等高级配套家具有家电。

 建议每个房间除常规的配置外，套房增加保险柜、冰箱的配置，室内满铺高级地毯，区

域照明目的物照明度良好；

 较高标准的卫生间装修标准。卫生间装有高级抽水马桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜)、

浴缸并带淋浴喷头(有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头)，配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用豪华建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明度良好。有良好的排风系统、110/220V电源插座、电话副机。配有吹风机。24小时供应冷、热水；

 适度增加商务套间房间数量，商务套房建议配置液晶电脑；  高端套房在高楼层相对集中设置；

 人性化设置：羽绒床褥，增加睡眠的舒适度；  智能化感应灯具系统；

 可直接拨通国内和国际长途的电话，电话机旁备有使用说明及市内电话簿。

品牌要求：

卫浴：箭牌或美标同类品牌 控制面板：西门子控制面板 电视：国产主流品牌，如创维等 空调：国产美的或远大空调

客房装修标准：

按照平均每间客房3万元人民币标准，进行装修

3.4.4、酒店客房软件服务定位

 提供开夜床服务，放置晚安卡、鲜花或赠品；

 客房、卫生间每天全面整理1次，每日更换床单及枕套，客用品和消耗品补充齐全，并

应客人要求随时进房清扫整理，补充客用品和消耗品；

 有与饭店本身星级相适应的文具用品。有饭店服务指南、价目表、住宿规章、本市旅游

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景点介绍、本市旅游交通图、与住店客人相适应的报刊；  客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务；  提供叫醒、留言、衣服干洗服务。

3.5、酒店大堂定位

根据前文统计，并结合项目地块实际情况，本酒店大堂设置在项目物业裙楼大厅内，具体定位如下：

大堂面积：

200㎡酒店大堂

大堂挑高：

5米挑高大堂

3.6、酒店配套设施定位 大堂休息区： 沙发数量：

1个三人沙发、2个双人沙发

沙发材质：

真皮沙发

电梯： 电梯数量：

2部客梯，1部货梯（酒店员工电梯）

电梯品牌：

进口富士及同级别电梯

车位：

考虑地下停车位，并按照客房与车位比例1：0.8的比例进行计算，在地下停车场内单独开辟一处酒店停车区域，提供专人引导，并且以不同色彩划分界限，明确酒店停车位的区域。 车位数量：

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96个地下停车位

3.7、酒店配套功能定位 3.7.1、商务会议配套

会议座位/客房比例：国际标准比较舒适合理的‘会议座位/客房’比例一般为1.0－2.0，成都商务酒店基本也达到这一水平。结合仁寿市场状况，以及本案的规模和特点，建议会议座位/客房至少达到0.8。

四星级档次酒店由于其商务客户的同构型，其商务和会议配套设施的差别不大，其服务项目也大体相似。

本案会议厅仅需要达到常规的软硬件水平即可。 本项目会议室配置为：

本案设置一大一小共2个会议室

小型会议室：容纳20人 大型会议室：容纳80人

会议室总共容纳100人，并提供投影、网络接入、音响等基本服务设施。

3.7.2、商务中心配套

商务中心将提供如下服务：  票务服务

 邮政服务：代定报纸杂志、代订各活动门票、公务、商务设施：会客室租赁；  商务中心配置：接待台、复印机、传真机、电脑、电话、扫描仪、打印机、 碎纸机等  Morning call服务

 天气、节目、时间、事件提醒

 鲜花贺卡礼仪（根据邮政系统收费标准核定）  代收送洗衣物  代办旅游需求  网上购物代付款、收货

3.7.3、休闲配套

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项目休闲配套定位为：

酒店设置一处700㎡咖啡吧

咖啡吧将通过招商来完成，以承包经营的方式完成对酒店的休闲配套设置，提供早餐与全天咖啡西式简餐，预计咖啡吧规模控制在700㎡。

3.7.4、行政配套

酒店内同时设有行政配套，即酒店管理办公场所。 酒店的办公场所控制在500㎡以内。

3.8、酒店楼层利用定位

根据定位所确定的内容，酒店将占据8层楼层的空间，按照项目所在物业为18F高层建筑分配，具体分配如下：

大堂：1F，裙楼大厅 办公空间：9F 咖啡吧：9F 客房：10—15F 会议室：16F 商务中心：16F

3.9、酒店软件服务定位

根据四星级酒店服务标准，结合仁寿目前酒店市场及未来酒店发展预期，本案酒店软件服务内容定位为如下：

 总服务台有中英文标志，分区段设置接待、问讯、结账，24小时有工作人员在岗；  提供留言服务；

 提供一次性总账单结账服务(商品除外)；  提供信用卡服务；

 18小时提供外币兑换服务；  设门卫应接员，18小时迎送客人；

 设专职行李员，有专用行李车，24小时提供行李服务。有小件行李存放处；

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 设值班经理，24小时接待客人；  设大堂经理，18小时在前厅服务；  在非经营区设客人休息场所；

 门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅。有残疾人专用卫生间或厕位，能为

残疾人提供特殊服务；

 至少能用英语提供服务，各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示；  总机话务员至少能用英语为客人提供电话服务。

3.10、价格定位

酒店的经营思路是提供高标准服务和硬件设施，收取合理的平价策略，因此项目的收费基本与三星级酒店华生宾馆持平。

客房价格定位：

类型 豪华套房 商务套房 豪华大床房 豪华标间 商务大床房 商务标间 酒店平均价格为190元/夜•间 会议室价格定位：

类型 20人会议室 80人会议室

3.11、定位一览表（不含公共通道） 楼 层 -1F 功 能 配 置 停车位 数 量 96 备 注 地下停车场单独划定酒店停车位区域 裙楼部分内与入口处设立酒店大堂，用于接待执行价（元/场） 488 688 执行价（元/夜·间） 688 488 228 218 208 188 60

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1F 9F 咖啡吧 1 提供早餐与全天咖啡西式简餐，700㎡，容纳300人 10F 11F 客房 客房 25 25 15间商务标间、10间商务大床房 5间豪华标间、10间商务标间、10间商务大床房 12F 客房 20 10间豪华标间、5间商务标间、5间商务大床房 13F 客房 20 5间豪华标间、5间豪华大床房、10间商务标间 14F 客房 15 6间豪华标间、5间豪华大床房、4间商务套房、1间豪华套房 15F 客房 15 6间豪华标间、5间豪华大床房、4间商务套房、1间豪华套房 16F 商务中心 1 会议室 2 一大一小共2个会议室，小型会议室容纳20人，大型会议室容纳80人，会议室总共容纳100人，并提供投影、网络接入、音响等基本服务设施 提供各类商务配套服务，与会议室共同占据17F的1500㎡ 面积合计

11900㎡ 大堂 办公室 1 1 住客，规模为200㎡，配1个三人沙发、2个双人沙发 500㎡，供酒店行政、人力、营销办公所用 61

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第六部分 项目主题定位及演绎

1、项目主题定位

通过前文，可以发现仁寿历史文化众多，但目前并没有进行合理利用与开发，如仁寿的大佛石刻造像文化、仁寿的号子文化、仁寿的诸多历史名人等。目前仁寿仅华生宾馆一家酒店以彩陶文化为主题，并且设立彩陶陈列馆，但是其在主题利用上，还缺乏表现。

本项目为了更好的树立酒店的品牌形象，在未来的竞争中形成自己独特的竞争力和辨识能力建议项目打造为主题酒店，通过深厚的文化内涵来为酒店的未来发展保驾护航，作为酒店文化发展的根基。

主题形象的选择需要与仁寿的城市历史文化相融合，又要突出自身的个性。并且能够迎合酒店所针对的目标客户市场，同时能够为酒店商务酒店的类型提供足够的支撑，为了实现酒店主题与市场的差异化，建议酒店的主题定位为：

仁寿历史名人风采主题酒店

仁寿历史文化名人一览： 孙光宪

孙光宪（900—967），字孟文，号葆光子，家世务农。陵州贵平（今仁寿县）人。后唐时为陵州判官，有政誉。光宪自幼好学，博通经史，著述甚多。所著有《荆台笔佣》、《桔斋》、《巩潮》及《蚕书》二卷。所撰《续通历》，太平兴国初（976），以“纪事失实”，“诏毁之”。现存《北梦琐言》20卷，记唐五代政治、士大夫言行、社会风俗和词家掌故。

孙光宪代表作：《浣溪沙》

蓼岸风多橘柚香，江边一望楚天长。片帆烟际闪孤光。 目送征鸿飞杳杳，思随流水去茫茫。兰红波碧忆潇湘。

龙昌期

北宋时，四川地区出现了一位博学奇才、创解经书的著名学者、思想家，这便是世称武陵先生或君平先生的龙昌期。昌期字起之，号竹轩，北宋陵井监（今仁寿）人，生于宋太祖开宝四年辛未岁（971）,一生研读经书、讲学、博览群籍。

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韩驹

韩驹(1080—1135)字子苍，仙井监(今四川仁寿)人。学者称“陵阳先生”。早年从苏辙学。徽宗政和初以献赋召试舍人院，赐进士出身，除秘书省正字。不久因曾从学苏氏，谪监蒲城(今河南长垣)市易务，移分宁县(今江西修水)知县，召为著作郎。宣和五年(1123)任秘书少监，次年迁中书舍人。靖康元年(1126)，由应天府(今河南商丘)调任黄州(今属湖北)知州。南渡初任江州(今江西九江)知州，卒于抚州(今属江西)。

是“江西诗社宗派”中黄、陈之外才情较高的一位诗人。其诗论和实际创作上的一些个性特色，显示了江西诗派艺术上的某些转机。还有一点可以顺便一提，韩驹在南渡后写过一些要求抗战、爱国忧国的作品，甚至有“逆胡未灭壮士耻，子虽年少有典型。短衣匹马肯从我，与子北涉单于庭”(《二十九日戎服按军城外……》)这样的诗句。江西诗派中其他一些诗人也有类似的内容。这类作品的存在，说明江西诗派转变的另一种契机和方向。

何栗

何栗（1088—1127），字文缜，宋哲宗元祐三年生于仙井监（今仁寿）瑞云山，何栗于政和五年（1115）中进士第一，历任校书郎，提举京畿学事，主簿员外郎、起居舍人、中书舍人兼侍讲。死后追赠为观文殿大学士。

虞允文

虞允文（1110 —1174）,字彬甫,南宁著名政治家、军事家，仁寿县藕塘湾（今藕塘乡）人，自幼聪慧，勤奋好学，史称“六岁育《九经》，七岁能属文”。少时就读于县城瑞竹园，绍兴二十四（1154）年考中进士，先后作彭州通判，黎州、渠州知州，均有显著政绩。

1161年在采石矶率一万八千将士，击败六十万金军，创造了古代战争史上以少胜地多的奇迹。

第二年，由秘书丞转至礼部郎，再调为中书舍人，参与国政。1961年11月６日，当同志读到《二十四史〃宋史》中记叙虞允文在民族危难当头，毅然率兵抵御外侵，最终以少胜多，取得采石矶大捷时，欣然提笔旁批“伟哉虞公，千古一人”，可见对其推崇之意。

……

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2、定位在规划中演绎 2.1主题演绎

 现代新中式风格建筑立面  古蜀文化风格大堂  仁寿历史名人文化博物馆  新中式风格客房装修  新中式风格仁寿宴府（餐厅）  新中式风格会议室  中式园林景观风格  酒店VI运用

2.2、项目建筑立面设计建议

 本案是高层物业，立面规划应按照视野范畴而分类的，分为高层（从都市比例当中表现

酒店的特性）、中层（表现水平性和稳定性）、底层（考虑行人的视觉性，给立面一些变化提供行人更好观赏性）；

 建筑立面应公建化、国际化、地标化

 建筑立面演绎：现代新中式高层人文院宅，可通过建筑立面局部细节（如酒店入口）来

表现中式的风格。

 改造部分与新建部分外立面风格、装修材质及主调统一。

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2.3、仁寿历史名人文化博物馆

 目的：展示仁寿诸多历史名人留下的丰富人文遗产  建筑面积：约100平米

 展品：民间收藏品、仿制品等仁寿历史名人人文遗产

2.4、酒店房间演绎

新中式风格酒店房间：包括卫生间中式装修、客房及家具中式装修。

2.5、现代中式风格园林演绎

建议项目裙楼顶部空地处采用现代中式园林风格，园林景观节点需要融入古蜀文化的核心元素，园林风格要求简洁、内敛。以局部的经典突出风格。

2.6、项目酒店大堂建议

挑高的大堂，更加体现品质感和金碧辉煌感，同时要避免由于项目地块空间尺度较为狭小造成的采光面不足，尽量让自然光进入大堂空间。以现代的材质与物料，表现传统中国文化的独特魅力，形成现代新中式风格的运用元素。

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3、规划设计依据 3.1、规划设计指导原则

 坚持统筹规划，合理利用，适度超前的规划理念，重点体现精品旅游度假酒店的功能、

作用和经济效益；

 坚持“整洁、安全、适价”的风格，力求简洁、适用，时尚而不奢华；  充分挖掘当地的历史文化、自然资源和人文化风情；

 结合金马路繁荣商业带，塑造经济与人文融合的环境，充分运用规划手段，借鉴国际环

保和旅游的先进经验，沟通、融合自然景观和人文景观，重点突出旅游度假的接待功能；  在追求细部精致和整体环境和谐一致的前提下，兼顾酒店的经济效益，融酒店住宿、餐

饮、休闲为一体，统筹安排，宏观把握，合理布局，方便管理与经营。 3.2、规划设计依据法规

 《旅馆建筑设计规范》（JGJ62-90）  《建筑设计防火规范》GBJ16  《城市居住区规划设计规范》GB50180  《民用建筑设计通则》JGJ37  《民用建筑隔声设计规范》GBJ118  《民用建筑照明设计规范》GBJ133

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 《民用建筑热工设计规范》GB50176

 《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》JGJ26  《建筑给排水设计规范》GBJ15  《采暖通风和空气调节设计规范》GBJ19  《城镇燃气设计规范》GB50028  《房屋建筑工程抗震设防管理规定》  《安全防范工程技术规范》（GB50348—2004）  室外给水设计规范（GB50013-2006）  室外排水设计规范（GB50014-2006）  建筑物给水排水设计规范（GB50015-2003）  建筑设计防火规范（GB50016-2006） 3.3、给排水设计

根据国家现行有关规范，本工程设置有生活给水系统、生活污水排水系统、雨水排水系统、热水供应系统、消防给水系统，生活给水、消防给水由已建的市政管网供应，热水由区域集中热气热水炉供应，生活污水经化粪池初步处理后排入已建污水管网再经已建生化处理设施进一步处理，最后排入市政污水管网，雨水经管、沟收集排入已建雨水管网再排入市政雨水管网。 3.4、电气消防设计 3.4.1、负荷性质及供电措施

本工程属三类建筑，根据《低压配电设计规范》，其消防用电设备电力如消防泵、自喷泵、消防电梯、排烟机、正压送风机、火灾自动报警及联动装置、火灾事故照明及疏散指示标志等消防用电设备均按一级负荷要求供电；采用专用电缆，双回路放射式供电至末端配电箱（柜）自动切换。 3.4.2、保护方式

本工程采用控制中心报警系统，在客房、各机房、电梯厅、走道及公共场所设置相应火灾探测器，各户厨房设可燃气体报警器；每层另设有手动报警按钮，楼层复示器及声光讯响器，火警广播及火警电话机或插孔；楼层复示器设在各层的消防电梯前室，另在其主楼梯口等地方设置声光讯响器。

消防控制中心设于一层，机房内设置一台集中报警控制器，总线

消防联动控制台及多线联动控制台，火警专用电话总机，火警广播控制柜，浮充稳压电

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源等消防系统设备。

消防控制室具有以下自动、手动控制和显示功能：  控制消防设备的启、停，并显示其工作状态；  接收火警信号、水流指示器、安全信号阀的动作信号；

 消防水泵、防烟和排烟风机的启、停，除自动控制外，还能手动直接控制；  显示系统供电电源的工作状态；

 火灾警报装置与应急广播的控制满足：二层及以上的楼房发生火灾应先接通着火层及其

相邻的上、下层；首层发生火灾时，应先接通首层。  火灾时与各层火警电话分机进行对讲；

 消防控制室在确认火灾后，能切断有关部位的非消防电源，并接通  报警装置及火灾应急照明灯和疏散指示灯；

 消防控制中心确认火灾后，能控制电梯全部停于首层，并接收其反馈信号；  消防控制室对室内消火栓系统具有下列控制、显示功能：控制消防  水泵的启、停；显示消防水泵的工作、故障状态；显示启泵按钮的位置。

 消防控制室对自动喷淋系统具有以下控制、显示功能：控制系统的启、停；显示消防水

泵的工作、故障状态；显示水流指示器、报警阀的工作状态。  消防控制室对气体灭火系统具有下列控制显示功能；

 显示系统的手动自动工作状态；

 在报警、喷射各阶段，控制室具有相应的声、光警报信号，并能手动切除声响信号；  在延时阶段，能自动停止通风空调系统，关闭有关部位防火阀。  消防控制室对防火卷帘的控制，具有以下功能：

 疏散通道上的防火卷帘，能按下列程序自动控制下降：感烟探测器动作后，卷帘下

降至距地（楼）面1.8M；感温探测器动作后，卷帘下降到底。  用作防火分隔的防火卷帘，火灾探测器动作后，卷帘应下降到底；

 感烟、感温火灾探测器的报警信号及防火卷帘的关闭信号能送至消防控制室。  火灾报警后，消防控制设备对防烟、排烟设施具有下列控制、显示功能：

 停止有关部位的空调送风，关闭电动防火阀，并接收其反馈信号；  启动有关部位的防烟和排烟风机、排烟阀等，并接收其反馈信号。

 消防控制室在确认火灾后，切断有关部位的非消防电源，并接通警报装置及火灾应急照

明灯和疏散标志灯。

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3.5、暖通设计

该工程冷热源采用远大BCT115机组,机组放置于建筑屋面或附近的空地上,夏季供水温度7摄氏度,冬季供水为55摄氏度,供回水温差5摄氏度。

建筑内均采用风机盘管采用加新风系统,水系统采用双管异程式。风机盘管采用电动两通法加温控器，空调器或新风机上采用比例积分调节器，以达到节能之目的。  风管材料采用镀锌铁皮制作

 水管≤DN50的采用镀锌钢管，>DN50采用无缝钢管  保温材料采用发泡橡胶制品

 在设计中，所有设备均选用高效，低耗，低噪声产品

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第七部分 项目运营

1、项目酒店运营管理思路

项目业主在投入大量资金按四星级酒店标准对宾馆进行全面改造和提升的同时，还将通过实行全面而先进的酒店“软件”管理，并按国际酒店的管理标准，提供标准化优质服务，在仁寿打造一流的酒店管理服务品牌。 1.1、中长期发展规划

项目宾馆将制定详细的发展战略规划，实现企业的健康成长和良性发展。宾馆全面改造后，计划用三年的时间实现品牌对外扩张。第一年主抓宾馆基础建设，建立健全宾馆内部管理各项规章制度、各部门运行操作规程和工作标准，建立宾馆财务体系、营销体系、人力资源管理和培训体系，实现基础管理和经营效益取得良好的开端。第二年，在扎实完善第一年基础管理和经营工作的基础上，逐步进入酒店的企业文化建设，实现良好的经济效益和社会效益。第三年起，宾馆将进入品牌建设和战略扩张阶段。

2、项目酒店管理思路 2.1客房管理

 从满足宾馆服务需求的角度出发，组建精炼、高效的服务队伍，进行规范化、标准化、

专业化管理。

 采取积极而细心的服务态度，为客人提供超出客人期望值的服务，为客人提供个性化、

亲情化、家居化、精细化的服务，最大限度的提高客人对宾馆的认同感，为宾馆培养出忠实的回头客，提高宾馆的市场美誉度和社会影响力。

 加强与长期客户和重点客户的沟通和拜访，听取他们对宾馆的意见和建议，并采取积极

的回报措施，给予客人更多附加值的享受。

 加强客房管理与工程管理的密切合作，抓好宾馆客房、家具、地毯及公共区域的工程维

护保养，延长宾馆资产寿命，产生无形的酒店收入。

 加强员工培训，提高员工的服务技能和技巧，为客人提供超出客人期望值的客房服务。

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 加强对宾馆客房成本控制，并有效加强对宾馆的易耗品管理，避免产生浪费和流失。  加强宾馆能源的控制，摸索出符合本宾馆实际的节能措施，并组织有效的监督和贯彻执

行。

 加强宾馆物品的回收利用，使宾馆产生有效的“二次利润”。

2.2、人力资源管理

 建立完善的人事管理、劳资薪酬、人力资源开发、员工培训制度。  建立完善的各层面的经理、中层管理人员和基层员工的培训制度。  全面提高员工的个人修养、文化素质、职业道德、服务意识。

 长期坚持狠抓新员工的入职培训、在岗培训、拓展培训，并制定严格的培训计划，严格

落实，严格考核。

 制定完善的员工岗位考核制度。  建立宾馆员工的奖罚和激励制度。  建立宾馆人才库。

 掌握最新的酒店业人力资源发展动向，并将新的管理方式、服务理念着力在宾馆内推广

执行。

2.3、营销管理

确定目标市场：锁定的目标市场为有能力消费和有潜力消费的中端以上的市场客户。根据锁定的目标市场，制定销售方案、计划策略、措施，积极主动开展销售。

开拓销售渠道：宾馆产品是经营的基础，销售是宾馆的灵魂，向驻本地区商务代表处、机关、企事业单位中高端客户群进行宾馆产品的推荐，引导参观，体验服务和宾馆产品，获取专有的稳定客户，并通过客户的口碑，带来更多消费群体。

与自驾游俱乐部等建立合作关系，拓展客户资源，同时坚持关系营销、口碑营销，在顾客消费群体中树立酒店品牌形象，通过客户扩大产品的宣传。

举办各类活动，创造商机，引导消费。重点针对重庆、成都等城市重点群体的营销，诸如针对重庆、成都的自驾游团体、驴友俱乐部实施品牌营销。

充分利用专业的酒店连锁销售渠道、销售机制、销售策略、销售方式、销售管理、销售奖惩、销售监控等成熟的运作，为宾馆获取良好的经济效益和社会效益。

进一步完善酒店VI系统，提炼出独具特色的酒店广告语和产品包装的文化内涵，制作

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的宾馆宣传画册，紧跟市场形势，加大宣传力度。

投入一定量的网络、电视、电台和平面广告，扩大宾馆的社会知名度，占有无形的销售空间，获取市场。

通过互联网宣传企业形象，比以往的宣传方式更快捷、清晰，而且更加全面、互动，使酒店无形服务变得有形化。利用多媒体技术可以把酒店整体设施设备到内部的环境装修，还有各种特色服务，都在互联网上非常动态的表现出来了。客人可以更快、更便捷的了解酒店，足不出户就可以在家里得到视觉上、形象化的服务，同时也能获得身临其境的感觉。酒店业可以在更细致、更周到在第一时间反馈客人所需要的信息，双方达成一个互动，让客人对酒店产生更好的信任。

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第八部分 项目经济测算与可研结论

1、测算说明 1.1、投资估算依据

装饰装修工程采用投资指标估算法，依据以下标准制定：  《建设工程工程量清单计价规范》（GB50 500—2003）；  《四川省安装工程清单计价/定额》；  《四川省建设工程量计价管理办法》；  《全国统一安装工程预算定额估价表》。

1.2、投资估算说明

本投资估算包括固定投资和流动资金两部分，项目固定投资中包括酒店装修、装饰工程、以及基础设备设施工程。

 建安工程：采用估算指标法估算，参照《建设工程工程量清单计价规范》（GB50 500—

2003）和《四川省安装工程清单计价/定额》及《四川省建设工程量计价管理办法》，并结合当地建设材料及人工价格和同类工程造价进行测算。  开办费参照同类项目估计。

 设备购置，依据设备制定厂家报价，参与实际购货价，加运费、保险费，非标设备参与

同类设备实际造价估算。

 安装工程：按设备购置费的3％计算。  期初流动资金按项目年经营成本估算。

1.3、拟定经济技术指标

序号 1 1.1 1.2 名 称 基础指标 占地面积 酒店基地面积 单位 平方米 平方米 数据 3000 2000 备注 73

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2 2.1 2.2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 设计规模 客房数量 接待人数 酒店各功能面积 客房 一楼大堂 商务区域 行政办公 间 万人/年 平方米 平方米 平方米 平方米 120 3.2 9000 200 1500 500 每层约1500平米 大堂 提供早餐与全天咖啡西3.5 咖啡吧 平方米 700 式简餐 其中套房8间

1.4、成本假设  装潢成本：

 客房平均装潢成本： 3万/间  大堂装潢成本：1000元/㎡  人数设定：

 咖啡吧可容纳300人 2、项目总投资 2.1、总投资估算

项目总投资930万元。其中建设成本920万元，流动资金10万元。（具体内容详见附表一）

建设投资中，装修费用527万，各种家俱、设备及系统343.5万，开办费、布草、餐具及其它杂费41.9万元，期间费用17.85万元。 2.2、资金筹措

项目总投资930万元，企业自筹资金930万元，全额自行投入。 3、项目财务评价 3.1、财务评价基础数据

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3.1.1、财务评价依据

根据国家、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、财政部颁布的《旅游、饮食服务企业财务制度》对可研究报告财务编制要求，中的有关规定和国家现行财税制度，对本项目各项财务指标进行测算和分析，并对项目盈亏情况和相关因素进行敏感性分析，以评价其抗风险能力。

3.1.2、基础数据

 项目计算期为10.5年，其中建设期0.5年，运营10年；

 项目建成后第1年出租率按65%，最高峰按85%计，最后1年按70%计，平均按76%计；  假定酒店经营是正常的上浮，并在一定年限后折旧下降；  贴现率按8%计。

 税率：营业税按收入的5%计取。城建税按营业税税额的7%、教育附加费按税额

的4%、所得税25%计取。

3.2、收入预测

酒店收入估算按照客房、咖啡吧、会议室三个部分分别进行，酒店年平均收入1347万元（详见附表）：  客房收入

客房120间（套），客房正常年份入住率按80%计算，平均房价190元/间•夜，年平均销售收入661.82万元；  咖啡吧收入

共计200座，正常年份按人均消费40元，上座率60%，按平均翻台2.5次计算，年平均销售收入663.84万元；  会议收入

会议室2间，正常年份平均价格为8元/场，翻台按1.5倍计，平均使用率为30%计，年平均营业收入21.34万元。

3.3、成本费用估算 3.3.1、成本预测

客房成本率：销售收入的8%

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咖啡吧成本率：销售收入的25% 会议室成本率：销售收入的6%

3.3.2 费用预测

 工资福利：按80人计算，人均工资、福利1400元/月，全年134.4万元  能耗：销售收入的8%

 综合管理费：办公费用、通迅、接待、保险、布草、低值易耗品等，按销售收入的2%

计

 维修费：前3年按销售收入的1%计，以后按1.5%  营销费用：前两年按销售收入的2%计，以后按1.5%  财务费用：全自有资金

 场地租赁费用：10元/月/每平米,全年约216万元

 折旧、摊销：装修、开办费用、布草按5年摊销，设备、系统、家俱等按10年折旧  其它费用：如不可预见费等，按销售收入的1%计

计算期内项目年平均总成本费用1096.60万，其中经营成本745.13万元。

3.4、财务评价指标分析 3.4.1、盈利能力分析

在计算期10年，项目年平均利润总额150.93万元，年平均净利润113.20万元；年平均经营净利润率8.40%，年平均投资利润率16.22%，年平均投资净利润12.17%，静态回收期2.8年，项目经济效益良好。

3.4.2 现金流量分析

根据项目财务现金流量表,所得税后项目财务内部收益率IRR为61.38%，大于8%的行业基准收益率；财务净现值2174.54万元，大于零;动态回收期3.3年。因此，该项目的盈利能力很强，财务评价可行。

3.4.3 不确定性分析 3.4.3.1 盈亏平衡分析

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按正常年份计算，项目固定成本：688.40万元（员工工资、福利、折旧、场地租金等）； 变动成本：268.12万元（客房、咖啡吧直接成本，能耗、广告等）。

经过分析，项目盈亏平衡收入为956.52万元，为正常收入的71.01%，酒店抗风险能力较强。

3.4.3.2 敏感性分析 敏感性分析表

变化因素 基本方案 销售收入 经营成本 建设投资 变化率 -10% +10% +10% 内部收益率 57.69% 42.21% 46.19% 53.14% 财务净现值（万元） 2072.86 1547.81 1707.49 2081.52 动态回收期（年） 3.3 3.8 3.6 3.5 从敏感性分析中可以看出，销售收入的变化对项目效益影响最大，经营成本次之，建设投资变化影响最小。各项因素在正负10%变动后，内部收益率仍高于基准率8%，证明该项目抗风险能力较强。 4、项目风险评估 4.1、风险分析

4.1.1、客源影响带来的风险

酒店业的发展是以客源为依托的，旅游市场环境的变化受政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素，有可能引起酒店客源数量和结构向不利方向变化，从而影响酒店的发展和盈利。 4.1.2、人力资源风险

酒店行业具有知识密集和劳动密集的特点，对酒店从业人员，尤其是酒店管理人员具有较高的要求。管理人员的管理能力，从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接影响到经营业绩。随着人力资源成本日益增加，酒店行业普遍出现用工难的局面，如出现不合理的人员流动，特别是管理和业务骨干的流失，可能会导致客源的减少和客户的不稳定，给酒店效益带来不利影响。

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4.1.3、市场竞争风险

由于旅游业具有广阔的发展前景，被称为“朝阳产业”,其它行业纷纷进军包括酒店业在内的大旅游产业，近年来,酒店数量和规模的发展速度，超过了市场的增长速度，加剧了行业内部的竞争，酒店业在价格和客源方面目前仍然存在较为激烈的竞争。

4.1.4、其它不可预计的风险

酒店业具有特殊的脆弱性，任何一种不利条件都可能使酒店业的发展受到制约，特别是重大的国内外政治、军事、经济形式变化、突发事件、自然灾害和急性传染病等因素，如2003年的“非典”和2008年5月的四川特大地震、恐怖主义活动等对酒店业造成了极大的影响。

4.2、规避对策 4.2.1、客源影响的对策

针对酒店业的经营特点，主要实施四项对策

 通过各种公关宣传，扩大酒店的知名度和美誉度，树立酒店品牌。

 通过加强管理，提高服务质量，为酒店客人提供精细服务，提高客人的“回头率”。  客源多元化，如与旅行社、商业订房网站、专业会务公司等多种相关机构合作，开发酒

店客源的多种渠道。

 适应市场的价格和各种优惠。

4.2.2、人力资源风险的对策

酒店将提供有竞争力的薪酬和事业发展空间，吸引酒店行业优秀的管理人才，同时坚持长期对员工进行各种培训，提高员工的全面素质和技能。本着“以人为本”的经营理念，坚持员工和客人是酒店的“两个上帝”,通过全面、科学的人力资源管理和培训，发挥激励机制的作用，培育员工对酒店的忠诚和敬业精神，增强酒店的凝聚力，从而规避人才的流失,保持酒店一贯的优质服务，提高市场竞争力。

4.2.3、市场竞争风险的对策

酒店将针对有可能出现的行业风险特点，评估和制定应急预案,当出现某类风险时，能够按照应急预案妥善应对，以尽量减少不必要的损失并把损失降低到最低限度。

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5、项目可行性论证结论

根据仁寿现状与发展，以及本项目的状况，我们详细阐述了本案拟建宾馆进行经营的必要性，并就该项目的基本定位、拟建规模、建设条件、建筑方案、经营管理、工程进度、财务评价、社会效益等方面进行了分析和评价。

通过上述分析，我们认为，项目宾馆建设工程建设条件成熟，资金筹措方案可行，建设方案合理、财务评价指标可行，我们认为该项目的建设是可行的，建议建设单位按照基本建设程序，加快前期工作进度，争取项目的顺利实施。

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附件一：

总投资 序号 1 2 3 项 目 前期费用 土建成本 装修费用 金额 （万元) 5.95 0 490 单位成本(元/平米) 5 0 412 工程量 (平米) 11900 11900 11900 占总投资比例 备注 前期调研 咖啡茶座、会议室、办公3.1 其中：一楼大堂 20 1000 200 3.2 其他配套 110 500 2200 等 按客房数量120间,平均3.3 客房 360 30000 120 每间客房3万装修成本 大堂、咖啡茶座、会议室4 5 6 7 8 9 10 公共区域装饰 空调、热水系统 安防设备 机电设备 酒店管理系统 闭路系统 门锁系统 37 107.1 95.2 95.2 4 6 6 100 90 80 80 3700 11900 11900 11900 等 消防、监控等 按120间房计算 新增厨房、咖啡、前厅设11 其它酒店设备 30 备 含公办用品、餐具、布草、12 13 14 15 16 17 开办费、布草等 管理费用（建设期） 财务费用（建设期） 开业推广费用 不可预计费 流动资金 投资总额（以上合11.9 11.9 0 10 10 10 10 10 0 11900 11900 11900 服装及其它杂费 18 计） 930

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附件二

酒店收入预测表 序号 名称 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 年平均值 一 客房收入（万元） 512.46 551.88 630.72 707.37 707.37 707.37 624.15 657.00 613.20 613.20 632.47 平均房价（元/间.夜） 180 180 180 190 190 190 190 200 200 200 190 出租率 65% 70% 80% 85% 85% 85% 75% 75% 70% 70% 76% 二 咖啡吧收入（万元） 369.56 369.56 492.75 711.75 711.75 8.69 8.69 8.69 657.00 657.00 663.84 人均消费（元） 30 30 30 40 40 50 50 50 40 40 40 平均上座率 45% 45% 60% 65% 65% 65% 65% 65% 60% 60% 60% 三 会议室收入 12.88 16.10 18.83 22.60 22.60 22.60 26.37 26.37 22.54 22.54 21.34 平均价格（元/场） 588 588 688 688 688 688 688 688 588 588 8 出租率 20% 25% 25% 30% 30% 30% 35% 35% 35% 35% 30% 四 合计 4.90 937.54 1142.30 1441.72 1441.72 1619.66 1540.21 1573.06 1292.74 1292.74 1317.66 五 累计 4.90 1832.44 2974.74 4416.46 5858.18 7477.84 9018.05 10591.10 11883.84 13176.57

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附件三

总成本估算表（万元） 序号 名称 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 年平均值 1 场地租赁费用 216.00 216.00 216.00 216.00 216.00 216.00 216.00 216.00 216.00 216.00 216.00 2 直接成本 134.16 137.51 174.78 235.88 235.88 280.37 273.94 276.56 214.66 214.66 217.84 客房 41.00 44.15 50.46 56.59 56.59 56.59 49.93 52.56 49.06 49.06 50.60 咖啡吧 92.39 92.39 123.19 177.94 177.94 222.42 222.42 222.42 1.25 1.25 165.96 会议 0.77 0.97 1.13 1.36 1.36 1.36 1.58 1.58 1.35 1.35 1.28 3 工资福利 134.4 134.4 134.4 134.4 134.4 134.4 134.4 134.4 134.4 134.4 134.4 4 能耗 71.59 75.00 91.38 115.34 115.34 129.57 123.22 125.84 103.42 103.42 105.41 5 综合管理费 17.90 18.75 22.85 28.83 28.83 32.39 30.80 31.46 25.85 25.85 26.35 6 维修费 8.95 9.38 11.42 21.63 21.63 24.29 23.10 23.60 19.39 19.39 18.28 7 营销费用 17.90 18.75 17.13 21.63 21.63 24.29 23.10 23.60 19.39 19.39 20.68 8 财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 9 折旧、摊销 338.00 338.00 338.00 338.00 338.00 338.00 338.00 338.00 338.00 338.00 338.00 10 其它费用 8.95 9.38 11.42 14.42 14.42 16.20 15.40 15.73 12.93 12.93 13.18 11 总成本费用 947.85 957.16 1017.39 1126.12 1126.12 1195.52 1177.96 1185.19 1084.04 1084.04 1090.14 其中：经营成本 600.90 609.79 667.96 773.71 773.71 841.32 824.56 831.46 733.11 733.11 738.96

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附件四：

预计损益表（单位：万元） 序号 名称 年平均值 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 一 销售收入 1317.66 4.90 937.54 1142.30 1441.72 1441.72 1619.66 1540.21 1573.06 1292.74 1292.74 二 营业税金及附加 112.95 50.11 52.50 63.97 80.74 80.74 90.70 86.25 88.09 72.39 72.39 三 经营成本 738.96 600.90 609.79 667.96 773.71 773.71 841.32 824.56 831.46 733.11 733.11 四 折旧、摊销 338.00 338.00 338.00 338.00 338.00 338.00 338.00 338.00 338.00 338.00 338.00 五 财务费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 六 利润总额 127.74 -94.11 -62.75 72.37 249.28 249.28 349.63 291.39 315.50 149.23 149.23 七 所得税 31.94 -23.53 -15.69 18.09 62.32 62.32 87.41 72.85 78.88 37.31 37.31 八 净利润 95.81 -70.58 -47.06 54.28 186.96 186.96 262.23 218.54 236.63 111.92 111.92 九 经营利润率 7.27% -7.% -5.02% 4.75% 12.97% 12.97% 16.19% 14.19% 15.04% 8.66% 8.66% 年平均投资净利润率=年平均净利润/总投资=10.30% 年平均投资利润率=年平均利润总额/总投资=13.73%

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附件五：

经营期 序号 一 1.1 1.2 1.3 二 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 三 四 五 六 七 项 目 现金流入 经营收入 回收固定资产余值 回收流动资金 现金流出 固定资产投资 流动资金 经营成本 财务费用 营业税金及附加 所得税 净现金流量（税后） 累计净现金流量 现值系数（i=8%) 净现值（税后） 累计净现值 建设期 0.00 919.75 10.00 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 4.90 937.54 1142.30 1441.72 1441.72 1619.66 1540.21 1573.06 1292.74 1302.74 4.90 937.54 1142.30 1441.72 1441.72 1619.66 1540.21 1573.06 1292.74 1302.74 0.00 50.11 0.00 52.50 0.00 63.97 0.00 80.74 62.32 0.00 80.74 62.32 0.00 90.70 87.41 0.00 86.25 72.85 0.00 88.09 78.88 0.00 72.39 37.31 10.00 0.00 72.39 37.31 930.25 627.48 6.60 750.03 916.76 916.76 1019.43 983.66 998.43 842.81 842.81 600.90 609.79 667.96 773.71 773.71 841.32 824.56 831.46 733.11 733.11 -23.53 -15.69 18.09 -930.25 267.42 290.94 392.28 524.96 524.96 600.23 556.54 574.63 449.92 459.92 -930.25 -662.83 -371.90 20.38 545.34 1070.30 1670.52 2227.07 2801.70 3251.62 3711.54 1 0.9259 0.8573 0.7938 0.735 0.6806 0.6302 0.5835 0.5403 0.5002 0.4632 -930.25 247.60 249.42 311.39 385.84 357.29 378.26 324.74 310.47 225.05 213.04 -930.25 -682.65 -433.23 -121.84 2.01 621.29 999.56 1324.30 1634.77 1859.82 2072.86 静态回收年限（年） 动态回收年限（年） 内部收益率（IRR） 财务净现值（NPV） 2.8 3.3 57.69% 2072.86

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