法律主观：
他项权证不能当房证，两者是有区别的。房产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。而 房屋他项权证 是 房屋产权登记 机关颁发给抵押权人或者典权人等项权利人的法定凭证。根据法律的规定，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。
法律客观：
《 民法典 》第二百二十一条，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请 预告登记 。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
